Ceny nieruchomości gwałtownie rosną. Kiedy spadną?

[reklama_1]

Według raportu PropertyGuru Vietnam dotyczącego rynku nieruchomości za pierwszy kwartał 2024 roku, w tym kwartale ceny mieszkań nadal rosły. Po 6 latach średni wzrost cen mieszkań w Hanoi wyniósł 70%.

Na początku 2018 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh wynosiły odpowiednio 27 i 31 milionów VND/m². Po 6 latach średni wzrost cen mieszkań w Hanoi osiągnął 70%, przewyższając wzrost cen w Ho Chi Minh (55%).

Według raportu PropertyGuru Vietnam ceny mieszkań w Ho Chi Minh City będą rosły o 2–5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku.

W szczególności ceny sprzedaży luksusowych apartamentów w Ho Chi Minh City (ceny powyżej 55 mln VND/m2) wzrosły o 5%; ceny apartamentów średniej klasy (ceny 35–55 mln VND/m2) wzrosły o 2% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r.

Ceny mieszkań w centrach dużych miast nadal rosną (zdjęcie: Cong Hieu).

Zdaniem ekspertów, ceny mieszkań nie mogą dalej rosnąć. Jeśli powtórzy się scenariusz sprzed ponad 10 lat, kiedy to wzrośnie liczba projektów mieszkań komunalnych, a równowaga między podażą a popytem się zrównoważy, ceny mieszkań spadną.

Pan Nguyen Anh Que, prezes G6 Group, przyznał, że przyczyną wzrostu cen mieszkań, oprócz wzrostu kosztów nakładów, jest również fakt, że przedsiębiorstwa uwikłane są w zbyt wiele procedur prawnych, co wydłuża okres oczekiwania i sprawia, że podaż nie zaspokaja popytu.

Jednak, zdaniem pana Que, fakt, że ceny mieszkań rosną, nie oznacza, że nie mogą spaść. Dowodem jest fakt, że w przeszłości, w latach 2008-2010, istniały projekty mieszkaniowe w cenach 50-70 milionów VND/m². Jednak w latach 2011-2013, gdy na rynku pojawiły się tanie projekty mieszkaniowe o średniej cenie 11-15 milionów VND/m², ceny mieszkań na rynku natychmiast spadły.

Na przykład, w 2010 roku średnia cena sprzedaży apartamentowca Indochina Plaza przy ulicy Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoi) wynosiła 50–60 milionów VND/m². Jednak do 2013 roku, wraz ze wzrostem podaży, cena wielu mieszkań w tej okolicy wynosiła zaledwie 30–35 milionów VND/m². Po ponad 10 latach ceny mieszkań w tym rejonie sięgają obecnie około 100 milionów VND/m².

Przedstawiciel Grupy G6, biorąc pod uwagę obecny rozwój sytuacji, zauważył, że jeśli stary scenariusz się powtórzy, ceny mieszkań mogą spaść od 2026 r. Dzieje się tak, ponieważ projekty mieszkaniowe w ogóle, a w szczególności projekty budownictwa socjalnego, zaczną kończyć procedury, zwiększając podaż około rok później, co pomoże obniżyć ceny mieszkań.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), po długim okresie spadku można się spodziewać, że podaż mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City znów wzrośnie, dzięki ożywieniu rynku i wysiłkom na rzecz usunięcia przeszkód prawnych dla projektów podejmowanych przez państwowe agencje zarządzające.

W szczególności w najbliższej przyszłości na rynku pojawią się mieszkania socjalne i mieszkania pracownicze. Jednak podaż tych produktów wymaga czasu na dopełnienie procedur prawnych przed ich wprowadzeniem na rynek i pochodzi głównie z obszarów oddalonych od centrum.

W związku z tym VARS prognozuje, że w krótkim okresie ceny mieszkań w centrach dużych miast będą nadal rosły, szczególnie w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy. Tymczasem ceny zakupu i odsprzedaży mieszkań z wyższej i wyższej półki mogą nieznacznie spaść.

Jednak w połowie 2025 roku, gdy zaczną obowiązywać przepisy prawne dotyczące sektora nieruchomości, mające na celu usunięcie trudności dla inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych i mieszkań dla pracowników, ceny mieszkań mogą się obniżyć.

„ Podaż mieszkań socjalnych wzrośnie, a ceny mieszkań spadną do poziomu bardziej odpowiedniego dla osób z prawdziwymi potrzebami mieszkaniowymi ” – podaje VARS.

Zdaniem pani Duong Thuy Dung – starszego dyrektora CBRE Vietnam – ceny mieszkań nie mogą rosnąć wiecznie; będą rosły, dopóki nie osiągną „progu wytrzymałości” i nie staną się dla nabywców przystępne cenowo.

Wielu ekspertów przewiduje, że ceny nieruchomości spadną od połowy 2025 roku.

Według pani Dung najwyraźniejszym dowodem na to jest fakt, że ceny mieszkań w Ho Chi Minh City, które nieprzerwanie rosły w latach 2017–2019 i osiągnęły szczyt, ustabilizowały się do 2022 r.

„Mieszkania w Ho Chi Minh osiągnęły ceny, na które ludzi już nie stać” – skomentowała pani Dung.

Pani Dung uważa, że na rynku mieszkań w Hanoi ceny będą nadal rosły, aż osiągną średnią wartość 100–200 milionów VND/m2, po czym będą zmuszone zatrzymać wzrost.

„ Oczywiście, wzrost cen będzie zależał od lokalizacji i jakości każdego projektu. Obecnie ceny projektów wynoszące 70 milionów VND/m² będą nadal rosły, aż osiągną poziom 100–120 milionów VND/m². Obecnie ceny projektów wynoszące 30–40 milionów VND/m² mogą wzrosnąć do 50–60 milionów VND/m², w zależności od jakości mieszkania i reputacji inwestora ” – powiedziała pani Dung.

Poza tym, zdaniem ekspertów, gdy ustawa gruntowa wejdzie w życie, podaż mieszkań wzrośnie, a następnie ceny nieruchomości spadną.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), podkreślił, że ustawa gruntowa z 2024 r., wprowadzona pół roku wcześniej, będzie promować rozwój podaży rynkowej, co doprowadzi do spadku cen nieruchomości.

W ostatnim czasie przedłużający się niedobór mieszkań spowodował nienormalny wzrost cen mieszkań w Hanoi. Nawet na przedmieściach ceny sprzedaży sięgają 60-70 milionów VND/m², co odpowiada cenie gruntu. W centrum miasta znajdują się inwestycje o cenach sięgających prawie 300 milionów VND/m².

Według badań PropertyGuru Vietnam, ostatnio realizowane nowe projekty generują zaledwie 20 000 - 30 000 mieszkań rocznie, podczas gdy przeciętny popyt wynosi 70 000 - 80 000 mieszkań rocznie.

Podzielając ten sam pogląd, dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), kontynuował analizę: „Wchodzące wkrótce w życie prawo gruntowe pomoże w szybkim zakończeniu wielu projektów, aby można je było wdrożyć i ukończyć. Dzięki temu podaż na rynku wzrośnie, przyczyniając się do zmniejszenia obecnej presji na podaż i popyt. Ceny mieszkań będą stopniowo spadać do rozsądnego poziomu, bardziej odpowiadającego dochodom mieszkańców”.

Ponadto, gdy inwestorzy mają łatwiejszy dostęp do gruntów, koszty realizacji projektu mogą się obniżyć dzięki skróceniu procesu realizacji. Cena sprzedaży produktów może ulec zmianie.

Chau Anh

Źródło