Forma inconveniente de calcular a taxa de uso do solo

O projeto está transformando lucro em prejuízo.

O líder de uma famosa imobiliária na Cidade de Ho Chi Minh afirmou que o maior problema dos projetos imobiliários hoje é o cálculo das taxas de uso do solo (LUR), incluindo as taxas adicionais. Anteriormente, muitos projetos recebiam incentivos da prefeitura para calcular temporariamente as LUR, permitindo que as empresas realizassem a construção e as vendas. Agora, com a entrega das casas e a ocupação dos imóveis por muitos anos, a LUR é calculada no momento atual, e não a partir da entrega do terreno. Isso tem causado muitos prejuízos e frustrações não apenas para as empresas, mas também para os compradores de imóveis.

A Cidade de Ho Chi Minh solicitou que o projeto Lakeview City pagasse uma taxa adicional de uso do solo de mais de VND 4.664 bilhões, fazendo com que a empresa caísse em uma situação difícil e sofresse perdas.

A lei estipula que o momento para a avaliação da terra e o cálculo do imposto sobre o uso da terra é o momento em que há uma decisão de alocação de terra, alteração da finalidade do uso da terra ou alocação de terra no campo. Mas, na realidade, quando há qualquer alteração que cause o prolongamento do cálculo do imposto sobre o uso da terra, a autoridade competente reavaliará a terra e o imposto sobre o uso da terra no momento atual. Outra dificuldade é que a empresa não pode tomar a iniciativa no andamento do processo e no valor a ser pago. A empresa não possui a expertise necessária e não está autorizada a discutir métodos razoáveis ​​de cálculo do imposto sobre o uso da terra com a autoridade competente.

Portanto, as empresas precisam contratar outra empresa de avaliação para encontrar um resultado harmonioso. Atualmente, as empresas ainda dependem dos cálculos das autoridades e não podem se opor. Enquanto isso, para garantir a segurança, os direitos de uso da terra são calculados com valores muito altos pelas autoridades estaduais. No passado, muitos projetos tinham direitos de uso da terra calculados provisoriamente em um determinado valor, e as empresas usavam esse valor para estruturar o preço de venda para os clientes. Agora, depois de muitos anos, as autoridades recalcularam os direitos de uso da terra e o valor é muitas vezes maior do que o valor provisório. Isso faz com que muitos projetos lucrativos sofram perdas pesadas repentinamente, e as empresas nem conseguem fechar o negócio", disse ele.

Tendo acabado de enviar um documento ao Primeiro-Ministro e ao Ministério das Finanças para comentários sobre o projeto, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, propôs que, quando houver uma decisão de ajustar o planejamento detalhado, o imposto sobre o uso do solo seja recalculado para todo o projeto no momento da decisão de ajustar o planejamento. O imposto sobre o uso do solo pago anteriormente pela empresa será recalculado no momento da reaprovação do planejamento e deduzido do imposto sobre o uso do solo após o recálculo, sendo que o valor deduzido não deve exceder o imposto sobre o uso do solo a pagar.

Caso a empresa não tenha pago o imposto sobre o uso do solo antes do ajuste do planejamento detalhado do projeto, a empresa deverá pagá-lo no momento do ajuste do planejamento. O valor do imposto sobre o uso do solo pago (se houver) será recalculado no momento do ajuste do planejamento, levando em consideração o fator de inflação, e deduzido do imposto sobre o uso do solo após o recálculo. O valor deduzido não poderá exceder o valor do imposto sobre o uso do solo a pagar. Ao mesmo tempo, a empresa deverá pagar o imposto sobre o uso do solo em atraso caso haja uma notificação de pagamento do imposto sobre o uso do solo.

O Sr. Chau citou um projeto de habitação comercial no Distrito 7 (HCMC), construído em um terreno de 5,2 hectares, para o qual uma agência estadual competente emitiu uma decisão de alocação de terras em janeiro de 2021, com um coeficiente de uso do solo de 3,05 vezes e uma densidade máxima de construção de 35%, incluindo um prédio de apartamentos com altura máxima de 27 andares, com 903 apartamentos, e uma área de casas geminadas baixas, com 110 casas geminadas. Em março de 2021, a empresa pagou VND 850 bilhões em imposto sobre o uso do solo. Depois disso, o investidor solicitou o ajuste do planejamento detalhado para aumentar o coeficiente de uso do solo para 4,57 vezes, uma densidade máxima de construção de 40%, elevando o número total de apartamentos para 1.355, aprovado pelo órgão estadual competente em março de 2024. De acordo com o projeto de decreto, o projeto deve pagar imposto adicional de uso do solo de 425 bilhões de VND, mas de acordo com a proposta do Sr. Chau, o empreendimento só precisa pagar imposto adicional de uso do solo de 325 bilhões de VND.

"Se a empresa tiver vendido e recebido o dinheiro, então, com o método de cálculo do projeto de Decreto, a empresa terá que pagar do próprio bolso, o que acarreta o risco de prejuízo. Se o projeto não tiver sido vendido, o direito de uso da terra será adicionado ao preço de venda, elevando assim o preço do imóvel, e nesse ponto o comprador será o responsável final", calculou o Sr. Chau.

Resta apenas um caso de isenção de aluguel de terras.

De acordo com o projeto de decreto, atualmente há apenas um caso de uso de terra para fins produtivos e comerciais no setor de incentivo ao investimento, na área de incentivo ao investimento, isento de aluguel de terra. O projeto reduziu significativamente os casos de isenção de aluguel de terra em comparação com a regulamentação atual. Se esta regulamentação for aprovada, muitos investidores, incluindo investidores estrangeiros, deixarão de usufruir da política de isenção de aluguel de terra, pois essas localidades não estão na área de incentivo ao investimento.

Além disso, segundo o Sr. Le Hoang Chau, o projeto de decreto não prevê mais a isenção de taxas de uso do solo durante o período do projeto básico de construção ou após o período de isenção do aluguel do solo e do aluguel da superfície da água durante o período básico de construção, não herdando, portanto, a atual política de incentivo ao investimento estipulada no Decreto 46. A nova regulamentação invalidou a política especial de incentivo ao investimento estipulada na Lei de Investimentos de 2020 e na Decisão 29 do Primeiro-Ministro que regulamenta os incentivos especiais ao investimento. Isso pode impactar negativamente a política de atração de investimentos, reduzindo a atratividade do ambiente de investimento no Vietnã aos olhos dos investidores estrangeiros.

"Esta é uma questão muito importante, portanto, o Governo e as agências estatais competentes precisam prestar atenção especial antes de emitir o Decreto para construir uma estrutura de políticas preferenciais de investimento que sejam superiores e altamente competitivas, garantindo os interesses nacionais e étnicos no curto e médio prazo, ao mesmo tempo em que asseguram os interesses legítimos e legais dos investidores. Especialmente no contexto de competição acirrada entre países para atrair investimento estrangeiro direto (IED), especialmente nas áreas de finanças, alta tecnologia, chips e tecnologia de semicondutores; tipicamente, até mesmo os EUA acabam de promulgar uma lei sobre chips e tecnologia de semicondutores", sugeriu o Sr. Chau.

O advogado Tran Minh Cuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) analisou que, embora a Lei de Terras estipule que o aluguel anual da terra seja aplicado de forma estável por um ciclo de 5 anos a partir do momento em que o Estado decide arrendar a terra, ela permite a mudança de uso da terra associada à transição para a forma de arrendamento estatal de terras com pagamento anual do aluguel da terra. A taxa de ajuste é regulada pelo Governo para cada período, mas o aumento do aluguel da terra pode ser igual ou inferior à inflação. No entanto, o projeto de Decreto estipula que a taxa de aumento do aluguel da terra é igual à inflação. Portanto, o Decreto precisa considerar a limitação do aumento do aluguel da terra para cada ciclo de 5 anos, não excedendo o aumento do IPC, mas não superior a 15%. Isso ajuda as empresas a reduzir riscos financeiros, estarem prontas para investir em grandes projetos e recuperar capital ao longo do tempo.

Após consultar as empresas, a Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) também afirmou que, em comparação com a política atual do Decreto 46, a política de isenção e redução do projeto é menos atrativa. De acordo com a regulamentação atual, há casos em que as empresas são totalmente isentas, e não apenas com a redução do aluguel da terra por um determinado número de anos. Alguns casos que são isentos de 100% do aluguel da terra durante todo o prazo do arrendamento, de acordo com a regulamentação atual, incluem: projetos de investimento na área de incentivos especiais ao investimento investidos em áreas com dificuldades socioeconômicas especiais; projetos que utilizam terras para construir dormitórios estudantis com verbas do orçamento estadual, sendo que a unidade designada para administração e uso pelos estudantes não está autorizada a incluir o custo do aluguel da terra no preço do aluguel; terras agrícolas para minorias étnicas; terras para a implementação de projetos de plantio florestal de proteção, projetos de reflorestamento, etc. Portanto, o Decreto precisa considerar regulamentações no sentido de expandir os casos de isenção do aluguel da terra, em vez de apenas reduzir o aluguel. Se isso for possível, atrairá capital de investimento para áreas difíceis ou campos especialmente preferenciais.

Fonte: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm