Deficiências no método de cálculo das taxas de uso da terra.

O projeto está passando de lucrativo para deficitário.

Segundo o líder de uma conhecida empresa imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, o maior obstáculo para os projetos imobiliários atualmente é o cálculo das taxas de uso do solo, incluindo as taxas suplementares. Anteriormente, muitos projetos recebiam tratamento preferencial da prefeitura, permitindo o cálculo provisório das taxas de uso do solo para que as empresas pudessem prosseguir com a construção e as vendas. Agora, após a conclusão dos projetos e a residência dos moradores por muitos anos, as taxas de uso do solo são calculadas com base no valor atual, e não na data da concessão do terreno. Isso tem causado prejuízos e frustração significativos não só para as empresas, mas também para os compradores de imóveis.

O projeto Lakeview City está sendo obrigado pela cidade de Ho Chi Minh a pagar uma taxa adicional de uso do solo superior a 4,664 bilhões de VND, o que está causando dificuldades e prejuízos à empresa.

"A lei estipula que o momento para a avaliação de terras e o cálculo dos direitos de uso da terra é aquele em que se toma a decisão de alocar terras, permitir a conversão do uso da terra ou alocar terras no local. No entanto, na realidade, sempre que ocorrem alterações que prolongam o cálculo dos direitos de uso da terra, as autoridades avaliam a terra e os direitos de uso da terra no momento presente. Outra dificuldade é que as empresas não conseguem gerenciar proativamente o processo e o valor que precisam pagar. As empresas não possuem a expertise necessária e não estão autorizadas a discutir um método razoável de cálculo dos direitos de uso da terra com as autoridades."

Portanto, as empresas precisam contratar outra empresa de avaliação para obter um resultado justo. Atualmente, as empresas ainda dependem dos cálculos das autoridades e não podem contestá-los. Enquanto isso, por razões de segurança, o imposto sobre o uso da terra está sendo calculado com valores muito altos pelos funcionários do governo. Muitos projetos anteriormente tiveram seu imposto sobre o uso da terra calculado provisoriamente em um determinado valor, e as empresas usaram esse valor para estruturar o preço de venda aos clientes. Agora, depois de muitos anos, quando as autoridades recalculam o imposto sobre o uso da terra, o valor é muitas vezes maior do que o cálculo provisório. Isso faz com que muitos projetos lucrativos sofram perdas repentinamente significativas, e algumas empresas até mesmo não conseguem pagar”, disse essa pessoa.

Em um documento enviado ao Primeiro-Ministro e ao Ministério das Finanças com sugestões sobre a minuta, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, sugeriu que, quando se decide ajustar o plano diretor, o Imposto sobre o Uso do Solo (ITS) seja recalculado para todo o projeto no momento da decisão de ajuste. O valor do ITS pago anteriormente pela empresa deve ser recalculado no momento da nova aprovação do plano e deduzido do ITS após o recálculo, não podendo o valor deduzido exceder o ITS devido.

Caso a empresa não tenha pago o imposto sobre o uso do solo antes do ajuste do planejamento detalhado do projeto, deverá pagá-lo no momento do ajuste do planejamento. Qualquer imposto sobre o uso do solo já pago (se houver) será recalculado no momento do ajuste do planejamento, levando-se em consideração a inflação, e será deduzido do imposto recalculado. O valor deduzido não poderá exceder o valor do imposto sobre o uso do solo devido. Simultaneamente, a empresa deverá pagar multas por atraso no pagamento do imposto sobre o uso do solo, caso tenha recebido notificação para tal pagamento.

O Sr. Chau citou o exemplo de um projeto de habitação comercial no Distrito 7 (Cidade de Ho Chi Minh), construído em um terreno de 5,2 hectares, para o qual o órgão estatal competente emitiu uma decisão de alocação de terras em janeiro de 2021 com um coeficiente de uso do solo de 3,05 vezes e uma densidade máxima de construção de 35%. O projeto inclui um edifício de apartamentos com altura máxima de 27 andares, contendo 903 apartamentos, e uma área de casas geminadas de baixa altura com 110 unidades. Em março de 2021, a empresa pagou 850 bilhões de VND em taxas de uso do solo. Posteriormente, o investidor solicitou um ajuste no planejamento detalhado, aumentando o coeficiente de uso do solo para 4,57 vezes, a densidade máxima de construção para 40% e elevando o número total de apartamentos para 1.355 unidades. Isso foi aprovado pela agência estatal competente em março de 2024. De acordo com a minuta do Decreto, o projeto teria que pagar uma taxa adicional de uso da terra de 425 bilhões de VND, mas, segundo a proposta do Sr. Chau, a empresa teria que pagar apenas 325 bilhões de VND.

"Se a empresa já vendeu os imóveis e recebeu o dinheiro, então, de acordo com o método de cálculo do projeto de decreto, ela terá que usar recursos próprios para compensar, o que acarreta risco de prejuízos. Se o empreendimento ainda não foi vendido, o imposto sobre o uso do solo será adicionado ao preço de venda, aumentando assim os preços dos imóveis, e, em última análise, os compradores serão os que arcarão com o ônus", calculou o Sr. Chau.

Apenas um caso permanece elegível para isenção de aluguel de terreno.

De acordo com a minuta do Decreto, apenas um caso de uso da terra para fins produtivos e comerciais em setores com incentivos ao investimento, dentro de áreas com incentivos ao investimento, está atualmente isento do pagamento do aluguel da terra. A minuta restringiu significativamente os casos elegíveis para a isenção do aluguel da terra em comparação com a regulamentação atual. Caso essa regulamentação seja aprovada, há preocupações de que os investidores, inclusive estrangeiros, deixem de se beneficiar da política de isenção do aluguel da terra, uma vez que essas localidades não são consideradas áreas com incentivos ao investimento.

Além disso, segundo o Sr. Le Hoang Chau, o projeto de decreto não prevê mais a isenção de taxas de uso da terra durante o período de construção básica de um projeto, nem após o período de isenção das taxas de arrendamento de terrenos e superfícies aquáticas durante esse período. Portanto, ele não incorpora a atual política de incentivos ao investimento estipulada no Decreto nº 46. A nova regulamentação tornou ineficaz a política especial de incentivos ao investimento prevista na Lei de Investimentos de 2020 e na Decisão nº 29 do Primeiro-Ministro sobre incentivos especiais ao investimento. Isso pode impactar negativamente as políticas de atração de investimentos, reduzindo a atratividade do ambiente de investimento do Vietnã para investidores estrangeiros.

"Esta é uma questão muito importante, por isso o Governo e as agências estatais relevantes precisam prestar-lhe especial atenção antes de emitir o Decreto, a fim de construir um quadro político de incentivo ao investimento superior e altamente competitivo, que assegure os interesses nacionais e étnicos a curto, médio e longo prazo, garantindo também os legítimos interesses dos investidores. Isto é especialmente importante no contexto da acirrada competição entre os países para atrair investimento estrangeiro direto (IED), particularmente nos setores financeiro, de alta tecnologia, de chips e de semicondutores; por exemplo, até os EUA acabaram de promulgar leis sobre chips e tecnologia de semicondutores", sugeriu o Sr. Chau.

O advogado Tran Minh Cuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) analisou que, embora a Lei de Terras estipule que o aluguel anual da terra seja aplicado de forma estável por um ciclo de 5 anos a partir do momento em que o Estado decide arrendar a terra, permitindo a conversão do uso da terra associada à conversão para a forma de arrendamento de terras estatais com pagamento de aluguel anual, a taxa de reajuste é regulamentada pelo Governo para cada período, mas o aumento do aluguel da terra pode ser igual ou inferior à inflação. No entanto, o projeto de Decreto estipula que a taxa de reajuste para o aumento do aluguel da terra é igual à inflação. Portanto, o Decreto precisa considerar a limitação do aumento do aluguel da terra para cada ciclo de 5 anos, de forma que não exceda o aumento do IPC, mas não ultrapasse 15%. Isso ajuda as empresas a reduzir os riscos financeiros e a estarem preparadas para investir em grandes projetos com longos períodos de recuperação de capital.

Após consultar empresas, a Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) também acredita que, em comparação com a política atual do Decreto 46, a política de isenção e redução proposta é menos atrativa. De acordo com a regulamentação vigente, há casos em que as empresas são totalmente isentas do pagamento do aluguel da terra, e não apenas têm o valor reduzido por um determinado número de anos. Alguns exemplos de isenção total do aluguel da terra durante todo o período de arrendamento incluem: projetos de investimento em setores prioritários localizados em áreas com condições socioeconômicas particularmente difíceis; projetos que utilizam terrenos para a construção de residências estudantis com recursos do orçamento estatal, nos quais a entidade responsável pela gestão e uso do terreno para acomodação estudantil não pode incluir o custo do aluguel da terra no valor do arrendamento; terras agrícolas destinadas a minorias étnicas; terrenos para projetos de plantio de florestas de proteção, projetos de recuperação de terras, etc. Portanto, o Decreto precisa considerar a ampliação dos casos elegíveis para isenção do aluguel da terra, em vez de apenas reduzi-lo. Se isso for possível, atrairá investimentos para áreas ou setores desfavorecidos com incentivos especiais.

Fonte: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm