ZWIĘKSZ WARTOŚĆ DEPOZYTU O 20 - 30%
Zgodnie z artykułem 23 projektu ustawy o działalności w obrocie nieruchomościami (zmienionego), który został przekazany do konsultacji w Zgromadzeniu Narodowym , agencja projektowa zaproponowała dwie opcje dotyczące zasad obrotu nieruchomościami mieszkalnymi i robotami budowlanymi tworzonymi w przyszłości. Opcja 1, inwestor projektu nieruchomości może pobierać kaucje od klientów tylko wtedy, gdy nieruchomości mieszkaniowe i roboty budowlane spełniają wszystkie warunki do wprowadzenia do obrotu i przeprowadzają transakcje zgodnie z przepisami tej ustawy. Opcja 2, inwestor projektu nieruchomości może pobierać kaucje zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt ma projekt podstawowy oceniony przez agencję państwową i inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntu. Maksymalna wysokość kaucji nie przekracza 10% ceny sprzedaży lub ceny dzierżawy z opcją zakupu.
Depozyty muszą być jasno regulowane, aby chronić ludzi kupujących nieruchomości.
Prawnik Nguyen Dang Tu z kancelarii Trilaw LLC przeanalizował, że w przypadku opcji 1, charakter zadatku, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, ma na celu zabezpieczenie wykonania zobowiązań cywilnych. Zgodnie z tym, jedna strona (deponent) przekazuje drugiej stronie (depozytariuszowi) określoną kwotę pieniędzy lub rzeczy w określonym terminie, aby potwierdzić porozumienie stron i zapewnić zawarcie lub wykonanie umowy cywilnej. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, zadatek ma na celu zabezpieczenie podpisania umowy sprzedaży i kupna nieruchomości. Jeśli regulacja jest taka jak w opcji 1, nie jest ona już konieczna, ponieważ po zakwalifikowaniu projektu do realizacji, strony mogą natychmiast podpisać umowę sprzedaży i kupna nieruchomości bez konieczności wpłacania zadatku. Dlatego opcja 1 ma na celu ograniczenie ryzyka dla klientów, zwiększenie odpowiedzialności inwestorów i odsianie inwestorów nieposiadających wystarczającej zdolności finansowej, ale nie jest konieczne jej stosowanie do zadatku. Warunki kwalifikowalności projektu do eksploatacji komercyjnej powinny dotyczyć wyłącznie podpisania umowy sprzedaży.
Opcja 2 jest nieco bardziej „otwarta” dla inwestorów w zakresie dokonywania transakcji depozytowych. Aby jednak chronić interesy klientów, projekt powinien zawierać zapisy ograniczające depozyty do odpowiedniego poziomu (około 20-30%). Obecny Kodeks Cywilny nie określa minimalnego ani maksymalnego depozytu dla transakcji na rynku nieruchomości. Doprowadziło to ostatnio do chaosu na rynku depozytów nieruchomości. Niektórzy inwestorzy, za pośrednictwem depozytów, wymagają od klientów wpłaty do 95% wartości nieruchomości, aby w ten sposób zmobilizować ukryty kapitał. Jednak w przypadku sporów inwestorzy nie są w stanie wpłacić depozytu klientom i opóźniają jego zwrot. Wielu klientów ma również trudności z odzyskaniem kapitału, nie wspominając o proszeniu inwestorów o wpłatę depozytu. Zazwyczaj w wielu przypadkach mobilizacji w celu kupna i sprzedaży projektów gruntowych procedury prawne nie zostały zakończone, a depozyt wynosi do 95% wartości, ale umowa nie jest podpisana na czas i nie ma już możliwości zwrotu. Ludzie donoszą, inwestor jest ścigany, a ludzie tracą pieniądze. Istnieje również wiele przypadków, w których inwestor akceptuje 10% wkładu własnego, ale gdy ceny gruntów i nieruchomości rosną, wielu inwestorów jest skłonnych zwrócić wkład własny bez podpisywania umowy sprzedaży. Zdarzają się również przypadki niskich wkładów własnych, gdy ceny nieruchomości zamrożą się, a rynek nieruchomości spadnie, klienci również są skłonni zrezygnować z wkładu własnego. „Projekt powinien przewidywać, że aby podpisać wkład własny, inwestor musi przedstawić gwarancję bankową zobowiązującą do zwrotu wkładu własnego klientowi w przypadku naruszenia przez niego umowy. Ta propozycja stworzy inwestorom lepsze warunki do mobilizacji kapitału, a także zapewni ochronę praw klientów w przypadku naruszenia przez nich zobowiązań” – zasugerował prawnik Tu.
Depozyty będą akceptowane wyłącznie w przypadku zakwalifikowania projektu do realizacji.
Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, w przypadku opcji 1, celem kaucji jest zapewnienie wykonania umowy, ale w rzeczywistości po podpisaniu umowy rzadko zdarzają się przypadki, w których deponent zostaje oszukany przez odbiorcę kaucji. Wynika to z faktu, że umowa jest często dokładnie sprawdzana przez strony i wdrażana zgodnie z przepisami prawa. Po podpisaniu umowy kaucja jest często potrącana z początkowej płatności transakcji. Opcja 2 służy do wpłacenia kaucji w celu zapewnienia podpisania umowy. W rzeczywistości, przed podpisaniem umowy, często zdarzają się przypadki, w których deponent zostaje oszukany przez odbiorcę kaucji i nie wykonuje umowy, ponosząc szkodę. Obecnie obie opcje, 1 i 2, są prawidłowe, dlatego konieczne jest zintegrowanie obu opcji w jednym rozporządzeniu dotyczącym kaucji w celu zapewnienia podpisania umowy lub kaucji w celu zapewnienia wykonania umowy, aby chronić uzasadnione prawa i interesy klientów kupujących nieruchomości w ramach umowy najmu z opcją zakupu, dostępne mieszkania lub mieszkania, które mają powstać w przyszłości.
W związku z tym pan Chau zaproponował połączenie dwóch opcji w jedną, zgodnie z następującym kierunkiem: „Inwestorzy projektu mogą pobierać depozyty od klientów, gdy domy i roboty budowlane spełniają warunki do oddania do użytku i przeprowadzają transakcje zgodnie z przepisami, w celu zapewnienia wykonania umowy, lub inwestorzy projektów nieruchomości mogą pobierać depozyty w celu zapewnienia podpisania umowy zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt podstawowy został oceniony przez agencję państwową, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntu określonych w art. 24 ust. 2 niniejszej ustawy. Umowa depozytowa musi jasno określać cenę sprzedaży lub cenę dzierżawy z opcją zakupu domu lub robót budowlanych. Maksymalna wysokość depozytu jest zgodna z przepisami rządowymi , ale nie przekracza 10% wartości nieruchomości”.
„Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2006 i 2014 roku nie regulują kwestii depozytów wpłaconych przed momentem, w którym projekt nieruchomości kwalifikuje się do zawarcia umowy lub mobilizacji kapitału na sprzedaż przyszłych nieruchomości, zwłaszcza gruntów. W związku z tym doszło do sytuacji, w której spekulanci, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i nieuczciwi przedsiębiorcy wykorzystywali klauzulę 1 artykułu 328 Kodeksu cywilnego z 2015 roku, która nie reguluje wartości i oprocentowania depozytów, przyjmując od klientów depozyty o dużych wartościach, w niektórych przypadkach sięgających nawet 90-95% wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Spekulanci, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i nieuczciwi przedsiębiorcy zakładali nawet „widmowe” projekty bez podstawy prawnej w celu popełnienia oszustwa, powodując ogromne straty dla klientów i zakłócając porządek społeczny. Typowym przykładem jest przypadek oszustwa w firmie Alibaba” – powiedział pan Le Hoang Chau.
Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, powiedział, że projekt znowelizowanej ustawy o nieruchomościach powinien zawierać jaśniejsze regulacje dotyczące depozytów, zwłaszcza w zakresie czasu ich wpłaty, aby uniemożliwić inwestorom wykorzystywanie tej luki prawnej do nielegalnego gromadzenia środków. „Badaliśmy depozyty na rynku nieruchomości w wielu krajach na całym świecie i wszystkie kraje dopuszczają depozyty. Depozyt jest jednak przelewany na rachunek wspólny, którym zarządza i nadzoruje osoba trzecia, na przykład bank. Jeśli inwestor nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, na przykład nie zbuduje domu lub nie będzie mógł podpisać umowy zgodnie z prawem, klient może odzyskać wszystkie swoje pieniądze” – powiedział pan Dinh.
Klienci mogą korzystać z odsetek od kwoty depozytu w trakcie jego deponowania w banku, nie martwiąc się o utratę pieniędzy. Kwota depozytu nie przekracza 20% wartości kontraktu. Ogranicza to sytuację, w której inwestorzy nie robią nic poza mobilizacją dużych środków od klientów w stylu „łapania złodzieja gołymi rękami”.
Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości
Link źródłowy
Komentarz (0)