Dzięki szeregowi działań wspierających ze strony rządu i Banku Państwowego, od drugiej połowy 2023 roku rynek nieruchomości wykazuje oznaki poprawy wolumenu transakcji w niektórych segmentach. Oczekuje się, że w 2024 roku rynek nieruchomości będzie nadal się ożywiał.
Pan Nguyen Minh Giang, starszy ekspert ds. zarządzania aktywami klientów w KB Securities Vietnam, podzielił się z PV. VietNamNet informacjami na temat rynku nieruchomości, akcji spółek z branży nieruchomości oraz perspektyw na rok 2024.
Jasnymi punktami są apartamenty i domy jednorodzinne.
- Rynek nieruchomości wykazał oznaki ożywienia w drugiej połowie 2023 roku. Jak ocenia Pan tę ocenę?
Pan Nguyen Minh Giang: Z moich obserwacji wynika, że rynek nieruchomości w 2023 roku odnotował niewielką poprawę w drugiej połowie roku, ale jest on zlokalizowany i wyraźnie zróżnicowany. Ceny mieszkań w segmencie „starych apartamentów” w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, nadal rosną. Niektóre projekty mieszkań średniej klasy, otwierane na sprzedaż, przyciągnęły inwestorów i skłoniły ich do zainwestowania.
Ponadto segment budownictwa mieszkaniowego również odnotował dość dobrą poprawę. Niektóre prowincje i miasta o silnym rozwoju inwestycji publicznych przyciągają wielu inwestorów, a ceny sprzedaży na tych obszarach spadły mniej niż na ogół. W segmencie gruntów, grunty podmiejskie, kamienice, wille w ośrodkach wypoczynkowych... nadal znajdują się w pesymistycznej sytuacji.
Zgromadzenie Narodowe właśnie oficjalnie uchwaliło trzy ważne ustawy, które bezpośrednio dotyczą branży nieruchomości: ustawę mieszkaniową (znowelizowana), ustawę o obrocie nieruchomościami (znowelizowana) i ustawę gruntową (znowelizowana).
Sektor nieruchomości jest silnie uzależniony od czynników prawnych, które uwalniają źródła kapitału i przyspieszają realizację projektów. Dlatego inwestorzy mają nadzieję, że powyższe 3 ustawy, oficjalnie stosowane od 1 stycznia 2025 roku, będą impulsem dla rozwoju rynku i jego zrównoważonego rozwoju w nowym cyklu.
- Jak ocenia Pan kontynuację dynamiki ożywienia rynku w perspektywie roku 2024?
W 2024 roku luźna polityka pieniężna nadal będzie istotnym czynnikiem wspierającym rynek nieruchomości w utrzymaniu dynamiki ożywienia. Duża część depozytów mieszkaniowych z końca 2022 i początku 2023 roku powróci do eksploatacji, a część z nich znajdzie kanały inwestycyjne. W tym kontekście nieruchomości są zawsze priorytetem. Stabilna polityka zarządzania pozwala na powrót zaufania inwestorów, co jest również okresem ożywienia na rynku nieruchomości.
Prognozy dla rynku są pozytywne, lecz prawdopodobnie będą lokalne i rozdrobnione.
Segmenty premium, takie jak wille wypoczynkowe, domy handlowe itp., nadal będą w kiepskiej kondycji, z powodu braku inwestorów. Jednocześnie, wysoce spekulacyjny segment gruntów i gruntów „zielonego ryżu” również pozostanie w stagnacji, ponieważ większość inwestorów działających w tym segmencie korzysta z wysokiej dźwigni finansowej, realny popyt jest niewielki, a procedury prawne wciąż nie zostały zakończone. Nadpodaż w tym segmencie jest bardzo duża, więc trudno będzie ją poprawić w 2024 roku.
Ponadto segment mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, charakteryzuje się atrakcyjną ceną sprzedaży dla osób o średnich dochodach. W dalszej kolejności segment mieszkań indywidualnych również będzie się odradzał, wraz z realnymi potrzebami mieszkańców.
Stawienie czoła 3 wyzwaniom
- Z jakimi wyzwaniami, Pana zdaniem, mierzy się jeszcze rynek nieruchomości?
Myślę, że rynek nieruchomości stoi przed trzema wyzwaniami.
Po pierwsze, chodzi o ogólny kontekst gospodarczy. W 2024 roku globalna gospodarka może spowolnić. W kraju wzrost kredytów do końca października 2023 roku osiągnął zaledwie 7,39% i przyspieszył dopiero w ostatnich dwóch miesiącach roku, osiągając poziom 13,7%. Z tego wynika, że popyt na nowe kredyty ze strony przedsiębiorstw i osób prywatnych jest bardzo niski, podczas gdy wcześniej stopy procentowe były dość wysokie.
Światowa gospodarka generalnie wciąż znajduje się w szarej strefie. Krajowe przepływy pieniężne są bardzo niskie. Wietnamski indeks PMI dla przemysłu od wielu miesięcy utrzymuje się poniżej 50 punktów, co również świadczy o wciąż niskim popycie. W związku z tym nie tylko sektor nieruchomości, ale wszystkie sektory gospodarki stoją przed tym wyzwaniem.
Po drugie, chodzi o przepływy pieniężne. Stanowiąc ponad 21% całkowitego kredytu w gospodarce, w 2023 roku kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły silniej niż ogólne tempo wzrostu w branży. Odzwierciedla to skuteczność polityk mających na celu usuwanie trudności i rozwiązań ułatwiających firmom z branży nieruchomości dostęp do kapitału.
Należy jednak zauważyć, że przepływy pieniężne firm z branży nieruchomości borykają się głównie z trudnościami. W 2023 roku liczba firm z nowymi projektami na sprzedaż była bardzo mała, a przepływy pieniężne z podstawowej działalności były w większości ujemne.
Jeśli do 2024 roku projekty nie będą w stanie rozwiązać problemów prawnych i stworzyć kompletnej infrastruktury niezbędnej do wprowadzenia produktów na rynek, ryzyko będzie istniało. Nie wspominając już o ogromnej presji na zapadalność obligacji, których wartość przekracza 120 000 miliardów VND. To najwyższy poziom zapadalności w ciągu ostatnich 5 lat.
Po trzecie, to czynnik prawny. Firmy z branży nieruchomości napotykają wiele trudności w procesie realizacji projektów. To również powód spadku podaży w ostatnich latach.
Nowy projekt wymaga 70% wkładu kapitałowego ze strony klientów i pożyczek. Inwestor odpowiada jedynie za 30% kapitału. W przypadku trudności prawnych przedsiębiorstwo nie będzie mogło uzyskać dostępu do kapitału na realizację projektu, co spowolni jego realizację, zwiększy koszty, a to z kolei pociągnie za sobą liczne konsekwencje dla przedsiębiorstwa i ryzyko dla rynku.
Dlatego uważam, że legalność jest kluczowym czynnikiem na rynku nieruchomości.
Czy po odwróceniu trendu od 2025 r. rynek nieruchomości wybije się na prowadzenie od 2027 r.?
- Kiedy Twoim zdaniem rynek się odwróci? Jakie rady masz dla inwestorów w nieruchomości?
Rynek pierwotny w latach 2024-2025 będzie charakteryzował się spadkiem cen sprzedaży od inwestorów. Jest to konieczne, aby firmy mogły wyjść z trudnej sytuacji. Popyt i podaż będą mogły łatwiej się spotkać. To również jeden z sygnałów wskazujących na punkt zwrotny na rynku nieruchomości.
Kolejnym ważnym sygnałem są dochody ludności. Przy spadających dochodach ludności trudno dostrzec punkt zwrotny na rynku nieruchomości w 2024 roku. Możliwe, że będzie to jedynie powolne, zróżnicowane ożywienie.
Kolejnym ważnym czynnikiem jest kwestia prawna, gdyż od 1 stycznia 2025 r. wchodzą w życie trzy ważne ustawy. Okres ten jest również uważany za okres przejściowy między starym i nowym cyklem.
Według moich badań, zazwyczaj po punkcie odwrócenia rynek będzie potrzebował co najmniej 2 lat, aby się ustabilizować i znów zacząć silnie rosnąć.
Dlatego przewiduję, że druga połowa 2025 roku będzie punktem zwrotnym dla rynku nieruchomości. Od 2027 roku rynek naprawdę się poprawi, gdy cykl koniunkturalny minie trudny okres, system prawny zostanie ukończony, a dochody ludzi zaczną ponownie rosnąć. Przedsiębiorstwa również będą się rozwijać dzięki odpowiednim orientacjom biznesowym.
Myślę, że dla inwestorów zarządzanie osobistymi przepływami pieniężnymi i wybór właściwego momentu na inwestowanie w tym kontekście jest niezwykle ważne.
Gdy gospodarka znajduje się wciąż w niepewnej fazie, a kontekst geopolityczny jest niestabilny, alokacja proporcji inwestycji musi być odpowiednia i może przynieść znaczne korzyści. W przypadku nieruchomości inwestorzy powinni szukać nieruchomości w centralnej części obszaru, gdzie występują nieruchomości generujące przepływy pieniężne. Ponadto istnieją obszary silnie promowane pod kątem wypłaty środków z inwestycji publicznych, segment dla osób o niskich i średnich dochodach itp. Ważne jest, aby wybrać odpowiedni moment w oparciu o punkt zwrotny na rynku, tak aby przepływy pieniężne mogły generować najlepsze wyniki inwestycyjne.
Akcje spółek z branży nieruchomości ściśle podążają za trendem wzrostowym i spadkowym na rynku nieruchomości.
- Jak ocenia Pan akcje spółek z branży nieruchomości notowanych na giełdzie?
Wierzę, że rynek nieruchomości jest zawsze ściśle powiązany i zgodny z cenami akcji notowanych na giełdzie spółek zajmujących się nieruchomościami.
Podczas gorączki rynku nieruchomości w 2021 roku, ceny akcji spółek z branży nieruchomości wzrosły 5-10-krotnie w ciągu zaledwie kilku miesięcy. W 2022 roku, kiedy rynek nieruchomości zamarł, ceny wielu akcji spółek z branży nieruchomości wzrosły „5-10-krotnie”. Często mówię o akcjach spółek z branży nieruchomości „ile rosną, ile spadają”, co wyraźnie odzwierciedla charakter rynku i trudności, z jakimi borykają się firmy.
W 2022 roku wielu inwestorów i właścicieli firm z branży nieruchomości dokonało likwidacji swoich akcji. Był to najtrudniejszy okres dla branży nieruchomości.
Jednak zawsze istnieje szansa w niebezpieczeństwie. Najtrudniejszy czas to zawsze najlepszy czas na „polowanie”. Obiektywnie rzecz biorąc, wiele notowanych na giełdzie spółek z branży nieruchomości boryka się z trudnościami z powodu ogromnej liczby projektów i wysokiego zadłużenia. Jednak istnieje również wiele dobrych spółek z branży nieruchomości i to właśnie one będą polować.
Przewiduję, że lata 2024–2025 będą świadkiem boomu na fuzje i przejęcia (M&A) w sektorze nieruchomości.
Dla inwestorów indywidualnych jest to również bardzo dobry moment na analizę przedsiębiorstw i poszukiwanie wartościowych spółek, w które można zainwestować, mając długoterminową wizję.
Dobra firma musi dysponować dobrym i stabilnym potencjałem finansowym. Firmy te mają niewielkie zadłużenie i niską dźwignię finansową. Sama firma musi również wykazać się elastycznością w swojej orientacji biznesowej, np. poprzez przejście na segment dla osób o średnich dochodach, budowę mieszkań socjalnych itp., aby utrzymać przychody i przepływy pieniężne w obecnej trudnej sytuacji.
Firmy o silnej pozycji finansowej w tym okresie będą miały wiele okazji do fuzji i przejęć, które przyniosą zrównoważony rozwój w nowym cyklu. To wskazówka dla inwestorów poszukujących dobrego biznesu.
Należy podkreślić, że cykl operacyjny rynku nieruchomości będzie dłuższy i wolniejszy niż ogólnie na rynku akcji. Inwestorzy powinni mieć długoterminową perspektywę, inwestując w akcje spółek z sektora nieruchomości w tym czasie, ponieważ „super duża” fala rynku nieruchomości już minęła. Aby utworzyć tak dużą falę, jak w 2021 roku, grupa spółek z sektora nieruchomości gromadziła się przez 7-8 lat.
Dziękuję!
Pana zdaniem, które z trzech nowych ustaw: Prawo mieszkaniowe (znowelizowane), Prawo obrotu nieruchomościami (znowelizowane) i Prawo gruntowe (znowelizowane) po ich zastosowaniu będą miały pozytywny wpływ na rynek nieruchomości w nowym cyklu?
* Ma to na celu umożliwienie Wietnamczykom mieszkającym za granicą prowadzenia działalności w branży nieruchomości na równi z mieszkańcami Wietnamu. To pomoże zwiększyć roczne przekazy pieniężne do Wietnamu. Wietnam znajduje się w pierwszej trójce krajów o najwyższych przekazach pieniężnych na świecie.
* Zaostrzenie podziału i sprzedaży gruntów. Pozwoli to zminimalizować spekulacje gruntami, uniknąć marnotrawstwa zasobów i skupić się na segmentach o realnym popycie.
W nadchodzącym czasie przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości muszą zorientować się na odpowiednie segmenty rynku nieruchomości w nowym cyklu, przyczyniając się w ten sposób do bardziej zrównoważonej stabilizacji i rozwoju rynku nieruchomości.
* Udzielanie różowych książeczek na miniapartamenty bez określenia okresu posiadania apartamentu.
* Grunty, dla których nie wydano dokumentów dotyczących użytkowania gruntów przed 1 lipca 2014 r., zostaną objęte czerwoną księgą.
* Zlikwidować ramy cen gruntów, ustalić cenę gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi. Zróżnicować formy rekompensat dla osób, których grunty zostaną odzyskane. Zapewnić mieszkania przesiedleńcze przed odzyskaniem. Osoby, których grunty rolne zostaną odzyskane, otrzymają rekompensatę w postaci gruntów/zabudów mieszkalnych.
Dzięki temu ludzie odnoszą większe korzyści, a firmy mogą łatwiej karczować tereny i szybciej wdrażać projekty.
* Podatek od użytkowania gruntów jest płacony przedsiębiorstwom corocznie, zamiast płacić go jednorazowo w całości.
* Bardziej otwarty mechanizm dla gruntów rolnych, na przykład maksymalny indywidualny udział we własności wzrósł z dziesięciokrotności do piętnastu. Osoby, które nie produkują bezpośrednio gruntów rolnych, nadal mogą otrzymywać transfery gruntów pod uprawę ryżu.
Podsumowując, te trzy znowelizowane ustawy mają głęboki wpływ na wszystkie aspekty społeczeństwa, jak również na wszystkie grupy społeczne. Oczekuje się, że po ich wprowadzeniu w życie, pomogą one przedsiębiorstwom pokonać trudności prawne, a także przeorientować rozwój sektora nieruchomości w nowym cyklu. Podaż nieruchomości będzie stopniowo powracać i będzie się przesuwać w kierunku produktów, które przynoszą trwałą wartość gospodarce i zaspokajają podstawowe potrzeby ludzi.
Źródło
![[Zdjęcie] Otwarcie XIV Konferencji XIII KC PZPR](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/05/1762310995216_a5-bnd-5742-5255-jpg.webp)
Komentarz (0)