Średnie dochody mieszkańców Ho Chi Minh City i ceny nieruchomości różnią się aż 30-krotnie.

Công Luận•21/07/2023

[reklama_1]

W swojej ogólnej ocenie rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City Troy Griffiths, zastępca dyrektora zarządzającego Savills, stwierdził, że pierwsza połowa 2023 r. nie przyniosła wielu oznak poprawy ze względu na ograniczoną podaż oraz obawy kupujących w kontekście trudnej sytuacji gospodarczej .

Średnie dochody mieszkańców i ceny domów w Ho Chi Minh City różnią się nawet 30-krotnie (rysunek 1). — Wyniki segmentu rynku apartamentów w Ho Chi Minh City – Źródło: Savills

Dane Savills pokazują, że w segmencie apartamentów nowa podaż spadła o 86% rok do roku, do 1980 jednostek, z czego podaż w drugim kwartale stanowiła zaledwie 19%. Nie odnotowano nowej podaży mieszkań klasy A, podczas gdy apartamenty klasy C stanowiły 77% udziału w rynku. Podaż pierwotna wyniosła łącznie 6700 jednostek (spadek o 59% rok do roku); klasa C stanowiła 45%, klasa B 35%, a klasa A 20% udziału w rynku.

Średnia cena sprzedaży w tym segmencie nieruchomości wynosi 125 mln VND/m2 (powierzchnia użytkowa netto), co stanowi wzrost o 44% w ujęciu rok do roku ze względu na wysokie ceny nieruchomości klasy A i B.

Pani Giang Huynh, zastępca dyrektora ds. badań i rozwoju w S22M Savills Ho Chi Minh City, skomentowała, że obecne ceny mieszkań są około 30 razy wyższe niż przeciętne dochody mieszkańców miasta.

„Średni dochód gospodarstwa domowego w Ho Chi Minh City wynosi zaledwie około 15 milionów VND miesięcznie. Tymczasem średnia cena mieszkania w nowym projekcie wynosi obecnie 5,5-6 miliardów VND. Różnica jest ponad 30-krotna” – skomentował ekspert Savills.

Średnie dochody mieszkańców i ceny nieruchomości w Ho Chi Minh City różnią się nawet 30-krotnie (rysunek 2). — Pani Giang Huynh, zastępca dyrektora działu badań i S22M, Savills Ho Chi Minh City

Pani Giang Huynh przeanalizowała, że przy takim poziomie dochodów, jeśli ludzie są w stanie oszczędzać 40–50% miesięcznie, to potrzeba by im było kilkudziesięciu lat, aby móc kupić dom, zakładając, że nie korzystają z kredytu ani nie otrzymują pomocy od krewnych.

„Gospodarstwu domowemu z dochodem netto, czyli średnim dochodem, bardzo trudno byłoby obecnie kupić dom w Ho Chi Minh. Dlatego, aby kupić dom, trzeba mieć dość wysokie dochody, a także dźwignię finansową, aby móc kupić przeciętne mieszkanie” – powiedziała pani Giang.

Według badań Savills, sprzedaż mieszkań w pierwszej połowie roku wyniosła 1170 lokali, co oznacza spadek o 90% rok do roku; w drugim kwartale odnotowano ponad 300 transakcji. Wskaźnik absorpcji w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wyniósł 17%, co oznacza spadek o 56 punktów procentowych rok do roku. Spośród nich najwięcej nabywców przyciągnęły apartamenty klasy C, które stanowiły 62% sprzedaży. Apartamenty w cenach poniżej 5 miliardów VND zaspokajały potrzeby wielu nabywców.

Wskaźnik absorpcji nieruchomości w segmencie willi i domów szeregowych jest najniższy od 10 lat.

Warto zaznaczyć, że w pierwszej połowie 2023 r. firma Savills nie odnotowała żadnych nowych projektów dotyczących willi ani domów szeregowych ze względu na trudności deweloperów w pozyskiwaniu kapitału, niedobór wolnych gruntów oraz skomplikowane procedury prawne.

W tym okresie tylko 3 istniejące projekty uruchomiły dodatkowe 414 nowych lokali. Lokale o cenie powyżej 30 miliardów VND stanowiły 78% podaży, głównie w mieście Thu Duc. Jedynie 13% pierwotnej podaży w Ho Chi Minh City miało cenę poniżej 10 miliardów VND za lokal.

Jednak wskaźnik absorpcji w pierwszej połowie 2023 roku osiągnął najniższy poziom od 10 lat i wyniósł 15%. Liczba transakcji w pierwszej połowie 2023 roku wyniosła zaledwie 158 jednostek, co oznacza spadek o 74% rok do roku.

Dział Badań Savills ocenia, że wysokie zapasy i drogie nowe produkty stanowią wyzwanie dla płynności, ponieważ ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 48% w ujęciu rok do roku, przekraczając 300 mln VND/m2 gruntu w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku.

W tym roku niektórzy deweloperzy zaoferowali gwarantowane programy wynajmu ze stałymi zwrotami, wydłużonymi okresami preferencyjnych stóp procentowych i dłuższymi harmonogramami płatności.

„Ostrożne nastawienie kupujących nadal wywiera presję na płynność rynku. Jednak perspektywy ulegną poprawie dzięki konkretnym mechanizmom rynku nieruchomości, polityce pieniężnej i inwestycjom w infrastrukturę” – przewiduje Troy Griffiths.

Savills Vietnam prognozuje, że w drugiej połowie 2023 roku na rynek trafi 8450 apartamentów. Klasa B będzie stanowić 54%, klasa C 39%, a klasa A 7%. Wśród wartych uwagi projektów znajdują się Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 oraz La Partenza; projekty te są obecnie rezerwowane, a ich oddanie do użytku planowane jest na trzeci kwartał 2023 roku. Jeśli chodzi o wille i domy szeregowe, do końca roku na sprzedaż ma trafić 500 lokali.

Źródło