O mercado imobiliário do Vietnã tem potencial, mas os procedimentos administrativos são como uma rede entre o céu e a terra.

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Sobreposição entre leis existentes

Durante o debate no âmbito do Fórum "Desenvolvimento Sustentável do Mercado Imobiliário e Concessão de Certificados de Projetos Habitáveis 2023", o Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que atualmente o mercado imobiliário enfrenta uma escassez de habitações sociais e de imóveis comerciais de baixo custo.

Além do problema da escassez de oferta de moradias acessíveis, existem também outros problemas, como a falta de mecanismos e de determinação em muitas localidades, o que leva a que muitos projetos não sejam resolvidos e as empresas imobiliárias ainda tenham de enfrentar muitas dificuldades.

Assim, apesar da excelente procura do mercado, verifica-se ainda um declínio nas transações imobiliárias, com uma diminuição superior a 90%, devido ao problema dos investidores em "aplicar" capital e à necessidade de resolver desafios financeiros.

Mercado imobiliário - O mercado imobiliário do Vietnã tem potencial, mas os procedimentos administrativos são como uma — Dr. Nguyen Van Dinh - Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã.

Nesse contexto, o presidente da VARS afirmou que os esforços do Governo e dos ministérios relevantes na implementação de diversas políticas para sanar as dificuldades no mercado imobiliário tiveram um impacto positivo no mercado.

Segundo o Sr. Dinh, no primeiro trimestre de 2023, foram realizadas quase 3.000 transações imobiliárias bem-sucedidas e, no segundo trimestre de 2023, esse número aumentou em 30%. Até o momento, a confiança dos investidores foi gradualmente restaurada, muitos novos projetos começaram a ser lançados no mercado, o que levou a um aumento no número de transações imobiliárias.

No entanto, o especialista avaliou que a melhoria na oferta de novas moradias e a estabilização do comportamento do comprador ainda estão ocorrendo lentamente, exigindo bastante tempo para a conclusão de novos projetos. Ao mesmo tempo, embora o comportamento do investidor esteja se estabilizando gradualmente, ainda se mostra bastante cauteloso, especialmente entre aqueles que enfrentam dificuldades financeiras devido a investimentos anteriores.

Em relação aos motivos das atuais dificuldades no mercado imobiliário, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil (VACC), afirmou que o maior problema enfrentado pelo mercado imobiliário é o aspecto legal.

O Sr. Hiep explicou que, atualmente, somente o setor imobiliário é regido por 12 leis que o afetam diretamente e, se incluirmos as leis que o afetam indiretamente, esse número sobe para 20, incluindo a Lei de Planejamento Urbano, a Lei de Prevenção e Combate a Incêndios, etc. Portanto, para solucionar as dificuldades do mercado, é necessário encontrar uma solução integrada e fundamental para simplificar a complexidade dessas leis.

"Em particular, de acordo com as normas estaduais, os ministérios são responsáveis pela elaboração das leis sob sua gestão, mas não existe um mecanismo unificado entre os ministérios. Portanto, embora o processo de implementação seja muito bom, o processo de elaboração de leis ainda apresenta sobreposições", disse o Sr. Hiep.

Além disso, segundo o Sr. Hiep, a recepção de comentários durante o processo de elaboração da Lei ainda é limitada. Tomando um exemplo prático, o Presidente da VACC afirmou que a Lei de Licitações recentemente aprovada apresentou algumas deficiências e que, em breve, a Associação fará recomendações ao órgão gestor.

"As empresas querem que as leis tenham uma vida útil mais longa, em vez de serem de curto prazo como agora. Principalmente se a lei estiver errada, mas demorar 10 anos para ser alterada, as empresas não terão um respaldo legal para realizar suas atividades comerciais", disse o Sr. Hiep.

Assim, o Sr. Hiep apontou quatro questões na lei que precisam de atenção especial do Governo: desapropriação de terrenos; planejamento, avaliação de terras e conversão de uso do solo. O Sr. Hiep afirmou que a lei precisa se concentrar apenas nas questões mencionadas acima para solucionar os problemas do mercado.

Compartilhando sua própria história, o Sr. Hiep disse que vinha desenvolvendo o projeto há 12 anos, mas ainda não conseguia concluir o trabalho de desapropriação do terreno. O atraso prolongado o obrigou a recorrer constantemente aos líderes provinciais para resolver a situação, tantas vezes que o Sr. Hiep ouviu dos moradores locais a expressão "Sinto vergonha quando te vejo", mas o mecanismo de desapropriação ainda não havia sido resolvido por ninguém.

Além disso, a questão dos procedimentos administrativos também é um dos problemas que o Presidente da VACC considera ser o principal obstáculo para as empresas atualmente. O plano do Ministério da Construção para simplificar os procedimentos administrativos e algumas políticas relacionadas é bastante prático.

O Sr. Hiep afirmou: "O mercado imobiliário do Vietnã tem um grande potencial, mas os procedimentos administrativos são como uma rede. O Primeiro-Ministro deu instruções para reduzir e simplificar os procedimentos administrativos, mas o processo atual ainda é demorado, uma revolução é necessária... Se isso puder ser feito, será uma das soluções práticas para apoiar as empresas e promover o mercado imobiliário atual."

Desequilíbrio entre oferta e demanda

Ao abordar a questão das fontes de capital para empresas imobiliárias, o Dr. Le Xuan Nghia, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, afirmou que a crise do mercado imobiliário já havia sido prevista por especialistas, mas era inevitável.

Segundo o especialista, o setor imobiliário é um produto essencial a longo prazo, portanto, quando a oferta e a demanda estão desequilibradas, ocorre uma crise. No entanto, a crise anterior foi de excesso de oferta, enquanto esta é uma crise de escassez de oferta. Além disso, as empresas enfrentam uma grave falta de capital, sem conseguir iniciar novos projetos, e o mercado está "congelado".

“Estamos acompanhando para ver se a confiança do mercado se recupera quando empresas e corporações imobiliárias emitem títulos. Recentemente, a maior empresa imobiliária do país emitiu títulos sem qualquer dívida bancária pendente. Estamos aguardando ansiosamente, mas os resultados mostram que o mercado está se recuperando apenas “lentamente” e “cautelosamente”, cerca de 30% em comparação com as expectativas”, disse o Dr. Le Xuan Nghia.

Segundo o especialista, toda a economia está atualmente estagnada, e a liquidez enfrenta sérias dificuldades em muitos setores, não apenas no imobiliário. Com base nesses comentários, o Sr. Nghia acredita que o mercado imobiliário poderá permanecer em dificuldades até o segundo e terceiro trimestres do próximo ano.

“Ainda não entramos no ‘olho do furacão’, ainda não aumentamos a oferta de moradias populares, portanto, ainda não resolvemos o problema. Como as empresas podem entrar no mercado de moradias populares ‘livremente’? É necessário que o governo regule a estrutura de preços para moradias populares, como na China, para evitar desestimular os investidores nesse setor. Ainda não criamos um patamar para os preços dos imóveis residenciais, portanto, ainda não resolvemos a crise do mercado”, disse o especialista .

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