Antiespeculação, controle de preços imobiliários: restringir empréstimos ou tributar?

VTV.vn - A proposta de limitar empréstimos para compra de segundas casas ou mais para controlar preços e evitar especulação imobiliária está causando muito debate.

Proposta para limitar empréstimos a compradores de segunda casa ou mais

A proposta de limitar os empréstimos a compradores de segundas residências ou mais está recebendo muita atenção, especialmente de investidores de curto prazo. Essa proposta é o conteúdo declarado no projeto de Resolução sobre o mecanismo de controle e contenção de preços imobiliários que o Ministério da Construção enviou aos ministérios e agências relevantes para comentários.

Especificamente, o Projeto de Lei descreve três conteúdos de regulamentação do mercado, incluindo: política de crédito para compradores de imóveis residenciais, centros de transações imobiliárias e desenvolvimento de moradias comerciais acessíveis. Em relação à política de crédito para compradores de imóveis residenciais, o Ministério da Construção propõe que o Governo exija que as instituições de crédito apliquem limites aos empréstimos para aquisição de imóveis residenciais, exceto para habitação social.

Especificamente, para o comprador de uma segunda casa, espera-se que ele só consiga tomar emprestado até 50% do valor do contrato de compra. Para o comprador de uma terceira casa, o valor do empréstimo não excederá 30%.

Juntamente com a proposta de criação de um Centro de Transações Imobiliárias para divulgar as transações e promover o desenvolvimento de moradias populares, o Ministério da Construção afirmou que a Resolução visa estabelecer um mecanismo legal específico para controlar, regular e reduzir gradualmente os preços dos imóveis a um nível adequado à renda da maioria da população, especialmente das faixas de renda média e apropriada. O foco está na regulamentação do mercado imobiliário de forma pública e transparente, controlando rigorosamente a especulação e a manipulação de preços.

Uma proposta para limitar empréstimos a compradores de segundas residências está ganhando força, especialmente entre investidores de curto prazo. Foto ilustrativa.

Muitas opiniões conflitantes

De acordo com o mercado, o limite máximo de financiamento para a compra de um imóvel depende do tipo de produto imobiliário e da regulamentação de cada banco. Muitos investidores em projetos imobiliários comerciais estão aplicando políticas flexíveis, nas quais os compradores precisam pagar apenas de 10% a 30% do valor adiantado. Após esse período, o banco desembolsa o valor restante, o que significa que os compradores podem tomar emprestado de 70% a 90% do preço total do produto imobiliário.

Com um benefício tão grande, a proposta de limitar empréstimos para segunda ou mais famílias está recebendo opiniões divergentes. Segundo empresas, se aplicada, essa política limitará os investidores de curto prazo – aqueles que aproveitam programas de empréstimos bancários para comprar imóveis com fins comerciais de curto prazo. Por outro lado, também há opiniões de que a política de restrição de empréstimos pode afetar o grupo de pessoas que precisa comprar imóveis ou investir a longo prazo.

Como investidor de longa data no mercado imobiliário, o Sr. Dinh Hoang Thang (bairro de Long Truong, Cidade de Ho Chi Minh ) está investindo em apartamentos para alugar, aumentando assim a renda de sua família.

Ele disse que a proposta de limitar empréstimos para a compra de uma segunda casa ajudaria a desencorajar investidores de curto prazo, especialmente especuladores. Se a política for implementada, ele também reequilibrará proativamente empréstimos abaixo de 50% do valor do imóvel para se adequar à sua carteira de investimentos.

"Ao tomar uma decisão, também precisamos calcular e considerar como isso afetará nossa carteira de investimentos. E, claramente, essa regulamentação reduzirá o número de pessoas e a motivação para possuir um segundo ou terceiro imóvel, reduzindo a especulação. A longo prazo, acredito que isso será bom para a sociedade", comentou o Sr. Thang.

A proposta de limitar empréstimos a compradores de segunda casa ou mais recebeu opiniões mistas.

Atualmente, a Sra. Tran Thi Hong Hai (Bairro de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh) está em busca de um produto imobiliário adequado para investir em um futuro próximo. Esta é a primeira vez que ela entra no mercado. Além da poupança, os empréstimos também são muito importantes para jovens como ela. Quando soube da proposta de restringir o crédito para empréstimos para segunda casa, ficou preocupada, pois isso poderia reduzir o acesso a produtos de investimento.

"Na minha opinião, esta proposta também limita recursos e suporte, além de limitar um pouco as linhas de produtos que posso pesquisar ou, de alguma forma, me deixa mais hesitante em procurar investimentos adicionais no portfólio imobiliário", compartilhou a Sra. Hai.

Algumas empresas afirmam que o mercado imobiliário está em vias de recuperação. A oferta de produtos concentra-se atualmente nos segmentos de médio e alto padrão, destinados a investidores. No entanto, o mercado ainda carece de moradias populares, que atendam a pessoas com necessidades reais de moradia. As empresas acreditam que, se o crédito para compra de imóveis for restringido, a liquidez do mercado poderá ser afetada.

O Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, disse: "Atualmente, vemos que no mercado imobiliário, mais de 60 a 70% são investidores, enquanto os moradores reais são apenas 20 a 30%. Se aplicarmos isso com muita rigor, ou seja, limitarmos os empréstimos para segunda e terceira residências e restringirmos cada vez mais o crédito, então claramente o mercado ficará chocado."

Outros pareceres também afirmam que a proposta de restrição de crédito para quem compra uma segunda casa ou mais não distingue claramente entre quem compra para residência real e quem investe para aluguel de longo prazo. De fato, há casos em que pais recorrem a empréstimos para comprar uma casa para os filhos quando não têm condições financeiras suficientes. Portanto, se essa restrição de crédito for aplicada, poderá afetar as necessidades legítimas de muitas famílias hoje.

Soluções abrangentes para controlar os preços da habitação de forma sustentável

O projeto não proíbe a aquisição de uma segunda ou terceira residência. Nesse caso, o projeto regula apenas a política de crédito, ou seja, o Estado utiliza instrumentos de regulação do fluxo de capital para controlar a especulação e os riscos financeiros. Especialistas avaliam que esta é uma orientação em conformidade com as disposições legais e a prática internacional.

A política de crédito escalonada proposta não afeta os interesses das pessoas, mas visa gerenciar riscos sistêmicos. No entanto, isso precisa ser acompanhado de soluções mais abrangentes para controlar os preços dos imóveis.

Dados de unidades de pesquisa mostram que o recente aumento nos preços dos imóveis não se deve principalmente ao investimento, mas sim à escassez de oferta. A causa são problemas legais, altos custos de terrenos e custos de investimento em construção. Portanto, os investidores se concentrarão em projetos de alto padrão em busca de lucro.

Por exemplo, na Cidade de Ho Chi Minh, de acordo com um relatório da Avison Young, o número de novos projetos de apartamentos lançados no terceiro trimestre foi, em sua maioria, de apartamentos de alto padrão e luxo, com um preço médio de venda de 125 milhões a 232 milhões de VND/m². Esse preço aumentou de 5% a 8% em relação ao trimestre anterior.

A empresa de pesquisa de mercado Savills Vietnam acredita que, em vez de escolher ferramentas de crédito, as políticas precisam se concentrar em resolver o problema de desbloquear a oferta de moradias.

A Sra. Gianh Huynh, Diretora do Departamento de Pesquisa da Savills no Vietnã, sugeriu: "Devemos reformar os processos de aprovação de projetos para acelerar o andamento de novos projetos no mercado. Projetos emperrados devem ser resolvidos com mecanismos especiais. Desbloquear o problema de oferta e criar uma oferta diversificada, especialmente a de moradias populares. Quando a oferta for suficiente para atender à demanda, o mercado autorregulará os preços."

Com a proposta do Ministério da Construção, as unidades de pesquisa acreditam que a intervenção nos limites de crédito pode afetar a independência dos bancos comerciais, pois as atividades de empréstimo dependem do processo de avaliação de risco e dos critérios de concessão de crédito de cada banco, com base na capacidade de pagamento do mutuário.

Além disso, determinar quantos imóveis o mutuário possui também é um desafio, pois requer conexão ou acesso ao sistema de banco de dados imobiliário. Embora esses dados ainda estejam em processo de conclusão, levarão muito tempo para serem aplicados na prática.

Tributação mais eficiente?

Expressando sua opinião sobre soluções para gerenciar o mercado imobiliário, o Sr. David Jackson, Diretor Geral da Avison Young Vietnam, afirmou que o método de tributação seria mais eficaz. Especificamente, impor um imposto de renda pessoal mais alto sobre imóveis de segundo e terceiro grau, ou um imposto sobre transações imobiliárias com base no tempo de detenção, é uma solução mais viável para limitar a revenda, reduzindo assim o incentivo à especulação.

Concordando com Avison Young, o Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh avaliou que o projeto precisa separar a gestão do mercado imobiliário da política de crédito. Isso porque o setor bancário está a caminho de eliminar o crédito e tem espaço ilimitado para empréstimos. Portanto, a aplicação de restrições a empréstimos para a compra de uma segunda casa ou mais pode afetar os desembolsos do banco.

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, propôs: "Para limitar isso, acredito que precisamos usar alíquotas de imposto baseadas no tempo de manutenção dos registros. Por exemplo, se alguém comprar um imóvel ou vencer um leilão em até 12 meses, se o vender, cobraremos 20% do preço de venda. Por outro lado, se alguém tiver mais de 36 meses, cobraremos 10% e, acima de 60 meses, cobraremos 2%, como agora."

É evidente que limitar a especulação é um passo necessário, mas o uso de ferramentas de crédito exige um roteiro claro e passo a passo. Primeiramente, é necessário completar o banco de dados de transações imobiliárias para identificar claramente quem são os investidores, os especuladores e quem são os compradores de imóveis para residência. A partir daí, as ferramentas de crédito serão eficazes, ajudando o mercado a se desenvolver de forma transparente, clara e justa para todos os participantes.

Recentemente, o Ministério da Construção propôs a criação de códigos imobiliários e sua gestão no sistema de informação. Ao mesmo tempo, exigiu que organizações e indivíduos fornecessem informações sobre a propriedade de imóveis para integração no Sistema Nacional de Informação a partir de 2026. Essa proposta consta do projeto de Decreto sobre a construção e gestão de bancos de dados sobre habitação e mercado imobiliário.

Dessa forma, cada projeto imobiliário receberá automaticamente um código único, garantindo a identificação e a inalteração dos dados ao longo do ciclo de vida. A agência especializada provincial implementará esse código na região no momento da aprovação do projeto.

O Ministério da Construção disse que a nova regulamentação ajuda a melhorar a qualidade dos dados coletados, tornando as informações transparentes, regulando o mercado e atendendo às necessidades legítimas da sociedade.

Fonte: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm