Rynek nieruchomości jest „dziwny”. Co radzą eksperci?

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, jeśli chodzi o sytuację transakcyjną, w pierwszych 9 miesiącach 2025 r. wskaźnik absorpcji rynku osiągnął bardzo pozytywny poziom - prawie 70%, co odpowiada około 60 000 transakcji, dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

Prawda jest jednak taka, że chociaż realny popyt wciąż stanowi dużą część rynku, to rozwój rynku jest napędzany przez większy przepływ środków pieniężnych z inwestycji, ponieważ ceny nieruchomości utrzymują się na bardzo wysokim poziomie.

Jak wyjaśnia pan Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości – w kontekście rosnącej presji inflacyjnej i rozwoju infrastruktury wielu inwestorów uważa nieruchomości za bezpieczną przystań i skuteczne narzędzie generowania zysku.

Przepływy pieniężne z inwestycji koncentrują się obecnie głównie na produktach zaspokajających realne potrzeby mieszkaniowe – produktach z dobrym potencjałem wynajmu i wyraźnym potencjałem wzrostu cen. To główne czynniki motywujące inwestorów do „wkładania kapitału”.

„ Większość transakcji na dzisiejszym rynku pochodzi od drugiej grupy nabywców nieruchomości – czyli tych, którzy kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych, a nie mieszkaniowych. To pokazuje, że aktywność kupna i sprzedaży opiera się głównie na przepływach pieniężnych z inwestycji, podczas gdy realny popyt na mieszkania wciąż boryka się z trudnościami, ponieważ obecne ceny znacznie przekraczają możliwości finansowe większości ludzi ” – powiedział pan Dinh.

Większość transakcji na rynku nieruchomości jest obecnie dokonywana przez inwestorów. (Zdjęcie ilustracyjne: Minh Duc).

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, Dyrektor Działu Mieszkaniowego CBRE Vietnam, powiedział również, że nowa podaż w centrum Ho Chi Minh City (dawniej Ho Chi Minh City) jest obecnie ukierunkowana na zaspokajanie potrzeb inwestycyjnych, a nie realnych potrzeb mieszkaniowych. Większość inwestorów zakłada, że nabywcy nie będą mieszkać w nieruchomości, a jedynie ją utrzymywać lub wynajmować, dlatego produkt jest pozycjonowany wyżej, aby maksymalizować zyski.

„ Przy obecnym poziomie cen, gotówka na rynku krąży niemal wyłącznie pomiędzy inwestorami, podczas gdy dostęp do nabywców domów jest bardzo utrudniony ” – skomentował pan Kiet.

Dane DKRA Group również wskazują na podobny trend. W ponad 2000 transakcji zarejestrowanych w ciągu pierwszych 9 miesięcy roku nabywcy mieszkań stanowili jedynie około 30%, a pozostałe 70% to inwestorzy. Grupa inwestorów ma silniejszy potencjał finansowy i jest skłonna zapłacić wysokie ceny, jeśli dostrzeże okazję do zysku, podczas gdy realni nabywcy mieszkań – z budżetem 1-2 mld VND – mają trudności z dostępem do mieszkań w cenach od 4-5 mld VND lub wyższych.

Pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Wyceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), powiedziała również, że większość transakcji na rynku pierwotnym wynika z popytu ze strony grupy osób posiadających wiele nieruchomości. Ponadto wiele projektów charakteryzuje się dobrym wskaźnikiem absorpcji dzięki „podążaniu za falą dużych projektów” i korzystaniu z lokalnych fuzji.

Według pani Mien, ceny nieruchomości będą nadal rosły w krótkim okresie, ponieważ oczekiwania inwestorów co do zysków pozostają wysokie. Wielu inwestorów nadal „żyje dobrze” i nie odczuwa presji związanej z dźwignią finansową. W związku z tym nie mają oni powodu do korygowania cen sprzedaży.

„ W kontekście utrzymywania niskich stóp procentowych, ciągłego pompowania na rynek tanich przepływów pieniężnych, silnej realizacji polityk promujących inwestycje publiczne oraz wciąż niewielkiej podaży mieszkań średniej i przystępnej cenowo klasy, inwestorzy nadal wierzą, że ceny nieruchomości będą nadal rosły ” – oceniła pani Mien.

Pan Le Dinh Chung – ekspert nieruchomość Zauważył również, że ostatnio podaż mieszkań była głównie w segmencie luksusowym. Średnia cena mieszkań wynosi obecnie około 80 milionów VND/m². Wiele nowych projektów zostało ostatnio otwartych w sprzedaży w cenach powyżej 100 milionów VND/m².

Przy obecnych cenach nieruchomości, przeciętny pracownik, nawet z pensją 30 milionów VND miesięcznie, praktycznie nie ma szans na posiadanie własnego domu. Ci, którzy mogą kupić dom za 70-100 milionów VND/m², to głównie inwestorzy, spekulanci i grupa osób o wyjątkowo wysokich dochodach, np. właściciele firm.

Wyjaśniając powód, dla którego trend spekulacyjnego zakupu nieruchomości w Wietnamie jest tak wysoki, pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego PropertyGuru Vietnam Company powiedział, że jest to częściowo spowodowane kanał inwestycyjny To „łatwe do kupienia i sprzedania”, charakteryzujące się dobrą płynnością i wyższymi zyskami niż inne kanały, takie jak złoto, akcje czy banki. Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości należą do najwyższych w Wietnamie w ciągu ostatnich 10 lat, sięgając 197% w przypadku mieszkań i 137% w przypadku gruntów.

Innym powodem jest fakt, że polityka podatkowa dotycząca nieruchomości w Wietnamie jest niższa i bardziej liberalna niż w wielu innych krajach regionu, a także brak sankcji przeciwko spekulacjom i porzucaniu aktywów gruntowych.

Pan Nguyen Quoc Anh wskazał, że obecnie na świecie istnieje pięć podstawowych podatków od nieruchomości: podatek od własności, podatek dochodowy, podatek rejestracyjny, podatek od pustostanów (naliczany od nieruchomości nieużytkowanych przez długi czas) oraz podatek od rozwoju (rozwój infrastruktury, mediów i usług na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość). Średnio podatek od własności domu w wielu krajach wynosi od 0,3% do 20%, podatek rejestracyjny od 2% do 6%, a podatek dochodowy od 14% do 45%. W niektórych krajach podatek od nieruchomości niezamieszkanych wynosi 12% do 20%, a podatek od rozwoju od 1% do 3%.

W Wietnamie nabywcy domów muszą obecnie płacić tylko trzy pierwsze podatki: podatek dochodowy (2-5%), podatek od nieruchomości (0,03-0,2%) i podatek rejestracyjny (0,5%). „ Niskie podatki ułatwiają nabywcom inwestowanie w rotację nieruchomości, kupując tę nieruchomość dziś i sprzedając kolejną jutro ” – powiedział.

Ostrzeżenie przed ryzykiem „bańki”

Zdaniem pana Nguyen Van Dinh, gdy jest coraz mniej nabywców domów, rynek traci równowagę między podażą a popytem, ceny rosną, ale nie są powiązane z rzeczywistym popytem, co może łatwo doprowadzić do ryzyka bańki spekulacyjnej.

Na rynku, na którym jest zbyt wielu uczestników, inwestorów, będzie można zaobserwować inflację cen. (Ilustracja: Minh Duc).

„ Jeśli nie zostanie w porę podjęta interwencja polityczna, mieszkania w dużych obszarach miejskich będą coraz bardziej niedostępne dla pracowników ” – powiedział pan Dinh.

Ekonomista Dinh The Hien podkreślił również, że konieczne jest przywrócenie rynkowi jego prawdziwej natury, polegającej na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych większości. Gdy dominują inwestycje krótkoterminowe, mieszkania przestają być miejscem zamieszkania, a stają się narzędziem generowania zysku, co prowadzi do ciągłego wzrostu cen i konsekwencji społecznych. Zalecił, aby państwo jak najszybciej uzupełniło podaż mieszkań średniej i przystępnej cenowo klasy, aby zrównoważyć strukturę rynku.

Pan Nguyen Quang Huy – dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) – ocenił: „Kiedy kapitał napływa do nieruchomości, wartość tego aktywa rośnie szybciej niż wydajność pracy i wzrost dochodów, co powoduje rosnącą lukę między cenami mieszkań a zdolnością płatniczą społeczeństwa. To sprawia, że rynek działa w oparciu o oczekiwania wzrostu cen, a nie o rzeczywisty popyt, co sprawia, że płynność staje się niestabilna i rośnie ryzyko bańki spekulacyjnej”.

Ponieważ handel jest w dużej mierze napędzany przez inwestorów, rynki stają się bardziej wrażliwe na zmiany polityki. Niewielka korekta kredytów, stóp procentowych lub nastrojów może wywołać reakcję łańcuchową, prowadząc do spowolnienia lub lokalnej korekty. Ryzyko to dotyka nie tylko grupę spekulantów, ale może również rozprzestrzenić się na system finansowy, przedsiębiorstwa i całą gospodarkę, jeśli nie będzie starannie kontrolowane.

„ Dlatego drastyczne środki rządu mające na celu ograniczenie wzrostu cen są właściwym i strategicznym posunięciem, mającym na celu długoterminową stabilność ” – podkreślił pan Huy.

Komentarz (0)