Ceny dzierżawy gruntów w północnych parkach przemysłowych rosną, co zmniejsza przewagę konkurencyjną

[reklama_1]

Atrakcyjność nieruchomości przemysłowych na północy

W pierwszej połowie 2023 r. największe zagraniczne inwestycje w sektorze produkcyjnym przyciągnęły prowincje i miasta północne, osiągając kwotę 3,4 mld USD, co stanowi 63% nowo zarejestrowanych projektów bezpośrednich inwestycji zagranicznych w sektorze produkcyjnym, z 238 nowymi projektami.

Z tego Bac Giang odpowiada za 20% wszystkich nowo zarejestrowanych projektów o wartości 1,06 mld USD, w tym inwestycję w singapurską fabrykę Fulian Precision Technology o wartości 621 mln USD oraz projekt LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd o wartości 140 mln USD. Bac Ninh zajmuje trzecie miejsce w kraju pod względem pozyskiwania bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) w sektorze produkcyjnym, z 9% całkowitego zarejestrowanego kapitału o wartości 486 mln USD.

W ujęciu sektorowym, w pierwszej połowie 2023 roku, sektor urządzeń elektrycznych stanowił największy łączny kapitał nowo zarejestrowanych inwestycji zagranicznych (BIZ) w sektorze przetwórczym (21%), o wartości 1,14 mld USD. Na kolejnym miejscu znalazła się branża komputerów, elektroniki i wyrobów elektrycznych, z łącznym kapitałem inwestycyjnym stanowiącym 20% oraz produktami z gumy i tworzyw sztucznych (15%).

Ceny dzierżawy gruntów w północnym parku przemysłowym rosną, zmniejszając przewagę konkurencyjną, zdjęcie 1 — Zdjęcie ilustracyjne. (Źródło: DK)

W podziale na regiony ekonomiczne widać, że w Północnym Regionie Ekonomicznym głównymi sektorami otrzymującymi nowy kapitał inwestycyjny są komputery, elektronika i produkty elektryczne, stanowiące 19% całkowitego kapitału inwestycyjnego całego regionu; następnie urządzenia elektryczne (15%); wyroby gumowe i plastikowe (tylko 5%) oraz pojazdy silnikowe (4%). Tymczasem w Południowym Regionie Ekonomicznym sytuacja jest nieco odwrotna: wyroby gumowe i plastikowe stanowią największą część kapitału inwestycyjnego, stanowiąc 10% całkowitego kapitału inwestycyjnego całego regionu, produkcja metali stanowi 4%, a woda pitna około 3%.

Ponadto zauważa się, że producenci i sektor energii słonecznej również przenoszą się na północ. Trzy z pięciu największych projektów produkcyjnych w Północnej Strefie Ekonomicznej do 2022 roku będą dotyczyć sektora energii słonecznej. Spośród 30 producentów produktów solarnych w całym kraju, 77% znajduje się w Północnej Strefie Ekonomicznej, a tylko 23% w Południowej Strefie Ekonomicznej.

Wśród nich największym inwestorem jest Trina Solar, z projektem o wartości 275 milionów dolarów w Yen Binh Industrial Park w prowincji Thai Nguyen. Inwestorzy pochodzą głównie z Chin, Hongkongu i Singapuru. W pierwszej połowie 2023 roku amerykański producent modułów fotowoltaicznych Thornava Solar również rozpoczął produkcję w nowoczesnej fabryce o rocznej mocy 1 gigawata w Que Vo Industrial Park w prowincji Bac Ninh .

W 2023 roku wietnamska grupa prywatna AD Green zainaugurowała budowę fabryki o mocy 3 gigawatów, wartej 45 milionów dolarów, produkującej panele słoneczne na rynek krajowy i zagraniczny. Zakład zajmuje powierzchnię prawie 8 hektarów w klastrze przemysłowym An Ninh, w dystrykcie Tien Hai w prowincji Thai Binh.

Można zauważyć, że główne grupy najemców w Regionie Północnym to najemcy z sektorów o wysokiej wartości dodanej, w tym z branży elektronicznej i komputerowej, motoryzacyjnej, maszyn i urządzeń oraz produkcji związanej z energią słoneczną, a wśród najemców znajdują się duże korporacje, takie jak Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda i Vinfast.

Tymczasem głównymi najemcami na Południu są przedsiębiorstwa zajmujące się przetwarzaniem wyrobów gumowych i plastikowych, żywności i napojów, materiałów budowlanych oraz odzieży – branże, które oceniane są jako mające niższą wartość dodaną.

Thomas Rooney, starszy menedżer ds. usług doradztwa przemysłowego w Savills Hanoi, skomentował to następująco: Północna Strefa Ekonomiczna ma strategiczne położenie, z dobrym dostępem do rynków krajowych i międzynarodowych.

W ciągu ostatnich 5 lat infrastruktura w tym obszarze uległa znacznej poprawie dzięki serii projektów autostradowych łączących trzy główne porty, w tym port Hai Phong, port głębokowodny Lach Huyen i port Cai Lan. Ponadto Północna Strefa Ekonomiczna posiada duży fundusz gruntowy, zaspokajając potrzeby najemców działających w sektorach o wysokiej wartości dodanej, przyciągając wiele dużych projektów inwestycyjnych w zakresie montażu samochodów, podzespołów elektronicznych i produktów energii słonecznej.

„Widać, że Północna Strefa Ekonomiczna jest postrzegana jako bardzo korzystna dla inwestorów, nie tylko ze względu na jeden z ważnych szlaków importowo-eksportowych Wietnamu, przebiegający przez Hajfong, ale także możliwość wygodnego transportu towarów na sąsiednie rynki” – powiedział Thomas Rooney.

Wysokie czynsze mogą zmniejszyć przewagę konkurencyjną

Według raportu Savills Vietnam, w pierwszej połowie 2023 roku w regionie północnym odnotowano 68 projektów parków przemysłowych o łącznej powierzchni do 12 000 hektarów. Średni wskaźnik obłożenia wyniósł 83%, w porównaniu z 81% w analogicznym okresie ubiegłego roku. Średnia cena najmu gruntów wyniosła 138 USD/m²/cykl najmu, w porównaniu ze 102 USD/m²/cykl najmu.

Ceny dzierżawy gruntów w północnym parku przemysłowym rosną, zmniejszając przewagę konkurencyjną, zdjęcie 2 — Stawki podatku gruntowego w północnych strefach przemysłowych rosną, co zmniejsza konkurencyjność północnej strefy ekonomicznej w porównaniu z południową. (Zdjęcie: DP)

Największy wzrost cen dzierżawy gruntów w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r. odnotowano w Bac Ninh, gdzie ceny osiągnęły poziom 156 USD/m2/cykl dzierżawy. Było to efektem ponownego zainteresowania firm elektronicznych i dostawców, którzy muszą dywersyfikować łańcuchy dostaw poza Chinami.

W tym samym okresie kurs Hung Yen wzrósł o 45%, osiągając 132 USD/m²/cykl wynajmu. Podobnie, wzrosty odnotowały również kluczowe prowincje: Hai Duong (wzrost o 33%, osiągając 101 USD/m²/cykl wynajmu) i Hai Phong (wzrost o 28%, osiągając 129 USD/m²/cykl wynajmu).

Raport Savills pokazuje również, że podaż gotowych fabryk w północnym regionie ekonomicznym osiągnęła 3,5 mln m² powierzchni najmu netto (NLA), a pozostało około 618 000 m² NLA. Średnia cena najmu w pierwszej połowie 2023 roku wynosiła 4,8 USD/m²/miesiąc (bez VAT). Jednocześnie wskaźnik obłożenia gotowych fabryk i magazynów w regionie północnym odnotował spadek do 83% dzięki nowej podaży wprowadzonej w Hai Phong i Bac Ninh.

Według Johna Campbella, zastępcy dyrektora ds. usług przemysłowych w Savills Vietnam: „Obecne ceny dzierżawy gruntów w Północnej Strefie Ekonomicznej przekroczyły poziom dwucyfrowy, co zmniejsza konkurencyjność Północnej Strefy Ekonomicznej w porównaniu z Południową Strefą Ekonomiczną. Wyższe ceny gruntów mogą utrudniać wejście na rynek nowym przedsiębiorstwom z branży elektronicznej, motoryzacyjnej i produkcji energii słonecznej. Są to inwestorzy, którzy chcą posiadać duże działki, ale w rozsądnej cenie”.

Źródło