Aproximando os preços dos terrenos do mercado: como evitar "seguir o fluxo"

Ajustar os preços dos terrenos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh para ficarem mais próximos do mercado traz benefícios de transparência, mas precisa controlar o risco de serem explorados para aumentar os preços dos imóveis.

O terreno na vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai tem um preço de leilão 10 a 15 vezes maior do que o preço listado - Foto: D.T.

No contexto da escassez de moradias, o problema de controlar os preços dos imóveis e evitar o truque de "seguir o fluxo" representa um grande desafio para os órgãos de gestão e para os cidadãos. O ajuste visa garantir os direitos dos usuários da terra, mas é necessário controlar o truque de aproveitar o aumento das faixas de preço da terra para aumentar os preços dos imóveis.

Terreno central de 600-700 milhões de VND/ ^m2

De acordo com a nova lista de preços de terrenos anunciada pelo Comitê Popular de Hanói em 20 de dezembro e em vigor imediatamente até 31 de dezembro de 2025, o maior preço de terreno residencial é de cerca de 695 milhões de VND/ ^m2 , aplicado a terrenos de frente para a estrada nas rotas centrais do distrito de Hoan Kiem, como: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Este preço também se aplica às seguintes rotas: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho e Tran Hung Dao.

Em comparação com a lista de preços emitida pela cidade de Hanói em 2019, os terrenos residenciais nas ruas Hang Ngang e Hang Dao aumentaram 3,7 vezes.

Ainda de acordo com a nova tabela de preços divulgada por Hanói, os terrenos comerciais e de serviços foram reajustados para um valor 50% a 100% superior ao anterior. O preço mais alto para terrenos comerciais ainda está nas ruas do distrito de Hoan Kiem, como Hang Khay, Hang Ngang e Hang Dao, acima de 244 milhões de VND/ ^m² .

Enquanto isso, os preços de terras agrícolas , campos de arroz, culturas anuais e perenes e terras para aquicultura em Hanói também aumentaram cerca de 15%.

Quanto à nova lista de preços de terrenos emitida pela Cidade de Ho Chi Minh no final de outubro de 2024, o maior preço de terreno na Cidade de Ho Chi Minh pertence às três ruas de Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue, com 687,2 milhões de VND/ ^m2 .

A nova tabela de preços de terrenos que Hanói e Cidade de Ho Chi Minh acabam de divulgar, próxima aos valores de mercado, servirá de base para o cálculo de indenizações e a determinação dos preços de terrenos para pessoas físicas e jurídicas sujeitas à desapropriação. Essa tabela também será utilizada para o cálculo do imposto sobre o uso do solo, do imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso do solo, de taxas e encargos relacionados ao uso, à transferência ou à realização de procedimentos administrativos sobre o terreno.

A Rua Nguyen Hue é uma das ruas com os maiores preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

O novo preço é de apenas 10% do preço vencedor do leilão.

De acordo com Tuoi Tre, embora Hanói tenha aumentado sua lista de preços de terrenos para ficar mais próxima do mercado, muitas áreas têm novas estruturas de preços que são 3 a 4 vezes maiores do que as antigas estruturas de preços emitidas em 2019, mas ainda há uma grande lacuna em relação aos preços vencedores de leilões de terrenos em muitas áreas.

Por exemplo, terrenos rurais na comuna de Thanh Lam, localizados na estrada que liga a aldeia de Duc Hau à aldeia de Thanh Van, têm um preço de 1,54 milhões de VND/ ^m² . Da mesma forma, terrenos rurais na estrada intermunicipal da comuna de Dai Thinh têm um preço que varia entre 1,01 e 1,54 milhões de VND/ ^m² . Enquanto isso, o preço de arrematação de terrenos leiloados na mesma área, na zona urbana de Thanh Lam-Dai Thinh, em 2024, é de cerca de 60 milhões de VND/ ^m² .

Uma área que concentra muitos empreendimentos residenciais, e que recentemente tem sido o foco da alta dos preços no mercado imobiliário de Hanói, apresenta uma nova tabela de preços de terrenos bastante favorável. Enquanto o preço de muitos empreendimentos na comuna de An Khanh, distrito de Hoai Duc, varia entre 60 e 80 milhões de VND/ ^m² , de acordo com a nova tabela de preços de terrenos (na área próxima à Avenida Thang Long, na comuna de An Khanh), o valor varia de apenas 2,3 a 8,6 milhões de VND/ ^m² .

Para a área urbana da LIDECO, distrito de Hoai Duc, o preço do terreno comercial, de serviços e urbano com 31 m de largura varia de 6,5 a 9,3 milhões de VND/ ^m2 ; para a estrada de 24 m de largura, varia de 5,9 a 8,5 milhões de VND/ ^m2 ; para a estrada de 13,5 m de largura, varia de 4,6 a 6,3 milhões de VND/ ^m2 . Na área da Rodovia Nacional 32, cidade de Phung, distrito de Dan Phuong, o preço do terreno varia de 2,9 a 9,2 milhões de VND/ ^m2 .

Da mesma forma, terrenos rurais na Rodovia Nacional 21B, que atravessa a cidade de Kim Bai até o final da comuna de Hong Duong, têm preços entre 3,5 e 6,1 milhões de VND/ ^m² . Terrenos urbanos na estrada que liga a vila de Kim Bai à cidade de Kim Bai (trecho adjacente à Rodovia Nacional 21B) têm preços entre 3,4 e 5,7 milhões de VND/ ^m² ; terrenos na estrada entre a vila de Cat Dong e a cidade de Kim Bai (trecho adjacente à Rodovia Nacional 21B, à esquerda do dique Day) têm preços entre 3,4 e 7,5 milhões de VND/ ^m² .

Enquanto isso, o terreno leiloado na vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (adjacente à cidade de Kim Bai) foi recentemente aumentado para mais de 100 milhões de VND/ ^m2 .

Impedir a exploração de faixas de preços de terrenos mais elevadas para aumentar os preços das habitações

Ao longo do último ano, os preços dos imóveis, especialmente os de apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, aumentaram acentuadamente, causando grande preocupação com as flutuações do mercado imobiliário. Especialistas e líderes do setor alertaram que as autoridades locais precisam encontrar soluções para controlar a situação de aproveitamento indevido dos ajustes nos preços dos terrenos para inflacionar os preços dos imóveis, agravando a escassez de oferta e excluindo muitas pessoas do mercado, principalmente aquelas com renda baixa e média.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, os altos preços atuais dos imóveis não se devem apenas ao aumento dos preços dos terrenos, mas também à escassez de oferta. Consequentemente, o custo dos terrenos é apenas um fator na estrutura de custos imobiliários, enquanto o fator determinante dos preços é a escassez de oferta de imóveis.

Se houver uma solução para aumentar a oferta e estimular as transações no mercado, os preços dos imóveis tenderão a cair. Portanto, aumentar a construção de projetos habitacionais, especialmente de habitação social, é uma das soluções fundamentais para estabilizar o mercado.

No entanto, no contexto atual, com a escassez de moradias em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh, ajustar os preços dos terrenos para acompanhar de perto os preços de mercado pode ser um fator que impulsiona a alta contínua dos preços dos imóveis. O Sr. Chau alertou que, além do ajuste nos preços dos terrenos, os preços dos aluguéis de terrenos nas grandes cidades também tendem a aumentar, criando mais pressão sobre os preços dos imóveis.

O Sr. Nguyen Chi Thanh, vice-presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, disse que ajustar a lista de preços de terrenos para mais perto do preço de mercado é uma ação correta, de acordo com as disposições da Lei de Terras.

O objetivo é tornar o mercado mais transparente, garantindo os direitos das pessoas no cálculo das taxas de registro, transferência ou alteração dos direitos de uso da terra. Embora a nova tabela de preços de terrenos nas áreas centrais de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh chegue a 600-700 milhões de VND/m², ainda é inferior ao preço real de mercado. Isso incentivará as pessoas a realizar transações mais transparentes, ao mesmo tempo que ajudará os órgãos de gestão a minimizar o fenômeno da inflação dos preços da terra.

O Sr. Thanh também enfatizou que a nova tabela de preços de terrenos foi ajustada para corresponder ao valor real de áreas que apresentaram desenvolvimento estável nos últimos anos. No entanto, para novas áreas, especialmente aquelas que estão sendo destinadas ao desenvolvimento de projetos habitacionais, ainda não existe uma tabela oficial de preços de terrenos. Especialistas afirmam que os preços dos terrenos em novas áreas só poderão ser determinados quando os projetos forem implementados e entrarem em uso, momento em que um preço de referência adequado poderá ser estabelecido.

Por fim, os especialistas também afirmaram que o objetivo do ajuste da tabela de preços de terras não é criar um choque de preços, mas incentivar operações de mercado transparentes, minimizar a especulação e inflar os preços de terras em áreas de rápido desenvolvimento.

Determinar os preços dos terrenos com base em fatores práticos, como custos de indenização, investimento em infraestrutura e lucros comerciais, ajudará o mercado de terrenos a se tornar mais razoável, evitando aumentos anormais nos preços dos terrenos, afetando negativamente o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

As taxas de uso do solo e os custos de limpeza do local representam apenas 7-20%, a aplicação de uma nova lista de preços de terrenos próxima ao mercado nos próximos tempos aumentará o preço de venda de casas e imóveis em uma média de 15-20% em comparação ao período anterior. ( Ministério da Construção )

* Advogado Nguyen Van Dinh (especialista em direito fundiário):

Advogado Nguyen Van Dinh (especialista em direito fundiário)

Ajustar os preços dos terrenos para valores mais próximos aos de mercado pode servir de pretexto para especuladores aumentarem os preços dos imóveis em 2025, portanto, os compradores precisam estar atentos ao investir na compra de uma casa. O aumento dos preços dos terrenos pode elevar os custos de produção de empreendimentos imobiliários, mas é importante ressaltar que esse não é o principal fator que impulsionou a alta dos preços dos apartamentos nos últimos tempos. O principal fator continua sendo a lei da oferta e da procura, por isso, órgãos de gestão e prefeituras precisam implementar políticas adequadas para controlar e reduzir os preços dos imóveis.

Fonte: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm