O mercado imobiliário se recupera e a inadimplência bancária apresenta mudanças positivas...

Os imóveis são o "rei" dos ativos de garantia.

No ecossistema de crédito bancário, os imóveis são há muito tempo o tipo de garantia mais popular e preferido. Não é por acaso que os bancos priorizam os imóveis – um tipo de ativo altamente estável, difícil de danificar, difícil de perder valor e que tende até a se valorizar com o tempo.

Com essa característica, os imóveis são considerados uma "barreira" para evitar riscos em empréstimos, já que o valor da garantia costuma ser superior ao saldo principal, ajudando os bancos a manter uma margem de segurança em suas atividades de crédito.

Levantamentos de relatórios financeiros de diversos bancos mostram que o setor imobiliário representa uma parcela esmagadora da carteira de hipotecas, evidenciando a grande dependência do sistema em relação ao mercado imobiliário.

No Agribank , um dos "gigantes" do setor bancário, o valor total dos ativos hipotecados e penhorados dos clientes em 2024 atingiu 3,19 milhões de bilhões de VND, um aumento de mais de 9% em comparação com 2023.

Desse total, o setor imobiliário representou 2,92 trilhões de VND, um aumento de mais de 10% em comparação com o final do ano passado, superando em muito outros tipos de ativos, como bens móveis (190 trilhões de VND) ou títulos de valor (54,663 trilhões de VND).

Não apenas o Agribank, mas outros grandes nomes como o BIDV e o VietinBank também possuem um enorme portfólio de ativos hipotecados, principalmente imóveis. Especificamente, no final de 2024, o BIDV registrou um valor total de ativos, títulos de alto valor hipotecados, dados em garantia e descontados de 3,32 milhões de VND, enquanto o VietinBank atingiu quase 3,29 milhões de VND – mostrando uma notável semelhança entre os "gigantes" estatais em estratégias de crédito intimamente ligadas ao mercado imobiliário.

No entanto, por trás dessa aparente solidez, existem rachaduras que se espalham silenciosamente. De acordo com a SSI Research, no primeiro trimestre de 2025, a inadimplência nos bancos não apresentou melhora significativa, especialmente no que diz respeito a empréstimos relacionados a projetos imobiliários que ainda não concluíram os trâmites legais – os quais estão "travados" tanto em termos de liquidez quanto de confiança dos investidores.

Como resultado, uma parcela dos empréstimos imobiliários associados a esses projetos foi reclassificada como dívida incobrável, aumentando o índice de inadimplência em diversos bancos comerciais de capital aberto.

Mas não para por aí: o setor bancário comercial estatal também está sob pressão devido à reestruturação de empréstimos para empresas que atuam no setor de materiais de construção – uma indústria auxiliar que está sofrendo um efeito cascata do mercado imobiliário.

A taxa média de inadimplência em 24 bancos monitorados pela SSI Research saltou para 2,46% no primeiro trimestre de 2025, aproximando-se do pico de 2,58% registrado no primeiro trimestre de 2023. Notavelmente, os empréstimos em atraso aumentaram acentuadamente em 11,6% em apenas um trimestre, dos quais 2,8% correspondem a dívidas do grupo 2 e 20,4% a dívidas incobráveis em comparação com o trimestre anterior – um sinal preocupante de que a espiral de risco está se aprofundando no sistema de crédito.

Nesse contexto, é importante destacar que os bancos não têm sido muito proativos na constituição de provisões para riscos. O índice de cobertura de dívidas incobráveis caiu para apenas 88,7% – o nível mais baixo dos últimos 5 anos, refletindo um certo grau de leniência na resposta ao risco de crédito.

Um relatório da VPBank Securities Company indica que os custos de provisionamento dos 11 bancos analisados atingiram apenas 0,24% do saldo devedor no primeiro trimestre de 2025 – uma redução em comparação com os 0,30% registrados no mesmo período do ano anterior. Isso revela um paradoxo: a inadimplência está aumentando, mas as provisões estão diminuindo, enquanto a pressão para a implementação das Normas Internacionais de Relato Financeiro (IFRS) – com sua exigência de provisionamento mais prudente – cresce.

O Vietcombank, o Sacombank , o TPBank e o VIB estiveram entre os bancos que registraram as maiores reduções nas despesas com provisões, em parte devido às expectativas de recuperação do mercado e às políticas de apoio do Banco Central do Vietnã.

No entanto, especialistas alertam que a subjetividade durante esse período pode colocar o sistema bancário em risco de uma "dupla sobrecarga" caso o mercado imobiliário não se recupere conforme o esperado.

A curto prazo, os especialistas mantêm-se otimistas de que o rácio de dívidas incobráveis atingirá o pico no primeiro semestre de 2025, antes de começar a arrefecer graças às políticas de baixas taxas de juro e às soluções de reestruturação da dívida que estão a ser implementadas.

No entanto, a longo prazo, a dependência excessiva do setor imobiliário como "ponto de apoio" para o crédito pode tornar o sistema bancário vulnerável a flutuações imprevisíveis nesse mercado, onde o valor da garantia nem sempre reflete o risco real do empréstimo.

O mercado imobiliário se recupera e a inadimplência bancária apresenta sinais positivos. — O mercado imobiliário está voltando a ficar dinâmico, o que ajudará a impulsionar a liquidez e facilitará a venda de ativos dados em garantia para liquidar dívidas incobráveis.

O mercado imobiliário está em expansão e a qualidade dos ativos bancários está melhorando.

Com o mercado imobiliário aquecendo gradualmente após um longo período de estagnação, a qualidade dos ativos dos bancos comerciais está mostrando claros sinais de melhoria.

Muitos especialistas financeiros e organizações analíticas independentes concordam que essa recuperação não só sustenta o fluxo de caixa das empresas imobiliárias, como também contribui positivamente para a gestão e recuperação de créditos incobráveis, melhorando assim a eficiência do crédito e fortalecendo os balanços dos bancos.

Um relatório recente de análise do setor bancário, publicado pela VPBankS Securities Company, mostra que, embora os dados financeiros dos bancos referentes ao primeiro trimestre de 2025 ainda estejam sob auditoria, as rubricas de "outras receitas" – especialmente as provenientes da recuperação de dívidas – registraram um aumento significativo, refletindo o impacto positivo do mercado imobiliário.

Somente no ano fiscal de 2024, a receita proveniente da liquidação de dívidas incobráveis representou uma grande proporção da estrutura de outras receitas dos três maiores bancos comerciais estatais: Vietcombank (84%), BIDV (88%) e VietinBank (79%). Esses são também os três bancos com maior volume total de ativos e crédito no grupo de 11 bancos monitorados pela VPBankS.

No início do primeiro trimestre de 2025, as receitas provenientes da recuperação de créditos incobráveis dos três bancos continuaram a aumentar acentuadamente, atingindo 51% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Se considerado em relação ao saldo devedor, esse índice também apresentou um aumento de 2 pontos-base – um sinal de eficiência na recuperação de garantias e na gestão de dívidas em aberto.

Adicionando outra perspectiva, a SSI Research acredita que, embora a liquidez do mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2025 tenha diminuído um pouco em comparação com o último trimestre de 2024, ela ainda aumentou significativamente em relação ao mesmo período do ano passado - especificamente, aumentou cerca de 70-72% na região de Hanói.

Essa é uma base importante para que os bancos acelerem a liquidação de ativos dados em garantia, recuperando assim as dívidas incobráveis tratadas no período anterior. O crescimento dessa fonte de receita está se tornando um importante suporte, compensando a queda na receita de tarifas de serviços, bem como o lucro estável das operações de câmbio e negociação de títulos, em um contexto de muitas flutuações no mercado financeiro global.

O Sr. Nguyen Xuan Binh, Diretor do Departamento de Análise da KB Securities Vietnam (KBSV), comentou que o motivo do elevado aumento do índice de inadimplência nos anos anteriores foi a queda nos lucros das empresas imobiliárias, combinada com as dificuldades em mobilizar capital por meio de emissão de títulos, o que bloqueou o fluxo de caixa para o pagamento da dívida.

No entanto, com as medidas coordenadas do governo para eliminar entraves legais, impulsionar o investimento público e implementar políticas monetárias flexíveis para facilitar o fluxo de crédito, muitos projetos imobiliários foram retomados, melhorando assim a capacidade de pagamento da dívida das empresas.

“O sucesso na gestão de muitas dívidas incobráveis no setor imobiliário não só ajudará os bancos a reduzir o índice de inadimplência, como também poderá reverter as provisões, criando um forte motor para o crescimento dos lucros em 2025”, enfatizou o Sr. Binh.

Obviamente, a recuperação controlada do mercado imobiliário está criando um efeito positivo indireto, não apenas para as empresas do setor, mas também ajudando as instituições de crédito a melhorar a qualidade dos ativos, consolidar as bases financeiras e aumentar a resiliência a potenciais riscos macroeconômicos no futuro.

Fonte: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html