Rynek nieruchomości 9 miesięcy 2025: Dobre perspektywy, ale wciąż wiele problemów i trudności

(Chinhphu.vn) – W kontekście ciągłych wahań koniunktury światowej, wietnamski rynek nieruchomości w pierwszych 9 miesiącach 2025 roku odnotował wyraźne oznaki ożywienia. Jednak oprócz pozytywnych wyników, nadal istnieje wiele trudności i przeszkód, które należy rozwiązać.

Premier Pham Minh Chinh , szef Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, przewodniczył konferencji, na której ogłoszono decyzję o reorganizacji Komitetu Sterującego i pierwsze spotkanie Komitetu Sterującego. Zdjęcie: VGP/Nhat Bac

Podczas spotkania premier powiedział, że rynek nieruchomości i rozwój budownictwa socjalnego wciąż borykają się z wieloma trudnościami. System prawny, mimo nowelizacji i uzupełnień, wciąż ma braki, zwłaszcza w zakresie gruntów, przetargów, zatwierdzania polityk i wyboru inwestorów. Odszkodowania, oczyszczanie terenu i prace związane z przesiedleniami są nadal powolne; ustalanie cen gruntów w wielu miejscach jest nadal trudne.

Ponadto nadal niewystarczający jest segment mieszkaniowy, w którym dominują produkty z segmentu premium, a ceny nieruchomości niekiedy rosną nagle, zwłaszcza w dużych miastach.

W obliczu tej sytuacji Premier zwrócił się do delegatów z prośbą o dokonanie przeglądu i analizy przydzielonych zadań, potwierdzenie osiągniętych rezultatów, a jednocześnie jasne zidentyfikowanie trudności i wąskich gardeł, aby wyciągnąć wnioski z doświadczeń i wypracować rozwiązania w zakresie zarządzania na przyszłość.

Szef rządu podkreślił ducha „działania dla ludzi i kraju, wielkiej determinacji, wielkiego wysiłku, zdecydowanych działań, każde zadanie musi być wykonane prawidłowo; przydział musi być jasny: jaśni ludzie, jasna praca, jasny czas, jasne uprawnienia, jasna odpowiedzialność i jasne produkty”.

Wiele projektów jest realizowanych, ale ceny utrzymują się na wysokim poziomie.

Relacjonując spotkanie Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh poinformował, że w ciągu pierwszych 9 miesięcy roku w kraju realizowano ponad 1810 projektów mieszkaniowych i nowych obszarów miejskich, w tym 1071 projektów budownictwa komercyjnego o łącznej powierzchni około 398 123 mieszkań. Ponadto zrealizowano 478 projektów inwestycji infrastrukturalnych, w ramach których przekazano prawa użytkowania gruntów mieszkańcom w celu budowy własnych domów, oraz 312 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących około 245 469 mieszkań.

We wrześniu 2025 roku łączna liczba transakcji na rynku nieruchomości w całym kraju wyniosła około 430 769, co stanowi niewielki wzrost o 1% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Rynek apartamentów w Hanoi i Ho Chi Minh City odnotował średnią cenę sprzedaży na poziomie 70-80 milionów VND/m², co stanowi wzrost o 5,6% w porównaniu z początkiem roku. Niektóre luksusowe projekty osiągają ceny przekraczające 150 milionów VND/m².

Ceny gruntów w Hanoi wahają się zazwyczaj w przedziale 60–100 milionów VND/m², w Ho Chi Minh City od 60 do 120 milionów VND/m², podczas gdy na niektórych przedmieściach i w okolicach ceny ofertowe sięgają nawet 200 milionów VND/m². Ceny nowych mieszkań socjalnych wahają się głównie w przedziale 15–25 milionów VND/m², z niewielkimi wahaniami.

Warto zauważyć, że polityka wsparcia mieszkaniowego jest nadal intensywnie wdrażana. Do lipca 2025 roku cały kraj wsparł 34 754 ubogie gospodarstwa domowe rewolucyjnymi dotacjami na budownictwo mieszkaniowe. Do sierpnia kolejne 58 040 ubogich gospodarstw domowych otrzymało wsparcie na budowę i remont domów, wyprzedzając tym samym plan.

Według ekspertów ceny nieruchomości w Wietnamie są wysokie, zwłaszcza w Hanoi i Ho Chi Minh, znacznie przekraczając możliwości finansowe większości gospodarstw domowych. Tymczasem segment mieszkań socjalnych, choć tańszy, ma ograniczoną podaż, która nie równoważy rzeczywistego popytu.

Analiza powyższych danych pokazuje, że w przypadku mieszkań socjalnych przeciętna cena sprzedaży wynosi 15-25 milionów VND/m². A na mieszkanie o powierzchni 50 m² trzeba wydać od 750 milionów do 1,25 miliarda VND. Chociaż są one znacznie tańsze niż mieszkania komercyjne, przy obecnych średnich dochodach, pracownicy wciąż mają trudności z dostępem do nich.

Ponadto, patrząc na rynek handlowy, odnotowano 430 769 transakcji, co stanowi niewielki wzrost o 1%. Świadczy to o tym, że popyt nadal istnieje, ale nie jest gwałtowny, odzwierciedlając fakt, że siła nabywcza jest ograniczona przez wysokie ceny.

Ograniczenia i problemy

Podczas spotkania wiceminister Nguyen Van Sinh zwrócił również uwagę na ograniczenia. Mianowicie, obowiązujący system prawny, mimo nowelizacji i uzupełnień, wciąż ma braki, zwłaszcza w zakresie gruntów, przetargów i aukcji… co utrudnia realizację projektów.

Jednocześnie wdrażanie przepisów dotyczących planowania przestrzennego, gruntów i budownictwa mieszkaniowego w wielu miejscowościach jest nadal powolne, zwłaszcza w zakresie wyceny i zatwierdzania polityki inwestycyjnej. Kwestie odszkodowań, wsparcia i przesiedleń są nadal niejasne, a ustalanie cen gruntów jest często niedokładne, co prowadzi do opóźnień i wysokich kosztów.

Ponadto niektóre miejscowości nie przestrzegały ściśle zatwierdzonych programów i planów rozwoju budownictwa mieszkaniowego, co prowadziło do braku inicjatywy w zarządzaniu strukturą produktu i wdrażaniu projektów. Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości borykają się również z wieloma trudnościami w dostępie do kapitału kredytowego, a rynek obligacji nadal obarczony jest potencjalnym ryzykiem.

Ograniczenia te pokazują, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości nie tylko podlega presji podaży i popytu, ale jest również silnie uwikłana w instytucje i egzekwowanie prawa.

Bez zsynchronizowanych rozwiązań rynek nieruchomości będzie nadal popadał w stan nierównowagi: ceny mieszkań rosną, podaż jest ograniczona, a realne potrzeby ludzi w zakresie stabilnego zakwaterowania nie są należycie zaspokajane.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest nie tylko pod presją podaży i popytu, ale także silnie uwikłana w instytucje i proces wdrażania. Zdjęcie: VGP/Thuy Chi

Kluczowe zadania do końca 2025 r.

Wiceminister budownictwa podkreślił szereg kluczowych i pilnych zadań, które mają na celu stabilny rozwój rynku nieruchomości.

Jednym z nich jest dalsza analiza i udoskonalanie mechanizmów, zasad i przepisów dotyczących mieszkalnictwa, obrotu nieruchomościami, gruntów, planowania, budownictwa itp. w celu usunięcia przeszkód i stworzenia przejrzystego korytarza prawnego dla rynku nieruchomości.

Po drugie, należy wspierać rozwój budownictwa socjalnego, dążyć do osiągnięcia celu wyznaczonego przez Premiera na rok 2025 i jednocześnie promować reformę procedur administracyjnych w celu stworzenia podaży na rynku.

Po trzecie, należy wzmocnić zarządzanie rynkiem, uważnie monitorować transakcje oraz bezwzględnie reagować na spekulacje, gromadzenie zapasów i podwyżki cen powodujące nierównowagę między podażą a popytem.

Po czwarte, należy promować mobilizację kapitału, dywersyfikować kanały mobilizacji ze strony społeczeństwa, banków i obligacji, ale trzeba przy tym zapewnić bezpieczeństwo i przejrzystość.

Zadania przypisane ministerstwom i oddziałom terenowym są bardzo szczegółowo określone. Ministerstwo Budownictwa kontynuuje badania i udoskonalanie prawa, proponując pilotażowy mechanizm dla modelu „Centrum obrotu nieruchomościami i prawami do użytkowania gruntów” w celu zwiększenia przejrzystości. Jednocześnie koordynuje działania z Ministerstwem Finansów w celu udoskonalenia ram prawnych dotyczących krajowego funduszu rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Ministerstwo Finansów rozwiązuje problemy mobilizacji kapitału, dokonuje przeglądu przepisów dotyczących papierów wartościowych, obligacji, przetargów itp. w celu usunięcia trudności na rynku.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska koncentruje się na udoskonalaniu przepisów dotyczących planowania, użytkowania gruntów, podziału gruntów, dzierżawy gruntów i ustalania cen gruntów.

Bank Państwowy prowadzi elastyczną politykę kredytową, udostępnia pakiet kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND na budownictwo socjalne i rozszerza ofertę pożyczek preferencyjnych dla młodych osób poniżej 35 roku życia kupujących dom po raz pierwszy.

Komitety Ludowe prowincji i miast muszą przyspieszyć ocenę i zatwierdzanie projektów, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego; sprawnie rozwiązywać trudności i problemy na szczeblu lokalnym; organizować procedury administracyjne i oszczędzać koszty dla przedsiębiorstw.

Można zauważyć, że dzięki synchronicznym rozwiązaniom na szczeblu centralnym i lokalnym, rynek nieruchomości powinien ponownie ustabilizować się w ostatnich miesiącach roku. Priorytetowymi segmentami będą mieszkania socjalne i mieszkania pracownicze, które zaspokoją realne potrzeby mieszkaniowe większości osób, przyczyniając się jednocześnie do zmniejszenia presji cenowej.

Jednak nadal istnieje ryzyko opóźnień we wdrażaniu lub braku synchronizacji. Aby osiągnąć cel zrównoważonego rozwoju, ministerstwa, oddziały i samorządy muszą nadal ściśle współpracować, monitorować i zapewniać przejrzystość oraz długoterminową stabilność rynku.

Giang Oanh

Source: https://baochinhphu.vn/thi-truong-bds-9-thang-2025-co-gam-sang-nhung-con-nhieu-vuong-mac-kho-khan-102250922183608424.htm