Niektórzy właściciele punktów usług komercyjnych (TMDV) na obszarach miejskich są zaniepokojeni, ponieważ w Certyfikacie praw do użytkowania gruntów, praw własności domów i innych aktywów związanych z gruntem, w sekcji dotyczącej celu użytkowania gruntu podano, że jest to „miejska ziemia publiczna” (CCTP) lub „mieszkaniowa ziemia publiczna” (CCKO).

Pani Le Quynh Anh, dyrektor Vision & Associates Legal LLC, dzieli się informacjami na temat legalności ostatnio kontrowersyjnego rodzaju nieruchomości komercyjnych (sklepów).

Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2013 r., grunty wykorzystywane do celów publicznych obejmują grunty przeznaczone do transportu, nawadniania, grunty przeznaczone na działalność społeczną, publiczne tereny rekreacji i rozrywki, grunty targowe... oraz inne grunty przeznaczone pod roboty publiczne.

Zgodnie z Załącznikiem I do Dekretu 06/2021/ND-CP w sprawie klasyfikacji robót według funkcji, grupa robót publicznych obejmuje roboty komercyjne, takie jak centra handlowe, supermarkety, targowiska, sklepy, restauracje, sklepy z żywnością i napojami oraz inne roboty komercyjne.

W oparciu o powyższe regulacje można stwierdzić, że grunty publiczne mogą być również wykorzystywane do budowy obiektów o charakterze usług komercyjnych.

W związku z tym budowa przez inwestorów straganów (zwanych również sklepami) o charakterze handlowo-usługowym na gruntach publicznych miasta (CCTP) i publicznych osiedli mieszkaniowych (CCKO) dzierżawionych od państwa za jednorazową opłatą z tytułu dzierżawy gruntu w ramach planistycznych projektów miejskich jest zgodna z przepisami prawa.

Dlaczego w nazwach punktów usługowych widnieje określenie „teren publiczny”?

- Niektórzy właściciele punktów usługowych na obszarach miejskich w Hanoi , ostatnio w Vinhomes Ocean Park, są zaniepokojeni, gdy w ich świadectwie użytkowania gruntów, prawach własności domów i innych aktywach związanych z gruntem, cel ich użytkowania jest określony jako: miejski teren publiczny (CCTP) lub mieszkalny teren publiczny (CCKO). Z perspektywy prawnika, czy mógłby Pan wyjaśnić, dlaczego punkty usługowe są określane jako „tereny publiczne”?

Jak już wspomniałem wyżej, fakt, że inwestorzy budują stoiska handlowo-usługowe na dzierżawionych od państwa działkach CCTP i CCKO i płacą za nie jednorazowo czynsz dzierżawny, nie jest sprzeczny z przepisami prawa.

A jeżeli w decyzjach o przydziale gruntów, dzierżawie gruntów i pozwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów projektu działki pod budowę straganów i punktów usługowo-handlowych przeznaczone są do użytku publicznego na terenie miasta lub publicznych osiedli mieszkaniowych, to zapis tego przeznaczenia przez organ państwowy w Zaświadczeniu o prawie do użytkowania gruntów, prawie własności domów i innych aktywach związanych z gruntem przyznanym na ww. projekty jest zgodny z przepisami i wytycznymi Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska zawartymi w Zarządzeniu 3382/BTNMT-DD z dnia 15 maja 2023 r.

Vinhomes Ocean Park sklep z usługami komercyjnymi.jpg

- Niektórzy właściciele zastanawiają się również, dlaczego forma użytkowania gruntu pod sklep z usługami komercyjnymi jest wspólna. Jak to może wpłynąć na prawa klientów, proszę pani?

Co do zasady klienci będą i powinni korzystać z korzyści odpowiadających rodzajowi zakupionego przez nich produktu i szczegółowo opisanych w Umowie Sprzedaży.

W przypadku produktu sklepu internetowego, produkt kupowany przez klienta jest częścią projektu budowlanego związanego ze wspólnym prawem użytkowania gruntu, co oznacza, że ​​klient ma prawo do posiadania określonej części projektu (stoiska), którą postanowił kupić, a jednocześnie ma prawo do korzystania z całej działki pod budowę powiązanego bloku projektu.

Jako właściciel klient będzie miał pełne prawa wynikające z przepisów prawa, takie jak prawo do użytkowania, prawo do posiadania i prawo do rozporządzania zakupionym obiektem budowlanym.

W szczególności niedawno Zgromadzenie Narodowe uchwaliło ustawę o obrocie nieruchomościami nr 29/2023/QH15, tworzącą jasny korytarz prawny dla zakupu i sprzedaży obiektów budowlanych, powierzchni użytkowej obiektów budowlanych z prawem do użytkowania gruntów w formie współużytkowania.

Uważam, że jest to przełom, rozwiązujący wiele problemów i zaległości na rynku nieruchomości ostatnich lat, zapewniający prawa organizacjom/osobom uczestniczącym w inwestycjach, budownictwie i działalności gospodarczej, kupującym i sprzedającym tego typu produkty.

- Czyli obawy klientów, że „wydadzą pieniądze na zakup, nie mając prawa do użytkowania ziemi”, są bezpodstawne?

Przede wszystkim należy wyjaśnić, że zgodnie z przepisami, zakup i sprzedaż domów, obiektów budowlanych lub powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych musi być zawsze powiązana z prawem do użytkowania gruntu. W przypadku zakupu i sprzedaży samodzielnego obiektu budowlanego, może to wiązać się z przeniesieniem prawa do użytkowania całej działki, a nabywca będzie miał prawo do odrębnego użytkowania gruntu. W przypadku zakupu części obiektu budowlanego, prawa do użytkowania gruntu muszą zostać w tym przypadku rozdzielone i określone jako wspólne prawo do użytkowania między właścicielami obiektu budowlanego.

Z tego też powodu Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. jasno określa warunki sprzedaży części powierzchni użytkowej w ramach projektu budowlanego: projekt budowlany musi być realizowany na gruncie przydzielonym przez państwo, z pobieranymi opłatami za użytkowanie gruntu lub na gruncie dzierżawionym z jednorazową opłatą za użytkowanie gruntu przez cały okres dzierżawy, ponieważ zgodnie z Ustawą o gruntach, tylko te rodzaje gruntów mogą przenosić prawa użytkowania gruntu. Przykładowo, działki CCTP i CCKO przeznaczone pod budowę punktów handlowo-usługowych to grunty dzierżawione przez państwo z jednorazową opłatą za użytkowanie gruntu przez cały okres dzierżawy.

Dla ułatwienia wizualizacji, powyższy przypadek można porównać do zakupu mieszkania lub lokalu użytkowego na parterze budynku mieszkalnego. Właściciel ma również prawo własności do zakupionego mieszkania lub lokalu użytkowego oraz prawo do użytkowania działki pod budowę budynku mieszkalnego.

Nie ma czegoś takiego jak bank odmawiający udzielenia kredytu hipotecznego.

- Z innej perspektywy, niektóre opinie mówią, że w przypadku współużytkowania gruntów, klientom trudno jest zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku, a nawet spotkać się z odmową. Jaka jest rzeczywistość?

To twierdzenie jest bezpodstawne. Zgodnie z art. 8.1 Dekretu 21/2021/ND-CP, aktywa służące zabezpieczeniu wykonania zobowiązań obejmują aktywa istniejące lub aktywa utworzone w przyszłości, z wyjątkiem przypadków, gdy Kodeks cywilny lub inne właściwe przepisy zabraniają sprzedaży, przeniesienia lub innego przeniesienia praw własności w momencie ustanowienia umowy zabezpieczenia lub ustanowienia zabezpieczenia.

Zgodnie z art. 9.1 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 r. domy i obiekty budowlane wprowadzane do obrotu muszą spełniać następujące warunki:

- Posiadać zarejestrowaną własność domu i obiektów budowlanych związanych z gruntem w certyfikacie użytkowania gruntu. W przypadku domów i obiektów budowlanych dostępnych w projektach inwestycyjnych na rynku nieruchomości wymagane jest jedynie zaświadczenie o prawie użytkowania gruntu zgodnie z przepisami ustawy o gruntach;

- Brak sporów dotyczących praw użytkowania gruntów, własności domów lub robót budowlanych związanych z gruntem;

- Nie podlegają zajęciu w celu zapewnienia wykonania wyroku.

Nie ma przepisów wymagających odrębnego prawa do użytkowania gruntu w celu ustanowienia hipoteki na rzecz banku. W rzeczywistości artykuł 10.1 Dekretu 21/2021/ND-CP stanowi wręcz, że korzystanie z aktywów związanych z gruntem w celu zabezpieczenia wykonania zobowiązań nie może być zbieżne z prawem do użytkowania gruntu.

Zgodnie z powyższymi przepisami, stragany i sklepy, którym przyznano certyfikaty praw do użytkowania gruntów, prawa własności domów i aktywa przymocowane do gruntów, nie są przedmiotem sporu i nie podlegają zajęciu w celu zapewnienia wykonania orzeczeń, będą spełniać warunki, aby stać się aktywami obciążonymi hipoteką, podobnie jak mieszkania i powierzchnie komercyjne u podnóża budynków mieszkalnych.

- Czy wycena produktów nieruchomości komercyjnych nie może być jednak tak wysoka, jak w przypadku produktów nieruchomości, które Pan przed chwilą wymienił?

Zasadniczo, w przypadku tego rodzaju produktu, wartość praw do użytkowania gruntów została wliczona w koszt inwestycji, a inwestor, ustalając cenę sprzedaży produktu, również wlicza wartość praw do użytkowania gruntów do ceny sprzedaży. Oznacza to, że w istocie, ustalając wartość produktu, konieczne jest określenie wartości praw do użytkowania gruntów przypisanych do produktu. Kwestia wysokiej lub niskiej ceny produktu w przypadku kredytów hipotecznych bankowych zależy również od regulacji obowiązujących w danym momencie w danym banku.

- Co chciałby Pan przekazać właścicielom i osobom zainteresowanym na temat różnorodnych opinii na ten temat?

Jako osoba pracująca w branży prawniczej mogę jedynie potwierdzić, że obecne ramy prawne dla tego typu produktów są stosunkowo kompletne, jasne, rygorystyczne i lepiej gwarantują prawa kupujących.

Osoby, które już posiadają lub chcą zainwestować w tego typu produkt, mogą zapoznać się z odpowiednimi przepisami, aby dokonać prawidłowej oceny produktu, a także uzyskać podstawę do podjęcia właściwych decyzji.

Dziękuję!

Przepisy w Załączniku nr 1 - Klasyfikacja prac ze względu na funkcję użytkową
(Wydano rozporządzeniem nr 06/2021/ND-CP z dnia 26 stycznia 2021 r. Rządu)

2. Roboty publiczne:

c) Obiekty sportowe:

Stadion; sala gimnastyczna; boisko treningowe, miejsce rozgrywek sportowych takich jak: golf, piłka nożna, tenis, siatkówka, koszykówka i inne sporty; basen.

d) Dzieła kultury:

Centra konferencyjne, teatry, domy kultury, kluby, kina, cyrki, sale taneczne; zabytki; muzea, biblioteki, wystawy, obiekty rozrywkowe...

e) Budynki komercyjne: centra handlowe, supermarkety, targowiska, sklepy, restauracje, sklepy z żywnością i napojami oraz inne budynki komercyjne.

g) Prace serwisowe:

- Hotele, pensjonaty, motele, ośrodki wczasowe, wille, apartamenty i inne obiekty noclegowe...

Mai Chi