Domy szeregowe na wschodzie Ho Chi Minh City podążają za postępem infrastruktury, oczekuje się, że ceny będą nadal rosły

„Skoki cenowe” domów szeregowych zlokalizowanych przy ulicy

Jeśli podaż domów szeregowych i willi w obszarach miejskich jest niska, to komercyjne domy szeregowe z frontem od ulicy w Ho Chi Minh City są jeszcze rzadsze – nawet tego typu domy są nieobecne na rynku od dłuższego czasu. Wraz z niedoborem podaży, poziom cen stale rośnie, co skłania wiele osób do pytania, dlaczego ceny są tak „zawrotne”?

W ciągu ostatniej dekady na rynku nieruchomości we wschodniej części Ho Chi Minh City (obecnie Thu Duc City w Ho Chi Minh City) ceny tego typu produktów gwałtownie wzrosły. Ceny komercyjnych domów szeregowych z frontem do ulicy w Thu Thiem, An Khanh, An Phu lub Thao Dien wzrosły 4-6-krotnie w momencie ich pierwszej sprzedaży, co nie jest już niczym niezwykłym. Wzrost cen od 100% do ponad 200% w ciągu 1-2 lat w niektórych obszarach miejskich w Dzielnicy 2 spowodował wyraźne zmiany w poziomie cen nieruchomości w tym obszarze.

Kompleks apartamentów komercyjnych SOHO na Do Xuan Hop właśnie trafił na rynek.

Na przykład, domy szeregowe z widokiem na ulicę przy ulicy Nguyen Co Thach w dzielnicy 2 kosztowały w 2015 roku około 30-40 miliardów VND. Do 2021 roku cena na rynku wtórnym wzrosła do 100-130 miliardów VND za jednostkę. Obecnie, w zależności od obszaru, ceny domów szeregowych z widokiem na ulicę wahają się od 200 do 400 miliardów VND za jednostkę.

Inny projekt w Dzielnicy 2 również wzrósł 2-3-krotnie w porównaniu do czasu pierwszej sprzedaży w 2015 r.; obecnie ceny mieszkań z rynku wtórnego wynoszą 45-55 miliardów VND/jednostkę (w zależności od obszaru).

Natomiast przy ulicy Vo Nguyen Giap w dzielnicy Thao Dien, w dzielnicy 2, liczba komercyjnych domów szeregowych w projekcie Masteri An Phu wzrosła o około 30-50% w porównaniu z momentem pierwotnej sprzedaży (2018). Obecnie ceny mieszkań w zabudowie szeregowej wahają się od 26 do 34 miliardów VND za jednostkę.

W projekcie budowy domu towarowego w Thu Duc City wyczerpały się zapasy od inwestora. Sprzedawane są jedynie produkty wtórne po 35-35 mld VND/jednostkę (dla lokali o powierzchni 140-180 m²). Tymczasem w 2020 roku cena sprzedaży wynosiła 14-16 mld VND/jednostkę. Współczynnik obłożenia wynosi obecnie ponad 90%.

Niedawno w dzielnicy An Phu, w dzielnicy 2, na rynku pojawiła się ograniczona liczba komercyjnych domów szeregowych SOHO w kompleksie The Global City, która spotkała się z pozytywnym odbiorem. To również rzadki produkt podstawowy, który pojawia się we wschodniej części Ho Chi Minh. Cena każdego domu szeregowego waha się od 30 do 50 miliardów VND za lokal o powierzchni użytkowej 350-650 m².

Według danych, w porównaniu ze standardowymi domami szeregowymi w projektach miejskich, różnica w cenie komercyjnych domów szeregowych z frontem od ulicy jest o 20-70% wyższa (w zależności od projektu). Pomimo wysokiej ceny, popyt na ten segment jest dość duży. Większość projektów, których zaletą jest bliskość linii metra lub rozbudowanych, dynamicznych dróg na wschód od Ho Chi Minh City, sprzedawała się już dość dobrze, obecnie wskaźnik obłożenia najemców jest stabilny.

Obecnie, mimo że wahania cen nie są tak duże jak w latach 2015-2018, domy szeregowe z widokiem na ulicę wciąż cieszą się zainteresowaniem inwestorów. Niedobór tego produktu jest jednym z czynników wpływających na jego atrakcyjność i ciągły wzrost cen. Ten typ nieruchomości stanowi zaledwie około 5-7% całego koszyka dóbr w ramach projektu. Jednocześnie, ze względu na wysoką rentowność, zaspokajanie potrzeb użytkowych, wartość eksploatacyjną i długoterminową akumulację aktywów, wielu inwestorów jest zainteresowanych domami szeregowymi z widokiem na ulicę.

Omawiając ten segment, pan Le Quoc Kien, doświadczony inwestor w nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że w dłuższej perspektywie, gdy projekty będą oblegane przez mieszkańców, mieszkańcy będą woleli robić zakupy na miejscu, niż chodzić do centrów handlowych, sklepów i restauracji oddalonych od miejsca zamieszkania. Dlatego też, interesujący jest typ domów szeregowych z widokiem na ulicę, przeznaczonych pod działalność gospodarczą w obszarach miejskich.

Prognozuje się, że podaż będzie nadal ograniczona, a ceny będą nadal rosły

W pierwszym kwartale 2024 roku, jak wskazał Savills, W segmencie domów szeregowych i willi, wliczając w to domy szeregowe o charakterze komercyjnym w Ho Chi Minh City, odnotowano najniższy poziom podaży pierwotnej w ciągu ostatnich 10 lat.

Podaż jest ograniczona od trzech lat, głównie z powodu barier prawnych, co prowadzi do ograniczenia liczby nowych projektów. Całkowita podaż pierwotna na rynku wynosi obecnie 762 jednostki. Produkty o cenie powyżej 30 miliardów VND stanowią 76% udziału w rynku. Warto zauważyć, że 85% podaży pierwotnej jest zlokalizowane w mieście Thu Duc.

Oczekuje się, że 1 sierpnia 2024 r., wraz z wejściem w życie Ustawy o gruntach z 2024 r., ceny nieruchomości wzrosną, co doprowadzi do dalszego wzrostu cen. Jednocześnie, wraz z wejściem w życie Ustawy o nieruchomościach z 2023 r., liczba inwestorów spełniających wymagania niezbędne do realizacji projektu może się zmniejszyć, co jeszcze bardziej ograniczy podaż. Nieruchomości komercyjne w zabudowie szeregowej nie są wyjątkiem, zwłaszcza gdy ten produkt ma już niewielką nową podaż.

Według ekspertów branżowych, przyszłe projekty nieruchomości będą musiały spełniać bardziej rygorystyczne warunki, aby spełnić wymogi prawne dotyczące sprzedaży, a inwestorzy będą potrzebować więcej czasu na przygotowanie się do sprzedaży. Nadchodzący rynek prawdopodobnie nie doświadczy gwałtownego wzrostu podaży. W związku z tym przewiduje się, że liczba nowo zatwierdzonych projektów będzie niewielka. Projekty z pełną statusem prawnym na sprzedaż na tym etapie są uważane za atut.

W przyszłości nadal będzie brakowało domów szeregowych zlokalizowanych tuż przy ulicy.

Ostatnio rynek nieruchomości, zwłaszcza na wschodzie kraju, a także w Ho Chi Minh City, wykazywał oznaki powrotu popytu, częściowo ze względu na wpływ przepisów, które mają wkrótce wejść w życie i spowodować wzrost cen nieruchomości. To zachęci kupujących do wydawania pieniędzy, zanim przepisy wejdą w życie.

Pan Le Quoc Kien, szczególnie w przypadku komercyjnych domów szeregowych, doradził inwestorom, aby starannie rozważyli czynniki związane z lokalizacją, projektem i reputacją inwestora. Do tej pory kamienice w projekcie były źródłem „rzadkich dóbr” – jest to kryterium i największa przewaga konkurencyjna tego typu nieruchomości. Dlatego inwestorzy muszą rozważyć, czy odsetek kamienic w projekcie spełnia kryteria rzadkości, czy nie.

Ponadto inwestorzy muszą dokładnie zbadać legalność projektu, gęstość zaludnienia w okolicy, a także dowiedzieć się o potencjale zwiększenia własności intelektualnej poprzez planowanie infrastruktury i rozwój lokalny...

Source: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm