Complementando o método do excedente na determinação dos preços da terra

Dando continuidade ao programa de trabalho, na manhã do dia 30 de agosto, os deputados titulares da Assembleia Nacional deram suas opiniões sobre o projeto de Lei de Terras (alterado). Legenda da foto

Cena da conferência. Foto: Doan Tan/VNA

Distinguir projetos de acesso à terra

Relatando algumas das principais questões relacionadas ao recebimento, explicação e revisão do projeto de lei, o Presidente do Comitê Econômico da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, afirmou que se trata de um projeto de lei abrangente, com amplo escopo de regulamentação, conteúdo complexo e complexo, que afeta significativamente a vida das pessoas e as atividades de desenvolvimento socioeconômico. O processo de recebimento e revisão continua a receber muitas opiniões diferentes. O conteúdo do projeto de lei são apenas propostas iniciais para solicitar opiniões de deputados em tempo integral da Assembleia Nacional, e os órgãos ainda não concordaram sobre o melhor plano para revisar o projeto de lei.

Em relação à recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público, muitas opiniões dizem que as disposições do projeto de lei que listam os casos em que o Estado recupera terras são rígidas, não refletem totalmente e não superam fundamentalmente as deficiências.

Segundo o Presidente da Comissão Econômica, a regulamentação que visa listar casos de recuperação de terras para desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público tem a vantagem de garantir clareza, facilidade de monitoramento e aplicação. No entanto, a desvantagem de listar projetos e obras de recuperação de terras de forma muito específica e detalhada é a dificuldade de garantir abrangência e integralidade. Durante o debate, houve opiniões de que a abordagem atual de listar casos não esclareceu a necessidade desses projetos e obras no espírito do Artigo 54 da Constituição.

Esta é uma disposição importante da Lei de Terras, que exige extrema cautela, análise cuidadosa, garantindo a plena institucionalização da Resolução nº 18-NQ/TW e o cumprimento das disposições da Constituição de 2013 para estipular claramente, evitando interpretações divergentes que causam dificuldades na prática. Em casos de recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico, para o interesse nacional e público, concorda-se com os casos em que o Estado recupera terras para regular a diferença no valor agregado da terra devido a mudanças no planejamento, investimento em infraestrutura, harmonizando os interesses entre o Estado - pessoas - investidores e casos de recuperação de terras para garantir condições para a implementação de projetos de investimento no uso da terra, a partir dos quais os projetos de investimento criarão novas fontes de receita para o orçamento do Estado, trazendo benefícios gerais para toda a população e sociedade. Para as pessoas cujas terras são recuperadas, o Estado deve realizar indenização, apoio e reassentamento de acordo com os regulamentos. Todas as opções precisam de mais pesquisa, esclarecimento e revisão para garantir regulamentos claros, razoáveis e viáveis.

Em relação aos casos de licitação para selecionar investidores para implementar projetos utilizando terrenos, o Presidente da Comissão Econômica afirmou que a Lei de Licitações de 2013 e o Decreto nº 25/2020/ND-CP do Governo, que detalha a implementação de vários artigos da Lei de Licitações sobre seleção de investidores, também distinguem dois grupos de projetos de investimento que realizam licitações para selecionar investidores para implementar o projeto. São eles: Projetos de investimento que utilizam terrenos para construir moradias comerciais, obras comerciais e de serviços, obras multiuso, complexos multiuso para fins comerciais; Os projetos devem organizar as licitações de acordo com as disposições das leis especializadas e das leis sobre socialização.

Assim, a atual lei de licitações delimita apenas projetos que utilizam terrenos para a construção de moradias comerciais; obras comerciais e de serviços; obras multiuso e complexos multiuso para fins comerciais como projetos de acesso à terra para licitação. Outros projetos de produção incluem projetos de uso da terra e projetos de uso não-terra, conforme determinado por leis específicas. É necessário estipular claramente no projeto de Lei de Terras (alterado) os casos de licitação para selecionar investidores que utilizam terras, mas é necessário distinguir claramente entre projetos que acessam principalmente terras e projetos nos quais a terra é um "derivativo".

Estude cuidadosamente os métodos de determinação de preços de terras.

Além disso, alguns pareceres afirmam que as disposições do projeto de lei sobre "métodos de avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado" não são realmente claras; os interesses do Estado, dos investidores e da população devem ser harmonizados. Incorporando as opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei altera as disposições dos artigos e cláusulas da Seção 2, Capítulo XI, sobre a base para determinação, informações de entrada e métodos para determinação dos preços da terra, para institucionalizar mais especificamente os requisitos da Resolução nº 18-NQ/TW sobre "dispor de mecanismos e métodos para determinar os preços da terra de acordo com os princípios de mercado". A garantia da harmonia dos interesses do Estado, das empresas e da população é implementada por meio de políticas preferenciais, atraindo investimentos de acordo com as disposições da lei sobre investimentos e as disposições da lei sobre impostos relevantes. Alguns pareceres sugerem disposições mais específicas sobre o método de determinação dos preços da terra e os princípios para sua determinação. Alguns pareceres afirmam que o projeto de lei estabelece normas sobre a opção mais benéfica para o orçamento do Estado, mas não define claramente o que é "mais benéfico". Alguns pareceres sugerem que não se estipule métodos de avaliação de terras no projeto de lei. Algumas opiniões discordam da proposta de remoção do método do excedente. Incorporando as opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei é alterado no sentido de adicionar regulamentações claras no Artigo 158, Cláusula 4, sobre o conteúdo dos métodos de avaliação de terras; remover a regulamentação sobre a seleção de métodos de acordo com o princípio de "mais benéfico para o orçamento do Estado", substituindo-a por regulamentações sobre os casos de aplicação para cada método específico; integrar o método de dedução ao método de comparação, que não é mais um método de avaliação independente. No entanto, o conteúdo dos métodos mudou em comparação com as disposições da lei atual no Decreto nº 44/2014/ND-CP de 15 de maio de 2014 do Governo que regulamenta os preços da terra.

O projeto de lei complementa o método do excedente como um dos métodos de determinação do preço da terra e complementa as disposições correspondentes sobre os princípios e condições de aplicação. No entanto, as condições para a aplicação deste método foram restringidas em comparação com as disposições da lei atual. Estes conteúdos estão sendo simultaneamente alterados e complementados no projeto de decreto que altera o Decreto n.º 44/2014/ND-CP, continuando a receber muitas opiniões divergentes. Portanto, as disposições da lei sobre os métodos de determinação do preço da terra de acordo com estes conteúdos não constituem a legalização das disposições dos documentos de sublei que têm sido implementadas de forma estável na prática.

O Presidente do Comitê Econômico também solicitou ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que continue a coordenar com as agências relevantes para estudar minuciosamente os métodos de determinação de preços de terras, casos e condições de aplicação, explicar completamente, esclarecer o conteúdo, estudar o conteúdo a ser estipulado na Lei para garantir a estabilidade e a viabilidade dos regulamentos e institucionalizar o espírito da Resolução nº 18-NQ/TW.

De acordo com a VNA

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