Propozycja ograniczenia kredytów hipotecznych na drugi dom: „Żywe” dane są potrzebne, aby utrzymać politykę na właściwym torze

(CLO) Eksperci twierdzą, że zanim Wietnam nałoży podatki lub wprowadzi nowe przepisy dotyczące rynku nieruchomości, potrzebuje danych – i muszą to być „żywe”, czyste dane.

W odniesieniu do nowej propozycji Ministerstwa Budownictwa , aby ograniczyć pożyczki na zakup drugiego domu, w celu kontrolowania spekulacji na rynku nieruchomości i obniżenia cen mieszkań, dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, potwierdził: Propozycja Ministerstwa Budownictwa, aby rozróżnić pierwszy i drugi dom, jest konieczna.

Dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Instytutu Badań i Wyceny Rynku Nieruchomości. (Zdjęcie: LD)

– Panie, kiedy przepływy kapitału zostaną ograniczone, psychologia rynku z pewnością ulegnie pewnym zmianom. Czy Pana zdaniem jest to krok, który spowoduje spowolnienie rynku, czy szansa na powrót kapitału do właściwej grupy docelowej – realnych nabywców nieruchomości?

Współczuję nabywcom mieszkań w obecnej sytuacji, ponieważ zakup domu, zwłaszcza w dużych miastach, jest bardzo trudny. Współczuję również Ministerstwu Budownictwa, które odpowiada za regulację rynku i cen mieszkań, będącego towarem o szczególnym znaczeniu, mającym ogromny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo socjalne, ale także na gospodarkę . Jeśli ceny mieszkań nie utrzymają się na niskim poziomie, wpłynie to nawet na bezpieczeństwo i obronę narodową.

Uważam, że zanim będziemy mogli nakładać podatki lub wprowadzać polityki, potrzebujemy danych – i muszą to być „żywe”, czyste dane. Obecnie nie są one dostępne, dlatego polityki często mają charakter „kliniczny”, bez długoterminowej wizji.

Propozycja Ministerstwa Budownictwa, aby rozróżnić pierwszy i drugi dom, jest konieczna i zgodna ze światowymi trendami, ale to rozwiązanie krótkoterminowe. W dłuższej perspektywie dane i system prawny muszą być zsynchronizowane, aby osiągnąć właściwy cel.

Jeśli podatek zostanie wprowadzony pochopnie, z pewnością wpłynie to na rynek, powodując nawet jego „nagłe zahamowanie”, wywołując reakcję łańcuchową. Po wprowadzeniu podatku podmioty, których będzie on dotyczył, będą jasne, dlatego należy starannie przygotować się do tego procesu.

Jeśli chodzi o rozwój rynku nieruchomości, jako zarządca państwa, ważne jest utrzymanie stabilności, ponieważ jest to surowiec niezbędny. Przede wszystkim ziemia jest własnością ludzi i zarządzana przez państwo, dlatego należy podjąć działania w celu zapewnienia inwestorom czystej podaży gruntów. Gdy firmy muszą poświęcać zbyt dużo czasu, koszty administracyjne będą przekładać się na ceny nieruchomości.

Jeśli chodzi o źródła kapitału, Wietnam nie dysponuje obecnie długoterminowym kapitałem dla tego sektora i opiera się głównie na bankach komercyjnych. Tymczasem banki muszą zapewnić zyski i bezpieczeństwo kredytów.

Niekompletne dane na temat dochodów obywateli utrudniają bankom ocenę zdolności tych osób do spłaty długów, co utrudnia osobom kupującym domy dostęp do kredytów.

W wielu krajach, takich jak Singapur czy Korea, ludzie mają fundusz oszczędnościowy na cele mieszkaniowe – pobierany z ich dochodów od momentu podjęcia pracy. Po zgromadzeniu 40-50% wartości domu, pozostała część jest pożyczana przez państwo na długi okres z preferencyjnym oprocentowaniem.

Dzięki temu dysponują zarówno czystymi gruntami, jak i długoterminowym kapitałem, co pozwala im realizować cele zrównoważonego budownictwa mieszkaniowego. W Wietnamie dostęp do gruntów i kapitału jest utrudniony, a w budownictwie socjalnym obowiązują te same procedury, co w budownictwie komercyjnym, co sprawia, że ​​rozwiązanie tego problemu jest bardzo trudne.

- Z punktu widzenia przedsiębiorstw i pośredników w obrocie nieruchomościami, czy Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami ma jakieś sugestie lub zalecenia dla Ministerstwa Budownictwa i banków, aby regulacje dotyczące przepływu kapitału mogły zarówno kontrolować ryzyko, jak i pomóc rynkowi się ustabilizować i nie dopuścić do załamania?

Jeśli chodzi o dane, ostatecznie udzielenie pożyczki właściwej osobie docelowej nadal zależy od danych. Przede wszystkim od danych osobowych. Znamy nie tylko każdego pożyczkobiorcę z osobna, ale także jego relacje, a to można osiągnąć dzięki danym. Po zakończeniu gromadzenia danych, nieruchomość nie będzie już obciążona dziećmi, co pozwoli na dotarcie do właściwej osoby docelowej.

Musimy pilnie budować zbiory danych, tylko wtedy będziemy mogli znaleźć długoterminowe i trafne rozwiązania. Bez danych trudno jest szukać najlepszego rozwiązania. W perspektywie krótkoterminowej musimy usprawnić zarządzanie państwem, wzmocnić nadzór, inspekcje, kontrole i audyty pokontrolne banków.

Jeśli spojrzymy na obecny wzrost cen mieszkań, widać, że wszyscy zaangażowani mają w nim swój udział. Na przykład, w procedurach administracyjnych, udział ma ten, kto je wydaje; na etapie wypłaty kapitału, udział mają również osoby z sektora bankowego; a do tego dochodzą jeszcze pośrednicy. Wszystkie te czynniki składają się na bardzo wysoki wzrost cen mieszkań.

Moim zdaniem, w dłuższej perspektywie musimy dysponować ujednoliconymi danymi: danymi osobowymi, relacjami, finansami, przepływami pieniężnymi i źródłami finansowania. Niezależnie od tego, czy te pieniądze są czyste, czy nie, musimy je kontrolować. Ponieważ obecnie ludzie kupują domy, nie zwracając uwagi na cenę, jest to oznaką prania pieniędzy. Jeśli nie możemy kontrolować przepływów pieniężnych, jest to bardzo niebezpieczne.

Obecnie konieczne jest krótkoterminowe rozwiązanie, takie jak wzmocnienie inspekcji, nadzoru i kontroli poaudytowych. Ministerstwa takie jak Ministerstwo Budownictwa i Ministerstwo Finansów muszą skoordynować wdrażanie. Jeśli będziemy czekać, aż zgromadzimy wystarczającą ilość danych, aby wydać odpowiednie polityki, będzie za późno.

Do utrzymania polityki na właściwym torze potrzebne są „żywe” dane. Zdjęcie ilustracyjne/płyta CD

- Dr Tran Xuan Luong, czy Pana zdaniem obecny trend napływu kapitału kredytowego do sektora nieruchomości jest pozytywnym sygnałem, czy nie? I jak Pan ocenia ten trend w najbliższej przyszłości?

Obecnie banki muszą dostosowywać się do polityki państwa, zwłaszcza w zakresie obniżania stóp procentowych, wydłużania okresów kredytowania i zobowiązywania się do stabilnych marż procentowych.

Banki muszą mobilizować kapitał od ludzi, ale źródło mobilizacji i popyt na pożyczki są w przeciwnych kierunkach: długoterminowa mobilizacja wiąże się z wysokimi stopami procentowymi, podczas gdy długoterminowe pożyczki muszą utrzymywać stopy procentowe na niskim poziomie. To bardzo trudny problem dla systemu bankowego.

Mam nadzieję, że w obecnym okresie banki zrozumieją, że po wielu latach gromadzenia zysków, nadszedł czas, aby podzielić się tym ciężarem ze społeczeństwem i państwem.

Jeśli banki będą próbowały „ominąć” tę politykę, na przykład wymagając od kredytobiorców wykupienia dodatkowych pakietów ubezpieczeniowych, dorobienia dobrych numerów kont lub dodatkowych usług, koszty dla kredytobiorców, zwłaszcza młodych nabywców mieszkań, wzrosną. W tym czasie polityka wsparcia państwa straci swoją praktyczną skuteczność.

Mam nadzieję, że banki, pomimo trudności, będą musiały nadal wypełniać swoje zobowiązania społeczne, współpracować z państwem w celu praktycznego wdrożenia polityki i rozwiązywania krótkoterminowych trudności rynku.

Oczywiście, w dłuższej perspektywie musimy przestrzegać zasad rynku – kredyty, stopy procentowe i inwestycje muszą działać w oparciu o przejrzystość, dane i zdrową konkurencję.

Dziękuję!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html