Pressão financeira ronda, como fica a dívida das imobiliárias?

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Depois de um ano difícil como 2023, parecia que os negócios imobiliários estavam enfrentando dificuldades devido às flutuações do mercado, mas um indicador muito positivo apareceu: a maioria dos empréstimos dos principais negócios imobiliários tendeu a diminuir em comparação ao início do ano, mostrando que, no período mais difícil, os negócios imobiliários ainda estavam muito ativos no pagamento de empréstimos.

Logo nos primeiros dias do ano novo, as estatísticas de dados da HNX mostram que dezenas de empresas imobiliárias pagaram suas dívidas de títulos, principalmente porque as empresas recompraram títulos proativamente antes do vencimento e quitaram os títulos dos detentores de títulos.

Português De acordo com o relatório financeiro do quarto trimestre de 2023, em 31 de dezembro de 2023, a No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) registrou passivos de VND 195.874 bilhões, representando 81% do total de ativos da empresa e uma queda de 8% em comparação ao início de 2023. Destes, os empréstimos financeiros representaram VND 57.704 bilhões, uma queda de aproximadamente VND 7.000 bilhões em comparação ao início do período.

A estrutura de dívida da Novaland é composta principalmente por empréstimos obrigacionistas, com mais de VND 38,626 bilhões, sendo que apenas VND 9,4 bilhões são dívidas bancárias. No entanto, reduzir bilhões de dongs em dívidas na Novaland é como "uma gota no oceano", pois a empresa está usando muita alavancagem financeira com uma dívida "enorme", enquanto a situação financeira da empresa está se deteriorando.

Nos primeiros dias de 2024, o Conselho de Administração da Novaland também anunciou que emitiria 1,37 bilhão de ações, com expectativa de arrecadar cerca de VND 13,7 bilhões para reestruturar dívidas e pagar contas a pagar.

Imobiliário - Pressão financeira ronda, como fica a dívida das imobiliárias? — Muitas empresas estão recomprando títulos agressivamente antes do vencimento.

Entre as empresas imobiliárias com as atividades de pagamento de dívidas mais ativas, destacamos a Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . No final de 2023, essa empresa imobiliária também encerrará uma série de dias de pagamento de seus títulos.

Em 2023, a Phat Dat pretende liquidar todos os títulos em circulação até o final deste ano, restando apenas dívidas bancárias e empréstimos de terceiros. Até o final de 2023, com a recompra de todos os dois lotes de títulos, com um valor nominal total emitido de VND 800 bilhões, a Phat Dat reduziu oficialmente o saldo de títulos em circulação desta empresa a 0.

Dessa forma, em 31 de dezembro de 2023, a dívida da empresa havia diminuído 15%, atingindo VND 11,490 bilhões, dos quais outras dívidas de curto prazo somavam mais de VND 3,182 bilhões e outras dívidas de longo prazo, VND 4,578 bilhões. A estrutura da dívida representava mais de VND 3,104 bilhões do total da dívida, uma queda de 30% em relação ao início do ano.

Também ativa no pagamento de dívidas, a dívida total a pagar até o final de 2023 da Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) diminuiu 22% em comparação ao início do ano, para VND 13.226 bilhões.

A dívida financeira total é superior a VND 3,659 bilhões, uma queda de 52% em relação ao início do ano, representando 11% do capital da empresa. Desse total, os empréstimos bancários de longo prazo representam mais de VND 3,322 bilhões.

Em 2023, a Kinh Bac também recomprou ativamente títulos antes do vencimento. Anteriormente, entre março e abril de 2023, a empresa recomprou todos os 2 trilhões de VND de dois lotes de títulos com os códigos KBCH2124002 e KBCH2124003. Até o final de maio de 2023, a empresa continuou a recomprar os títulos com o código KBC121020 antes do vencimento.

Após a série de transações acima, o volume de títulos em circulação do Kinh Bac caiu para VND 1,157 bilhão. Em relação ao lote de títulos KBC121020, no início de 2024, o KBC informou que havia preparado capital para "sair da dívida" dos títulos.

Além disso, Kinh Bac também afirmou ter implementado uma estratégia de priorizar o uso de todos os recursos financeiros para efetuar pagamentos pontuais. Por outro lado, o forte aumento no fluxo de caixa das atividades comerciais do parque industrial também contribui para criar motivação para as empresas terem dinheiro para pagar dívidas.

Na Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) , o passivo total no final de 2023 era de VND 14,6 trilhões, uma queda de 10% em relação ao final do ano anterior. Desse total, VND 11,6 trilhões eram dívidas de curto prazo e quase VND 3 trilhões eram dívidas de longo prazo.

A estrutura da dívida de Dat Xanh no final do quarto trimestre de 2023 diminuiu 8%, para VND 5,289 bilhões. Enquanto isso, os impostos e outras contas a pagar ao estado aumentaram 7%, para VND 798 bilhões.

2023 é um ano extremamente difícil para a empresa, claramente demonstrado pela necessidade de cortar 1.305 funcionários em 2023, de 3.773 no final de 2022 para 2.468 no final de 2023. O número de subsidiárias da Dat Xanh também diminuiu para apenas 84 empresas, das quais 8 subsidiárias que operam no setor imobiliário estão passando por processos de dissolução.

Imobiliário - Pressão financeira ronda, como fica o endividamento das imobiliárias? (Imagem 2). — A relação dívida/patrimônio líquido da Vinhomes é de 0,31 vezes, com a dívida pendente representando 12% do capital total.

Em contraste com as empresas acima, a Vinhomes JSC (HoSE: VHM) registrou crescimento positivo da dívida após 1 ano e o total de empréstimos pendentes ultrapassou 10.000 bilhões de VND.

O passivo da Vinhomes no final de 2023 era de VND 261,991 bilhões, um aumento de 24% em relação ao início do ano. Desse total, houve crescimento tanto nas dívidas de curto quanto de longo prazo, mas a dívida da empresa era composta principalmente por dívidas de curto prazo.

A dívida financeira da empresa atingiu VND 56,682 bilhões, incluindo VND 14,813 bilhões em empréstimos de curto prazo e mais de VND 35,689 bilhões em empréstimos de longo prazo. A dívida da empresa é composta principalmente por empréstimos bancários. Além disso, a Vinhomes registrou uma dívida pendente de mais de VND 9,808 bilhões no final de dezembro de 2023, proveniente do canal de títulos.

No final de 2023, a relação dívida/patrimônio líquido da Vinhomes era de 0,31 vezes. A dívida pendente representava 12% do capital total da empresa.

O fato de as empresas imobiliárias terem quitado rapidamente suas dívidas no contexto de taxas de juros de mercado que mostravam sinais de arrefecimento ajudou as próprias empresas a reduzir o peso dos altos custos de juros no momento da emissão.

No relatório de perspectivas de investimentos de fevereiro de 2024, a VNDirect Securities Company disse que os gargalos devem diminuir gradualmente, ajudando assim o mercado imobiliário a se recuperar a partir do segundo semestre de 2024.

"Acreditamos que o mercado imobiliário residencial já passou pelo período mais difícil e mostrará uma recuperação mais clara a partir do segundo semestre de 2024", avaliou a equipe de análise da VNDirect .

Fonte