Após um ano difícil como 2023, parecia que as empresas imobiliárias estavam enfrentando dificuldades devido às flutuações do mercado, mas um indicador muito positivo surgiu: a maioria dos empréstimos das principais empresas imobiliárias apresentou tendência de queda em comparação com o início do ano, demonstrando que, mesmo no período mais difícil, as empresas do setor imobiliário se mantiveram bastante ativas no pagamento de seus empréstimos.
Logo nos primeiros dias do ano novo, as estatísticas da HNX mostram que dezenas de empresas imobiliárias liquidaram suas dívidas com títulos, a maioria dos quais foram recomprados proativamente antes do vencimento, quitando os títulos para os detentores.
De acordo com o relatório financeiro do quarto trimestre de 2023, em 31 de dezembro de 2023, a No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) registrou passivos de VND 195,874 bilhões, representando 81% do total de ativos da empresa e uma queda de 8% em comparação com o início de 2023. Desse total, empréstimos financeiros representaram VND 57,704 bilhões, uma redução de aproximadamente VND 7 bilhões em relação ao início do período.
A estrutura de dívida da Novaland consiste principalmente em empréstimos por meio de títulos, totalizando mais de 38,626 bilhões de VND, dos quais pouco mais de 9,400 bilhões de VND foram obtidos junto a bancos. No entanto, reduzir a dívida da Novaland em milhares de bilhões de VND é como "uma gota no oceano", pois a empresa está utilizando alavancagem financeira excessiva com um montante "enorme" de dívida, enquanto sua situação financeira se deteriora.
No início de 2024, o Conselho de Administração da Novaland também anunciou que emitiria 1,37 bilhão de ações, com a expectativa de arrecadar cerca de 13,7 trilhões de VND para reestruturar dívidas e quitar passivos.
Muitas empresas estão recomprando títulos agressivamente antes do vencimento.
Entre as empresas imobiliárias com as atividades mais ativas de amortização de dívidas , destaca-se a Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . Até o final de 2023, essa empresa imobiliária também encerrará o período de quitação de seus títulos.
Em 2023, a Phat Dat estabeleceu a meta de liquidar todos os títulos em circulação até o final do ano, restando apenas dívidas bancárias e empréstimos de terceiros. Ao recomprar os dois lotes de títulos, totalizando 800 bilhões de VND, a Phat Dat zerou oficialmente o saldo devedor de títulos da empresa até o final de 2023.
Assim, em 31 de dezembro de 2023, o passivo da empresa havia diminuído 15%, para VND 11,49 trilhões, dos quais mais de VND 3,18 trilhões correspondiam a outros passivos de curto prazo e 4,578 trilhões a outros passivos de longo prazo. A estrutura da dívida representava mais de VND 3,104 trilhões do total, uma redução de 30% em comparação com o início do ano.
A empresa também está ativa no pagamento de dívidas, com o total da dívida a pagar até o final de 2023 da Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) diminuindo 22% em comparação com o início do ano, para VND 13,226 bilhões.
A dívida financeira total ultrapassa 3,659 bilhões de VND, uma redução de 52% em comparação com o início do ano, representando 11% do capital da empresa. Desse total, mais de 3,322 bilhões de VND são referentes a empréstimos bancários de longo prazo.
Em 2023, a Kinh Bac também recomprou ativamente títulos antes do vencimento. Anteriormente, em março e abril de 2023, a empresa recomprou integralmente 2 trilhões de VND em dois lotes de títulos com os códigos KBCH2124002 e KBCH2124003. Até o final de maio de 2023, a empresa continuou a recomprar títulos com o código KBC121020 antes do vencimento.
Após a série de transações acima mencionada, o volume de títulos em circulação do Kinh Bac diminuiu para 1,157 trilhão de VND. Em relação ao lote de títulos KBC121020, no início de 2024, o KBC afirmou ter reservado capital para quitar a dívida referente a esses títulos.
Além disso, a Kinh Bac também afirmou ter implementado uma estratégia de priorização do uso de todos os recursos financeiros para efetuar pagamentos em dia. Por outro lado, o forte aumento do fluxo de caixa proveniente das atividades comerciais do parque industrial também contribui para incentivar as empresas a terem recursos para quitar suas dívidas.
Na Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) , o passivo total no final de 2023 era de 14,6 trilhões de VND, uma redução de 10% em comparação com o final do ano anterior. Desse total, 11,6 trilhões de VND correspondiam a dívidas de curto prazo e quase 3 trilhões de VND a dívidas de longo prazo.
A estrutura de dívida de Dat Xanh no final do quarto trimestre de 2023 diminuiu 8%, para 5,289 bilhões de VND. Enquanto isso, os impostos e outros débitos com o Estado aumentaram 7%, para 798 bilhões de VND.
2023 é um ano extremamente difícil para a empresa, o que fica evidente pela necessidade de cortar 1.305 funcionários em 2023, passando de 3.773 no final de 2022 para 2.468 no final de 2023. O número de subsidiárias da Dat Xanh também diminuiu para apenas 84 empresas, das quais 8 subsidiárias que atuam no setor imobiliário estão em processo de dissolução.
A relação dívida/patrimônio líquido da Vinhomes é de 0,31 vezes, e a dívida em aberto representa 12% do capital total.
Em contraste com as empresas acima mencionadas, a Vinhomes JSC (HoSE: VHM) registrou crescimento positivo da dívida após 1 ano, com um total de empréstimos pendentes superior a 10 trilhões de VND.
As obrigações da Vinhomes no final de 2023 foram registradas em VND 261,991 bilhões, um aumento de 24% em comparação com o início do ano. Nesse período, houve crescimento tanto nas dívidas de curto prazo quanto nas de longo prazo, sendo a maior parte da dívida da empresa de curto prazo.
A dívida financeira da empresa atingiu 56,682 bilhões de VND, sendo 14,813 bilhões de VND em empréstimos de curto prazo e mais de 35,689 bilhões de VND em empréstimos de longo prazo. A dívida da empresa é composta principalmente por empréstimos bancários, além de títulos emitidos pelo mercado. No final de dezembro de 2023, a Vinhomes registrou um saldo devedor de mais de 9,808 bilhões de VND.
No final de 2023, o índice de endividamento da Vinhomes era de 0,31 vezes. A dívida em aberto representava 12% do capital total da empresa.
O fato de as empresas imobiliárias terem liquidado rapidamente suas dívidas em um contexto de arrefecimento das taxas de juros de mercado ajudou as próprias empresas a reduzir o ônus dos altos custos de juros no momento da emissão.
No relatório de perspectivas de investimento de fevereiro de 2024, a VNDirect Securities Company afirmou que os entraves devem diminuir gradualmente, ajudando assim o mercado imobiliário a se recuperar a partir do segundo semestre de 2024.
"Acreditamos que o mercado imobiliário residencial já ultrapassou o período mais difícil e apresentará uma recuperação mais clara a partir do segundo semestre de 2024", avaliou a equipe de análise da VNDirect .
Fonte
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