Promover a vantagem de "chegar depois e sair na frente"
Com a vantagem de estar à frente e de atrair investimentos, até o momento, nas "locomotivas" do desenvolvimento industrial, como a Cidade de Ho Chi Minh, Hanói ou as províncias do sul de Binh Duong, Dong Nai, as províncias do norte de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang ..., a área de parques industriais (PIs) foi basicamente preenchida e desenvolvida de forma estável. Isso significa que o fundo de terras para o desenvolvimento industrial não resta muito. No contexto atual, expandir a área de PIs não é fácil e a demanda por aluguel de terras ainda é alta, portanto, o preço do aluguel de terras está em constante aumento.
Uma empresa que veio a Nghe An para alugar terras para fazer negócios em um parque industrial disse: Como o fundo de terras nos parques industriais do norte acabou, nos últimos anos, os preços de aluguel de terras aumentaram rapidamente, de cerca de 90-100 USD/m2/ano anteriormente, aumentaram em média para 150 USD e, às vezes, até 180 USD/m2/ano.
Embora os centros industriais tenham ficado sem espaço e os preços dos aluguéis estejam altos, em Nghe An em particular e nas províncias do Centro-Norte em geral, devido ao espaço restante e aos preços de aluguel não muito altos, é uma opção viável para investidores. Especificamente em Nghe An, de acordo com informações de empresas de infraestrutura de parques industriais, os preços variam dependendo do contrato, da área e do período de locação, mas, em geral, ainda são mais baratos do que em outras áreas industriais importantes. Por meio da pesquisa, descobrimos que os preços de aluguel de terrenos em parques industriais de Nghe An estão atualmente entre 48 e 100 USD/m²/ano.
A Associação Empresarial da Cidade de Ho Chi Minh , durante uma viagem de trabalho à província de Nghe An, compartilhou: Recentemente, devido ao espaço limitado e aos fundos de terras para o desenvolvimento industrial, em vez de receber e atrair todos os projetos como antes, grandes centros industriais como a Cidade de Ho Chi Minh tiveram que escolher, priorizando apenas atrair projetos com equipamentos e tecnologia modernos e desencorajando projetos que usam grandes fundos de terras, especialmente projetos com tecnologia que tenham um grande impacto no meio ambiente.
As limitações das localidades mencionadas também representam oportunidades para localidades como Nghe An. Se forem estabelecidas relações de cooperação, as localidades podem compartilhar informações, conectar-se e cooperar plenamente, e atrair investimentos para projetos adequados. Da mesma forma, a Associação Empresarial e o Centro de Promoção de Investimentos, Comércio e Turismo de Hanói também realizam continuamente atividades de associação e conexão para atrair investimentos para Nghe An.
Embora o preço do aluguel de terrenos não seja um fator decisivo para o investimento, recentemente, com o estabelecimento de uma tabela de preços de terrenos específica para parques industriais e a atração de investidores profissionais em infraestrutura, Nghe An criou uma vantagem competitiva para atrair investimentos em parques industriais em comparação com outras províncias. Especificamente, nos últimos 10 anos, desde que atraiu a WHA, VSIP e Hoang Thinh Dat, com infraestrutura de investimento sincronizada, Nghe An emergiu como uma opção para investidores de IED sempre que vêm ao Vietnã para pesquisar e buscar oportunidades de investimento.
Do lado dos investidores em infraestrutura de parques industriais, eles também avaliaram que, graças à nova lista de preços de terrenos específica para parques industriais, que é calculada de forma mais razoável, as empresas de investimento em infraestrutura são mais proativas na negociação de preços de aluguel com investidores secundários; ao mesmo tempo, é a base para considerar a decisão de expandir o investimento na próxima fase.
Com as vantagens acima e os esforços da província para atrair investimentos, nos últimos 2 anos, apesar de ter sido fortemente afetada pela pandemia da Covid-19, Nghe An ainda fez uma grande mudança na atração de investimentos. Em 2022, Nghe An entrou pela primeira vez no top 10 de localidades que mais atraem investimento estrangeiro direto (IED) no país, com um capital total recém-concedido e ajustado de 961,3 milhões de dólares. Nos primeiros 8 meses de 2023, Nghe An continuou a liderar entre as 14 províncias e cidades nas regiões Centro-Norte e Centro-Sul da Costa, ocupando a 8ª posição no país, atraindo 9 projetos de investimento estrangeiro direto com um capital registrado de 890 milhões de dólares.
