„Gorący” wzrost kredytów hipotecznych: Optymizm w obliczu niepokoju?

VTV.vn - Kredyty hipoteczne wzrosły gwałtownie w pierwszych 10 miesiącach 2025 r., generując obfity przepływ kapitału, ale niską płynność, wielu ekspertów ostrzega o stabilności rynku.

Chociaż kredyty na rynku nieruchomości przyspieszają, rzeczywistość nie wywołuje oczekiwanych zmian.

Kredyty hipoteczne gwałtownie wzrosły w pierwszych 10 miesiącach 2025 roku, generując obfity kapitał, ale niską płynność. Wielu ekspertów ostrzega, że ​​ta sytuacja nie tylko wpływa na gospodarkę , ale także rodzi wiele pytań o stabilność rynku.

Wzrost kredytów w kontekście niepokoju

W ciągu pierwszych 10 miesięcy 2025 roku kredyty na nieruchomości dynamicznie rosły, stając się jednym z głównych czynników napędzających rozwój gospodarki. Według pana Pham Chi Quanga, dyrektora Departamentu Polityki Pieniężnej Banku Państwowego Wietnamu (SBV), kredyty w całym systemie bankowym osiągnęły tempo wzrostu na poziomie 13,4%, z czego znaczną część stanowią kredyty na nieruchomości. Odzwierciedla to bardzo wyraźny trend: nieruchomości nadal stanowią atrakcyjne miejsce dla przepływów kredytowych. Jednak ten wzrost ma poważne konsekwencje w postaci braku równowagi na rynku.

Kupowanie i sprzedawanie, „surfowanie” bez realnej wartości w postaci przepływu środków pieniężnych lub dochodu z wynajmu, spowodowało nadmierny wzrost cen nieruchomości, co z kolei ograniczyło płynność finansową.

Raporty finansowe głównych banków za trzeci kwartał 2025 roku pokazują, że chociaż kredyty na rynku nieruchomości przyspieszają, rzeczywistość nie generuje oczekiwanego wzrostu. W VPBanku działalność związana z nieruchomościami stanowi 22,97% wszystkich niespłaconych kredytów, podczas gdy w MB wskaźnik ten wynosi 10,42%. To wyraźnie pokazuje, że przepływy kapitału kredytowego do sektora nieruchomości dominują w całej gospodarce. Jednak w niektórych obszarach, takich jak Ho Chi Minh City, mimo że rynek tętni od nowo otwieranych mieszkań, liczba transakcji nie jest proporcjonalna do wzrostu podaży.

Podczas Forum Inwestycyjnego 2026, które niedawno odbyło się w Ho Chi Minh City, ekspert ekonomiczny Dinh The Hien stwierdził, że główną przyczyną tej nierównowagi jest fakt, że rynek nieruchomości od początku roku znajduje się w stanie „kupuj drogo, sprzedawaj drogo”. Jeśli ta tendencja się utrzyma, rynek jest narażony na ryzyko bańki spekulacyjnej. To ostrzeżenie, którego nie można ignorować, ponieważ rynek nieruchomości jest coraz bardziej zależny od krótkoterminowych spekulacji. Kupowanie i sprzedawanie, „surfowanie” bez realnej wartości w postaci przepływów pieniężnych lub dochodów z wynajmu, doprowadziło do nadmiernego wzrostu cen nieruchomości, co z kolei prowadzi do niskiej płynności.

Pomimo silnego wzrostu kredytów hipotecznych, rynkowi nie udało się stworzyć pożądanego, zrównoważonego cyklu. Według Property Guru, ceny nieruchomości w głównych obszarach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, gwałtownie wzrosły, osiągając imponujący wzrost o 112% w Hanoi w ciągu 5 lat. Jednak ten wzrost cen nie jest współmierny do dochodów mieszkańców i chłonności rynku. W związku z tym płynność rynku również osłabła, co jest jedną z głównych przyczyn powstawania „pustostanów” w wielu projektach nieruchomościowych.

Ostrzeżenie, że rynek jest niezrównoważony

Spekulacja nieruchomościami przekraczająca próg cenowy staje się poważnym zagrożeniem zarówno dla rynku, jak i gospodarki. Gdy ceny mieszkań rosną zbyt wysoko, wiele osób, zwłaszcza o średnich i niskich dochodach, nie ma dostępu do mieszkań. To nie tylko ogranicza płynność finansową, ale także destabilizuje gospodarkę, ponieważ obfite przepływy pieniężne nie są wykorzystywane na cele zrównoważonego rozwoju, lecz służą głównie celom spekulacyjnym.

Obecnie wartość działalności w sektorze nieruchomości przekracza 570 000 miliardów VND, co wskazuje na brak równowagi między rozwojem projektów a rzeczywistą konsumpcją na rynku.

Rynek nieruchomości, mimo że przyciąga duże przepływy kapitału z systemu bankowego, nie stworzył wyraźnego przejścia między kredytem a faktycznymi transakcjami. Do tej pory wartość aktywów notowanych przedsiębiorstw przekroczyła 570 000 mld VND, co wskazuje na brak równowagi między rozwojem projektów a rzeczywistą konsumpcją na rynku. To właśnie słabość obecnego rynku nieruchomości, gdzie przepływy pieniężne nie mogą zostać przekształcone w płynność.

Jednym z rozwiązań proponowanych przez ekspertów jest kontrola napływu kredytów do sektora nieruchomości, zwłaszcza kredytów o charakterze spekulacyjnym. Ekspert Dinh The Hien ostrzegał: „Mentalność »kupuj drogo, sprzedawaj drogo« przynosi korzyści grupie inwestorów w krótkim okresie, ale tworzy cykl przegrzania, który grozi krachem na rynku”. To jest główny problem niestabilności rynku nieruchomości. Utrzymywanie zbyt wysokich cen nieruchomości, niewspółmiernych do rzeczywistych dochodów i rentowności, doprowadzi jedynie do niestabilności i utrudnień w zrównoważonym rozwoju.

Innym realnym rozwiązaniem zaproponowanym przez pana Vu Thanh Le, członka zarządu Phat Dat Company, jest zastosowanie narzędzi podatkowych, takich jak opodatkowanie drugich domów, gruntów porzuconych oraz odliczanie odsetek od kredytów hipotecznych zaciągniętych po raz pierwszy. Strategia ta została z powodzeniem wdrożona w wielu krajach, w których rynek nieruchomości przeżywa boom. Ścisła kontrola spekulacyjnych przepływów pieniężnych pomoże ustabilizować rynek i stworzyć produkty nieruchomościowe, które zaspokoją rzeczywiste potrzeby ludzi.

Kapitał napływa „silnie” do nieruchomości

Indeks	Skala	Wzrost
Całkowite zadłużenie z tytułu nieruchomości (31 sierpnia 2025 r.)	> 4 miliony miliardów VND	+19% rok do roku
Uwzględnij całkowity niespłacony dług gospodarki	23,68%	(najwyższy w niedawnej historii)
Pożyczki dla firm z branży nieruchomości	1,79 miliona miliardów VND	+24% (najgorętszy)
Pożyczki konsumenckie/na własny użytek	2,28 miliona miliardów VND	+12%

Źródło: Bank Państwowy

Eksperci uważają również, że aby rynek nieruchomości rozwijał się w sposób zrównoważony, projekty muszą być transparentne prawnie, odpowiadać rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym i mieć długoterminową wizję. W tym czasie rynek nieruchomości nie będzie już zdominowany przez nieregularne cykle wzrostów i spadków, lecz będzie się stabilnie rozwijał, tworząc realną wartość dla gospodarki i ludzi.

Chociaż silny napływ kredytów do sektora nieruchomości może w krótkim okresie wspierać wzrost gospodarczy, jeśli nie będzie ściśle kontrolowany, doprowadzi do poważnych konsekwencji dla płynności i stabilności rynku. Agencje zarządzające muszą podjąć drastyczne środki w celu ograniczenia spekulacji, promując w ten sposób znaczący i zrównoważony rozwój wietnamskiego rynku nieruchomości w przyszłości.

Source: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm