Apartamentos em Hanói perdem a "forma" e limitam o número de transações anuais para pessoas físicas que atuam no mercado imobiliário.

O mercado imobiliário de Hanói registrou queda no interesse e no número de anúncios, escassez de moradias sociais em duas áreas urbanas especiais e a proibição de que pessoas físicas comprem e vendam imóveis mais de 10 vezes por ano... essas são as últimas notícias do setor.

Últimas notícias do mercado imobiliário: Em maio de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói foi o único segmento com crescimento, enquanto a maioria dos outros segmentos e tipos de imóveis apresentou queda no interesse. (Foto: Linh An)

O número de apartamentos anunciados em Hanói diminuiu 9%.

Segundo dados de mercado da Batdongsan.com.vn , em maio de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói foi o único segmento que apresentou crescimento, enquanto a maioria dos outros segmentos e tipos de imóveis registrou queda no interesse. Especificamente, o interesse no segmento de apartamentos, tanto na compra quanto na venda, aumentou 9% em maio, e o mercado de aluguel cresceu 6%.

Notavelmente, em junho, o mercado de apartamentos em Hanói não conseguiu manter o ritmo de crescimento observado em maio, quando o nível de interesse permaneceu o mesmo do mês anterior e o número de anúncios diminuiu 9% tanto na compra quanto na venda. No segmento de locação, o mercado de apartamentos em Hanói também apresentou resultados pouco positivos, com um leve aumento de apenas 4% no nível de interesse e uma leve queda de 4% no número de anúncios.

Segundo o Batdongsan.com.vn , a queda no mercado de apartamentos em Hanói faz parte de uma retração geral do mercado imobiliário da cidade, com o nível de interesse em todo o mercado diminuindo 9% e o número de imóveis anunciados caindo 6%. Quase todos os distritos de Hanói registraram queda entre 3% e 19%.

Não apenas apartamentos, mas outros segmentos e tipos de imóveis também registraram queda no interesse e no número de anúncios. Especificamente, em comparação com o mês anterior, no mercado de compra e venda, o interesse por casas particulares em Hanói diminuiu 16%, e o número de anúncios caiu 3%; o interesse por terrenos diminuiu 16%, enquanto o número de anúncios permaneceu o mesmo. Para o segmento de casas de frente para a rua em Hanói, as quedas foram de 14% e 10%, respectivamente. O mercado de vilas em Hanói não apresenta melhor desempenho, com queda de 11% no interesse e de 12% no número de anúncios.

No mercado de arrendamento, apartamentos e pensões são os únicos dois segmentos que registaram um aumento de interesse, com valores específicos de 4% e 5%, respetivamente. Contudo, o número de anúncios para estes dois segmentos diminuiu, demonstrando que a oferta no último mês não foi abundante, com uma queda específica de 4%.

Para casas particulares para alugar, o nível de interesse e o número de anúncios diminuíram 7%. Para casas geminadas, o nível de interesse diminuiu 13%, enquanto o número de anúncios aumentou 6%. Já para escritórios, o nível de interesse diminuiu 9% e o número de anúncios caiu 15%.

Uma pesquisa realizada pelo Batdongsan.com.vn registrou que o nível de preços do mercado de apartamentos em Hanói está aumentando ligeiramente ou permanecendo estável em comparação com maio de 2025. Especificamente, o preço de venda de apartamentos no projeto Hei Tower aumentou ligeiramente de 4,9 a 5,2 bilhões de VND por apartamento de 2 quartos e 2 banheiros para 4,95 a 5,3 bilhões de VND por apartamento.

O preço médio de apartamentos de 3 quartos é de 5,3 bilhões de VND ou mais. No empreendimento Hapulico Complex, o preço de apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros aumentou de 4,1 a 4,3 bilhões de VND por apartamento para 4,2 a 4,4 bilhões de VND por apartamento. Os apartamentos de 3 quartos no empreendimento Bohemia Residence ainda estão à venda por 7 a 7,3 bilhões de VND por apartamento.

Prevê-se que os preços de arrendamento de terrenos industriais na região Norte continuem a aumentar.

O primeiro semestre de 2024 continuou a registrar desenvolvimentos positivos no mercado imobiliário de parques industriais. As atividades de importação e exportação, bem como as de produção, continuaram a mostrar sinais de recuperação, com o volume total de importações e exportações aumentando 15,7% em relação ao mesmo período do ano anterior, atingindo US$ 368,53 bilhões.

O relatório do segundo trimestre da CBRE indicou que, no mercado de terrenos industriais, os preços em mercados de primeira linha no Norte aumentaram ligeiramente 0,3% em comparação com o trimestre anterior e 4,5% em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo uma média de 134 USD/m²/prazo restante. A área absorvida nos primeiros seis meses de 2024 ultrapassou 220 hectares, contribuindo para que a taxa de ocupação no Norte se mantivesse em 83%, um aumento de 0,4 ponto percentual em relação ao mesmo período do ano anterior. Os fabricantes de eletrônicos continuam a liderar o mercado do Norte, com grandes transações da Victory Giant e da Foxconn em Bac Ninh .

No mercado de armazéns pré-fabricados no Norte, no primeiro semestre de 2024, foram concluídos aproximadamente mais de 225.000 m² de armazéns pré-fabricados em mercados de primeira linha, dos quais 95% correspondiam a fábricas pré-fabricadas. A área de absorção das fábricas pré-fabricadas também foi excepcional, mais de quatro vezes superior à área de absorção dos armazéns pré-fabricados. Ao final do segundo trimestre de 2024, a taxa de ocupação das fábricas pré-fabricadas atingiu 89%, enquanto os armazéns na região Norte mantiveram uma taxa de ocupação de 79%.

O preço do aluguel de fábricas prontas atingiu US$ 4,9/m²/mês, um aumento de 1,9% em relação ao ano anterior, enquanto o de armazéns prontos chegou a US$ 4,6/m²/mês, uma queda de 1,0% em relação ao ano anterior. Os setores de eletrônicos, semicondutores, móveis e logística foram os principais locatários de armazéns/fábricas prontas no Norte no primeiro semestre deste ano.

A CBRE prevê que, nos próximos 3 anos, os preços de aluguel de terrenos industriais deverão aumentar entre 5% e 8% ao ano no Norte. Enquanto isso, os preços de aluguel de armazéns/fábricas já construídos deverão aumentar ligeiramente, entre 1% e 4% ao ano.

Em média, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh têm um déficit de mais de 50.000 unidades habitacionais por ano. (Foto: Ke Toai)

Escassez de oferta de habitação social em duas áreas urbanas especiais.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), atualmente, em duas áreas urbanas especiais, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, a oferta de moradias sociais ainda é escassa.

A VARS citou que o número de habitações sociais registradas na meta de desenvolvimento habitacional de 2024 dessas duas cidades ainda é muito baixo em comparação com a demanda real. Em meados do primeiro trimestre de 2024, durante a Conferência para o lançamento do Projeto "Investimento na construção de pelo menos um milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030", o Ministro da Construção, Nguyen Thanh Nghi, destacou que, em 2024, Hanói registrou apenas cerca de 1.181 apartamentos, e Cidade de Ho Chi Minh, mais de 3.700.

Entretanto, dados de pesquisa da VARS mostram que, em média, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh apresentam um déficit de mais de 50.000 unidades habitacionais por ano. Assim, mesmo que os planos de desenvolvimento dessas duas cidades sejam implementados ao máximo, a oferta de moradias sociais ainda não consegue atender às necessidades habitacionais urgentes dessas duas áreas urbanas específicas.

Portanto, a VARS acredita que, para desenvolver o segmento de habitação social, especialmente nas duas áreas urbanas especiais, além de aprovar prontamente o Pacote de Crédito de 140 trilhões de VND (com outros 4 bancos comerciais privados de capital aberto também inscritos para participar com 5 trilhões de VND cada), ajustado em uma direção mais preferencial, a agência de gestão estatal precisa monitorar de perto e garantir a plena preparação das condições para a implementação das novas regulamentações.

Especificamente, a Lei de Habitação de 2023 e o Decreto nº 100/2024/N-CP, que detalha diversos artigos da Lei de Habitação sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais, entrarão em vigor simultaneamente a partir de 1º de agosto. Trata-se de um corredor legal sincronizado, que facilita a continuidade da conclusão de projetos de habitação social iniciados em cidades com grande demanda habitacional, como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

Ao mesmo tempo, para garantir a boa implementação dos objetivos políticos e evitar o aproveitamento indevido de políticas e práticas negativas, é necessário dar publicidade e transparência à compra e venda de habitações sociais; monitorar de perto e garantir que apenas os agentes corretos comprem, aluguem e financiem habitações sociais.

Nas duas áreas urbanas especiais, para que haja um fundo fundiário para o desenvolvimento de habitações sociais, é necessária uma maior intervenção da agência gestora estatal. O planejamento do fundo fundiário para a construção de habitações sociais deve garantir que ele atenda à grande demanda da cidade.

Além disso, para promover o crescimento e garantir a segurança social, é necessário haver mais políticas preferenciais para investidores que desenvolvem habitações comerciais acessíveis – propôs a VARS.

Indivíduos que atuam no ramo imobiliário não estão autorizados a comprar e vender mais de 10 vezes por ano.

A partir de 1º de agosto, pequenas empresas imobiliárias estão proibidas de realizar mais de 10 transações por ano e de contratos com valor inferior a 300 bilhões de VND.

As disposições acima mencionadas constam do Decreto nº 96/2024/ND-CP (Decreto 96), que detalha diversos artigos da Lei de Negócios Imobiliários.

O Decreto estipula claramente os requisitos para indivíduos que atuam no ramo imobiliário de pequena escala. Consequentemente, esses indivíduos não são obrigados a elaborar um projeto de investimento.

O número de transações é limitado a menos de 10 vezes por ano e cada contrato não pode exceder 300 bilhões de VND. No caso de apenas uma transação por ano, o valor não é contabilizado.

De acordo com a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, indivíduos que realizam negócios imobiliários em pequena escala não precisam constituir uma empresa, mas devem declarar e pagar impostos.

Da mesma forma, as organizações que vendem ou alugam casas, obras de construção ou parte da área construída para fins não comerciais também estão limitadas no número de vendas e devem declarar e pagar impostos.

Assim, a nova regulamentação limitou especificamente o número de transações e o valor dos contratos neste caso. Este é um ponto novo em comparação com a regulamentação anterior, pois esta não especificava as condições para que pessoas físicas pudessem realizar negócios imobiliários de pequena escala.

Muitos especialistas acreditam que a definição clara de critérios para indivíduos que atuam no mercado imobiliário de pequena escala limitará a especulação e a "surfadinha" no mercado.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html