Ścisła kontrola przepływu kapitału do nieruchomości, coraz więcej cudzoziemców kupuje domy w Wietnamie, procedury zmiany przeznaczenia gruntów

Konieczne są drastyczne środki w celu restrukturyzacji rynku, coraz więcej cudzoziemców kupuje domy w Wietnamie, zmieniają się procedury wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Rynek nieruchomości jest sektorem wrażliwym na politykę pieniężną, politykę stóp procentowych i politykę przepływów pieniężnych w gospodarce . (Źródło: Crystal Bay)

Ściśle kontrolować przepływ kapitału w wysokości 2,5 miliona miliardów VND do sektora nieruchomości

Sektor bankowy postawił sobie za cel 16% wzrost akcji kredytowej, co odpowiada wpompowaniu 2,5 biliona VND do gospodarki, aby nadać impet rozwojowi gospodarczemu i osiągnąć 8% wzrost PKB do 2025 r. Jednak zdaniem ekspertów konieczne jest jasne określenie sektorów priorytetowych, aby uniknąć ryzyka baniek finansowych, zwłaszcza w sektorze nieruchomości.

Wydane ogromne ilości pieniędzy, jeśli nie zostaną odpowiednio rozdysponowane, zwłaszcza w priorytetowych obszarach sektora produkcyjnego, doprowadzą do ponownego wzrostu inflacji, baniek spekulacyjnych i wzrostu złych długów...

Rynek nieruchomości jest sektorem wrażliwym na politykę pieniężną, politykę stóp procentowych i politykę przepływów pieniężnych w gospodarce. Obecnie łączna wartość niespłaconych kredytów na nieruchomości wynosi 3,15 miliona miliardów VND, co stanowi około 20% całkowitego zadłużenia gospodarki.

W kontekście wysokich cen nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh, znacznie przekraczających możliwości finansowe większości osób potrzebujących mieszkań w dużych miastach, przepływy pieniężne muszą być precyzyjnie alokowane i ściśle kontrolowane, aby uniknąć sytuacji, w której środki pieniężne napływają do wysoce spekulacyjnych lokalizacji. Wiele cykli doprowadziło do powstania dużej bańki spekulacyjnej. Zdaniem ekspertów, to właśnie nadmiernie łatwy wzrost kredytów powoduje wzrost wskaźnika złych długów.

Dr Tran Du Lich , członek Narodowej Rady Doradczej Polityki Pieniężnej, powiedział, że tegoroczny wzrost gospodarczy w dużej mierze zależy od przepływów kredytowych. Ogromna ilość kapitału w wysokości 2,5 miliona VND, jeśli zostanie „wstrzyknięta” do gospodarki, stworzy silny impuls dla popytu łącznego.

Ekspert ostrzega jednak: „Jeśli znaczna część powyższego kapitału nie zostanie przeznaczona na produkcję i biznes, lecz na akcje lub rynek nieruchomości, ryzyko powstania bańki finansowej, podobnej do tej, która miała miejsce ostatnio, jest bardzo wysokie”.

Według dr. Le Duy Binha, dyrektora Economica Vietnam, rozwój rynku nieruchomości jest niezbędnym czynnikiem wzrostu gospodarczego. Jednak napływ kapitału na rynek nieruchomości spekulacyjnych jest zagrożony, co jest sprzeczne z celem wspierania ludzi w kupowaniu domów.

Aby temu zapobiec, eksperci twierdzą, że konieczne są drastyczne środki w celu restrukturyzacji rynku nieruchomości. W szczególności polityka powinna koncentrować się na rozwijaniu produktów nieruchomościowych dostosowanych do potrzeb rynku, a nie na produktach służących transakcjom spekulacyjnym.

Utrzymujący się silny wzrost kredytów bankowych w tym roku jest pozytywnym sygnałem dla gospodarki, ale niesie ze sobą ostrzeżenia o ryzyku bańki finansowej, szczególnie gdy kapitał ten jest inwestowany w nieruchomości.

Rząd i Bank Państwowy muszą znaleźć rozwiązania umożliwiające skierowanie przepływów kredytowych do rzeczywistych projektów mieszkaniowych, zaspokajając rzeczywiste potrzeby ludzi i zapobiegając wpadnięciu rynku nieruchomości w spekulację, która mogłaby wpłynąć na stabilność gospodarki.

