Przejrzystość cen gruntów i aukcji gruntów.

[reklama_1]

W Hanoi ceny mieszkań i gruntów w centrum miasta stale rosną, a transakcje gruntowe na przedmieściach również przeżywają rozkwit. Zdjęcie: Quang Vinh.

Warto zauważyć, że upoważnienie udzielone przez Ludowy Komitet Hanoi Ludowym Komitetom na szczeblu dystryktowym obejmuje decyzję o cenie wywoławczej w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów w celu ich przydzielenia wraz z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawy gruntów dla gospodarstw domowych i osób fizycznych; a także decyzję o cenie wywoławczej w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów, gdy państwo przydziela lub wydzierżawia grunty w przypadkach, gdy w działkę lub obszar zainwestowano już w infrastrukturę techniczną zgodnie ze szczegółowym planem budowy.

Handel był aktywny, ale nie gorączkowy.

Według Komitetu Ludowego Hanoi, Komitety Ludowe na szczeblu dystryktów są odpowiedzialne za konsolidację Rady ds. Wyceny Gruntów i innych powiązanych spraw (jeśli takie istnieją), a także za polecenie Departamentom Zasobów Naturalnych i Środowiska (TNMT), Finansów i Planowania oraz innym właściwym departamentom i agencjom zorganizowania wdrożenia. Do 10 grudnia 2024 r. Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, wraz z innymi departamentami, agencjami i Komitetami Ludowymi na szczeblu dystryktów, przeprowadzi wstępną ocenę wyników i przedstawi raport Komitetowi Ludowemu Hanoi w celu rozważenia kontynuacji delegowania uprawnień jako podstawy wdrożenia w kolejnym okresie.

W Hanoi ziemia jest zawsze gorącym tematem. Nie tylko ceny mieszkań i gruntów w centrum miasta stale rosną, ale również transakcje gruntowe na przedmieściach są bardzo aktywne. Od początku kwietnia 2024 roku aukcje gruntów dla gospodarstw domowych i osób prywatnych w dzielnicach takich jak Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... a nawet w odległych obszarach, takich jak Ba Vi, cieszą się dużym zainteresowaniem.

W dystrykcie Hoai Duc, Centrum Rozwoju Ziemi Okręgu z sukcesem przeprowadziło aukcję 23 działek o łącznej powierzchni 2441,8 metrów kwadratowych (odbyła się 18 marca), generując 179,2 miliarda VND wpływów do budżetu. W kwietniu Centrum kontynuowało ogłaszanie aukcji praw do użytkowania gruntów dla 34 działek o łącznej powierzchni 3366,7 metrów kwadratowych, z przewidywanymi wpływami do budżetu w wysokości 200 miliardów VND.

Podobnie w dystrykcie Dong Anh w lutym i marcu odbyły się udane aukcje praw do użytkowania gruntów na łączną powierzchnię 2872,2 metrów kwadratowych, co wygenerowało ponad 143 miliardy VND dla budżetu i przekroczyło prognozowaną kwotę o prawie 69 miliardów VND.

Ba Vi, odległy dystrykt Hanoi, z powodzeniem sprzedał również 37 działek ziemi (we wsi Dong Bang, w gminie Dong Thai), co wygenerowało ponad 99 miliardów VND dla budżetu państwa.

Według pana Nguyena Huy Hoanga, dyrektora Centrum Funduszu Ziemi w dystrykcie Hoai Duc, przyczyną gwałtownego wzrostu transakcji i cen gruntów jest przyspieszenie przez miasto i władze lokalne realizacji wielu kluczowych projektów infrastruktury transportowej, w tym Obwodnicy 4 – Region Stołeczny i Obwodnicy 3.5. Doprowadziło to do usprawnienia połączeń z centrum miasta.

Jednak od maja 2025 r. aukcje gruntów w dzielnicach podmiejskich nie odnotowały żadnych gwałtownych wzrostów cen. Na przykład w dzielnicy Hoai Duc, w porównaniu z niektórymi dzielnicami centralnymi, cena wywoławcza wynosiła ponad 60 mln VND/m², podczas gdy w centrum miasta przeciętna cena przekraczała 100 mln VND/m². Niektóre działki miały cenę wywoławczą 42,8 mln VND/m², ale zwycięzca licytacji zaoferował tylko jedną wyższą stawkę, sięgając 42,9 mln VND/m². To pokazuje, że chociaż aukcje gruntów przebiegały sprawnie, nie były „gorączkowe”; nie doszło do nietypowych wzrostów cen, spekulacji ani manipulacji cenami, w przeciwieństwie do poprzednich gwałtownych wzrostów cen gruntów, kiedy ceny wzrosły 2-3-krotnie w stosunku do ceny wywoławczej.

Po aukcji wskaźnik przepadniętych wadiów i braku płatności jest wysoki. W szczególności w latach 2022 i 2023 nawet 70% aukcji gruntów na obszarach podmiejskich nie miało uczestników lub ich liczba nie spełniała wymogów kwalifikacyjnych.

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z przebiegu aukcji gruntów. Na przykład, w dystrykcie Me Linh, po południu 30 grudnia 2023 roku, ktoś zaoferował 4,28 mld VND/m² za działkę o powierzchni 102 m², podczas gdy cena wywoławcza wynosiła 30 mln VND/m², i wygrał przetarg. Jednak na prośbę zwycięzcy, dystrykt Me Linh zgodził się unieważnić przetarg i zwrócić ponad 600 mln VND w formie depozytu.

Osoba ta stwierdziła, że po raz pierwszy brała udział w aukcji praw do użytkowania gruntów, więc była zdenerwowana i zdenerwowana, co doprowadziło do błędu w obliczeniach. „Obliczyłem ponad 4,28 miliarda VND za całą działkę, nie zdając sobie sprawy, że przepisy dotyczące aukcji przewidują wyliczenie za metr kwadratowy, więc popełniłem błąd” – wyjaśniła.

Wspomniany przypadek powinien również posłużyć jako lekcja dotycząca uczestnictwa w przetargach na prawa użytkowania gruntów, zwłaszcza że Ludowy Komitet Hanoi przekazał Ludowym Komitetom na szczeblu dystryktu uprawnienia do ustalania ceny wywoławczej na aukcjach praw użytkowania gruntów.

Liczenie głosów z jednostek biorących udział w aukcji gruntów w dystrykcie Thanh Oai (Hanoi), grudzień 2023 r. Źródło: HNM.

W Hanoi odbędzie się kilka rund aukcji praw do użytkowania gruntów.

Wielu uważa, że delegowanie przez Komitet Ludowy Hanoi uprawnień do ustalania cen wywoławczych w aukcjach praw do użytkowania gruntów Komitetom Ludowym na szczeblu dystryktu ożywi i poprawi kondycję rynku nieruchomości. Mogłoby to nastąpić już w czerwcu, zwłaszcza że działki przeznaczone na aukcje zostały już zaplanowane i zagospodarowane, z uwzględnieniem zintegrowanej infrastruktury technicznej i społecznej, łącząc się z głównymi szlakami komunikacyjnymi i ułatwiając powstawanie nowoczesnych osiedli mieszkaniowych.

Według Komitetu Ludowego Hanoi, w tym roku miasto otrzymało 408 547 miliardów VND z dochodów budżetowych, z czego 378 530 miliardów VND stanowią dochody krajowe. Uznając, że dochody z gruntów są głównym źródłem inwestycji dla dystryktów, powiatów i miast, Komitet Ludowy Hanoi zwrócił się do Departamentu Finansów oraz Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska o przejęcie inicjatywy i koordynację z innymi jednostkami w celu zebrania danych dotyczących wykonalności przetargów i aukcji dochodów z gruntów w 30 dystryktach, powiatach i miastach.

Biorąc pod uwagę te pozytywne zmiany, w 2024 roku licytowane grunty będą uważane za wiodący produkt na rynku gruntów w Hanoi.

Miejsca przetargów na użytkowanie gruntów są dość jasne. Prawie 180 działek w dystryktach Chuong My, Dong Anh, Me Linh i Son Tay zostało wystawionych na licytację z ceną wywoławczą 33 mln VND/m². W licytacji, która odbyła się w marcu 2024 roku, najwyższa wygrana wyniosła 56,1 mln VND/m².

W dystrykcie Me Linh znajduje się 30 działek: w rejonie Quan Cho (wioska Bong Mac, gmina Lien Mac) cena wywoławcza wynosi 19–22,5 mln VND/m². W mieście Quang Minh cena wywoławcza wynosi 26–27 mln VND/m².

W dystrykcie Dong Anh wystawiono również na licytację 72 działki gruntu, których ceny wywoławcze wahały się od 23,5 do 24,5 mln VND/m². W niektórych miejscach ceny wywoławcze sięgały nawet 28–33 mln VND/m².

Tymczasem w dystrykcie Phuc Tho 14 działek gruntu wystawiono na licytację w celu nabycia praw do użytkowania gruntów, po cenach wywoławczych wynoszących 17,2 mln VND/m2 i 18,5 mln VND/m2...

Należy niezwłocznie wdrożyć nową politykę.

Ceny gruntów od dawna budzą ogromne zaniepokojenie całego społeczeństwa. Rząd i Zgromadzenie Narodowe również zwracają na tę kwestię szczególną uwagę.

24 maja 2024 r. wicepremier Tran Hong Ha, przewodnicząc ogólnokrajowemu spotkaniu online, na którym wysłuchano sprawozdań i przekazano opinie na temat projektu dekretu regulującego ceny gruntów, zwrócił się do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o poważne uwzględnienie opinii otrzymanych w trakcie procesu opracowywania projektu dekretu, niezwłoczne sfinalizowanie projektu dekretu oraz pilne wdrożenie nowych i przełomowych zasad i wytycznych zawartych w ustawie o gruntach z 2024 r.

Wcześniej, 8 maja, podczas połączonej konferencji stacjonarnej i online z udziałem 63 miejscowości, której celem było zebranie opinii na temat projektu dekretu regulującego odszkodowania, wsparcie i przesiedlenia w przypadku odzyskania ziemi przez państwo oraz projektu dekretu regulującego ceny ziemi, wicepremier Tran Hong Ha oświadczył, że premier wydał dyrektywę skierowaną do ministerstw i agencji, nakazującą im pilne opracowanie szczegółowych dokumentów przewodnich, które zapewnią spełnienie warunków umożliwiających Zgromadzeniu Narodowemu rozpatrzenie i umożliwienie wejścia w życie ustawy o ziemi z 2024 r. 1 lipca 2024 r. (5 miesięcy wcześniej niż poprzednia data, 1 stycznia 2025 r.).

Ustawa o gruntach z 2024 roku, wraz z wieloma nowymi i przełomowymi przepisami, przynosi korzyści mieszkańcom w procesie inwestycyjnym i harmonizuje interesy wszystkich stron zaangażowanych w realizację projektu. Przepisy dotyczące cen gruntów zapewniają obiektywność i przejrzystość, równoważąc dochody z gruntów dla państwa, obywateli i przedsiębiorstw, zapobiegając wahaniom cen gruntów oraz równoważąc koszty nakładów na projekty rozwoju społeczno-gospodarczego. Nowa metodologia wyceny gruntów musi być jasna, prosta i zwięzła, aby chronić osoby zaangażowane w proces wyceny.

Wracając do kwestii upoważnienia przez Komitet Ludowy Hanoi Komitetów Ludowych na szczeblu dystryktowym do ustalania cen gruntów i cen wywoławczych w aukcjach praw do użytkowania gruntów, dowodzi to, że proces ten musi być przejrzysty, ale także ściśle monitorowany. W rzeczywistości, od wielu lat korupcja i przestępstwa gospodarcze związane z gruntami są powszechne. Skargi w tej dziedzinie stanowią również najwyższy odsetek wszystkich skarg, a ich rozpatrywanie i rozstrzyganie jest bardzo czasochłonne. Ze względu na złożoność problemu, wiele spraw trudno jest rozwiązać w całości.

Sprawozdanie Komisji Petycji Obywatelskich z dnia 13 września 2022 r., działającej przy nadzorze tematycznym Stałej Komisji Zgromadzenia Narodowego ds. „Wdrażania przepisów dotyczących przyjmowania obywateli oraz rozpatrywania skarg i donosów w okresie od 1 lipca 2016 r. do 1 lipca 2021 r.”, wykazało, że skargi, donosy, petycje i opinie dotyczyły głównie zarządzania gruntami oraz realizacji wykupu gruntów, odszkodowań, wsparcia, przesiedleń i oczyszczania terenu podczas realizacji projektów (stanowiąc ponad 69,5%).

Według pana Le Bao Longa, eksperta ds. nieruchomości, rządowe przepisy nakładające na prowincjonalne komitety ludowe obowiązek wdrażania cenników gruntów różnią się od poprzedniego systemu, ponieważ muszą odnosić się do ram cenowych gruntów i być corocznie aktualizowane. To daje władzom lokalnym większe uprawnienia, umożliwiając lepsze niż dotychczas powiązanie cen gruntów z rzeczywistą sytuacją w danej miejscowości. Szczegółowe przepisy zapewnią transparentną, jasną i realistyczną wycenę gruntów. Pan Long przewiduje, że ceny nieruchomości wzrosną po wejściu w życie nowych przepisów, a najbardziej ucierpią na tym działki. Jednak nawet po wzroście cen nie nastąpi nieuzasadniony wzrost.

Komentarz (0)