Promover a vantagem de "chegar mais tarde e chegar primeiro"
Com a vantagem de estarem à frente e de atraírem investimentos, até o momento, nos principais polos de desenvolvimento industrial, como Cidade de Ho Chi Minh, Hanói ou nas províncias do sul de Binh Duong e Dong Nai, e nas províncias do norte de Hai Duong, Bac Ninh e Bac Giang , a área dos parques industriais (PIs) foi basicamente preenchida e desenvolvida de forma estável. Isso significa que resta pouco terreno disponível para desenvolvimento industrial. No contexto atual, expandir a área dos PIs não é fácil e a demanda por aluguel de terrenos continua alta, o que faz com que os preços dos aluguéis aumentem constantemente.
Uma empresa que veio a Nghe An para alugar um terreno para sua empresa em um parque industrial disse: "Como o fundo de terrenos nos parques industriais do norte se esgotou, nos últimos anos, os preços de aluguel de terrenos aumentaram rapidamente, de cerca de 90-100 USD/m2/ano antes, para uma média de 150 USD, e às vezes até 180 USD/m2/ano."
Embora os centros industriais estejam com falta de espaço e os preços dos aluguéis estejam altos, especialmente em Nghe An e nas províncias do Centro-Norte em geral, a disponibilidade de espaço e os preços de aluguel não tão elevados representam uma opção viável para investidores. Especificamente, em Nghe An, de acordo com informações de empresas de infraestrutura de parques industriais, os preços variam dependendo do contrato, da área e do período de locação, mas, em geral, ainda são mais baratos do que em outras áreas industriais importantes. Através da pesquisa, constatamos que os preços de aluguel de terrenos em parques industriais em Nghe An variam atualmente de 48 a 100 USD/m²/ano.
A Associação Empresarial da Cidade de Ho Chi Minh , durante uma viagem de trabalho à província de Nghe An, compartilhou: Recentemente, devido ao espaço e à disponibilidade de terrenos limitados para o desenvolvimento industrial, em vez de receber e atrair todos os projetos como antes, grandes centros industriais como a Cidade de Ho Chi Minh têm que selecionar, priorizando a atração de projetos com equipamentos e tecnologia modernos e não incentivando projetos que utilizam grandes áreas de terra, especialmente projetos com tecnologia que têm grande impacto e influência no meio ambiente.
As limitações das localidades mencionadas acima também representam oportunidades para localidades como Nghe An. Se forem estabelecidas relações de cooperação, as localidades poderão compartilhar informações, conectar-se e cooperar plenamente, atraindo investimentos para projetos adequados. Da mesma forma, a Associação Comercial e o Centro de Promoção de Investimentos, Comércio e Turismo de Hanói também realizam atividades conjuntas e de conexão continuamente para atrair investimentos para Nghe An.
Embora o preço do aluguel da terra não seja um fator decisivo para o investimento, recentemente, com o estabelecimento de uma tabela de preços de terrenos específica para parques industriais e a atração de investidores profissionais em infraestrutura, Nghe An criou uma vantagem competitiva para atrair investimentos em parques industriais em comparação com outras províncias. Especificamente, nos últimos 10 anos, desde que atraiu a WHA, a VSIP e a Hoang Thinh Dat, com investimentos em infraestrutura sincronizados, Nghe An emergiu como uma opção para investidores estrangeiros diretos sempre que vêm ao Vietnã para avaliar e buscar oportunidades de investimento.
Do lado dos investidores em infraestrutura de parques industriais, também foi constatado que, graças à nova tabela de preços de terrenos específica para parques industriais, calculada de forma mais razoável, as empresas de investimento em infraestrutura estão mais proativas na negociação de preços de aluguel com investidores secundários; ao mesmo tempo, isso serve de base para a decisão de expandir o investimento na próxima fase.
Com as vantagens acima mencionadas e os esforços da província para atrair investimentos, nos últimos dois anos, apesar de ter sido fortemente afetada pela pandemia de Covid-19, Nghe An conseguiu uma mudança significativa na atração de investimentos. Em 2022, pela primeira vez, Nghe An entrou para o grupo das 10 localidades que mais atraíram investimento estrangeiro direto (IED) no país, com um capital total recém-concedido e ajustado de 961,3 milhões de dólares. Nos primeiros oito meses de 2023, Nghe An continuou liderando entre 14 províncias e cidades das regiões Centro-Norte e Litoral Centro-Sul, ocupando o 8º lugar no país ao atrair 9 projetos de investimento estrangeiro direto com um capital registrado de 890 milhões de dólares.
Oportunidade para a Nghe An no setor imobiliário industrial acelerar o crescimento?
Segundo especialistas, o mercado imobiliário industrial de uma localidade é considerado sincronizado e completo se incluir a área total em parques industriais e polos industriais. Os parques industriais têm preços de aluguel mais altos e são destinados a grandes empresas; enquanto os polos industriais têm preços de aluguel mais baixos e são destinados a pequenas e médias empresas; independentemente do tipo de empresa, seja ela de investimento estrangeiro direto (IED) ou nacional.
Uma das vantagens para empresas e investidores ao se instalarem em um parque ou polo industrial para desenvolver negócios e produção é a existência de uma infraestrutura técnica completa, incluindo estradas, fornecimento de energia, sistema de prevenção de incêndios, sistema de tratamento de efluentes... tudo projetado e investido de forma simultânea. Assim, as empresas precisam apenas instalar fábricas e linhas de produção para se concentrarem na produção e nos negócios, com pouca preocupação com outras questões. Quando surgem problemas, os investidores contam com o apoio da infraestrutura disponível para locação, da Diretoria de Gestão da Zona Econômica Sudeste e de departamentos, órgãos e localidades para dar suporte.
No entanto, o alto preço do aluguel de terrenos em parques industriais representa uma grande barreira para as empresas nacionais, principalmente as de pequeno e médio porte. Portanto, em vez de alugar terrenos em parques industriais para investimento e negócios, as empresas nacionais frequentemente optam por adquirir terrenos, obter indenizações e realizar a desapropriação.
Um representante de uma empresa que investe em instalações de produção na comuna de Nghi Lam, distrito de Nghi Loc, afirmou: "Ao implementar este plano, as empresas precisam inicialmente gastar uma grande quantia para compensar e limpar o terreno, mas, a longo prazo, isso reduz o custo anual do aluguel da terra, que é bastante alto. De fato, embora o preço do aluguel seja menor do que em alguns dos principais parques industriais do país, com o preço atual, principalmente as empresas com investimento estrangeiro direto (IED) se arriscam a alugar terrenos em parques industriais investidos pela VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. As empresas nacionais, sendo mais de 95% de pequenas e médias empresas, ainda têm dificuldade de acesso a instalações de produção e comerciais; outras precisam sublocar áreas em parques industriais ou pequenos polos industriais investidos pelo Estado... Isso, a longo prazo, pode causar consequências para o meio ambiente, esgoto ou falta de fornecimento de energia elétrica."
A realidade acima demonstra que, para aperfeiçoar o mercado imobiliário industrial, por um lado, Nghe An precisa atrair investimentos para o desenvolvimento da infraestrutura de parques industriais, de modo que projetos de grande escala possam arrendar terrenos, e, ao mesmo tempo, deve planejar e aumentar os fundos fundiários para desenvolver pequenos polos industriais, criando condições para que pequenas e médias empresas acessem e arrendem terrenos para produção e negócios.
Além disso, é necessário reforçar a fiscalização, o exame e a gestão eficaz de projetos suspensos ou projetos que tiveram terrenos alocados, mas não foram colocados em uso; limitar a situação de "gatos gordos pendurados e famintos" em que os investidores arrendam terrenos para usufruir de incentivos do Estado, mas não investem em infraestrutura ou arrendam terrenos, usufruem de preços preferenciais, mas não instalam fábricas para produção e negócios, preferindo sublocá-los...
De agora até 2025, o fundo fundiário para o mercado imobiliário de Nghe An terá um acréscimo de 1.500 hectares, dos quais 1.200 hectares correspondem a parques industriais e cerca de 300 hectares a polos industriais. Com sinais positivos de atração de investimentos, especialmente de investimento estrangeiro direto (IED), Nghe An modernizará sua infraestrutura de conexão essencial e investirá ativamente em outras infraestruturas sociais, ampliando ainda mais as oportunidades para o mercado imobiliário industrial de Nghe An.
Fonte
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