Oportunidade para Nghe An acelerar o mercado imobiliário industrial?
Segundo especialistas, o mercado imobiliário industrial em uma localidade é considerado síncrono e completo se incluir o segmento de terrenos em parques e clusters industriais. Os parques industriais têm preços de aluguel mais altos e são destinados a empreendimentos de grande porte; enquanto os clusters industriais têm preços de aluguel mais baixos e são destinados a pequenas e médias empresas, independentemente do tipo de empreendimento, seja ele de investimento estrangeiro direto (IED) ou nacional.
Uma das vantagens para empresas e investidores ao entrarem em um parque industrial ou cluster industrial para realizar negócios e produzir é a disponibilidade de uma infraestrutura técnica completa, incluindo estradas, fornecimento de energia, sistema de prevenção de incêndios, sistema de tratamento de águas residuais... projetada e investida de forma sincronizada, permitindo que as empresas instalem apenas fábricas e linhas de equipamentos para se concentrarem na produção e nos negócios, com pouca necessidade de se preocupar com outras questões. Quando surgem problemas, há investidores em infraestrutura de leasing, o Conselho Administrativo da Zona Econômica Sudeste e departamentos, filiais e localidades para apoiar...
No entanto, o alto preço do aluguel de terrenos em parques industriais representa uma grande barreira para as empresas nacionais, a maioria das quais são de pequeno e médio porte. Portanto, em vez de alugar terrenos em parques industriais para investimento e negócios, as empresas nacionais frequentemente recorrem à aquisição de terrenos, à indenização e à limpeza do terreno.
Um representante de uma empresa que investe em instalações de produção na comuna de Nghi Lam, distrito de Nghi Loc, disse: "A implementação deste plano, as empresas inicialmente têm que gastar uma grande quantia de dinheiro para compensar e limpar a terra, mas a longo prazo, isso reduz o custo anual de aluguel de terra, que é bastante alto. De fato, embora o preço do aluguel seja menor do que alguns parques industriais importantes em todo o país, com o preço atual, principalmente, apenas empresas de IDE ousam alugar terras em parques industriais investidos pelo VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. Empresas nacionais com mais de 95% de pequenas e médias empresas ainda têm dificuldade de acessar instalações de produção e negócios; outras têm que realocar áreas em parques industriais ou pequenos clusters industriais investidos pelo Estado... Isso, a longo prazo, pode causar consequências para o meio ambiente, águas residuais ou falta de fornecimento de energia elétrica.
A realidade acima mostra que, para aperfeiçoar o mercado imobiliário industrial, por um lado, Nghe An precisa atrair investimentos no desenvolvimento de infraestrutura de parques industriais para que projetos de grande escala possam arrendar terras e, ao mesmo tempo, deve planejar e aumentar os fundos de terras para desenvolver pequenos clusters industriais, criando condições para que pequenas e médias empresas acessem e arrendem terras para produção e negócios.
Além disso, é necessário fortalecer a fiscalização e o tratamento eficaz de projetos suspensos ou que alocam terras, mas não as colocam em uso; limitar a situação de "gatos gordos e famintos pendurados", quando investidores alugam terras para aproveitar incentivos do Estado, mas não investem em infraestrutura nem alugam terras, aproveitam preços preferenciais, mas não instalam fábricas para produção e negócios, mas sim para sublocar...
De agora até 2025, o fundo fundiário para o mercado imobiliário de Nghe An contará com mais 1.500 hectares, dos quais 1.200 hectares em parques industriais e cerca de 300 hectares em clusters industriais. Com sinais positivos de atração de investimentos, especialmente de IED, Nghe An modernizará a infraestrutura de conexão essencial e investirá ativamente em outras infraestruturas sociais, aumentando ainda mais as oportunidades para o mercado imobiliário industrial de Nghe An.
Fonte
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