Ceny wywoławcze są zbyt niskie, co stwarza okazję do „spekulacji” na aukcjach gruntów.

Według raportu Batdongsan.com.vn, rynek nieruchomości w pierwszych 6 miesiącach 2024 r. odnotował boom, a nieruchomości znalazły się na pierwszym miejscu pod względem rentowności inwestycji, wyprzedzając zarówno złoto, jak i akcje.

Efekt rynkowy odnotował utrzymującą się tendencję przenoszenia się na tereny podmiejskie, gdzie działki stopniowo stawały się atrakcyjnym segmentem dla nabywców.

Oczekuje się, że przepisy prawa gruntowego, prawa mieszkaniowego i prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami, które weszły w życie 1 sierpnia, przyczynią się do rozwoju rynku nieruchomości dzięki pozytywnym zmianom.

Jednakże w rzeczywistości, już w pierwszych dniach obowiązywania nowego prawa, sytuacja na rynku nieruchomości rozgrzała się do czerwoności, gdy ceny na niektórych aukcjach gruntów podmiejskich gwałtownie wzrosły.

Grunty na przedmieściach Hanoi , których cena wywoławcza wynosi zaledwie kilka milionów VND/m2, są wystawione na licytacje nawet za setki milionów VND/m2, mimo że wiele osób uważa, że ​​nie wyróżniają się one pod względem infrastruktury, natężenia ruchu i niewielkiego potencjału zysku.

Cena wywoławcza jest źródłem?

Dzieląc się tą kwestią, prawnik Dang Van Cuong z kancelarii prawnej Chinh Phap przy Izbie Adwokackiej w Hanoi powiedział, że ze względu na ciągłe zmiany cen złota, stagnację na giełdzie, działalność gospodarczą zależną od łańcucha dostaw oraz wahania na światowym rynku, nieruchomości są nadal preferowanym wyborem inwestorów, jako bezpieczne źródło przepływu gotówki.

Według pana Cuonga przepisy dotyczące nieruchomości, które weszły częściowo w życie 1 sierpnia 2024 r., stanowią, że osoby fizyczne i przedsiębiorstwa nie mogą kupować ziemi, dzielić działek ani jej sprzedawać; jedynie państwo ma prawo dzielić działki i organizować aukcje.

Powoduje to niedobór podaży, co wpływa na psychikę klientów i inwestorów, którzy będą się koncentrować głównie na aukcjach gruntów, takich jak ostatnia.

Ponadto prawnik stwierdził, że powodem wysokich cen gruntów jest zasada aukcji, że wygrywa ten, kto zapłaci najwyższą cenę.

Tymczasem aukcja powyższych działek przyciągnęła uwagę tysięcy osób, które zarejestrowały się i bezpośrednio wzięły w niej udział. „To dowodzi, że jest wielu zainteresowanych, a przy tak dużej liczbie chętnych jest całkiem prawdopodobne, że cena wzrośnie” – analizuje pan Cuong.

Ponadto prawnik Dang Van Cuong poruszył również kwestię możliwego przypadku, którego „władze do tej pory nie rozstrzygnęły”, czyli inflacji cen gruntów, której celem jest manipulowanie rynkiem nieruchomości przez niektóre osoby lub organizacje.

Prawnik Dang Van Cuong – Kancelaria Prawna Chinh Phap, Izba Adwokacka w Hanoi.

Według prawnika Dang Van Cuonga, przyczyną opisanej sytuacji było ustalenie zbyt niskiej ceny wywoławczej aukcji.

Wcześniej cena wywoławcza na aukcji była ustalana na podstawie ceny podanej przez Radę Doradczą. Jednak zgodnie z Dekretem nr 12 z lutego 2024 r., cena wywoławcza będzie ustalana przez gminę na podstawie cennika gruntów pomnożonego przez współczynnik.

Obecnie trwa okres przejściowy wdrażania nowych dokumentów Ustawy o gruntach z 2023 r., które weszły w życie tylko częściowo, a większość z nich nie wejdzie w pełni w życie przed 1 stycznia 2025 r.

Problem polega na tym, że rozporządzenie w sprawie zniesienia systemu cen gruntów nie weszło jeszcze w życie, dlatego rozporządzenie dotyczące starej tabeli cen gruntów będzie obowiązywać do końca tego roku. W związku z tym wzór kalkulacyjny nadal opiera się na starej tabeli cen gruntów pomnożonej przez współczynnik K, aby uzyskać cenę wyjściową, co powoduje, że cena ta jest niska” – powiedział prawnik Cuong.

Prawnicy uważają, że nagłe wysokie ceny na aukcjach gruntów wynikają częściowo z faktu, że cena wywoławcza została ustalona zbyt nisko. (Zdjęcie: Huu Thang)

Pan Cuong podkreślił jednak, że samo wydanie przepisów zawartych w dekrecie rządowym nie było błędem, ale w tamtym momencie dokumenty nie weszły jeszcze w życie jednocześnie, co doprowadziło do opowieści, że nowy cennik gruntów nie został jeszcze ustalony, co doprowadziło do zaistnienia opisanej powyżej sytuacji.

Przy tak niskiej cenie wywoławczej inwestorzy będą musieli wpłacić jedynie niewielką kwotę pieniędzy, co stwarza ryzyko wykorzystania tej sytuacji przez niektóre organizacje biorące udział w aukcji w celu podniesienia pożądanej ceny, czerpania korzyści osobistych i anulowania wpłaty.

Tymczasem pojawiła się informacja, że ​​Ustawa o licytacjach nieruchomości wejdzie w życie dopiero na początku 2025 r., co oznacza, że ​​przypadki unieważnienia depozytu zostaną surowo ukarane poprzez wprowadzenie zakazu udziału w licytacjach na okres od 6 miesięcy do 5 lat.

Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące postępowania z uczestnikami aukcji, którzy rezygnują ze swoich wadiów, są nadal zbyt administracyjne, nie mają charakteru odstraszającego i nie obejmują wszystkich aspektów związanych z aukcjami. W związku z tym wiele osób i organizacji wykorzystało tę lukę prawną, aby zakłócić rynek.

Nie należy zbierać wszystkich dochodów budżetowych poprzez aukcje gruntów

Wyrażając swoją opinię na temat nocnych aukcji gruntów, prawnik Vu Ngoc Bang – zastępca dyrektora kancelarii Galaxy Law Firm działającej przy Izbie Adwokackiej w Hanoi – powiedział, że mimo iż aukcja nie miała charakteru publicznego, to jednak nie miała ograniczeń co do liczby rund nocnych w celu ustalenia ostatecznej ceny, co może stanowić precedens i nie jest to pierwszy taki przypadek.

Zaletą tej formy aukcji jest to, że przynosi ona budżetowi dużą i niemal „nagłą” kwotę dochodów, ponieważ cena rośnie szokująco w każdej rundzie, a ostateczna cena pozwala państwu zarobić setki miliardów dongów w ramach każdej aukcji.

Adwokat Vu Ngoc Bang – zastępca dyrektora kancelarii Galaxy Law Firm, Izby Adwokackiej w Hanoi.

Pozytywnym aspektem jest to, że pomoże to uzupełnić budżet poprzez aukcje, które zagwarantują spełnienie wszystkich wymogów prawnych.

Jednakże, jak twierdzi prawnik Vu Ngoc Bang, wręcz przeciwnie, „konsekwencje sprzedaży ziemi po zbyt wysokiej cenie są bardziej dotkliwe niż korzyści ekonomiczne, jakie to przynosi”.

Jednocześnie Mecenas stwierdził, że organizacje prowadzące aukcje gruntów w ostatnich gorących aukcjach w pełni przestrzegały przepisów prawa, ale to, czy uczestnicy aukcji wykazali się duchem poszanowania prawa, to już inna sprawa. Trzeba poczekać na wnioski organów śledczych.

„Jeśli uczestnicy aukcji mają sytuację „niebieskiego zespołu, czerwonego zespołu” dla osobistych korzyści, udział w aukcji w celu manipulowania rynkiem będzie miał długoterminowe konsekwencje, powodując wzrost cen gruntów na danym obszarze i powstanie „bańki” na rynku nieruchomości. Rozwiązanie tego problemu będzie wielokrotnie trudniejsze niż korzyści z budżetu zebrane w krótkim okresie” – analizuje pan Bang.

Podzielając ten pogląd, prawnik Dang Van Cuong stwierdził, że państwo nie musi wystawiać całej ziemi na aukcjach.

„Ponieważ jeśli cena będzie wysoka, państwo od razu zyska w postaci nieco wyższej kwoty pieniędzy, ale potem ziemia zostanie porzucona, a spekulanci zawyżą cenę, więc ziemia nie zostanie oddana do użytku ani eksploatowana, mimo że jest cennym zasobem, a konsekwencje będą o wiele poważniejsze” – powiedział prawnik.

Należy czasowo zawiesić aukcje gruntów i ustalić ceny gruntów na poziomie zbliżonym do cen rynkowych.

W związku z tym, aby zapobiec ponownemu wystąpieniu podobnych przypadków „gorączki ziemi” na aukcjach, prawnik Dang Van Cuong stwierdził, że tymczasowe zawieszenie aukcji gruntów w celu przeprowadzenia inspekcji jest całkowicie uzasadnione.

Zwłaszcza w kontekście praw, które są ze sobą powiązane, ale jeszcze nie zsynchronizowane, „całkowicie zmienione”, nadal istnieje wiele luk, które osoby lub organizacje o złych intencjach mogą wykorzystać dla własnych korzyści.

Ponadto pan Cuong zaproponował również plan szybkiego przeglądu metody obliczania cen wywoławczych na aukcjach, co przyspieszyłoby proces sporządzania cenników gruntów zbliżonych do cen rynkowych.

Prawnicy sugerują, że aukcje gruntów powinny zostać tymczasowo zawieszone, a ceny gruntów powinny być bardziej zbliżone do cen rynkowych (zdjęcie: Huu Thang).

Prawnik zasugerował również, aby inwestorzy jasno określili moment wpłaty i wypłaty środków, a także określili, w jaki sposób rynek w danym obszarze będzie się zwiększał i zmniejszał.

Unikaj sytuacji, w której rzucisz się na inwestycję, kierując się psychologią rynku, a ostatecznie nie będziesz w stanie „uciec” na czas. Będzie to jak posiadanie długu: prawdopodobieństwo straty jest bardzo wysokie.

Ekspert dodał, że inwestorzy muszą zachować ostrożność również w obszarach, w których ceny nieruchomości gwałtownie rosną, a nie ma nowej infrastruktury, żadnej polityki ani wahań liczby ludności.

Pan Cuong radzi osobom, które chcą kupić nieruchomość, aby wybrać odpowiedni czas i miejsce, dzięki którym będą mogły wybrać właściwy produkt nieruchomości na potrzeby długoterminowego inwestowania.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm