Fuzje i przejęcia w sektorze nieruchomości czekają na dużą falę pod koniec roku

W pierwszej połowie tego roku na rynku nieruchomości odnotowano zaledwie kilka transakcji fuzji i przejęć (M&A) w sektorach nieruchomości przemysłowych i mieszkaniowych. Oczekuje się jednak, że rynek ten przyspieszy w ostatnich miesiącach roku, wraz z wejściem w życie nowych przepisów dotyczących gruntów.

Niewiele transakcji jest zamkniętych

Chociaż presja sprzedaży jest nadal bardzo wysoka, rynek fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości w pierwszej połowie 2024 roku jest nadal dość spokojny, a sfinalizowano jedynie kilka transakcji. Przykładowo, pod koniec czerwca 2024 roku spółka akcyjna Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company zatwierdziła politykę przeniesienia wszystkich 49% akcji spółki BIDICI po cenie nie niższej niż 130% wartości nominalnej (10 000 VND za akcję).

Cztery dni później Phat Dat pomyślnie przeniósł 25% udziałów w spółce BIDICI na osobę fizyczną za kwotę 769,5 mld VND, zmniejszając udział Phat Dat w BIDICI z 49% do 24%. Dzięki tej transakcji Phat Dat odnotował zysk w wysokości 50 mld VND w drugim kwartale 2024 r., mimo że jego przychody wyniosły zaledwie ponad 8,3 mld VND.

Wiadomo, że BIDICI powstało w październiku 2020 r. w związku z projektem inwestycyjnym na działce z wieżowcami, Subdivision 9, w miejskim obszarze ekoturystycznym Nhon Hoi (Binh Dinh), który Phat Dat wygrał w czerwcu 2019 r.

Jeśli chodzi o Nam Long Group, to po wielu „opóźnieniach” spowodowanych problemami w procedurach aktualizacji certyfikatów inwestycyjnych, w czerwcu 2004 r. przedsiębiorstwo to sfinalizowało transfer 25% kapitału w projekcie Paragon Dai Phuoc (znanym również jako Nam Long Dai Phuoc) do partnera Nishi Nippon Railroad (Japonia), o wartości 662 miliardów VND.

Projekt Paragon Dai Phuoc obejmuje 45 hektarów i jest zlokalizowany na wyspie Dai Phuoc (prowincja Dong Nai ). Od 2022 roku Grupa Nam Long otrzymała powyższą kwotę, która stanowi zaliczkę na przeniesienie 25% udziałów w Paragon Dai Phuoc. Dzięki sfinalizowaniu tej transakcji, Nam Long uniknął strat w drugim kwartale 2024 roku, kiedy to całkowite przychody spadły o prawie 74% w porównaniu z tym samym okresem.

Oprócz dwóch wyżej wymienionych transakcji na rynku odnotowano również szereg innych umów, takich jak współpraca Kim Oanh Group z trzema korporacjami: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi i NTT Urban Development w celu realizacji projektu The One World Project w Binh Duong .

One World obejmuje prawie 50 hektarów, a łączna wartość inwestycji przekracza 1 miliard dolarów. Projekt składa się z 6 komponentów. Inwestor planuje budowę m.in. centrum konferencyjno-wystawienniczego, centrum handlowego Aeon, 5-gwiazdkowego hotelu oraz międzynarodowej szkoły międzypoziomowej. Produkty te zostaną wprowadzone na rynek w 2025 roku.

W międzyczasie segment nieruchomości przemysłowych odnotował również transakcję nabycia przez Tripod Technology Corporation 18-hektarowej działki przemysłowej w Ba Ria - Vung Tau od Sonadezi Chau Duc.

Z kapitałem inwestycyjnym w wysokości 250 milionów dolarów, Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) przyczynia się do realizacji planu ekspansji i rozwoju branży elektroniki high-tech grupy Tripod Technology Group. Jest to również największy jak dotąd projekt high-tech w Parku Przemysłowym Chau Duc.

Oczekiwania przyspieszenia

Presja na sprzedających jest nadal bardzo duża, a fuzje i przejęcia są postrzegane jako rozwiązanie, które tymczasowo pomoże przedsiębiorstwom pokonać obecne trudności, zwłaszcza że ustawa o gruntach, ustawa o działalności związanej z nieruchomościami oraz ustawa o mieszkalnictwie, które weszły w życie 1 sierpnia, mają uporządkować procedury prawne, przyspieszając tym samym procedury zakupu i sprzedaży projektów.

Po długim okresie planowania sprzedaży projektu, które zakończyły się niepowodzeniem, Rada Dyrektorów Van Phat Hung Company podjęła niedawno uchwałę zatwierdzającą politykę przeniesienia 99% akcji Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) – inwestora projektu osiedla mieszkaniowego Nhon Duc Residential Area Project w Nha Be (HCMC). Jest to również główny cel biznesowy firmy w 2024 roku.

Nowe, bardziej otwarte przepisy są przesłanką dla wietnamskiego rynku nieruchomości, który w najbliższym czasie będzie gotowy na silną falę inwestycji zagranicznych.

Prawnik Nguyen Truc Hien, członek Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

W rzeczywistości od 2021 r. Lotte Land przekazało 200 mld VND firmie Van Phat Hung, aby sfinansować zakup 55% udziałów w Nha Be Land, ale według lidera tego przedsiębiorstwa, w ostatnim trudnym okresie oczekiwanie na wprowadzenie nowych przepisów, a także uzależnienie od decyzji agencji i departamentów spowolniło proces wdrażania.

Pan Phung Dien Trong, zastępca dyrektora generalnego Van Phat Hung, powiedział, że najważniejszym elementem sfinalizowania transferu kapitału są aspekty prawne projektu, a w szczególności zatwierdzenie polityki inwestycyjnej. W ostatnich latach zakończenie procedur prawnych projektu musiało czekać na decyzję władz, co wydłużyło ten czas, co doprowadziło do opóźnień w realizacji większości projektów w Ho Chi Minh City, w tym wspomnianego projektu spółki.

Jest jednak prawdopodobne, że projekt osiedla mieszkaniowego Nhon Duc Nha Be zostanie zatwierdzony do inwestycji w trzecim kwartale 2024 roku, po wejściu w życie nowych przepisów gruntowych. Jest to warunek konieczny, aby nie tylko Lotte Land, ale także inni zainteresowani partnerzy mogli dokonać przeniesienia.

Oprócz wymogów prawnych – warunku koniecznego dla powodzenia projektu fuzji i przejęć – zasady zawarte w nowej ustawie otwierają również wiele perspektyw dla zagranicznych inwestorów.

Przykładowo, Ustawa o działalności związanej z nieruchomościami stanowi, że inwestorzy przenoszący projekty muszą wypełnić zobowiązania finansowe dotyczące gruntów projektu, w tym opłaty za użytkowanie gruntów, czynsze gruntowe oraz podatki, opłaty i koszty związane z gruntami; po dopełnieniu procedur przeniesienia własności i wypełnieniu zobowiązań finansowych związanych z transakcją przeniesienia własności nabywca otrzyma różową książkę.

W przeciwieństwie do dotychczasowych rozwiązań, po sfinalizowaniu zobowiązań finansowych związanych z gruntami, inwestorzy muszą poświęcić dużo czasu na uzyskanie różowej księgi wieczystej oraz na przekazanie gruntów. To pozytywna nowość, która ma przyczynić się do przyspieszenia procedur związanych z przeniesieniem własności nieruchomości.

Adwokat Nguyen Truc Hien, członek Vietnam International Law Firm (VILAF), ocenił, że sektor nieruchomości zawsze przyciągał uwagę krajowych i zagranicznych inwestorów, ale w przeszłości istniało wiele barier, zwłaszcza prawnych, które uniemożliwiały realizację projektów fuzji i przejęć.

Ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza również wiele korzyści dla inwestorów zagranicznych, na przykład możliwość przekazywania praw do użytkowania gruntów w parkach przemysłowych, klastrach przemysłowych, strefach zaawansowanych technologii, wykorzystywania gruntów pochodzących z przekazywania projektów nieruchomościowych oraz rozszerzenia metody otrzymywania praw do użytkowania gruntów dla przedsiębiorstw z kapitałem zagranicznym.

„Nowe, bardziej otwarte przepisy stanowią przesłankę dla wietnamskiego rynku nieruchomości, który w najbliższym czasie będzie mógł liczyć na silną falę inwestycji zagranicznych” – podkreśliła pani Hien.

Źródło: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html