Aby rynek nieruchomości rozwijał się bezpiecznie i bez ryzyka

Wietnamski rynek nieruchomości wciąż ma duży potencjał i przestrzeń do rozwoju, jednak ceny mieszkań rosną w szybkim tempie, znacznie przekraczając realne dochody i pogłębiając przepaść między właścicielami nieruchomości a tymi, którzy nie mogą posiadać własnego domu.

Według Generalnego Urzędu Statystycznego (GUS), średni udział branży budowlanej i nieruchomości w całkowitym PKB kraju w ostatnich latach wynosił około 10%. Z tego branża nieruchomości odpowiada bezpośrednio za około 3,5%, przyczyniając się średnio do wzrostu PKB o około 0,5 punktu procentowego. Jednak średni udział tej branży w PKB Wietnamu wynosi zaledwie około 50% w porównaniu z innymi krajami regionu.

Udział nieruchomości w całości aktywów gospodarczych osiągnął zaledwie ok. 21% - jest to znacznie mniej niż wskaźnik 35% w krajach rozwiniętych.

Podaż wzrasta, ale struktura jest niezrównoważona

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stwierdziło, że w ciągu ostatnich trzech lat podaż mieszkań na rynku gwałtownie wzrosła, ale struktura podaży pozostaje niezrównoważona. Większość nowej podaży koncentruje się na projektach luksusowych i o wysokiej wartości, zaspokajając potrzeby inwestycyjne, z których część ma charakter spekulacyjny.

Nawet na obszarach podmiejskich, które mają zapewnić mieszkania w przystępnej cenie, rzeczywiste ceny sprzedaży są nadal znacznie wyższe niż przeciętne dochody mieszkańców, a jedynie „relatywnie niższe” niż w centrum. Tymczasem największy popyt na rynku występuje w segmencie mieszkań w przystępnej cenie.

Obecny proces rozwoju rynku nadal wykazuje wiele oznak braku zrównoważonego rozwoju, zwłaszcza w odniesieniu do niedopasowania struktury produktu do możliwości płatniczych konsumentów.

Nierównowaga między podażą a popytem spowodowała gwałtowny wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie apartamentów w dużych miastach, co ustanowiło nowy poziom cenowy i znacznie przekroczyło tempo wzrostu realnych dochodów. Nie tylko ogranicza to dostęp do mieszkań dla większości ludzi, ale także zwiększa ryzyko powstania bańki cenowej.

Zakładając, że ceny domów i dochody pozostaną na tym samym poziomie, dostępność mieszkań gwałtownie spada. W przypadku mieszkania z dwiema sypialniami w obszarze miejskim, którego koszt wynosi około 5 miliardów VND, rodzina z wysokim dochodem wynoszącym około 50 milionów VND miesięcznie, potrzebowałaby około 8 lat, jeśli wydałaby cały dochód na zakup domu, i 25 lat, jeśli zastosowałaby zasadę, że koszty mieszkania nie przekraczają 1/3 dochodów.

Zgodnie z tą zasadą nawet segment mieszkań socjalnych, który został zaprojektowany z myślą o osobach o niskich dochodach na obszarach miejskich, nie jest już „tani” – cena za mieszkanie o powierzchni 60 m2 wynosi około 1,5 mld VND, co zmusza gospodarstwa domowe nawet o całkowitych dochodach „na najwyższym poziomie” według kryteriów zatwierdzających – 40 mln VND/miesiąc, do oszczędzania przez około 10 lat.

W rzeczywistości ta liczba jest znacznie wyższa w przypadku opcji pożyczki. W rezultacie różnica między grupą, która już posiada aktywa, a grupą, która ich nie posiada, staje się coraz bardziej sztywna, podczas gdy wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości wzbogaca jedynie niewielką grupę osób, które już posiadają aktywa.

Gdy podaż jest wystarczająco duża, ceny rynkowe będą się same regulować zgodnie z rzeczywistą równowagą podaży i popytu.

Cztery rozwiązania, które pozwolą „zahamować” wzrost cen mieszkań

Dlatego też Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami uważa, że aby rynek nieruchomości mógł się nadal rozwijać, nie narażając na ryzyko samego rynku i gospodarki, konieczne jest znalezienie rozwiązania, które pozwoli „zahamować” gwałtowny wzrost cen nieruchomości.

Po pierwsze, konieczne jest przyspieszenie prac nad dokumentami regulującymi wdrażanie nowego systemu prawnego, przy jednoczesnym zwiększeniu zdolności egzekucyjnych organów lokalnych. Jednocześnie konieczne jest wzmocnienie decentralizacji i delegowania uprawnień do władz lokalnych w zakresie dostosowywania polityki, zapewniając elastyczność dla każdego regionu, w każdym czasie i zgodnie z celami rozwoju społeczno-gospodarczego, a także poziomem rozwoju infrastruktury i rozwoju miast w danym regionie.

Należy również w przejrzysty i skuteczny sposób rozwiązywać problemy związane z oczyszczaniem terenu, skracając czas wdrażania przepisów dla przedsiębiorstw, a jednocześnie zapewniając poszanowanie praw obywateli.

Rozważenie zniesienia przepisów o dodatkowym pobieraniu 5,4%/rok za opóźnienie w płatnościach opłat za użytkowanie gruntów w przypadkach, gdy osoby podjęły decyzję o przydziale/dzierżawie gruntów przed 1 sierpnia 2024 r., ale nie ustaliły jeszcze ceny gruntu, a także niezwłoczne ogłoszenie jasnej i stabilnej metody ustalania opłat za użytkowanie gruntów pomoże obniżyć koszty realizacji projektu, tworząc tym samym przestrzeń do obniżenia cen mieszkań.

Po drugie, konieczna jest dywersyfikacja kanałów kapitałowych w celu zmniejszenia zależności od kredytów bankowych. Należy zrestrukturyzować rynek obligacji korporacyjnych, aby stał się efektywnym źródłem kapitału średnio- i długoterminowego. Jednocześnie konieczne jest promowanie tworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i rozwoju funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT).

Po trzecie, projekty budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych muszą być priorytetem w planowaniu i obejmować mechanizmy motywacyjne. Rozwój miast musi być powiązany z infrastrukturą transportową, zwłaszcza z drogami szybkiego ruchu, metrem i autostradami, aby poszerzyć przestrzeń miejską i zmniejszyć presję na ceny gruntów w centrum. Jednocześnie konieczne jest rozwijanie profesjonalnego rynku najmu, eliminując mentalność „konieczności posiadania domu dla stabilizacji życia”.

Po czwarte, konieczne jest przyspieszenie procesu budowy i udoskonalenia jednolitej, synchronicznej i przejrzystej bazy danych dotyczącej rynku gruntów, mieszkań i nieruchomości w całym kraju. Stworzenie otwartego, zintegrowanego systemu danych między ministerstwami, oddziałami i samorządami, obejmującego informacje o planowaniu, transakcjach, wartościach, statusie prawnym i zmianach w użytkowaniu gruntów, nie tylko pomoże poprawić skuteczność monitorowania i kształtowania polityki, ale także przyczyni się do zwiększenia przejrzystości, minimalizacji ryzyka, zapobiegania spekulacjom i manipulacjom cenami oraz ochrony uzasadnionych praw obywateli i przedsiębiorstw.

Source: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/