Z perspektywy agencji zarządzającej, wiceprezes Banku Państwowego Dao Minh Tu poinformował, że aby kredyt bankowy mógł aktywnie wspierać wzrost gospodarczy, sektor bankowy skoncentruje kapitał na priorytetowych obszarach, takich jak inwestycje, produkcja, biznes, eksport itp. W szczególności banki skoncentrują się na kredycie konsumenckim, takim jak zakup mieszkań socjalnych.

Coraz więcej obcokrajowców kupuje domy w Wietnamie.

W ostatnich latach, trend wzrostu liczby cudzoziemców posiadających domy w Wietnamie, a w szczególności w Hanoi, stale rośnie. W szczególności, odkąd ustawa mieszkaniowa z 2023 roku oficjalnie weszła w życie 1 sierpnia 2024 roku, cudzoziemcy mają łatwiejszy dostęp do domów w Wietnamie.

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa, od 2015 roku do końca trzeciego kwartału 2023 roku ponad 3000 cudzoziemców kupiło domy w Wietnamie, głównie apartamenty w komercyjnych projektach mieszkaniowych, skoncentrowane w dużych prowincjach i miastach. Hanoi odpowiadało za ponad połowę z 1765 lokalami – zaledwie około 0,53% całkowitej liczby mieszkań w kraju w latach 2018-2022.

W pierwszej połowie 2024 roku cudzoziemcy kupili ponad 1000 mieszkań w Hanoi. W ostatnim kwartale 2024 roku Departament Budownictwa w Hanoi zezwolił również na realizację 7 kolejnych projektów mieszkaniowych, z których około 3000 zostało sprzedanych cudzoziemcom. Projekty zlokalizowane na obszarach miejskich również szybko wyprzedały około 60% mieszkań dopuszczonych do sprzedaży cudzoziemcom, po cenach o 10% wyższych niż ceny dla Wietnamczyków.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), powiedział, że ustawa mieszkaniowa z 2023 r., która wejdzie w życie 1 sierpnia 2024 r., a której przepisy stwarzają korzystne warunki dla cudzoziemców w zakresie posiadania domów, w znacznym stopniu przyczyniła się do wzrostu zainteresowania obcokrajowców kupowaniem domów w Hanoi – jednym z najprężniej rozwijających się rynków nieruchomości w kraju.

Według prezesa VARS, rosnący trend nabywania nieruchomości przez obcokrajowców w Wietnamie, a w szczególności w Hanoi, będzie się nadal rozwijał. To pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości, przyczyniający się do absorpcji stosunkowo dużej ilości luksusowych produktów z wyższej półki, które wciąż stanowią „zapasy” na rynku. Jednak trend ten stawia również przed inwestorami wiele wyzwań w zakresie zaspokajania potrzeb tej potencjalnej grupy klientów.

Aby wykorzystać potencjał tej grupy popytu, inwestorzy muszą zbadać rynek, aby określić, z jakich krajów pochodzi docelowa grupa klientów i jakie są ich możliwości płatnicze. Następnie należy wdrożyć odpowiednie projekty, które odpowiadają potrzebom i gustom klientów zagranicznych.

Ba Ria – Vung Tau wydaje szereg polityk wspierających budownictwo socjalne

27 marca Rada Ludowa prowincji Ba Ria-Vung Tau, kadencja VII 2021-2026, odbyła swoją 27. sesję i przyjęła rezolucje regulujące politykę wsparcia dla projektów budownictwa socjalnego i budownictwa mieszkaniowego dla sił zbrojnych na tym obszarze.

W związku z tym prowincja przeznaczy budżet nie większy niż 10 miliardów VND na każdy projekt, który ma zostać zainwestowany w budowę systemów infrastruktury technicznej w ramach zakresu projektu, w tym niwelacje terenu, systemy komunikacyjne, oświetlenie, oczyszczanie ścieków, sanitację publiczną itp.

Z tego poziom wsparcia finansowego dla projektów w dystrykcie Con Dao wynosi 80%, w miastach Vung Tau, Phu My i Ba Ria wynosi 50%, a w pozostałych dystryktach – 40%.

Ponadto projekty te otrzymują 100% wsparcia w zakresie opłat i należności, gdy w ramach projektu przeprowadzane są procedury administracyjne we właściwej agencji wyceny, wycena pozwoleń środowiskowych na mocy przepisów lokalnych oraz pobieranie opłat za wycenę raportów o oddziaływaniu na środowisko.

Polityka ta ma przyczynić się do realizacji celu, jakim jest wybudowanie blisko 22 000 mieszkań socjalnych do 2030 r. w Ba Ria - Vung Tau i zwiększenie możliwości przyciągania inwestycji w projekty budownictwa socjalnego.

Ludowy Komitet prowincji Ba Ria-Vung Tau poinformował, że oczekuje się, iż w latach 2027–2030 w tym rejonie zostanie zrealizowanych około 11 projektów, które otrzymają wsparcie finansowe na infrastrukturę. Koszt projektów wyniesie około 71,6 mld VND.

Tylko w 2025 roku na terenie osiedla powstanie około 15 projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni 54,3 ha, obejmujących 12 366 mieszkań. Do 2030 roku gmina będzie kontynuować wspieranie i ułatwianie realizacji projektów mieszkaniowych w ramach 20% funduszu gruntów pod 7 komercyjnych projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni 9 886 mieszkań.

Procedury wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów

W jaki sposób regulowana jest procedura wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów?

Zmiana przeznaczenia gruntu ma miejsce, gdy użytkownik gruntu może zmienić przeznaczenie gruntu zgodnie z przepisami ustawy o gruntach. Artykuł 227 ustawy o gruntach z 2024 r. określa procedury udzielania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntu.

W związku z tym przypadki zmiany przeznaczenia gruntów muszą uzyskać zgodę właściwych organów państwowych zgodnie z przepisami niniejszej Ustawy i muszą być przeprowadzane zgodnie z następującą kolejnością i procedurami:

1. Użytkownicy gruntów składają wnioski o zmianę przeznaczenia gruntów zgodnie z przepisami.

2. Właściwy organ gospodarki gruntami dokonuje sprawdzenia warunków zmiany przeznaczenia gruntu. W przypadku gdy dokumentacja nie spełnia wymogów określonych w przepisach, użytkownik gruntu jest zobowiązany do jej uzupełnienia i ponownego złożenia we właściwym organie gospodarki gruntami.

3. Właściwy organ zarządzający gruntami ma następujące obowiązki:

a) W przypadku stosowania cen gruntów z cennika gruntów do obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych właściwy organ zarządzający gruntami sporządza akta i przekazuje je właściwemu Komitetowi Ludowemu w celu wydania decyzji zezwalającej na zmianę przeznaczenia gruntów, ich podziału i dzierżawy;

b) W przypadku ustalania konkretnych cen gruntów w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych właściwy organ zarządzający gruntami sporządza akta i przedkłada je Komitetowi Ludowemu właściwego szczebla w celu wydania decyzji zezwalającej na zmianę przeznaczenia gruntów, ich podziału i dzierżawy; organizuje ustalanie cen gruntów i przedkłada je właściwemu organowi w celu zatwierdzenia cen gruntów w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych.

4. Użytkownicy gruntów uiszczają opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze dzierżawne zgodnie z przepisami prawa; w przypadku obniżenia opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych, organ poboru opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych obniża opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze dzierżawne dla użytkowników gruntów.

5. Właściwy organ gospodarki gruntami podpisuje umowę dzierżawy gruntu w przypadku dzierżawy gruntu przez Państwo; przekazuje akta do organu ewidencji gruntów lub oddziału organu ewidencji gruntów w celu przeprowadzenia rejestracji, wydania zaświadczenia o prawie użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem, aktualizacji i korekty bazy danych gruntów, katastru oraz wydania zaświadczenia o prawie użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem użytkownikowi gruntu.

6. W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i zmiany jego przeznaczenia, postępowanie w sprawie rejestracji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i postępowania w sprawie zmiany jego przeznaczenia przeprowadza się jednocześnie z postępowaniem w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu, zgodnie z przepisami niniejszego artykułu.

W związku z powyższym procedurę wydawania zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów określa się w sposób opisany powyżej.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html