A proibição da subdivisão e venda de terras pode controlar o mercado imobiliário?

Especialistas dizem que, no curto prazo, a proibição da subdivisão e da venda de terras causará escassez de oferta no mercado, mas o estabilizará no longo prazo.

De acordo com o novo projeto de lei aprovado pela Assembleia Nacional , três leis relacionadas ao mercado imobiliário: Lei de Terras, Lei de Habitação e Lei de Negócios Imobiliários de 2023 entrarão em vigor em 1º de agosto de 2024. O prazo é 5 meses antes do prazo previamente decidido de 1º de janeiro de 2025. Espera-se que isso se torne um "suporte" para promover a estabilização e o desenvolvimento do mercado imobiliário em breve.

Assim, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíbe o loteamento e a venda de terrenos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, classes I, II e III. Assim, a nova regulamentação não permitirá o loteamento e a venda de terrenos em um total de 105 cidades e vilas em todo o país; um aumento de 81 cidades e vilas em comparação com a regulamentação atual. Esta regulamentação se aplica apenas a projetos imobiliários, não a terrenos individuais ou residenciais que precisem ser divididos em lotes para fins de doação, herança ou transferência a terceiros.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíbe a subdivisão e a venda de terrenos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, tipos I, II e III. Foto: Le Toan

Para dar vida à Lei de Terras de 2024, em 31 de outubro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão sobre a divisão de terras (Decisão 100), permitindo que famílias e indivíduos com terras que atendam às condições as dividam. Além disso, para implementar a Lei de Negócios Imobiliários, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir a Decisão nº 83, proibindo projetos imobiliários que tenham concluído investimentos em infraestrutura de dividir e vender terrenos.

Assim, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu "proibir a subdivisão e a venda de terrenos em toda a área, incluindo cinco distritos suburbanos, exceto terras reservadas para reassentamento; para projetos habitacionais, os investidores devem concluir a construção antes de poderem transferir".

Em relação a essa questão, houve muitas opiniões porque acreditam que tais regulamentações são contrárias à Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e enfatizam que a regulamentação que proíbe a subdivisão e venda de terrenos pode trazer benefícios a longo prazo, mas no momento não parece realmente adequada, já que o mercado acabou de passar por um período difícil, as pessoas estão menos interessadas em terrenos, então esse mercado estagnou.

No entanto, alguns especialistas concordam e dizem que a regulamentação do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh que proíbe a subdivisão e a venda de terras conforme acima é apropriada e está completamente dentro de sua autoridade, de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023.

Compartilhando sua opinião sobre o assunto, o advogado Tran Xuan Tien, chefe do Escritório de Advocacia Dong Doi, afirmou que, de fato, recentemente, muitos lugares têm vivenciado uma divisão e subdivisão generalizada de terras, levando à inflação de preços, à apropriação indébita e ao abandono de terras. Muitas localidades proibiram essa atividade ao perceberem acontecimentos incomuns.

Assim, o advogado Tien disse que a proibição da Cidade de Ho Chi Minh sobre projetos de divisão e venda de terras pode inicialmente causar uma escassez de oferta de terras, mas, a longo prazo, a nova regulamentação ajudará a resolver muitos problemas relacionados à divisão e separação indiscriminadas de lotes de terra, reduzirá a situação de pessoas construindo ilegalmente e reduzirá os riscos legais ao transacionar esse tipo de terra.

Em entrevista ao jornal Cong Thuong, o Sr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, disse que a decisão da Cidade de Ho Chi Minh de proibir a subdivisão e venda de terrenos em toda a cidade, exceto para projetos de reassentamento que utilizem terrenos, é uma decisão correta, consistente com a melhoria da qualidade da urbanização e a redução do acúmulo de dinheiro ocioso de pessoas em terrenos sem moradia.

Segundo especialistas, a demanda por terrenos é sempre muito alta, mas o mercado carece de oferta de projetos oficiais. Além disso, muitos especuladores aproveitam a oportunidade de competir para inflar os preços, elevando os preços dos imóveis e causando caos no mercado. Ao mesmo tempo, eles coletam terrenos, os dividem em lotes e até os nomeiam com o mesmo nome de projetos oficiais para atrair compradores e vendedores.

“Portanto, restringir a subdivisão e a venda de terras é necessário para limitar a especulação, pois a terra precisa ser construída antes de ser aberta à venda, aumentando assim o valor total do produto. A longo prazo, restringir a subdivisão e a venda de terras ajudará o mercado a se desenvolver de forma transparente e sustentável, evitará a especulação e limitará o desperdício de terras”, disse o Sr. Vo.

Concordando com o ponto de vista acima, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, disse que a nova regulamentação ajudará a eliminar investidores que apenas pedem terras para projetos e depois dividem as terras em lotes para venda, o que não traz eficiência econômica ao país.

"A nova lei regulamentou rigorosamente a divisão e a venda de terrenos para investidores, mas as atividades de divisão de terrenos para inflacionar preços com base em infraestrutura ainda precisam de regulamentações de gestão mais rigorosas. Consequentemente, a implementação da Lei de Terras de 2024 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 precisa ser mais clara e detalhada para eliminar a situação de inflação virtual dos preços dos terrenos", observou o Sr. Dinh.

Fonte: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html