Será que proibir o parcelamento e a venda de terrenos pode controlar o mercado imobiliário?

Especialistas afirmam que, a curto prazo, a proibição do parcelamento e da venda de terrenos causará escassez de oferta no mercado, mas que a estabilizará a longo prazo.

De acordo com o novo projeto de lei aprovado pela Assembleia Nacional , três leis relacionadas ao mercado imobiliário — Lei de Terras, Lei de Habitação e Lei de Negócios Imobiliários de 2023 — entrarão em vigor em 1º de agosto de 2024. Essa data é cinco meses anterior à anteriormente prevista, de 1º de janeiro de 2025. Espera-se que isso sirva de apoio para promover a estabilização e o desenvolvimento do mercado imobiliário em breve.

Assim, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, classe I, II e III. Portanto, a nova regulamentação não permitirá o parcelamento e a venda de terrenos em um total de 105 cidades e vilas em todo o país; um aumento de 81 cidades e vilas em comparação com a regulamentação atual. Essa regulamentação se aplica apenas a projetos imobiliários, não a terrenos individuais ou residenciais que precisem ser divididos em lotes para fins de doação, herança ou transferência a terceiros.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas de classe especial, tipo I, II e III. Foto: Le Toan

Para dar vida à Lei de Terras de 2024, a partir de 31 de outubro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão sobre o parcelamento de terras (Decisão 100), permitindo que famílias e indivíduos com terras que atendam às condições as dividam. Além disso, para implementar a Lei de Negócios Imobiliários, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir a Decisão nº 83, que proíbe a divisão e venda de terrenos em empreendimentos imobiliários que já tenham concluído os investimentos em infraestrutura.

Assim, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu "proibir o parcelamento e a venda de terrenos em toda a área, incluindo 5 distritos suburbanos, exceto terrenos reservados para reassentamento; para projetos habitacionais, os investidores devem concluir a construção antes de poderem transferir a propriedade."

A respeito dessa questão, surgiram muitas opiniões, pois acreditam que tais regulamentações são contrárias à Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e enfatizam que a regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos pode trazer benefícios a longo prazo, mas, no momento atual, parece inadequada, visto que o mercado acaba de atravessar um período difícil, com menos interesse em terrenos e, consequentemente, estagnação do mercado.

No entanto, alguns especialistas concordam e afirmam que a regulamentação do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos conforme descrito acima, é apropriada e está totalmente dentro de sua autoridade, de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023.

Ao compartilhar sua opinião sobre o assunto, o advogado Tran Xuan Tien, chefe do escritório de advocacia Dong Doi, afirmou que, de fato, recentemente, muitas localidades têm vivenciado a divisão e subdivisão generalizada de terras, o que leva à inflação de preços, à especulação imobiliária e ao abandono de terrenos. Muitas cidades proibiram essa prática ao perceberem desenvolvimentos incomuns.

Assim, o advogado Tien afirmou que a proibição de projetos de divisão e venda de terrenos na cidade de Ho Chi Minh pode inicialmente causar uma escassez de oferta de terrenos, mas, a longo prazo, a nova regulamentação ajudará a resolver muitos problemas relacionados à divisão e separação indiscriminada de lotes de terra, reduzirá a situação de construções ilegais e diminuirá os riscos legais nas transações desse tipo de terreno.

Em entrevista ao jornal Cong Thuong, o Sr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que a decisão da cidade de Ho Chi Minh de proibir o parcelamento e a venda de terrenos em toda a cidade, com exceção de projetos de reassentamento que utilizem esses terrenos, é uma decisão correta, coerente com a melhoria da qualidade da urbanização e com a redução do acúmulo de dinheiro ocioso em terrenos sem moradia.

Segundo especialistas, a demanda por terrenos é sempre muito alta, mas o mercado carece de oferta proveniente de projetos oficiais. Além disso, muitos especuladores têm se aproveitado da situação para competir e inflacionar os preços, elevando os valores imobiliários e causando caos no mercado. Ao mesmo tempo, eles adquirem terrenos, dividem-nos em lotes e até mesmo os nomeiam da mesma forma que os projetos oficiais para atrair compradores e vendedores.

“Portanto, o controle rigoroso do loteamento e da venda de terrenos é necessário para limitar a especulação, pois os terrenos precisam ser construídos antes de serem disponibilizados para venda, o que aumenta o valor total do produto. A longo prazo, o controle rigoroso do loteamento e da venda de terrenos ajudará o mercado a se desenvolver de forma transparente e sustentável, evitará a especulação e limitará o desperdício de terras”, afirmou o Sr. Vo.

Concordando com o ponto de vista acima, o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que a nova regulamentação ajudará a eliminar os investidores que apenas solicitam terrenos para projetos e depois os dividem em lotes para venda, o que não traz eficiência econômica para o país.

"A nova lei regulamentou rigorosamente a divisão e a venda de terrenos para investidores, mas as atividades de divisão de terrenos para inflacionar os preços com base na infraestrutura ainda precisam de regulamentações de gestão mais rigorosas. Consequentemente, a implementação da Lei de Terras de 2024 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 precisa ser mais clara e detalhada para eliminar a situação de inflação virtual dos preços da terra", observou o Sr. Dinh.

Fonte: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html