Em 10 de janeiro, a Reatimes e o Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã organizaram um workshop: "Aplicação da lista de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024: questões e soluções para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário do Vietnã".
Em 10 de janeiro, a Reatimes e o Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã organizaram um workshop: "Aplicação da lista de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024: questões e soluções para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário do Vietnã".
As empresas ficam surpresas ao olhar para a nova lista de preços de terrenos.
A eliminação da estrutura de preços da terra, juntamente com a regulamentação da nova tabela inovadora de preços da terra, representa um grande esforço da Lei de Terras de 2024. Abre-se um novo capítulo na gestão de terras e no desenvolvimento do mercado imobiliário, com base em preços de terra transparentes e mais próximos do mercado. O aumento dos preços da terra beneficiará o orçamento e criará mais consenso com as pessoas sujeitas à recuperação de terras. Espera-se que isso ajude a reduzir disputas e processos judiciais relacionados à terra e promova o progresso da limpeza de terrenos para projetos. No entanto, ainda existem preocupações quanto à eficácia e ao impacto da nova tabela de preços da terra.
O Artigo 257 da Lei de Terras de 2024 estipula que a antiga tabela de preços de terras será aplicada até 31 de dezembro de 2025, mas, se necessário, o Comitê Popular Provincial decidirá sobre os ajustes necessários para se adequar à situação atual. Trata-se de um regulamento transitório para auxiliar as localidades a desenvolverem gradualmente uma nova tabela de preços de terras, que será aplicada oficialmente a partir de 1º de janeiro de 2026, evitando choques repentinos de preços que afetem os direitos e obrigações de alguns usuários da terra. Ao mesmo tempo, a nova tabela de preços de terras será desvinculada de projetos que foram paralisados devido à falta de uma base para a determinação dos preços de terras no passado.
De acordo com estatísticas preliminares, cerca de 25 localidades já emitiram tabelas de preços de terrenos ajustadas, que vigorarão até o final deste ano. No entanto, em muitas localidades, as tabelas de preços de terrenos ajustadas geraram forte reação pública devido ao aumento repentino em comparação com as tabelas de preços de terrenos antigas.
Por exemplo, a lista de preços de terrenos ajustada da Cidade de Ho Chi Minh, em vigor a partir de 31 de outubro de 2024, aumentou cerca de 4 a 38 vezes, com o nível mais alto sendo de 687,2 milhões de VND/m². Da mesma forma, em Hanói, o preço dos terrenos na lista de preços, de acordo com a decisão de ajuste emitida recentemente, aumentou de 2 a 6 vezes em comparação com a lista de preços antiga aplicada a partir de 2025, na qual o preço mais alto é de 695,3 milhões de VND/m². A lista de preços de terrenos ajustada de Bac Giang também registrou o nível mais alto de 120 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 2,4 vezes em comparação com a lista de preços antiga.
Os preços dos terrenos aumentaram acentuadamente, incluindo terrenos para investimento, negócios, esportes , cultura, etc. Muitas empresas que alugam terrenos e pagam anualmente parecem estar estagnadas, enfrentando o risco de planos de investimento e negócios frustrados, lucros reduzidos e até mesmo prejuízos quando os custos de aluguel de terrenos aumentam repentinamente, dificultando o cálculo da eficiência empresarial. Segundo especialistas, é necessário encontrar uma solução para esse problema a fim de evitar fortes impactos nos negócios e no ambiente de investimento das localidades.
Diante de questões práticas, o Comitê Popular Provincial precisa avaliar completamente o impacto, considerar cuidadosamente a elaboração de uma tabela de preços de terras adequada ao mercado, aumentar a receita orçamentária e controlar os preços da terra para ampliar o acesso à terra, apoiar as empresas, atrair investimentos e reduzir o peso dos custos da terra para a população. No entanto, garantir a harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas na determinação dos preços da terra de acordo com os princípios de mercado... não é um problema fácil de resolver, especialmente quando os fatores de mercado são multifacetados e as informações são caóticas e instáveis.
A pressão sobre as autoridades locais é enorme: como fazer com que as tabelas de preços de terras se tornem realmente uma força motriz para o desenvolvimento, em vez de prejudicar negócios e investimentos? Encontrar um equilíbrio entre esses dois fatores é a "chave" para aperfeiçoar o sistema de preços de terras, contribuindo para o desenvolvimento socioeconômico sustentável.
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| Visão geral do workshop: "Aplicação da lista de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024: questões e soluções para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário do Vietnã". |
Grande gargalo na valorização de terras
"A avaliação de terras está causando grande congestionamento", compartilhou o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP.Invest, no workshop.
Segundo o Sr. Hiep, a GP.Invest está implementando um projeto que teve uma decisão de alocação de terras há 9 meses, mas o preço do terreno ainda não foi definido. Há projetos de outras empresas que ainda não tiveram o preço do terreno definido após 2 anos. Há até mesmo projetos habitacionais concluídos que ainda não tiveram o preço do terreno definido. Isso está causando muita frustração.
"A questão que quero enfatizar é: se os preços dos terrenos subirem dessa forma, nossa atração por investimentos continuará existindo? Por que nossos polos industriais atualmente têm taxas de ocupação de 80% a 90% em todos os lugares? A resposta é: primeiro, nossos custos de mão de obra são baratos; segundo, os custos dos terrenos são razoáveis; e terceiro, a logística é conveniente. Mas se reduzirmos um fator, a terra, enquanto a mão de obra está cada vez mais cara, nossa vantagem em termos de atração por investimentos continuará existindo? O Vietnã ainda será um ponto positivo para investimentos no Sudeste Asiático?", questionou o Sr. Hiep.
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| Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da GP.Invest. |
Segundo o Sr. Hiep, o método atual de cálculo dos preços dos terrenos não leva em consideração os interesses das empresas em geral, das empresas de arrendamento de terras e do setor imobiliário em particular. Todas as empresas são afetadas quando os preços dos terrenos aumentam.
"Então, qual empresa ousa realizar o projeto? Se as empresas não ousam, como pode haver uma fonte de renda sustentável para a localidade? Onde é que, em apenas 1 ano, a decisão de alocar terras na mesma área, no mesmo lote, com 4 meses de diferença, o preço da terra aumenta 40%, mais rápido que a inflação?"
O Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente precisa fornecer orientações mais específicas às localidades na determinação dos preços da terra, especialmente como calcular os preços com base no método do excedente", disse o Sr. Hiep.
Os preços dos terrenos subirão, afetando o mercado.
Após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, diversos decretos detalhando a lei foram emitidos. No entanto, o problema atual é a implementação da lei. Por exemplo, a Cidade de Ho Chi Minh possui atualmente 58.000 produtos imobiliários com problemas relacionados aos preços dos terrenos.
Na Cidade de Ho Chi Minh, o distrito de Can Gio sofreu um reajuste de 1,7 para 2,7 vezes em relação ao período anterior. O menor aumento foi no Distrito 3, com 2,7 vezes, enquanto o distrito de Hoc Mon teve o maior aumento, chegando a 38 vezes. O aumento na tabela de preços de terrenos atual superou em muito a tabela de preços anterior.
De 2023 até o final de 2024, a Cidade de Ho Chi Minh ajustou os preços dos terrenos em cerca de 1,64 vezes. Atualmente, com os novos ajustes, o aumento continua em um nível semelhante. Assim, dentro de 3 anos, as empresas enfrentarão uma grande mudança em suas obrigações financeiras, com a tendência de pagar mais impostos e taxas. Isso coloca uma pressão financeira considerável sobre as empresas.
Citando as informações acima, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, fez uma recomendação sobre a questão da avaliação de terras. O Decreto 102/2024/ND-CP detalha os tipos de terras, incluindo terras agrícolas, terras não agrícolas e terras comerciais e de serviços. No entanto, as terras para campos de golfe são regulamentadas tanto na Cláusula 4 quanto na Cláusula 5. A Cláusula 4 menciona terras públicas com uma parte do campo de golfe, mas as terras para produção e negócios sob a administração do campo de golfe estão na Cláusula 5. No entanto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma lista de preços de terras ajustada com uma regulamentação geral de terras não agrícolas para produção e negócios, sem classificá-las claramente em detalhes.
O Sr. Chau deu um exemplo: o Zoológico e Jardim Botânico de Saigon tem uma área total de cerca de 20 hectares, dos quais apenas alguns milhares de metros quadrados são terrenos comerciais e de serviços. No entanto, toda a área é precificada como terreno comercial e de serviços, o que faz com que a empresa deva quase 900 bilhões de VND em impostos. Somente quando a imprensa se envolveu, a Cidade de Ho Chi Minh olhou para trás e concluiu que precisava reavaliar o assunto para fazer uma avaliação mais precisa.
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| Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh. |
A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh informou ao Governo, ministérios e filiais que o primeiro ajuste não parece ter impacto imediato no mercado imobiliário, pois o método de avaliação atual ainda se baseia no excedente e não inteiramente na tabela de preços de terrenos. No entanto, podem surgir problemas nas fases de compra e indenização de terrenos para a implementação do projeto, quando os preços dos terrenos serão muito elevados, causando um desequilíbrio no mercado.
O princípio sobre o qual sempre falamos é harmonizar os interesses de três entidades principais: o Estado, os usuários da terra e os investidores. No entanto, na realidade, esse princípio não foi totalmente garantido durante a implementação. Portanto, proponho que, para as 25 localidades que emitiram tabelas de preços de terras ajustadas, seja realizada imediatamente uma avaliação de impacto.
A partir de agora até a entrada em vigor da tabela de preços de terras em 1º de janeiro de 2026, devemos realizar uma revisão e avaliação preliminares do impacto da nova tabela de preços de terras nessas localidades. Para as localidades que não emitiram uma nova tabela de preços de terras e ainda mantêm a antiga, também é necessária uma avaliação completa. Com isso, determinaremos se as novas políticas realmente garantem o princípio da harmonização de interesses ou não", sugeriu o Sr. Chau.
Terrenos comerciais e de serviços estão sendo tratados como "filhos adotivos"
A Sra. Vu Lan Anh, Diretora Geral Adjunta do CEO Group, avaliou que ainda há grande discriminação entre terrenos residenciais "naturais" e terrenos comerciais e de serviços "adotados", e as regulamentações sobre preços de terrenos comerciais e de serviços ainda têm muitas limitações e inadequações que precisam ser melhoradas ainda mais.
De fato, atualmente, as localidades costumam cobrar aluguéis únicos muito altos por terrenos comerciais e de serviços usados em projetos de turismo e resorts. Os altos preços dos terrenos comerciais e de serviços levarão a altos preços imobiliários, desencorajando investidores a investir em projetos de turismo e resorts em terrenos comerciais e de serviços.
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| Sra. Vu Lan Anh, Diretora Geral Adjunta do CEO Group. |
“Em nossa opinião, ao determinar o preço de terrenos comerciais e de serviços na Lista de Preços de Terrenos, as localidades precisam determinar e calcular cientificamente de acordo com os princípios de “mercado” e “harmonização de interesses”, de modo que o preço de terrenos comerciais e de serviços seja cerca de 20% a 40% em comparação com o preço de terrenos residenciais”, compartilhou a Sra. Lan Anh.
A justificativa para esta proposta reside no fato de que a atual estrutura de uso do solo para fins comerciais, de acordo com o planejamento detalhado de 1/500 aprovado para projetos urbanos, turísticos e de resorts, representa cerca de 40% da área total do projeto. Enquanto o investidor do projeto urbano, após a conclusão do investimento e da construção, entregará 60% da área restante da infraestrutura técnica ao Estado para gestão e operação; o complexo de apartamentos será administrado e operado pelo conselho de administração eleito pelos moradores; o investidor do projeto turístico e de resorts deverá investir em todo o projeto e arcar com os custos de gestão e operação do sistema de infraestrutura técnica e da infraestrutura social ao longo de todo o ciclo de vida do projeto.
A Sra. Vu Lan Anh, Diretora Geral Adjunta do CEO Group, fez o discurso 04: O papel dos terrenos para serviços comerciais e questões levantadas na determinação dos preços dos terrenos.
De acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024, terrenos comerciais e de serviços são terrenos destinados à construção de estabelecimentos comerciais e de serviços e outras obras de interesse empresarial, comercial e de serviços; incluindo obras e instalações turísticas e de resorts (hotéis, vilas turísticas, apartamentos turísticos, etc.). Para que os terrenos comerciais e de serviços promovam o seu papel atual e se tornem cada vez mais importantes no futuro, é de particular importância uma regulamentação razoável dos preços dos terrenos comerciais e de serviços, especialmente os terrenos comerciais e de serviços utilizados em projetos de desenvolvimento de resorts turísticos.
Com base nas regulamentações legais atuais, especialmente a Lei de Terras de 2024, que estipula a construção de listas de preços de terras de acordo com o princípio de "mercado", ao mesmo tempo em que implementa o princípio de "harmonização de interesses entre o Estado, usuários de terras e investidores" e aplicação prática, o CEO Group avalia que ainda há grande discriminação entre terrenos residenciais "progenitores" e terrenos comerciais e de serviços "adotados", e as regulamentações sobre preços de terrenos comerciais e de serviços ainda apresentam muitas limitações e inadequações que precisam ser melhoradas.
De fato, atualmente, as localidades costumam cobrar uma taxa única de aluguel de terrenos comerciais e de serviços usados em projetos de turismo e resorts, que é muito alta. Os altos preços dos terrenos comerciais e de serviços levarão a preços imobiliários elevados, desencorajando investidores a investir em projetos de turismo e resorts em terrenos comerciais e de serviços. Em nossa opinião, ao determinar o preço de terrenos comerciais e de serviços na Lista de Preços de Terrenos, as localidades precisam determinar e calcular cientificamente de acordo com os princípios de "mercado" e "harmonia de interesses", para que o preço de terrenos comerciais e de serviços seja cerca de 20% a 40% em comparação com o preço de terrenos residenciais.
Esta proposta baseia-se em várias razões, como se segue:
Em primeiro lugar, a estrutura de uso do solo para fins comerciais, de acordo com o planejamento detalhado de 1/500 aprovado para projetos urbanos e turísticos e resorts, abrange 40% da área total do projeto. Enquanto o investidor do projeto urbano, após a conclusão do investimento e da construção, entregará 60% da área restante do terreno em infraestrutura técnica ao Estado para gestão e operação; o complexo de apartamentos será administrado e operado pelo conselho de administração eleito pelos moradores; o investidor do projeto turístico e resort deve investir em todo o projeto e arcar com os custos de gestão e operação do sistema de infraestrutura técnica e da infraestrutura social ao longo de todo o ciclo de vida do projeto.
Portanto, o preço do terreno comercial e de serviços deve ser de no máximo 40% do preço do terreno residencial, o que tem base científica.
Em segundo lugar, o papel abrangente das terras de serviços comerciais no desenvolvimento de áreas turísticas e de resorts — infraestrutura de acomodação para o principal setor econômico do turismo.
A partir da análise acima, recomendamos:
Em primeiro lugar, considere determinar o preço de terrenos comerciais e de serviços em cerca de 20% a 40% do preço de terrenos residenciais;
Em segundo lugar, para a área de infraestrutura técnica de projetos de resort, como: estradas de tráfego interno, árvores paisagísticas, estações de tratamento de águas residuais, praças, etc.: (i) recomenda-se considerar a isenção do aluguel de terras durante todo o período do projeto, calculando apenas o aluguel de terras para a área de terreno comercial do projeto e (ii) permitir que os investidores entreguem a infraestrutura técnica ao estado (de acordo com o mesmo mecanismo dos projetos de áreas urbanas).
Em terceiro lugar, em relação ao método do excedente no cálculo do preço de terrenos comerciais e de serviços, constatamos que a receita se baseia no preço do terreno vencedor do leilão de direitos de uso da terra, frequentemente considerando pequenas áreas de terra. Considerar o preço do terreno para pequenas áreas de terra a serem utilizadas em projetos de grande porte não é apropriado.
Além disso, os custos para o cálculo do custo total de desenvolvimento do terreno não são adequados. O custo do investimento na construção para determinar o preço do terreno é baseado na taxa de capital de investimento emitida pelo estado. Essa taxa de capital é muito inferior ao custo real do investimento na construção do projeto, e esses custos são calculados cientificamente com base na estimativa de projeto e nos desenhos de construção aprovados. O custo de venda só pode ser calculado em 1% da receita, enquanto o custo real de venda é de cerca de 10% a 15%. O custo dos juros é calculado apenas para 50% do capital total do empréstimo e é calculado apenas de 1 a 2 anos.
Com o cálculo acima, a receita está sendo calculada no nível mais alto, enquanto os custos calculados são insuficientes, inexistentes ou baixos em comparação à realidade, levando as empresas a pagarem altas taxas de uso da terra, aumentando os preços dos imóveis, causando uma bolha de mercado, sem realmente seguir os princípios de determinação do preço da terra.
Com base na identificação das deficiências acima, recomendamos a alteração da regulamentação relativa à aplicação do método do excedente na determinação dos preços dos terrenos, nomeadamente:
Em primeiro lugar, a receita não se baseia em preços de leilão ou em preços de amostra de pequenos lotes de terra... mas deve ser baseada em valores de mercado típicos durante um período de tempo suficientemente longo;
Em segundo lugar, os custos devem ser calculados de forma correta, suficiente e condizente com a realidade. Especificamente, os custos devem ser calculados de acordo com a estimativa aprovada pela agência estatal; os custos de venda são calculados de acordo com o pagamento efetivo do empreendimento (nível proposto de 10%); os custos de juros são calculados sobre todo o capital emprestado e calculados durante o período de investimento na construção, aprovado pela agência estatal competente na Decisão de Política de Investimento/Decisão de Investimento do projeto.
O professor associado, Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice-presidente do Conselho Escolar, chefe da Faculdade de Direito Econômico da Universidade de Direito de Hanói, fez um discurso no 3º painel: Questões jurídicas e práticas relacionadas à emissão e aplicação da nova lista de preços de terras.
A questão atual do preço da terra é o gargalo dos gargalos. Há muitas localidades com projetos "arrasados" que não podem ser implementados. Um dos principais motivos é a impossibilidade de determinar o preço da terra. Portanto, gostaria de contribuir com algumas opiniões sobre a questão do preço da terra sob uma perspectiva jurídica.
Atualmente, a legislação fundiária apresenta muitas inovações. Isso representa um avanço, mas também há pontos que pressionam as localidades. Implementamos a Resolução 18, removendo a estrutura de preços da terra e aplicando apenas a tabela de preços da terra. Em particular, a tabela de preços da terra será atribuída aos Comitês Populares das localidades para elaboração. Ou seja, as localidades farão isso por si mesmas, decidirão por si mesmas e assumirão a responsabilidade por si mesmas. Além disso, existem leis, decretos e circulares. Analisando o quadro geral, podemos perceber que o corredor legal é mais completo e adequado, mas, em detalhes, ainda existem muitas limitações.
A regulamentação sobre a determinação do preço da terra tem cinco princípios, incluindo o princípio do mercado, mas ninguém explica o que é esse princípio. Isso dificulta a aplicação por parte das localidades.
Atualmente, o mercado imobiliário "extinguiu" o segmento imobiliário de 20 a 30 milhões de VND/m², impossibilitando a compra de uma casa por trabalhadores assalariados. Portanto, considero necessário esclarecer o que é o princípio de mercado. Em segundo lugar, quais critérios são usados para determinar o princípio de mercado. Isso também precisa ser esclarecido.
E também precisamos esclarecer que não existe um princípio que determine os preços dos terrenos de acordo com os preços de mercado. Considerar os preços de mercado é um erro, devemos seguir os "princípios de mercado".
Além disso, os cinco princípios para a determinação dos preços dos terrenos devem garantir a harmonia. Então, o que é harmonia? Isso também precisa ser especificado. Na minha opinião, a harmonia deve garantir que todas as partes tenham os benefícios garantidos. Se a situação da determinação dos preços dos terrenos continuar como está, os negócios certamente "congelarão".
Em seguida, proponho que tenhamos um mecanismo legal muito claro para proteger a equipe e as organizações que prestam consultoria em avaliação de terras. Eles são especialistas e, se seguirem os procedimentos legais corretos, devem ser protegidos. Só então os consultores ousarão fazê-lo.
Também precisamos preparar recursos materiais, incluindo especialistas em avaliação de terras. Olhando para trás, quantas centenas de especialistas em avaliação de terras existem em nosso país? Será que conseguimos avaliar terras? Além de organizar seminários, acredito que o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente deve orientar as localidades. É muito difícil deixar que as localidades façam isso sozinhas.
A avaliação de terras é difícil atualmente, em parte porque os dados e informações de entrada atuais não estão disponíveis e não são padronizados.
Além disso, concordo com a visão de que é impossível estabelecer um preço uniforme para a terra, especialmente para terrenos comerciais e de serviços. Projetos em localidades com desenvolvimento socioeconômico devem ter preços diferenciados... Dependendo de cada grupo de projeto, em locais específicos, são aplicados preços diferenciados. Precisamos ter detalhes específicos. Só assim poderemos eliminar gradualmente o atual problema do preço da terra. Caso contrário, faremos do preço da terra um gargalo, não um recurso.
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, fez um discurso 2
Discussão: Implementar o princípio de "garantir a harmonia de interesses entre o Estado, usuários da terra e investidores" e "princípios de mercado" no desenvolvimento da Lista de Preços de Terras e regular razoavelmente a porcentagem (%) do preço unitário do aluguel da terra para calcular o aluguel de cada tipo de terra na província para criar um ambiente de investimento atraente e desenvolver um mercado imobiliário seguro, saudável e sustentável.
Da Resolução 18 à Lei de Terras de 2024, podemos ver grandes esforços na construção de mecanismos de políticas relacionadas ao mercado imobiliário para se tornarem cada vez mais unificados e claros, preenchendo as lacunas legais que existiam anteriormente.
Após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, diversos decretos detalhando a lei foram emitidos. No entanto, o problema atual é a aplicação da lei. Por exemplo, a Cidade de Ho Chi Minh possui atualmente 58.000 produtos imobiliários com problemas relacionados aos preços dos terrenos.
No workshop de hoje, gostaríamos de fazer uma recomendação sobre a avaliação de terras. O Decreto 102/2024/ND-CP detalha os tipos de terras, incluindo terras agrícolas, terras não agrícolas e terras comerciais e de serviços. No entanto, constatamos que as terras para campos de golfe são regulamentadas tanto na Cláusula 4 quanto na Cláusula 5. A Cláusula 4 menciona terras públicas com uma parte do campo de golfe, mas as terras de produção e negócios sob gestão do campo de golfe estão na Cláusula 5. No entanto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma lista de preços de terras ajustada com a regulamentação do agrupamento de terras de produção não agrícolas e comerciais, sem classificá-las claramente em detalhes. Por exemplo, no caso do Zoológico e Jardim Botânico de Saigon, a área total é de cerca de 20 hectares de terra, dos quais existem apenas alguns milhares de metros quadrados de terras comerciais e de serviços, mas toda a área é precificada como terra comercial e de serviços, fazendo com que a empresa deva quase 900 bilhões de VND em impostos. Somente quando a imprensa se envolveu, a cidade olhou para trás e concluiu que precisava fazer uma nova avaliação para obter uma avaliação mais precisa.
Atualmente, no processo de construção da lista de preços de terrenos ajustados, de acordo com a síntese da Associação Imobiliária do Vietnã, 25 localidades ajustaram a lista de preços de terrenos. Ao analisar em detalhes, pode-se observar que a maioria das localidades registrou um aumento muitas vezes maior em comparação com o período anterior. Na Cidade de Ho Chi Minh, o distrito de Can Gio foi ajustado de 1,7 para 2,7 vezes em comparação com o período anterior. O menor aumento foi no Distrito 3, com 2,7 vezes, enquanto o distrito de Hoc Mon teve o maior aumento, até 38 vezes. Portanto, o aumento na lista de preços de terrenos atual excedeu em muito o período anterior.
Portanto, informamos ao Governo e aos Ministérios que o primeiro reajuste não parece ter impacto imediato no mercado imobiliário, pois o método de avaliação atual ainda se baseia no excedente e não inteiramente na tabela de preços de terrenos. No entanto, podem surgir problemas nas fases de compra e indenização de terrenos para a implementação do projeto, quando os preços dos terrenos serão muito elevados, causando um desequilíbrio no mercado.
O princípio sobre o qual sempre falamos é a harmonização de interesses entre três entidades principais: o Estado, os usuários da terra e os investidores. No entanto, na realidade, esse princípio não foi totalmente assegurado durante a implementação. Portanto, proponho que, para as 25 localidades que emitiram a tabela de preços de terras ajustada, seja realizada imediatamente uma avaliação de impacto. A partir de agora até a tabela de preços de terras ser aplicada em 1º de janeiro de 2026, devemos direcionar uma revisão e avaliação preliminares do impacto da nova tabela de preços de terras nessas localidades. Quanto às localidades que não emitiram a nova tabela de preços de terras e ainda mantêm a tabela de preços antiga, uma avaliação completa também deve ser realizada. Assim, determinaremos se as novas políticas realmente garantem o princípio da harmonização de interesses.
De 2023 até o final de 2024, a Cidade de Ho Chi Minh ajustou os preços dos terrenos em cerca de 1,64 vezes. Atualmente, com os novos ajustes, o aumento continua em um nível semelhante. Assim, dentro de 3 anos, as empresas enfrentarão uma grande mudança em suas obrigações financeiras, com a tendência de pagar mais impostos e taxas. Isso coloca uma pressão financeira considerável sobre as empresas.
Portanto, propomos que a Prefeitura aplique uma alíquota de 0,25%, a menor alíquota prevista no Decreto 103, para 1,5%. Embora a Prefeitura ainda cumpra a lei, a questão é se isso é adequado à realidade. Sabemos que este Decreto tem um prazo mínimo de 10 anos, portanto, na fase inicial, aplicar uma alíquota de 0,25% a 1,5% é bastante alto. Recomendamos que a porcentagem para o cálculo do preço do aluguel de terrenos seja definida apenas entre 0,25% e 0,5%, a fim de reduzir o ônus financeiro para as empresas e criar condições para que elas se adaptem gradualmente às mudanças.
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Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[Foto] Abertura solene do 1º Congresso do Partido do Governo](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/13/1760337945186_ndo_br_img-0787-jpg.webp)
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