Especialista: Os preços dos terrenos estão altos, os preços das casas são difíceis de arrefecer.

O Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos da Universidade Nguyen Trai, afirmou que a atualização lista de preços de terrenos A aproximação dos preços de mercado é uma tendência inevitável. No entanto, o ajuste deve ser implementado de forma adequada, não como um "fardo", mas como um passo em direção à justiça, à transparência e ao desenvolvimento sustentável.

Segundo ele, no contexto de altos preços imobiliários, a renda das pessoas não acompanhou o crescimento e o governo defende a redução dos preços da habitação para garantir a segurança social. Portanto, o aumento acentuado dos preços dos terrenos precisa ser considerado de forma minuciosa, cuidadosa e estratégica, para não transformar acidentalmente a terra – que é a força motriz do crescimento – em uma barreira ao desenvolvimento.

Especialistas afirmam que, com o aumento dos preços dos terrenos, os preços dos imóveis terão dificuldade em se estabilizar. (Ilustração: Minh Duc).

Em essência, a tabela de preços de terrenos é a base para determinar taxas de uso da terra, impostos, emolumentos e indenizações, sendo a etapa de "entrada" de todo projeto imobiliário. Quando a tabela de preços de terrenos aumenta significativamente, especialmente em áreas centrais, os custos de entrada para as empresas aumentam drasticamente e inevitavelmente se refletem no preço de venda dos imóveis.

De fato, em muitos projetos em Hanói , o custo do terreno representa de 30 a 50% da estrutura de custos. Assim, se o preço de tabela do terreno aumentar apenas 20 a 30%, o preço final de venda pode subir dezenas de pontos percentuais.

" Isso torna o sonho da casa própria ainda mais distante para pessoas de renda média, enquanto o mercado corre o risco de um sério desequilíbrio - muitas casas de luxo e poucas casas acessíveis ", enfatizou o Sr. Huy.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Tran Xuan Luong, vice-diretor do Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, também afirmou que a proposta de algumas localidades para aumentar os preços dos terrenos no momento atual não é apropriada.

Considerando que os custos com terrenos representam de 30 a 50% dos custos totais, o aumento dos preços dos terrenos pode levar a uma maior escalada dos preços dos imóveis.

Além disso, a psicologia das massas e o efeito FOMO (medo de ficar de fora) estão fortemente dominantes. mercado imobiliário No Vietname, uma medida como o aumento dos preços dos terrenos pode rapidamente levar as pessoas e os investidores a acreditarem que os preços continuarão a subir, fomentando assim a especulação e criando uma euforia virtual maior do que a unidade de consultoria deseja.

A Associação Imobiliária do Vietnã também enfatizou que o governo, ministérios, setores e localidades estão buscando soluções para reduzir os preços dos imóveis no mercado. Uma das soluções eficazes é a redução dos custos de produção que compõem o preço de venda dos imóveis.

No entanto, o aumento dos preços dos terrenos afetará o custo, prejudicando assim o acesso à moradia para aqueles que realmente precisam dela. No caso de empreendimentos imobiliários comerciais, o aumento dos preços dos terrenos afetará a viabilidade do projeto, fazendo com que os preços das moradias continuem a subir.

Se os preços dos terrenos aumentarem, isso levará a altos custos de moradia, reduzindo a atratividade do investimento, especialmente em projetos imobiliários em áreas suburbanas. A falta de projetos de investimento afetará o plano de desenvolvimento habitacional da cidade em áreas suburbanas, visando a dispersão populacional. Consequentemente, a oferta de moradias no mercado continuará a diminuir, dificultando a estabilização da segurança social na região.

Além disso, o mercado imobiliário encontra-se em um processo de recuperação frágil, muitas empresas precisam se reestruturar e o fluxo de capital é limitado. Se os preços dos terrenos aumentarem neste momento, isso pode criar um duplo ônus, retardando a recuperação do mercado. Atualmente, o preço do aluguel para estudantes perto de universidades aumentou cerca de 30%. Se os preços dos terrenos subirem, isso também criará um aumento nos preços dos aluguéis. Isso causará dificuldades para estudantes e pessoas que alugam imóveis.

Vantagens reduzidas na atração de investimentos

Segundo muitos especialistas, além de provocar o aumento dos preços dos imóveis, se os preços dos terrenos subirem demais, isso também reduzirá a capacidade de atrair investimentos.

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil, comentou que os altos preços dos terrenos podem reduzir a atratividade do Vietnã para investimentos. Segundo o Sr. Hiep, a taxa de ocupação de 80 a 90% na maioria dos polos industriais atuais decorre de três vantagens principais: baixos custos de mão de obra, preços razoáveis dos terrenos e infraestrutura logística eficiente.

" Mas se perdermos o fator terreno acessível, enquanto os custos de mão de obra aumentam, nossa vantagem em atrair investimentos ainda existirá? ", perguntou ele.

Os altos preços dos terrenos reduzem as vantagens de atratividade para investimentos. (Foto: Minh Duc).

Segundo ele, a Lei de Terras de 2024 exige a garantia da harmonia de interesses entre o Estado, os usuários da terra e os investidores, mas, na realidade, no método atual de determinação dos preços da terra, os interesses das empresas, incluindo as empresas de arrendamento e uso da terra em geral, ou as empresas de desenvolvimento imobiliário em particular, não têm sido devidamente considerados.

" Os altos preços dos terrenos fazem com que os custos de investimento e os riscos aumentem, então quais empresas se arriscam a implementar projetos? Se as empresas não implementarem projetos, a receita sustentável da localidade também será afetada ", enfatizou o Sr. Hiep.

O Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro, também afirmou que essa é uma exigência inevitável no processo de desenvolvimento urbano, mas que é preciso garantir a harmonia de interesses. O Estado precisa arrecadar a quantia correta de impostos, mas não pode comprometer isso aumentando o custo de vida e os preços dos imóveis.

" Se a tabela de preços dos terrenos for muito superior à capacidade de pagamento da economia, isso criará um efeito em cadeia, afetando o investimento público, a atração de IDE (Investimento Direto Estrangeiro) e, principalmente, as oportunidades de habitação da população ", afirmou o Sr. Luc.

A valorização dos terrenos faz com que os custos de investimento e os riscos aumentem, então quais empresas se atrevem a implementar projetos?

Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil

Não se deve aumentar tudo de uma vez, aumentar o choque

Segundo especialistas, o ajuste do preço da terra precisa ser feito especificamente de acordo com o zoneamento e não deve ser repentino ou ter aumentos chocantes.

O Sr. Nguyen Quang Huy enfatizou que a questão central no ajuste da tabela de preços de terrenos reside na implementação. É impossível permitir que a tabela de preços de terrenos aumente simultaneamente sem mecanismos de apoio correspondentes. Uma boa política fundiária deve assegurar três pilares: o Estado recebe recursos de forma justa, as empresas têm espaços comerciais saudáveis e a população tem acesso à habitação a custos razoáveis.

Para isso, é necessário aplicar um mecanismo flexível de coeficiente de ajuste, que distinga claramente regiões, tipos de terreno e finalidades de uso. Terrenos destinados a habitações sociais e habitações comerciais acessíveis devem ser isentos, reduzidos ou ter taxas de uso do solo ampliadas. Por outro lado, terrenos para projetos comerciais de alto padrão ou que explorem a vantagem da localização central podem ter preços próximos aos de mercado para evitar prejuízos orçamentários.

Ao mesmo tempo, são necessárias reformas profundas no planejamento, nos procedimentos e nos custos legais – fatores que atualmente representam uma parcela significativa dos preços dos imóveis. Quando o processo de preparação do projeto se prolonga, os custos de capital e as taxas de juros dos empréstimos aumentam, os investidores elevam o preço de venda, fazendo com que os preços dos imóveis excedam seu valor real. Se o planejamento for transparente, a aprovação for rápida e houver previsão a longo prazo, e os custos de intermediação forem reduzidos, então, mesmo que o preço de tabela do terreno seja mais alto, os preços dos imóveis ainda poderão se manter estáveis.

" Em um nível macro, a terra não é apenas uma fonte de receita, mas também uma força motriz para o crescimento sustentável. Quando planejada de forma inteligente e explorada adequadamente, a terra se tornará um 'capital de desenvolvimento', criando infraestrutura, indústria, áreas urbanas e empregos. Ao contrário, se considerarmos a terra apenas como uma fonte de receita de curto prazo, podemos facilmente cair em uma espiral de aumento de preços, redução da acessibilidade, agravamento da desigualdade e comprometimento da competitividade nacional ", enfatizou o Sr. Huy.

Portanto, segundo ele, é necessário reformular a filosofia de desenvolvimento: a terra não é um fardo a ser explorado, mas um recurso estratégico que precisa ser administrado como um fluxo de capital de longo prazo. Uma tabela de preços de terrenos razoável — que reflita o verdadeiro valor de mercado, mas com flexibilidade política — ajudará o orçamento a aumentar a receita de forma transparente e criará uma base para reduzir os custos de habitação por meio do corte de outras despesas, incentivando, ao mesmo tempo, as empresas a se desenvolverem de forma sustentável.

Segundo Nguyen The Diep, vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói, as listas de preços de terrenos em muitos países garantem e refletem o valor de mercado correto, mantendo a estabilidade econômica e social.

Ele citou Singapura como um exemplo de precificação de terrenos baseada no “ciclo de vida urbano”, levando em consideração o potencial de desenvolvimento para os próximos 10 a 20 anos, com os preços dos terrenos estatais aumentando de forma constante em 2 a 5% ao ano, vinculados a índices de infraestrutura e população. Este país também divulga publicamente mapas de preços de terrenos online, contribuindo para a transparência da informação e limitando a especulação.

Ele acredita que o Vietnã precisa de um banco de dados fundiário sincronizado, que conecte informações de impostos, cartórios, bancos e bolsas de valores, em vez de depender apenas de levantamentos administrativos. As listas de preços de terrenos precisam ser divulgadas publicamente, de fácil consulta e contar com um mecanismo de feedback social. Não devem ocorrer ajustes repentinos, mas sim aumentos graduais de 3% a 5% ao ano, dependendo da região, para evitar "choques de preços" e impactos negativos no mercado imobiliário.

O Departamento de Agricultura e Meio Ambiente de Hanói apresentou recentemente uma proposta para a elaboração da primeira Tabela de Preços de Terrenos (a primeira Tabela de Preços de Terrenos de acordo com as disposições do Artigo 257 da Lei de Terras de 2024), a ser divulgada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026. Segundo a proposta, os preços de terrenos residenciais em Hanói deverão aumentar entre 2% e 26% em comparação com a tabela de preços de terrenos atual.

Não apenas Hanói, mas muitas localidades em todo o país também entraram em um "ciclo de aumento do preço da terra" semelhante no período de 2024 a 2025. Na Cidade de Ho Chi Minh, a tabela de preços de terrenos ajustada, em vigor a partir de 31 de outubro de 2024, aumentou de 4 a 38 vezes, com o valor mais alto atingindo 687,2 milhões de VND/m². Bac Giang (antiga) também registrou um aumento de cerca de 2,4 vezes, com o preço máximo da terra chegando a 120 milhões de VND/m². Hai Phong teve até mesmo aumentos de 373% em comparação com a tabela de preços anterior.

Fonte: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html