Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City – część 1: Problemy prawne, brak podaży

Lekcja 1: Problemy prawne, brak dostaw

Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA), polityka wsparcia, a także wsparcie przedsiębiorstw i agencji zarządzających, nie tylko przynoszą duże możliwości ożywienia gospodarczego, ale także przekształcają strukturę rynku w kierunku długoterminowej wizji rozwoju.

Pozostałe wyzwania

Według raportu Urzędu Statystycznego Ho Chi Minh City, dochody z nieruchomości w 2024 roku osiągną 199 155 miliardów VND, co będzie stanowić 60,3% całkowitych dochodów z „innych usług”, przy dodatnim tempie wzrostu na poziomie 6,7%. Jednak według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA), takie tempo wzrostu nie może przesłonić faktu, że trudności trwają od 4 lat, a wiele projektów zostało wstrzymanych lub opóźnionych.

Jednak wysiłki rządu i Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City mające na celu rozwiązanie problemów prawnych przyniosły pewne rezultaty, takie jak rozstrzygnięcie 64 projektów do 2024 roku, z czego 8 zostało ukończonych. Jednak ponad 100 innych projektów nie zostało rozstrzygniętych, co poważnie utrudnia podaż na rynku.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, powiedział, że fakt, iż ponad 100 projektów boryka się z problemami prawnymi, które nie zostały rozwiązane, nie tylko hamuje podaż nowych mieszkań, ale także poważnie wpływa na strukturę produktową rynku. Nadal dominuje segment mieszkań luksusowych, podczas gdy popyt na mieszkania klasy średniej i przystępne cenowo rośnie.

Ponadto opóźnienia w zatwierdzaniu projektów budownictwa socjalnego mają poważne konsekwencje społeczne. Osoby o niskich i średnich dochodach nie mają dostępu do mieszkań socjalnych, co pogłębia nierówności w dostępie do zasobów miejskich.

Warto zauważyć, że w Ho Chi Minh City zatwierdzono jedynie 12 projektów mieszkaniowych do inwestycji w 2024 roku, co stanowi liczbę znacznie niższą niż średnia liczba projektów wynosząca 60 rocznie przed pandemią COVID-19. Spośród nich zatwierdzono tylko 1 projekt budownictwa socjalnego, co wskazuje na poważną stagnację w rozwoju segmentu mieszkań socjalnych.

Ponadto, żaden projekt nie otrzymał przydziału gruntów ani nie został wydzierżawiony, a jedynie dwa komercyjne projekty mieszkaniowe uzyskały pozwolenia na budowę. Skomplikowane procedury prawne, od zatwierdzenia inwestycji, zatwierdzenia szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego 1/500, po wycenę gruntów, nadal stanowią poważne bariery dla rozwoju rynku.

Z drugiej strony, na rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City wpływa również szereg niespójnych przepisów prawnych. Przepisy dotyczące wyceny projektów, zawarte w ustawie o gruntach, ustawie o budownictwie mieszkaniowym i powiązanych dekretach, nie stworzyły sprzyjających warunków do usunięcia barier prawnych. Oczekuje się, że wdrożenie nowych mechanizmów, takich jak dekret 115/2024/ND-CP oraz nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym i ustawy o inwestycjach, będzie punktem zwrotnym, ale ich wdrożenie w praktyce zajmie więcej czasu.

Co więcej, firmy z branży nieruchomości borykają się obecnie z ogromną presją związaną z brakiem kapitału inwestycyjnego. Według szacunków, łączna wartość obligacji korporacyjnych zapadających w sektorze nieruchomości w 2025 roku może osiągnąć 180 000 miliardów VND. To powoduje, że wiele firm opóźnia lub całkowicie wstrzymuje trwające projekty, tworząc błędne koło, które prowadzi do stagnacji na rynku.

Nierównomierna podaż, rosnące ceny mieszkań

W 2024 roku na rynku Ho Chi Minh City w budowie będzie tylko 31 komercyjnych projektów mieszkaniowych, z łączną liczbą 31 167 mieszkań, co stanowi znaczny spadek w porównaniu z poprzednią średnią roczną. Co ciekawe, tylko 4 projekty, z 1611 mieszkaniami, kwalifikują się do mobilizacji kapitału, wszystkie w segmencie luksusowym. Po raz pierwszy w historii rynku nie ma już podaży w segmencie mieszkań średniej i przystępnej cenowo klasy.

Ponadto struktura rynku nieruchomości wpada w sytuację „odwróconej piramidy”, przy czym w ciągu 11 miesięcy 2024 r. 100% podaży stanowiły mieszkania luksusowe, w porównaniu do 70,6% w 2020 r. Tymczasem mieszkania o przystępnej cenie – segment o największym popycie – całkowicie zniknęły z rynku.

Ta poważna nierównowaga doprowadziła do niekontrolowanego wzrostu cen mieszkań. Średnia cena luksusowych apartamentów osiągnęła 9,39 mld VND/jednostkę, nie wliczając kosztów ponoszonych na rynku wtórnym. W obszarach centralnych, takich jak Dzielnica 1 i Dzielnica 3, ceny mieszkań nadal rosną, podczas gdy w Thu Duc City i dzielnicy Binh Chanh nadal brakuje nowych inwestycji, co pogłębia lukę między cenami mieszkań a możliwościami finansowymi mieszkańców.

Ponadto Ministerstwo Budownictwa prognozuje, że wraz z korektą cen gruntów w 2024 r. ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć o 15–20% w 2025 r. Ten wzrost cen nie tylko zmniejsza szanse na posiadanie własnego domu przez grupy o średnich i niskich dochodach, ale także zwiększa nierówności w dostępie do mieszkań w dużych obszarach miejskich, takich jak Ho Chi Minh City.

Pomimo wielu trudności, oczekuje się, że rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City odbuduje się, jeśli kwestie prawne zostaną gruntownie rozwiązane. Obszary takie jak Binh Chanh, Nha Be i Thu Duc City, z dużymi zasobami gruntów i rozwijającą się infrastrukturą drogową, mogą stać się głównymi motorami wzrostu.

Oczekuje się, że kluczowe projekty, takie jak linia metra 1, autostrada Ho Chi Minh City – Moc Bai i obwodnica nr 3, nie tylko pomogą połączyć centrum z przedmieściami, ale także stworzą możliwości rozwoju dla miast satelickich, takich jak Long An, Dong Nai i Binh Duong.

Aby jednak wykorzystać ten potencjał, konieczne jest szybkie rozwiązanie problemów prawnych. Ho Chi Minh City musi wzmocnić mechanizmy połączeń między agencjami zarządzającymi, skrócić czas realizacji projektów inwestycyjnych; jednocześnie należy skupić się na monitorowaniu cen mieszkań i równoważeniu struktury produktów na rynku, aby zapewnić zrównoważony rozwój.

Ostatni artykuł: Rozplątywanie węzłów, wykorzystanie okazji do przełamania

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406