Adicionando o método residual à avaliação de terrenos.

Dando continuidade à agenda de trabalho, na manhã de 30 de agosto, os deputados efetivos da Assembleia Nacional emitiram seus pareceres sobre o projeto de Lei da Terra (com emendas). Legenda da foto

Cena de conferência. Foto: Doan Tan/TTXVN

Diferencie entre projetos de acesso à terra.

Ao relatar diversas questões importantes relativas à aceitação, interpretação e revisão do projeto de lei, o Presidente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, afirmou que se trata de um projeto de lei de grande escala, com amplo escopo, conteúdo complexo e difícil, e impacto significativo na vida das pessoas e nas atividades de desenvolvimento socioeconômico. O processo de recebimento e revisão do projeto de lei continua a gerar muitas opiniões divergentes. O conteúdo do projeto de lei consiste apenas em propostas preliminares para consulta com deputados especializados da Assembleia Nacional, e os órgãos competentes ainda não chegaram a um consenso sobre a melhor abordagem para a revisão.

No que diz respeito à expropriação de terras para o desenvolvimento socioeconômico no interesse nacional e público, muitas opiniões sugerem que as disposições do projeto de lei que listam os casos em que o Estado pode expropriar terras são rígidas, não refletem plenamente e não abordam fundamentalmente as deficiências.

Segundo o Presidente da Comissão Económica, a regulamentação que lista os casos de aquisição de terras para o desenvolvimento socioeconómico de interesse nacional e público tem a vantagem de garantir clareza, facilidade de monitorização e facilidade de aplicação. No entanto, listar de forma demasiado específica e detalhada os projetos e obras que requerem aquisição de terras tem a desvantagem de não garantir abrangência e completude. Durante a discussão, algumas opiniões sugeriram que a abordagem atual de listagem de casos não esclarece a necessidade desses projetos e obras em conformidade com o espírito do artigo 54.º da Constituição.

Esta é uma importante disposição da Lei de Terras, que exige extrema cautela e consideração cuidadosa para garantir a plena institucionalização da Resolução nº 18-NQ/TW e a conformidade com as disposições da Constituição de 2013, a fim de fornecer regulamentações claras e evitar diferentes interpretações que possam causar dificuldades práticas. Nos casos de desapropriação de terras para o desenvolvimento socioeconômico, no interesse nacional e público, há consenso sobre os casos em que o Estado desapropria terras para regular a diferença no valor agregado da terra devido a mudanças no planejamento, investimentos em infraestrutura, harmonizando os interesses do Estado, da população e dos investidores; e sobre os casos em que a terra é desapropriada para garantir as condições para a implementação de projetos de investimento que utilizem a terra, dos quais o projeto de investimento gerará novas receitas para o orçamento do Estado, trazendo benefícios gerais para toda a população e sociedade. Para as pessoas cujas terras forem desapropriadas, o Estado fornecerá indenização, apoio e reassentamento de acordo com as regulamentações. Todas as opções exigem mais pesquisas, esclarecimentos e revisões para garantir que as regulamentações sejam claras, razoáveis e viáveis.

Em relação aos casos de licitação para seleção de investidores em projetos que utilizam terrenos, o Presidente da Comissão Econômica declarou que a Lei de Licitações de 2013 e o Decreto Governamental nº 25/2020/ND-CP, que detalha a implementação de alguns artigos da Lei de Licitações sobre a seleção de investidores, também distinguem dois grupos de projetos de investimento que exigem licitação para a seleção de investidores. São eles: projetos de investimento que utilizam terrenos para a construção de habitações comerciais, instalações comerciais e de serviços, edifícios multifuncionais e complexos multifuncionais para fins comerciais; e projetos que devem ser submetidos a licitação de acordo com as disposições de leis específicas e leis sobre projetos socializados.

Assim, as leis de licitação atuais definem como projetos que acessam o solo e estão sujeitos a licitação apenas aqueles que utilizam o solo para a construção de habitações comerciais; instalações comerciais e de serviços; e complexos multifuncionais ou de uso misto para fins comerciais. Outros projetos voltados para a produção, incluindo aqueles que utilizam o solo e aqueles que não o utilizam, são definidos por leis específicas. É necessário definir claramente os casos de licitação para selecionar investidores que utilizam o solo na proposta de emenda da Lei de Terras, mas é crucial distinguir entre projetos que acessam o solo principalmente e aqueles em que o solo é um elemento "derivado".

Estude cuidadosamente os métodos para determinar os preços dos terrenos.

Além disso, algumas opiniões sugerem que as regulamentações do projeto de lei referentes aos "métodos de avaliação de terras com base em princípios de mercado" não são totalmente claras; é necessário haver um equilíbrio de interesses entre o Estado, os investidores e a população. Em resposta às opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei altera as disposições dos Artigos e Cláusulas da Seção 2, Capítulo XI, referentes à base para determinação, informações de entrada e métodos para a determinação dos preços da terra, a fim de institucionalizar mais especificamente os requisitos da Resolução nº 18-NQ/TW sobre "a existência de mecanismos e métodos para a determinação dos preços da terra com base em princípios de mercado". Garantir o equilíbrio de interesses entre o Estado, as empresas e a população é alcançado por meio de políticas preferenciais e incentivos ao investimento, conforme estipulado pelas leis de investimento e pelas leis tributárias pertinentes. Algumas opiniões sugerem regulamentações mais específicas sobre os métodos e princípios de avaliação de terras. Alguns argumentam que o projeto de lei propõe a opção mais vantajosa para o orçamento do Estado, mas não define claramente o que constitui "mais vantajosa". Alguns sugerem a omissão das disposições sobre métodos de avaliação de terras do projeto de lei. Outros discordam da proposta de remoção do método do excedente. Em resposta às opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei foi alterado para incluir uma disposição clara no inciso 4º do artigo 158º sobre o conteúdo dos métodos de avaliação de terras; para remover a disposição sobre a seleção de um método com base no princípio do "mais vantajoso para o orçamento do Estado", substituindo-a por uma disposição sobre os casos específicos para a aplicação de cada método; e para integrar o método dedutivo ao método comparativo, deixando de tratá-lo como um método de avaliação independente. No entanto, o conteúdo desses métodos foi alterado em comparação com as disposições legais vigentes no Decreto Governamental nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, sobre avaliação de terras.

O projeto de lei adiciona o método do excedente como um dos métodos para determinar os preços dos terrenos e, correspondentemente, complementa as normas sobre os princípios e condições para sua aplicação. No entanto, as condições para a aplicação desse método foram restringidas em comparação com as disposições da lei vigente. Esses conteúdos também estão sendo alterados e complementados no projeto de Decreto que altera o Decreto nº 44/2014/ND-CP e continuam a suscitar muitas opiniões divergentes. Portanto, as disposições da lei relativas aos métodos de determinação dos preços dos terrenos, de acordo com esses conteúdos, não são mera codificação de normas de documentos legais subordinados que têm sido implementadas de forma estável na prática.

O Presidente da Comissão Económica solicitou ainda ao Ministério dos Recursos Naturais e do Ambiente que continue a coordenar com as agências relevantes para investigar a fundo os métodos de determinação dos preços dos terrenos, bem como os casos e condições de aplicação, fornecendo explicações completas, esclarecendo o conteúdo e estudando as disposições da Lei para garantir a estabilidade e a viabilidade dos regulamentos e institucionalizar o espírito da Resolução n.º 18-NQ/TW.

De acordo com a VNA

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