Proposta para restringir o crédito para compra de segunda residência: Necessidade de dados transparentes e um plano adequado.

Recentemente, o Ministério da Construção propôs um novo limite para empréstimos destinados à compra de segundas e subsequentes residências, com o objetivo de controlar a especulação imobiliária e conter a alta dos preços dos imóveis. Especificamente, compradores de segundas residências poderão financiar até 50% do valor do contrato, e para terceiras residências e subsequentes, o limite de empréstimo não poderá ultrapassar 30%.

No seminário "Decifrando os fluxos de capital imobiliário e as oportunidades para compradores de imóveis", organizado pelo jornal Lao Dong, o advogado Pham Thanh Tuan, membro da Ordem dos Advogados de Hanói e especialista em direito imobiliário, comentou essa proposta.

A proposta de limitar os empréstimos para a compra de segundas residências, a fim de evitar a especulação, é considerada razoável. (Foto ilustrativa/CP)

Do ponto de vista jurídico, qual a sua opinião sobre a proposta de restringir o crédito para compradores de segundas residências ou imóveis de maior porte?

- No geral, a proposta de limitar o crédito a proprietários de múltiplos imóveis, incluindo segundas residências, teoricamente afetaria duramente esses proprietários.

Normalmente, os compradores de imóveis, especialmente os investidores, precisam recorrer a alavancagem financeira e envolver três partes: o investidor, o banco e o próprio comprador.

A aplicação de limites de crédito para segundas residências e outros tipos de financiamento, conforme proposto pelo Ministério da Construção, impactará os recursos de capital dos bancos para investidores. Em primeiro lugar, essa proposta afetará o número de transações entre investidores e compradores de imóveis residenciais.

Contudo, a proposta é fundamentalmente razoável e considerada uma medida que precisa ser aplicada com um roteiro adequado e em circunstâncias apropriadas. Analisando a realidade do mercado, a aplicação efetiva da política requer duas condições: condições necessárias e condições suficientes.

O pré-requisito é um banco de dados do mercado imobiliário. Os dados devem ser verdadeiramente íntegros, atualizados, completos e sempre revisados.

Porque, quando não dispomos de dados completos sobre o mercado imobiliário, sobre o número de casas que cada pessoa possui, não há base para determinar quantas propriedades um indivíduo possui. Isso é considerado um pré-requisito.

A condição suficiente para a aplicação é que nossas políticas sejam consistentes. Além das políticas de crédito, devemos aplicar novas políticas sobre taxas de juros e impostos antiespeculação. O mais importante é melhorar a oferta.

Acredito que a proposta acima seja basicamente razoável, mas, ao ser aplicada, deve haver condições específicas em termos de dados e garantia de sincronização. Somente assim a política acima será adequada e precisa.

Esta proposta tem uma base legal clara e, se implementada, que regulamentações precisarão ser adicionadas para evitar conflitos com outras leis, como a Lei da Habitação, a Lei de Terras ou a Lei das Instituições de Crédito?

Conforme mencionado, existem dois fatores, sendo o mais importante a sincronização de políticas, que significa remover dificuldades e obstáculos legais para os projetos.

Porque o mais importante é criar uma fonte de suprimento para garantir o equilíbrio entre oferta e demanda. Temos feito isso muito bem no passado, como demonstra claramente o número de projetos concluídos e implementados no mercado.

Por exemplo, para solucionar o problema da implementação de projetos habitacionais sem terrenos disponíveis, somente em Hanói foram encontrados 298 projetos de habitação comercial, totalizando cerca de 1.500 hectares. Essa solução exigiu a alteração de diversas normas legais.

Em segundo lugar, sobre a política de crédito. A política de crédito envolve muitos fatores legais, não apenas a legislação sobre instituições de crédito e outras leis pertinentes. Isso requer a gestão da política monetária, da política fiscal e da política financeira.

Além disso, proponho um imposto progressivo sobre proprietários de múltiplos imóveis.

No entanto, a "espinha dorsal" para melhorar essa questão é o fator dados. Sem dados suficientes, todos os mecanismos de política não podem ser implementados de forma eficaz. Todo mecanismo de política deve ser baseado em dados completos e transparentes.

A "espinha dorsal" para solucionar esse problema é o fator dados. (Foto: VNP)

Caso essa política seja aplicada, quais você acha que serão as maiores dificuldades no processo de implementação?

- Essa também é uma preocupação de muitos países, não apenas do Vietnã, mas também de outros, ao aplicar políticas tributárias ou de crédito com base na quantidade de imóveis que cada pessoa possui ou administra.

Na verdade, a questão aqui tem dois fatores principais a serem avaliados. Primeiro, precisamos distinguir claramente entre comportamento especulativo e comportamento real de propriedade residencial.

Essa é uma tarefa muito difícil, porque, por exemplo, um especulador pode pedir a seus pais, irmãos ou parentes que registrem imóveis em seus nomes para burlar a lei. Se a lei se basear apenas na quantidade de imóveis, ela não atingirá o objetivo.

Por exemplo, especuladores que pedem a seus pais, irmãos ou parentes que assumam seus nomes em relação a essas propriedades serão claramente identificados neste caso.

A política acima, se baseada no número de imóveis, é uma condição necessária, mas não será suficiente. Para identificar o alvo correto, é necessário aplicar outras ferramentas e medidas, como a tributação progressiva.

Em segundo lugar, a base de dados imobiliária encontra-se atualmente em processo de conclusão e sincronização. O setor de recursos naturais gere os dados de terrenos, o setor da construção civil gere os dados de habitação, o setor fiscal gere os dados fiscais, o cartório gere os dados notariais e o banco gere os dados de crédito.

No entanto, a consolidação, o compartilhamento e a sincronização desses dados para formar um banco de dados comum ainda estão em processo de conclusão. Portanto, ao conceder empréstimos, os bancos comerciais não possuem um banco de dados completo para determinar quantos imóveis uma pessoa possui.

De fato, os bancos também admitiram que não conseguem determinar com precisão o número de imóveis que uma pessoa possui ou administra. Portanto, a avaliação de crédito com base no número de imóveis representa um grande desafio. Essa é uma ferramenta necessária, mas o tempo e o cronograma para sua aplicação devem ser considerados.

Em relação aos critérios para distinguir entre compradores reais de imóveis e especuladores, os países desenvolvidos geralmente dependem de uma gestão muito rigorosa do fluxo de caixa e das fontes de financiamento.

Através de dados de contas de luz e água, quem pagou as contas, etc., é possível determinar o verdadeiro proprietário do imóvel. No entanto, dadas as condições atuais no Vietnã, aplicar esses critérios ainda é muito difícil devido à escassez de dados relevantes.

Assim, embora almejemos padrões semelhantes aos dos países da OCDE, no período atual, precisamos de um roteiro para concluir gradualmente o banco de dados, para que as políticas tributárias e de crédito baseadas na propriedade imobiliária possam ser verdadeiramente eficazes.

Obrigado!

Fonte: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html