A demora na emissão de documentos que orientam a implementação da lei causou a "suspensão" de muitos projetos de habitação social.

A Lei da Habitação de 2023, a Lei dos Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei das Terras de 2024 entraram oficialmente em vigor em 1º de agosto de 2024, com muitas novas regulamentações que impactam diretamente as atividades de diversos agentes, desde pessoas físicas a empresas e organizações econômicas .

Sob a supervisão direta do Primeiro-Ministro , documentos detalhando essas leis foram elaborados e divulgados com urgência pelo Governo, pelo Primeiro-Ministro e pelos ministérios e departamentos locais, simultaneamente às leis.

Nesse espírito, províncias e cidades também prepararam proativamente as condições necessárias para organizar e coordenar a implementação da lei. Muitas localidades também organizaram e planejaram rapidamente conferências para disseminar e capacitar quadros, servidores públicos e funcionários sobre as novas normas da lei relativas a terras, habitação e negócios imobiliários.

A demora na emissão de documentos que orientam a implementação da lei causou a suspensão de muitos projetos de habitação social, imagem 1. — Atrasos na emissão de documentos que orientam a implementação da lei causaram a suspensão de muitos projetos de habitação social. (Foto: ST)

No entanto, a VARS acredita que, após mais de um mês de implementação, a aplicação da lei ainda enfrenta muitas dificuldades. A maioria dos documentos orientadores sob a jurisdição das autoridades locais não foi emitida, o que afeta significativamente a implementação das leis, visto que muitos conteúdos importantes foram descentralizados para as autoridades locais.

Muitos funcionários especializados não compreendem a lei e não participaram de programas de divulgação e treinamento sobre as novas regulamentações. Algumas localidades utilizam tabelas de preços de terrenos que aumentaram drasticamente, com uma enorme diferença em relação à tabela atual, o que gera reações da população e das empresas.

De fato, algumas localidades não emitiram decisões em tempo hábil para ajustar os preços dos terrenos, fazendo com que milhares de registros de conversão, transferência e certificação de uso do solo sejam "suspensos" e não sejam processados para fins tributários, pois aguardam uma nova tabela de preços. A autoridade tributária atualmente não possui regulamentação que oriente a implementação dessa medida.

"A falta de documentos de orientação também é a principal causa das dificuldades na implementação de habitações sociais em muitas localidades", afirmou a VARS.

Ainda segundo a VARS, após mais de um mês da implementação da Lei da Habitação de 2023, da Lei do Comércio Imobiliário de 2023 e da Lei de Terras de 2024, muitas localidades ainda enfrentam dificuldades na comprovação da situação habitacional e das condições de renda. Os órgãos responsáveis pela aplicação direta da lei junto à população não dispõem de diretrizes para a sua implementação.

Ao mesmo tempo, de acordo com a regulamentação vigente, o Banco de Política Social aceita pedidos de empréstimo para compra ou arrendamento de habitação social quando existe um contrato de compra e venda. No entanto, há situações em que o contrato de compra e venda da habitação social já foi concluído, mas quando o Banco de Política Social solicita o empréstimo, a resposta é "ainda não há capital disponível, pois este ainda não foi alocado pela fonte". Assim que o banco receber o capital alocado, processará esses pedidos.

A emissão de certificados de direitos de uso da terra e de propriedade de bens vinculados à terra para terrenos sem documentação – uma mudança positiva da Lei de Terras de 2024 – também enfrenta dificuldades.

Assim, a Lei de Terras de 2024 estipula que famílias e indivíduos que utilizam terras sem documentos que comprovem seus direitos de uso, sem infringir as leis fundiárias e sem se enquadrarem em casos de alocação de terras sem a devida autorização, receberão os títulos de propriedade. O departamento responsável pelo recebimento dos dossiês os transferiu do cartório de registro de imóveis para o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente do distrito. Como o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente ainda não recebeu as diretrizes dos órgãos centrais e provinciais e ainda não atualizou o banco de dados, muitos processos para concessão de títulos de propriedade pela primeira vez foram suspensos.

As localidades ainda não divulgaram os critérios para a licitação que selecionará os investidores para a implementação de projetos que utilizem terrenos adequados à situação real da localidade como base para o desenvolvimento de áreas urbanas e residenciais.

Diante da situação acima descrita, a VARS acredita que as localidades precisam organizar urgentemente conferências para divulgar e capacitar sobre as novas regulamentações do direito fundiário, do direito da habitação e do direito imobiliário, para que os órgãos e funcionários especializados possam compreendê-las de forma correta e completa. Ao mesmo tempo, devem ouvir as dificuldades e os problemas dos agentes diretamente afetados por essas regulamentações.

Dessa forma, recomenda-se que as localidades e órgãos superiores elaborem documentos orientadores dentro de suas respectivas competências, solucionando prontamente as dificuldades enfrentadas pela população. É necessário divulgar publicamente os procedimentos administrativos no portal de informações de serviços públicos do Governo , no portal eletrônico de informações local, e afixá-los nos locais de recebimento dos procedimentos administrativos, conforme previsto em lei, para que cidadãos e empresas saibam como implementá-los e acompanhar seu cumprimento.

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