Desenvolvimento de habitação social: Desbloqueando fluxos de capital e lidando com a "raiz" da oferta.

A velocidade de desembolso dos programas de crédito para apoiar o desenvolvimento de habitações sociais ainda não atingiu as expectativas devido a vários entraves.

Projeto de habitação social no distrito de Cai Rang, cidade de Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Alguns especialistas acreditam que a taxa de juros de 6,6% para compradores de habitação social é muito alta, e por isso deveria ser mantida em 4,8%.

Alavancagem da política financeira

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HORE), a taxa de juros de 6,6% para compradores de habitação social é muito alta. Ele recomendou que o Governo mantenha a taxa em 4,8% para ajudar as pessoas, especialmente os jovens, a terem a oportunidade de adquirir uma moradia adequada à sua renda.

No recente seminário "Solucionando a necessidade de moradia acessível e soluções para atrair moradores para a Nova Área Urbana", o Sr. Le Hoang Chau afirmou que, de acordo com o Decreto 100, os compradores devem contrair empréstimos com uma taxa de juros de 6,6% ao ano, o que é muito alto. Enquanto isso, de julho de 2021 a julho de 2024, o Primeiro-Ministro aprovou repetidamente uma taxa de juros de apenas 4,8% ao ano. A partir de agosto de 2024, a taxa de juros aumentará para 6,6% ao ano.

Após inúmeras petições, o Governo emitiu o Decreto 261 em 10 de outubro de 2025, reduzindo a taxa de juros para 5,4%. “Continuamos a recomendar veementemente a manutenção da taxa em 4,8% ao ano. Isso porque, com a taxa atual de 5,4%, se os investidores tomarem empréstimos do Banco Vietnamita de Políticas Sociais (VBSP), terão de pagar uma taxa de juros equivalente a 120% de 5,4%, o que chega a cerca de 6,48%, um valor muito elevado. Enquanto isso, os bancos comerciais estão concedendo empréstimos a investidores em projetos de habitação social, como a Nam Long, a taxas de apenas 5,9% a 6,1%”, afirmou o Sr. Le Hoang Chau.

Quando se fala em "habitação acessível", podemos dividi-la em dois tipos: habitação social e habitação comercial acessível. Mas qual preço é considerado adequado?

Em 2013, quando o Governo emitiu a Resolução 02, introduzindo um pacote de crédito de 30.000 bilhões de VND, estipulou que imóveis comerciais com preço de até 1.050 bilhões de VND poderiam ser financiados por esse pacote. Até o momento, o preço considerado adequado para imóveis comerciais é inferior a 3 bilhões de VND.

Para este tipo de habitação comercial, os investidores não precisam de mecanismos especiais relativos a fundos fundiários ou impostos, mas apenas de incentivos de crédito – semelhantes ao pacote de 145 mil milhões de VND que o Banco Estatal do Vietname (SBV) está a implementar para habitação social e renovação de apartamentos antigos. "Recomendamos a expansão deste pacote para incluir habitação comercial acessível, com a taxa de juro de 5,9 a 6,1% que os bancos estão atualmente a aplicar, o que é relativamente razoável", afirmou um representante da HORE.

No entanto, alguns especialistas acreditam que o mais importante é ter uma política de crédito para compradores, com taxas de juros razoáveis ​​por um período de 20 a 25 anos. Assim, jovens com alguns recursos financeiros, especialmente aqueles que compram um imóvel pela primeira vez, poderão finalmente realizar o sonho da moradia própria. Só então poderemos realmente suprir a demanda por moradia acessível.

Segundo as informações mais recentes do Ministério da Construção, até agosto de 2025, os bancos desembolsaram cerca de 19,7 trilhões de VND do pacote de crédito para apoiar o desenvolvimento de habitações sociais. Além disso, a implementação dos projetos também está sendo acelerada ativamente pelas autoridades locais. Espera-se que mais de 82.000 unidades sejam concluídas este ano, contribuindo para a conquista da meta de 100.000 unidades.

Reduzir as taxas de juros não é suficiente sem resolver a "raiz" do problema.

Segundo alguns especialistas em economia, se a política de crédito se limitar à redução das taxas de juros sem um mecanismo de apoio à sua implementação, é fácil cair em uma situação de dificuldade de acesso ao capital. Além disso, é necessário resolver a causa raiz do problema, a partir do lado da oferta, para que as políticas de crédito preferenciais sejam eficazes.

O Sr. Tran Trong Triet, do Banco Estatal do Vietname, Região 15, afirmou que existem atualmente três programas de crédito para apoiar o desenvolvimento de habitação social. O primeiro é o pacote de 120 mil milhões de VND, do qual, até o momento, nove bancos se inscreveram para participar, com um limite total de 145 mil milhões de VND. O segundo é o programa de crédito habitacional social para jovens com menos de 35 anos. O terceiro é o programa de crédito habitacional social previsto no Decreto nº 100/2024/ND-CP, de 26 de julho de 2024, que detalha diversos artigos da Lei da Habitação sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais.

Com o pacote de crédito de 120 trilhões de VND, o Banco Central do Vietnã solicitou seis vezes às instituições de crédito que reduzissem as taxas de juros dos empréstimos, dos 8,7% ao ano iniciais para 6,4% ao ano para investidores e 5,9% ao ano para compradores de imóveis, taxas ainda menores do que a taxa de empréstimo para famílias de baixa renda (cerca de 6,6% ao ano).

Segundo o Banco Estatal do Vietnã (SBV), em 31 de julho, o saldo devedor dos empréstimos para os quatro programas de habitação social atingiu cerca de 30 trilhões de VND, mas o progresso na implementação ainda é lento. O país concluiu apenas cerca de 60% da meta de construir 1 milhão de apartamentos até 2025, o que demonstra a necessidade de soluções mais robustas para atender à demanda real.

Segundo o Ministério da Construção, nos primeiros 9 meses de 2025, o Vietnã concluiu 43.681 das 100.275 unidades habitacionais (atingindo 43,6%). A previsão é de que, até o final de 2025, outras 39.245 unidades sejam concluídas (totalizando 82.926 das 100.275 unidades, o que representa 83%); 135.033 unidades estão em construção; destas, 69 projetos, totalizando 54.362 unidades, tiveram suas obras iniciadas nos primeiros 9 meses deste ano.

Diante dessa situação, o Banco Central do Vietnã solicitou ao Ministério da Construção a implementação de uma série de soluções para os problemas existentes no mercado, incluindo o incentivo ao desenvolvimento de habitações sociais e acessíveis para atender às reais necessidades da população. Simultaneamente, solicitou-se a realização de pesquisas urgentes e a proposta de um Decreto que regulamente o Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

Além disso, os Comitês Populares das províncias e cidades precisam priorizar a alocação de terrenos para a construção de moradias sociais, concentrando-se na implementação de soluções para atingir as metas de habitação social estabelecidas pelo Primeiro-Ministro.

Para resolver a "sede" de habitação, em setembro de 2025, numa reunião com o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh e o Comité Central de Coordenação da Política Habitacional e do Mercado Imobiliário, a HOREA propôs: Primeiro, para reduzir os preços, é necessário aumentar a oferta de habitação adequada e acessível; segundo, para aumentar a oferta de habitação adequada, é necessário remover os obstáculos e dificuldades enfrentados pelos projetos paralisados. (Atualmente, existem 2.890 projetos paralisados ​​que precisam de ser resolvidos).

Além disso, é necessário criar condições para que as empresas tenham acesso justo aos fundos fundiários, por meio da implementação da Resolução 171 da Assembleia Nacional, que trata da autorização para a transferência de direitos de uso da terra para terrenos residenciais e terrenos não residenciais (ou terrenos com direitos de uso da terra que não sejam residenciais) para a realização de projetos de habitação comercial.

Sr. Nguyen Trung Vu, Presidente do Cen Land.

Em relação à solução para ajudar a conter a queda dos preços dos imóveis, o Sr. Nguyen Trung Vu, Presidente do Conselho de Administração da Cen Land, afirmou que, em primeiro lugar, o Estado deve assumir a liderança na redução das taxas de uso do solo, especialmente em áreas urbanas remotas e áreas urbanas com foco em transporte público (TOD), para ajudar a reduzir os preços dos imóveis, apoiar empresas e compradores de imóveis residenciais e evitar a especulação. "Quando o Estado reduz as taxas de uso do solo e os aluguéis de terrenos, as pessoas podem comprar casas a preços acessíveis por meio de políticas estatais, e não investidores especulativos", propôs o Sr. Nguyen Trung Vu.

Além disso, é necessário desenvolver infraestrutura, especialmente ferrovias de alta velocidade, para criar novos centros urbanos, evitando o desenvolvimento urbano sem infraestrutura, que leva a "cidades fantasmas"; ao mesmo tempo, ao construir casas, é necessário estabelecer a regra de "construir casas para morar" e "se não for possível atrair moradores, não será permitido construir". Mesmo que uma licença de construção seja concedida, o investidor deve vender de 50% a 70% dos imóveis para que a construção seja autorizada.

O Sr. Nguyen Trung Vu também enfatizou: Habitações acessíveis devem ter um valor de até 2 bilhões de VND; os compradores podem pagar em parcelas ao longo de vários anos. Para isso, três fatores são imprescindíveis, sendo o principal o capital: não basta ter um grande capital, é preciso também ter capital acessível.

Dr. Nguyen Van Dinh - Vice-presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VNREA), Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS).

É impossível usar ordens administrativas ou impor a expectativa de "construir casas baratas a qualquer custo", porque nenhuma empresa pode baixar os preços, reduzir os lucros e ainda assim crescer. As empresas precisam ter uma motivação econômica clara; se forem forçadas a fazer isso sem obter lucro, não conseguirão se manter, reinvestir ou se desenvolver. Quanto aos altos preços dos imóveis, eles são resultado de diversos custos. O custo do terreno, por si só, representa de 30% a 40%, e em alguns lugares até 50% do preço de venda. Os custos de construção são relativamente estáveis, mas os custos processuais e de capital são a causa do aumento dos preços. Muitos projetos ficam "engavetados" por 60 a 60 anos, fazendo com que os juros dos empréstimos e os custos de oportunidade aumentem muitas vezes.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm