Wiele możliwości dla inwestorów w segmencie mieszkań przystępnych cenowo

W tym kontekście, mieszkania socjalne stanowią obecnie potencjalny segment dla inwestorów, na który istnieje obecnie duży popyt, a któremu towarzyszy coraz bardziej kompleksowy system infrastruktury i atrakcyjna polityka wsparcia inwestycyjnego ze strony rządu . Z drugiej strony, ścisła koordynacja między sektorem publicznym i prywatnym jest ważnym czynnikiem w rozwiązaniu problemu mieszkań socjalnych.

Ogromny popyt na mieszkania

W latach 2019-2023 ceny nieruchomości w Hanoi rosły średnio o 6% rocznie, a w Ho Chi Minh City o 3% rocznie, podczas gdy dochody osobiste wzrosły odpowiednio o zaledwie 4% i 3%. Ta rosnąca różnica sprawia, że ​​dla wielu osób posiadanie własnego domu jest trudniejsze niż kiedykolwiek. Sytuację dodatkowo komplikują bariery prawne, problemy deweloperów i opóźnienia w wydawaniu polis wsparcia mieszkaniowego.

Zrównoważony rynek nieruchomości często charakteryzuje się zróżnicowanym segmentem, zwłaszcza w przypadku produktów klasy B i C. Jednak zarówno w Hanoi, jak i Ho Chi Minh City podaż tego typu mieszkań jest poważnie ograniczona. Popyt na około 50 000 mieszkań rocznie, głównie ze strony osób o średnich dochodach i młodych gospodarstw domowych, nie został w pełni zaspokojony.

Według pani Giang Huynh, dyrektor ds. badań i S22M w Savills Vietnam, zarówno Ho Chi Minh, jak i sąsiednie prowincje, takie jak Binh Duong, Dong Nai i Long An, borykają się z niedoborem podaży mieszkań. W najbliższej przyszłości Ho Chi Minh będzie świadkiem wzrostu liczby projektów luksusowych, podczas gdy podaż mieszkań w przystępnej cenie jest ograniczona. Z kolei Hanoi skoncentruje się na rozwoju projektów klasy B. Ta nierównowaga wynika z wielu czynników, w tym wzrostu dochodów, ograniczonego funduszu gruntowego i wysokich kosztów gruntów, a także skomplikowanych procedur administracyjnych związanych z wydawaniem pozwoleń na nowe projekty deweloperskie.

Seria wsparcia infrastrukturalnego i politycznego

Ponieważ inwestycje publiczne w infrastrukturę stanowią około 6% PKB, rząd realizuje wiele dużych projektów, takich jak budowa dróg, mostów, lotnisk i portów morskich. Jednocześnie ustawa o gruntach z 2024 r. stworzyła korzystniejsze warunki do realizacji tych projektów. Głównym celem tych projektów jest poprawa łączności komunikacyjnej między prowincjami i miastami, skrócenie odległości geograficznych i czasu podróży, zwłaszcza między ośrodkami miejskimi a obszarami podmiejskimi. Stworzy to korzystne warunki dla rozwoju społeczno-gospodarczego i przyciągnięcia inwestycji.

„Model rozwoju zorientowanego na transport publiczny (TOD), zazwyczaj oparty na systemie metra, okazał się skuteczny w rozwiązywaniu problemów z ruchem drogowym i podażą mieszkań. Koncentrując się na rozwoju obszarów wokół linii metra, zwiększa się gęstość zabudowy, tworząc korzystne warunki do podróżowania i komunikacji między obszarami. Jednocześnie wykorzystanie gruntów wzdłuż linii metra pomaga obniżyć koszty inwestycji, a tym samym stworzyć więcej przystępnych cenowo opcji mieszkaniowych” – dodała pani Giang Huynh.

Oczekuje się, że wprowadzenie nowych ustaw, takich jak ustawa o gruntach z 2024 r., ustawa o działalności w sektorze nieruchomości z 2023 r. i ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., przyniesie pozytywne zmiany na rynku nieruchomości. Nowe regulacje prawne obiecują poprawę efektywności użytkowania gruntów, uproszczenie procedur administracyjnych i stworzenie korzystniejszych warunków dla inwestorów, aby mogli uczestniczyć w rynku. „W szczególności ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. uprościła proces kupna i sprzedaży mieszkań, a jednocześnie wprowadziła jasne regulacje dotyczące własności mieszkań przez obcokrajowców. Zgodnie z nią obcokrajowcy mogą posiadać do 30% całkowitej liczby mieszkań w budynku i nie więcej niż 250 domów w dzielnicy. Okres posiadania nieruchomości wynosi 50 lat i może zostać przedłużony. Jednakże w przypadku zawarcia związku małżeńskiego z obywatelem Wietnamu, obcokrajowcy mogą posiadać mieszkanie na stałe” – cytowała pani Giang Huynh.

Aby zaradzić niedoborowi mieszkań i zapobiec spekulacjom gruntami, ustawa o nieruchomościach z 2023 roku wprowadziła zakaz podziału gruntów w dużych miastach od 31 stycznia 2025 roku. Jednocześnie ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku wprowadza istotne zmiany, koncentrując się na rozwoju budownictwa mieszkaniowego w dużych miastach. Ponadto zniesiono obowiązek rezerwowania 20% powierzchni gruntów pod projekty komercyjne, otwierając inwestorom możliwość przekształcania tych terenów pod budowę mieszkań socjalnych. Inwestorzy w budownictwo socjalne będą mogli liczyć na wiele atrakcyjnych zachęt, takich jak bezpłatne użytkowanie gruntów, brak opłat za dzierżawę gruntów oraz możliwość uzyskania kredytów z preferencyjnym oprocentowaniem.

Podczas niedawnych warsztatów w Ho Chi Minh City, pan Ha Quang Hung, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa) powiedział, że w ostatnim czasie władze lokalne miały wiele sposobów na przyciągnięcie przedsiębiorstw, inwestorów z branży nieruchomości i sektorów gospodarki do aktywnego udziału w budowie mieszkań socjalnych.

Dane statystyczne z 2021 roku do chwili obecnej pokazują, że w 61/63 miejscowościach realizowanych jest 619 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących łącznie 561 800 mieszkań. Do tej pory ukończono jednak tylko 79 projektów obejmujących łącznie 40 600 mieszkań; pozostałe 128 projektów, obejmujących łącznie około 112 000 mieszkań, zostało rozpoczętych i jest w trakcie realizacji. Ponadto, liczba projektów zatwierdzonych do inwestycji wynosi 412, obejmujących łącznie blisko 410 000 mieszkań, i jest w trakcie finalizacji procedur związanych z rozpoczęciem budowy.

W tym kontekście, zdaniem ekspertów z Savills Vietnam, aby rozwiązać problem odpowiedniego zakwaterowania i dostępności mieszkań, potrzebujemy kompleksowego rozwiązania, łączącego mocne strony sektora publicznego i prywatnego. Żadna strona nie jest w stanie rozwiązać tego trudnego problemu w pojedynkę. Z drugiej strony, budżet państwa jest ograniczony, a stopy procentowe wysokie, co utrudnia finansowanie projektów budownictwa socjalnego; sektor prywatny zmaga się również z presją inflacyjną na koszty produkcji. Dlatego skuteczna współpraca między obiema stronami jest pilna.

Władze lokalne powinny silnie motywować właścicieli gruntów do współpracy w celu tworzenia nowych, zrównoważonych obszarów mieszkalnych. Maksymalne wykorzystanie gruntów, łączenie ich ze wspólnymi obiektami i terenami zielonymi, może częściowo rozwiązać coraz bardziej palący problem mieszkaniowy. Ścisła współpraca między władzami a inwestorami będzie kluczem do urzeczywistnienia tych pomysłów.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535