Valoração fundiária - um elo que precisa ser esclarecido na alteração da Lei de Terras de 2024

Após mais de um ano de implementação, a Lei de Terras de 2024 revelou muitas deficiências, entre elas problemas com a valoração de terras – o fator "espinha dorsal" que determina a eficácia de muitas políticas relacionadas à recuperação de terras, indenização, reassentamento e leilão de direitos de uso da terra. Para que a política seja colocada em prática de forma estável e garanta justiça, é urgente alterar e complementar a Lei de Terras no sentido de aperfeiçoar o mecanismo de valoração de terras.

Ainda existem muitos "gargalos" relacionados à valoração de terras. Foto ilustrativa: Quoc Dung/VNA

Muitos "gargalos"

Espera-se que a Lei de Terras de 2024 supere as limitações da Lei de Terras de 2013, especialmente na determinação de preços de terras próximos aos de mercado, criando justiça para as pessoas cujas terras forem recuperadas e removendo obstáculos para projetos de investimento. No entanto, a implementação mostra que ainda existem muitos "gargalos" relacionados à valoração de terras que precisam ser resolvidos em breve.

Segundo especialistas, por muito tempo, a tabela de preços de terrenos esteve abaixo do mercado, causando distorções na compensação pela limpeza do terreno. Com a Lei de Terras de 2024, a estrutura de preços de terrenos foi oficialmente abolida e a tabela de preços de terrenos passou a ser estabelecida anualmente, o que se espera que ajude a fazer ajustes oportunos e mais realistas.

No entanto, em algumas localidades, os preços dos terrenos ainda são fixados em um nível muito inferior ao preço real de mercado, resultando em uma grande diferença entre o preço de indenização e o preço de "abertura" dos terrenos do projeto. Isso tem gerado reclamações, reações da população e obriga as empresas a considerarem cuidadosamente seus recursos financeiros ao participar do projeto.

O Departamento de Agricultura e Meio Ambiente de Hanói informou que, de acordo com o Artigo 159 da Lei de Terras de 2024, o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra para terrenos com infraestrutura técnica investida deve ser determinado de acordo com a tabela de preços de terrenos. No entanto, em muitos locais, a tabela de preços de terrenos é inferior ao preço de mercado, insuficiente para cobrir os custos de investimento, limpeza do terreno e criação de novos fundos de terras.

Em teoria, o preço específico do terreno é o preço determinado pela autoridade competente no momento da alocação ou transação do terreno, mais próximo do preço de mercado do que a tabela geral de preços. Mas, na prática, determinar o preço específico do terreno é muito difícil. A determinação do preço específico do terreno requer a consideração de muitos fatores (localização, legalidade, infraestrutura, potencial de desenvolvimento), mas atualmente o mecanismo e o método de avaliação detalhados não são claros e ainda dependem muito da experiência do avaliador.

Nem mesmo o momento para a determinação de preços específicos foi acordado (por exemplo, quando uma agência estatal decide alocar ou arrendar terras, isso será determinado – mas, neste momento, os preços das terras têm flutuado muito em comparação com o preço de mercado anterior). Sem mencionar que a determinação de preços específicos entre localidades e autoridades ainda se sobrepõe, causando facilmente disputas e reclamações entre a população e as agências estatais...

Esta é também uma das razões pelas quais muitas localidades ainda hesitam em aplicar amplamente preços específicos de terras ou, quando o fazem, são facilmente questionadas e alvo de reações. Além disso, os documentos orientadores para a implementação da Lei de Terras de 2024 ainda demoram a ser concluídos, fazendo com que as localidades "estacionem" na aplicação da avaliação de terras.

Esses problemas práticos estão criando "gargalos" que impedem a Lei de Terras de 2024 de demonstrar plenamente sua superioridade, conforme esperado. Recentemente, o vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha presidiu uma reunião para ouvir o relatório sobre a recepção de pareceres de membros do Governo sobre o Projeto de Lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024 (Projeto de Lei) e solicitou aos líderes de ministérios, filiais e associações... que se concentrassem na análise e discussão dos conteúdos urgentes que precisam ser alterados na Lei de Terras de 2024, que estão causando dificuldades e dificultando o desenvolvimento socioeconômico ; na resolução de inadequações na aplicação da tabela de preços de terras para acesso ao mercado...

Aliviar o estresse

Uma realidade inevitável é que os preços dos terrenos em muitas localidades oscilam em uma tendência ascendente, especialmente em áreas urbanas em expansão. Quando um projeto dura muitos anos, se o preço do terreno for determinado uma única vez de acordo com a tabela de preços ou o preço específico inicial, o investidor poderá sofrer perdas se o preço do terreno aumentar rapidamente durante a fase de implementação. Além disso, se as pessoas cujas terras forem recuperadas tiverem que aceitar um preço inferior à vantagem fundiária que o empreendimento recebe ao revendê-las, é fácil criar um sentimento de "desvantagem".

Por outro lado, se os preços dos terrenos puderem ser ajustados de acordo com o "preço de mercado" intermediário durante o período de implementação do projeto, também é fácil causar "inflação de preços", aproveitando-se de conluio para inflacionar os preços dos terrenos com fins lucrativos. Portanto, muitas empresas e especialistas consideram que a forma atual de avaliação de terrenos ainda apresenta riscos potenciais e não garante realmente a justiça.

O Sr. Ngo Gia Cuong, Diretor da Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), comentou que, ao elaborar uma lista de preços de terrenos, é quase impossível determinar o preço de terrenos usados ​​para fins de produção ou terrenos comerciais e de serviços aplicando os métodos de avaliação prescritos, mas é preciso interpolar de acordo com a porcentagem em comparação ao preço do terreno residencial.

As decisões de emissão de tabelas de preços de terrenos em muitas localidades ainda aplicam esse método de cálculo, demonstrando que o Conselho de Avaliação de Tabelas de Preços de Terras não pode cumprir as disposições da Lei de Terras, que exige que os preços dos terrenos na tabela sejam determinados de acordo com métodos de avaliação de terrenos (nenhum método permite interpolação). Isso significa que, embora a Lei de Terras de 2024 tenha eliminado a estrutura de preços de terrenos, a construção da tabela de preços de terrenos de acordo com os princípios de mercado para o período de 2026 ainda corre o risco de repetir essa limitação.

Segundo o Sr. Cuong, a determinação de princípios distintos e complementares de avaliação de terras na elaboração de tabelas de preços de terras, diferentes dos princípios de mercado aplicados à determinação de preços específicos de terras, ajudará a política a ser consistente com a teoria e a não criar flutuações políticas. A regulamentação de princípios complementares de avaliação de terras na elaboração de tabelas de preços de terras também cria uma base jurídica clara para que as localidades tenham autoridade e iniciativa suficientes na elaboração de tabelas de preços de terras, consistentes com a estabilização da receita orçamentária, mas sem criar flutuações para os itens sujeitos a ajustes.

A construção dos preços dos terrenos na tabela de preços de terrenos, independente dos preços de mercado, criará estabilidade para os itens sujeitos a ajustes (custos de produção dos componentes econômicos). Ao mesmo tempo, os preços dos terrenos usados ​​como base para o cálculo das obrigações financeiras não serão afetados pelas flutuações complexas, cíclicas e imprevisíveis do mercado imobiliário vietnamita, analisou o Sr. Cuong.

O Professor Associado Dr. Nguyen Thuong Lang, professor sênior da Universidade Nacional de Economia, comentou que o primeiro passo importante a ser considerado é o ajuste do preço primário da terra, que é o preço que o Estado define ao alocar terras pela primeira vez. O preço não pode ser determinado inteiramente de acordo com os preços de mercado. Em vez disso, o preço primário precisa ter natureza preferencial, criando incentivos para que as empresas invistam e se desenvolvam, em vez de ser fixado em um nível alto para maximizar a receita orçamentária.

"Se os preços dos terrenos primários forem muito altos, isso não só aumentará os custos de insumos para as empresas, mas também levará à consequência de que os preços dos terrenos em todo o mercado serão "inflacionados", fazendo com que a pressão se espalhe para toda a economia", recomendou o Sr. Lang.

Além disso, este especialista propôs que a regulação dos preços da terra se baseie em um sistema de preços de referência, diferenciado por região e objetivos de desenvolvimento. Por exemplo, em áreas urbanas ou áreas com alto potencial de lucro, os preços podem ser fixados em um nível relativamente alto; enquanto em áreas que precisam incentivar o investimento ou têm menor potencial de lucro, os preços devem ser fixados em um nível mais baixo e razoável. Tudo deve estar dentro de um plano diretor, com uma visão de pelo menos 3 a 5 anos para garantir a estabilidade.

Além disso, o Estado precisa utilizar proativamente diversas ferramentas de regulação de preços para garantir transparência, justiça e eficiência. Os leilões de terras precisam ser devidamente controlados para evitar que os preços sejam muito altos, distorcendo o mercado. As ferramentas regulatórias devem garantir a harmonia de interesses entre o Estado, as empresas e a população. Não apenas por meio de medidas administrativas, como planejamento, precificação, limites de uso do solo... mas também precisam se expandir para ferramentas econômicas, como impostos, taxas de juros, incentivos ao investimento e outras políticas de apoio fiscal.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm