Empresas imobiliárias se esforçam para estender a dívida obrigacionista

Diante da crescente pressão de maturidade, muitas empresas imobiliárias são forçadas a reestruturar suas obrigações financeiras para manter as operações e garantir o fluxo de caixa.

O mercado de títulos corporativos continua testemunhando uma onda de alongamento de dívidas, especialmente no setor imobiliário. Diante da grande pressão por vencimentos, muitas empresas são forçadas a reestruturar suas obrigações financeiras para manter as operações.

Um caso típico é o da Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). O título de código CIVCB2124001, emitido em outubro de 2021 com taxa de juros fixa de 10,5% ao ano, tinha prazo inicial de 3 anos e vencimento previsto para 13 de outubro de 2024. No entanto, após o segundo acordo com os detentores dos títulos no final de outubro de 2024, a Cen Invest estendeu a data de liquidação para 13 de outubro de 2025.

Anteriormente, este título era garantido por 50 milhões de ações da Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) do Cen Group e por direitos de propriedade do contrato de cooperação entre a Galaxy Land e a CRE no projeto da área urbana de Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanói ). No entanto, com a queda do preço das ações da CRE de mais de VND 25.000/ação no início de 2022 para menos de VND 7.000/ação, a Cen Invest teve que adicionar garantias.

Estrutura de vencimento de títulos por setor em 2025, segundo dados da VNDIRECT Research.

De acordo com um documento enviado à Bolsa de Valores de Hanói (HNX) em 11 de fevereiro de 2025, esta empresa hipotecou mais 20,7 milhões de ações da Thanh Dat VN Investment JSC (equivalente a 67,87% do capital social), a investidora do projeto da área residencial Khe Cat em Quang Yen, Quang Ninh , juntamente com direitos de propriedade decorrentes do projeto.

Além de atuar como garantia, a Thanh Dat VN também se compromete a garantir o pagamento dos títulos da Cen Invest e a não contrair novos empréstimos ou usar ativos para garantir outras obrigações. Caso precise vender todas as ações da Thanh Dat VN para quitar a dívida, a Cen Invest se compromete a um preço mínimo de VND 373 bilhões, sujeito à aprovação dos detentores dos títulos. Esta transação será concluída até 31 de maio de 2025, e o valor, após dedução das despesas, será transferido para a conta de amortização dos títulos.

Uma situação semelhante ocorreu na CRE, que acaba de receber aprovação dos detentores de títulos para estender seu título CRE202001 por quase 9 meses. Este título, no valor de VND 450 bilhões, foi emitido no final de 2020 com prazo inicial de 36 meses, mas foi prorrogado por um total de 22 meses. Até o final de 2024, a empresa havia recomprado parte da dívida principal, reduzindo o saldo devedor para cerca de VND 354 bilhões.

Os títulos da CRE também são garantidos por quase 59 milhões de ações da CRE, juntamente com 50 milhões de ações da Cen Invest, direitos de propriedade da Galaxy Land e alguns outros ativos. No entanto, devido à desvalorização das ações, a empresa teve que ajustar o plano de pagamento.

De acordo com o documento enviado à HNX em 24 de janeiro de 2025, a CRE se comprometeu a transferir todo o fluxo de caixa do contrato de cooperação no projeto Khe Cat para a conta de pagamento da dívida dos detentores de títulos. Ao mesmo tempo, a taxa de juros dos títulos também foi ajustada para baixo de 12% ao ano para 10,5% ao ano a partir de fevereiro de 2025.

Além da Cen Invest e da CRE, muitas outras empresas imobiliárias estão enfrentando dificuldades para estender sua dívida com títulos. Por exemplo, a Nam An Investment and Trading Joint Stock Company está enfrentando um vencimento de títulos de VND 4,7 trilhões. A Nam An está sob grande pressão devido à sua difícil situação financeira e à relação dívida/patrimônio líquido que excede o limite de segurança.

Ou na Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, com 4.695 bilhões de VND em títulos devidos, esta empresa está em uma situação alarmante em relação à sua capacidade de pagamento.

Da mesma forma, a Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) liquidou dois títulos no valor de VND 1.000 bilhões antecipadamente para reduzir a pressão da dívida, embora a data de vencimento original seja março de 2029. A Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company também concluiu a compra antecipada de VND 390 bilhões em títulos, reduzindo o saldo de títulos pendentes para 0...

De acordo com um relatório da VNDIRECT Securities Research, 2025 continuará sendo um ano desafiador para o mercado de títulos corporativos, com o valor total de títulos vencidos estimado em VND 203 trilhões, um aumento de 8,5% em comparação a 2024. Em particular, o grupo imobiliário enfrenta a maior pressão, com mais de VND 130 trilhões em títulos vencidos, representando 64% do valor total de vencimento de todo o mercado e o dobro do valor de 2024.

Um fator preocupante é que VND 56 trilhões em títulos imobiliários anteriormente prorrogados vencerão em 2025, aumentando a pressão de liquidez para as empresas no contexto de um mercado imobiliário fraco. A aprovação legal de projetos ainda está mais lenta do que o esperado, causando dificuldades para os negócios imobiliários.

Não apenas o setor imobiliário, mas também as empresas financeiras e bancárias têm um volume significativo de títulos com vencimento em 2025, com um valor de mais de VND 33.000 bilhões, representando mais de 16% do valor total de vencimento.

Em geral, com o aumento da pressão da dívida, as empresas imobiliárias não devem apenas encontrar maneiras de reestruturar as obrigações financeiras, mas também garantir um fluxo de caixa estável para superar esse período difícil.

Fonte: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html