Ceny nieruchomości rosną szybko. Kiedy nastąpi spadek?

Według raportu PropertyGuru Vietnam z rynku nieruchomości za I kwartał 2024 roku, ceny mieszkań kontynuowały trend wzrostowy w pierwszym kwartale. Po sześciu latach średni wzrost cen mieszkań w Hanoi osiągnął 70%.

Na początku 2018 roku ceny ofertowe mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh wynosiły odpowiednio 27 i 31 milionów VND/m². Po 6 latach średni wzrost cen mieszkań w Hanoi osiągnął 70%, przewyższając nawet wzrost w Ho Chi Minh (który zanotował 55%).

Według raportu PropertyGuru Vietnam ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły o 2–5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku.

Dokładniej rzecz ujmując, ceny ofertowe luksusowych apartamentów w Ho Chi Minh City (ceny powyżej 55 mln VND/m2) wzrosły o 5%, a w przypadku apartamentów średniej klasy (ceny od 35 do 55 mln VND/m2) wzrosły o 2% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku.

Ceny mieszkań w centrach dużych miast nadal utrzymują tendencję wzrostową (zdjęcie: Cong Hieu).

Zdaniem ekspertów, ceny domów nie mogą rosnąć w nieskończoność. Jeśli powtórzy się scenariusz sprzed ponad 10 lat, w którym liczba projektów mieszkań komunalnych wzrośnie, a równowaga podaży i popytu zostanie przywrócona, ceny domów spadną.

Pan Nguyen Anh Que, prezes G6 Group, uważa, że ​​przyczyną wzrostu cen mieszkań, oprócz rosnących kosztów nakładów, jest również obciążenie przedsiębiorstw zbyt dużą liczbą procedur prawnych, co prowadzi do opóźnień i niedopasowania podaży do popytu.

Jednak, zdaniem pana Que, rosnące ceny mieszkań nie oznaczają, że nie mogą spaść. Dowodem jest fakt, że w przeszłości, w latach 2008-2010, projekty mieszkaniowe kosztowały 50-70 milionów VND/m². Jednak w latach 2011-2013, kiedy na rynku pojawiły się przystępne cenowo projekty mieszkaniowe o średniej cenie 11-15 milionów VND/m², ceny mieszkań natychmiast spadły.

Na przykład, w 2010 roku średnia cena sprzedaży apartamentowca Indochina Plaza przy ulicy Xuan Thuy (dzielnica Cau Giay w Hanoi) wynosiła 50–60 milionów VND/m². Jednak do 2013 roku, wraz ze wzrostem podaży, ceny wielu mieszkań w tej okolicy spadły do ​​zaledwie 30–35 milionów VND/m². Po ponad 10 latach ceny mieszkań w tym rejonie wynoszą obecnie około 100 milionów VND/m².

Biorąc pod uwagę obecny rozwój sytuacji, przedstawiciel Grupy G6 przewiduje, że jeśli stary scenariusz się powtórzy, ceny nieruchomości mogą spaść od 2026 r. Dzieje się tak, ponieważ projekty mieszkaniowe w ogóle, a w szczególności projekty mieszkań socjalnych, zaczną finalizować procedury, co zwiększy podaż w ciągu około roku i pomoże obniżyć ceny nieruchomości.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), po długim okresie spadku, można się spodziewać, że podaż mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City ponownie wzrośnie dzięki ożywieniu rynku i wysiłkom państwowych agencji zarządzających, które starają się usunąć przeszkody prawne dla projektów.

W szczególności w najbliższej przyszłości na rynku pojawią się mieszkania socjalne i mieszkania dla pracowników. Jednak podaż tych produktów wymaga czasu na dopełnienie procedur prawnych przed ich wprowadzeniem na rynek i pochodzi głównie z obszarów oddalonych od centrum miasta.

W związku z tym VARS prognozuje, że w krótkim okresie ceny mieszkań w centrach dużych miast utrzymają trend wzrostowy, zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy. Jednocześnie ceny odsprzedaży mieszkań z wyższej i wyższej półki mogą nieznacznie spaść.

Jednak w połowie 2025 roku, gdy zaczną obowiązywać przepisy prawne dotyczące sektora nieruchomości, łagodzące trudności dla deweloperów i nabywców mieszkań socjalnych i mieszkań dla pracowników, ceny mieszkań mogą się obniżyć.

„ Podaż mieszkań socjalnych wzrośnie, a ceny mieszkań spadną do poziomu bardziej odpowiedniego dla osób z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi ” – przewiduje VARS.

Według pani Duong Thuy Dung, starszego dyrektora CBRE Vietnam, ceny mieszkań nie mogą rosnąć w nieskończoność; będą rosły tylko do momentu osiągnięcia „granicy tolerancji” i przekroczenia możliwości finansowych nabywców.

Wielu ekspertów przewiduje, że ceny nieruchomości spadną od połowy 2025 roku.

Według pani Dung najwyraźniejszym dowodem na to jest fakt, że ceny mieszkań w Ho Chi Minh City, które nieprzerwanie rosły w latach 2017-2019 i osiągnęły szczyt, ustabilizowały się i wyrównały w 2022 roku.

„Ceny mieszkań w Ho Chi Minh osiągnęły poziom, na którym ludzi nie stać już na ich kupno” – skomentowała pani Dung.

Jeśli chodzi o rynek mieszkań w Hanoi, pani Dung uważa, że ​​ceny będą nadal rosły, aż osiągną średnią wartość 100–200 milionów VND/m2, po czym będą zmuszone zatrzymać wzrost.

„ Oczywiście, wzrost cen będzie zależał od lokalizacji i jakości każdego projektu. Projekty, których obecna cena wynosi 70 milionów VND/m², będą nadal rosły, aż osiągną poziom 100-120 milionów VND/m². Projekty, których obecna cena wynosi 30-40 milionów VND/m², mogą wzrosnąć do 50-60 milionów VND/m², w zależności od jakości mieszkania i reputacji dewelopera ” – powiedziała pani Dung.

Ponadto, zdaniem ekspertów, po wejściu w życie ustawy o gruntach podaż mieszkań wzrośnie, a następnie ceny nieruchomości ulegną obniżeniu.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), podkreślił, że szybkie wdrożenie ustawy gruntowej z 2024 r., pół roku przed planowanym terminem, zwiększy podaż na rynku, co doprowadzi do spadku cen nieruchomości.

W ostatnim czasie przedłużający się niedobór mieszkań spowodował gwałtowny wzrost cen mieszkań w Hanoi, nawet na przedmieściach, gdzie ceny ofertowe sięgają 60-70 milionów VND/m², porównywalnie z cenami działek. W centrum miasta niektóre projekty osiągają ceny sięgające prawie 300 milionów VND/m².

Według badań PropertyGuru Vietnam, ostatnio realizowane nowe projekty generują zaledwie 20 000–30 000 mieszkań rocznie, podczas gdy typowy popyt wynosi aż 70 000–80 000 mieszkań rocznie.

Podzielając ten sam pogląd, dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), kontynuował analizę: Wczesne wdrożenie ustawy o gruntach pomoże wielu projektom pokonać przeszkody i szybciej je ukończyć. Zwiększy to podaż na rynku, przyczyniając się do zmniejszenia obecnej presji podażowo-popytowej. Ceny domów będą stopniowo spadać do bardziej rozsądnego poziomu, bardziej odpowiadającego dochodom mieszkańców.

Co więcej, łatwiejszy dostęp deweloperów do gruntów pozwala na obniżenie kosztów realizacji projektu dzięki skróceniu procesu prawnego. Cena sprzedaży produktu również może ulec korekcie.

Chau Anh

Źródło: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html