Dlaczego tak trudno jest „odmrozić” rynek nieruchomości?

Ostrożne nastawienie kupujących, niedobór nowej podaży i liczne zmienne prawne sprawiają, że płynność na rynku działek gruntowych powoli się odbudowuje, chociaż jest to segment przyciągający uwagę niektórych inwestorów.

Od czasu pandemii COVID-19 na rynku gruntów nie odnotowano żadnych znaczących pozytywnych sygnałów, a wskaźniki absorpcji utrzymują się na niskim poziomie, generalnie poniżej 20%. Raport DKRA Consulting pokazuje, że w 2023 roku wskaźnik absorpcji gruntów wyniósł zaledwie około 10%, w 2024 roku 15,15%, a w 2025 roku płynność poprawiła się jedynie nieznacznie, a ogólny wskaźnik absorpcji rynku wyniósł około 18%. W ciągu ostatniego roku na rynku południowym wystawiono na sprzedaż około 9450 działek, a wchłonięto blisko 1700 produktów.

Platformy danych online również odzwierciedlają podobny trend. Według portalu nieruchomości Batdongsan, po lokalnym wzroście w kwietniu, popyt na działki szybko spadł, spadając średnio o 15-20% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a liczba wyszukiwań działek spadła wielokrotnie o 30-40%. Sprzedaż działek w nowo rozpoczętych projektach utrzymywała się na poziomie około 20-30% dostępnych zasobów.

Tymczasem Nha Tot ocenia, że ​​wyłączając lokalny boom po ogłoszeniu fuzji prowincji, rynek gruntów w ubiegłym roku był generalnie słaby, a liczba nabywców zmniejszyła się o 35–50% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. i spada w większości obszarów.

Nieruchomości w Ho Chi Minh City, w tym działki i grunty rolne . Zdjęcie: Quynh Tran

Wyjaśniając przyczyny powolnej odbudowy płynności na rynku gruntów , Phan Dinh Phuc, dyrektor generalny Seenee Vietnam, uważa, że ​​największą przeszkodą są obecnie przepływy pieniężne i nastroje inwestorów. W poprzednim cyklu większość inwestorów traciła pieniądze inwestując w grunty – rodzaj aktywów, które są prawdziwie „nieruchome”, kupowane głównie po to, by poczekać na wzrost cen przed sprzedażą, nie generując żadnej wartości użytkowej ani przepływów pieniężnych w okresie ich posiadania. Kiedy rynek spada, niska płynność powoduje, że wielu nabywców gruntów ma zamrożony kapitał na długi czas. To doświadczenie skłoniło wielu inwestorów do ponownego rozważenia i docenienia segmentów, które mogą generować przepływy pieniężne, takich jak apartamenty, ponieważ nawet jeśli ich jeszcze nie sprzedali, nieruchomość nadal można wynająć.

Z perspektywy podaży, Pan Vo Hong Thang, Zastępca Dyrektora Generalnego DKRA Group, przeanalizował, że rynek gruntów doświadcza poważnego niedoboru nowych projektów, ponieważ wielu inwestorów stopniowo wycofuje się z tego segmentu. W ciągu ostatniego roku nowa podaż stanowiła tylko około 13% całkowitej pierwotnej podaży, a większość produktów na rynku to zapasy z poprzednich lat. Tay Ninh , prowincja o największym udziale podaży gruntów na południu, odnotowała tylko dwa nowe projekty: obszar mieszkalny Dragon Eden (146,8 hektara) i obszar miejski The Solia (20,5 hektara). W Ho Chi Minh City (po fuzji Binh Duong i Ba Ria - Vung Tau) oferowana na sprzedaż podaż składa się głównie z istniejących zapasów lub wznowień poprzednich faz.

W związku z tym podaż i popyt nie są ze sobą zsynchronizowane, a około 69% popytu koncentruje się na nowych projektach, o czym świadczy fakt, że projekty w Tay Ninh odpowiadały za ponad 53% płynności na południowym rynku gruntów w ubiegłym roku.

Z perspektywy biznesowej trend wycofywania się z działek staje się coraz bardziej widoczny. Wielu deweloperów, takich jak Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh i Khai Hoan Land, którzy kiedyś uważali ten segment za filar, nie traktuje go już priorytetowo w swoich planach biznesowych na rok 2026.

Według przedstawiciela firmy z branży nieruchomości, zagospodarowanie działek staje się coraz trudniejsze ze względu na zaostrzone przepisy prawne, gwałtownie rosnące koszty inwestycji, od opłat za infrastrukturę i użytkowanie gruntów po udogodnienia, a także wydłużający się czas realizacji. Z drugiej strony, ceny sprzedaży są trudne do konkurowania z cenami domów szeregowych i mieszkań, co zmniejsza marże zysku, a nawet czyni projekt nieopłacalnym. Ta rzeczywistość zmusiła wielu deweloperów do dostosowania się, co spowodowało wzrost cen działek o 20-30% w ciągu ostatniego roku, głównie w celu zrównoważenia kosztów inwestycji.

Prognozując na rok 2026, eksperci uważają, że równowaga inwestycyjna na rynku nieruchomości stopniowo się zmienia, co otwiera możliwość ponownego rozważenia działek przez niektórych inwestorów. Pan Phan Dinh Phuc zauważył, że gwałtowny wzrost cen mieszkań powoduje, że ten segment staje się coraz bardziej nierówny pod względem dochodów i użyteczności. Gdy ceny mieszkań w wielu obszarach przekraczają rozsądne progi i zbliżają się do cen gruntów w tej samej lokalizacji, różnica staje się mniej przekonująca. Przytoczył przykład Long An, gdzie ceny mieszkań sięgają około 35 milionów VND za metr kwadratowy, podczas gdy działki w projektach z planowaniem w skali 1:500 i kompletną infrastrukturą wahają się zaledwie w przedziale 20-25 milionów VND za metr kwadratowy.

Jednak zdaniem pana Phuca, zwrot działek, jeśli nastąpi, nie będzie powszechny, jak w poprzednich cyklach, lecz raczej selektywny, koncentrując się na obszarach z pełną infrastrukturą, łącznością, udogodnieniami, zatrudnieniem, a zwłaszcza realnym przepływem gotówki od mieszkańców. Niedobór nowej podaży, ceny gruntów zbliżające się do wartości rynkowej oraz coraz wyższe wymagania dotyczące jakości życia będą nadal kształtować ten segment.

Podzielając ten sam pogląd, ekspert ds. nieruchomości Tran Hoang uważa, że ​​rynek gruntów przechodzi znaczącą zmianę. Wcześniej wiele projektów polegało jedynie na podziale gruntów, budowie dróg wewnętrznych i sprzedaży działek. Teraz firmy muszą rozwijać się bardziej systematycznie, inwestując w infrastrukturę, udogodnienia, szkoły, centra handlowe i inne niezbędne usługi, zbliżając się do modelu kompletnego obszaru miejskiego. Zmiana ta wynika z nowej ustawy o gruntach, obowiązującej od 1 sierpnia 2024 r., która praktycznie eliminuje tradycyjną metodę podziału i sprzedaży działek. Projekty muszą zostać ukończone zgodnie z planem, zanim zostaną poddane inspekcji i przyznane im tytuły własności.

Według ekspertów, zmiany w modelach rozwoju, w połączeniu z impulsem płynącym z infrastruktury transportowej, mogą spowodować wzrost cen gruntów o 10-20% w 2026 roku. Jednak różnice cenowe między regionami będą nadal silnie zróżnicowane, odzwierciedlając różnice w lokalizacji, produktach i lokalnym popycie. W związku z tym ceny gruntów prawdopodobnie nie spowodują tak dużych wzrostów cen ani nie będą napędzać płynności rynku, jak miało to miejsce dotychczas, choć możliwe są lokalne wzrosty cen.

Pan Phan Dinh Phuc uważa, że ​​ten segment wciąż zmaga się z psychologicznymi „bliznami” po ostatnim cyklu, zwłaszcza w zakresie płynności i zdolności do generowania przepływów pieniężnych. Tylko dobrze rozwinięte projekty, tworzące realną społeczność mieszkaniową i generujące wewnętrzne przepływy pieniężne, mogą przezwyciężyć tę słabość, kładąc tym samym podwaliny pod trwałą odbudowę rynku gruntów.

Według Vnexpress.net

Źródło: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm