Desenvolvimento de habitação social: Desbloquear os fluxos de capital e lidar com a "raiz" da oferta

Legenda da foto — Projeto de habitação social no distrito de Cai Rang, cidade de Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Alguns especialistas acreditam que a taxa de juros de 6,6% para compradores de moradias sociais é muito alta, então ela deve ser mantida em 4,8%.

Alavancagem da política financeira

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HORE), a taxa de juros de 6,6% para compradores de moradias sociais é muito alta. Ele recomendou que o governo mantenha a taxa em 4,8% para ajudar as pessoas, especialmente os jovens, a terem a oportunidade de criar um lugar para morar que seja adequado à sua renda.

No recente seminário "Solucionando a demanda por moradias populares e soluções para atrair moradores para a Nova Área Urbana", o Sr. Le Hoang Chau afirmou que, de acordo com o Decreto 100, os compradores devem tomar empréstimos a uma taxa de juros de 6,6% ao ano, o que é muito alto. Enquanto isso, de julho de 2021 a julho de 2024, o Primeiro-Ministro aprovou repetidamente uma taxa de juros de apenas 4,8% ao ano. A partir de agosto de 2024, a taxa de juros aumentará para 6,6% ao ano.

Após muitas petições, o Governo emitiu o Decreto 261 em 10 de outubro de 2025, reduzindo a taxa de juros para 5,4%. "Ainda recomendamos fortemente a manutenção da taxa em 4,8% ao ano. Porque, com a taxa atual de 5,4%, se os investidores tomarem empréstimos do Banco Vietnamita de Políticas Sociais (VBSP), terão que pagar uma taxa de juros de 120% de 5,4%, o que representa cerca de 6,48%, o que é muito alto. Enquanto isso, os bancos comerciais estão emprestando para investidores em projetos de habitação social como Nam Long a apenas 5,9% a 6,1%", disse o Sr. Le Hoang Chau.

Quando se trata de "moradia acessível", ela pode ser dividida em dois tipos: moradia social e moradia comercial acessível. Então, qual preço é considerado adequado?

Em 2013, quando o Governo emitiu a Resolução 02, introduzindo um pacote de crédito de 30 bilhões de VND, estipulou que imóveis comerciais com preço igual ou inferior a 1,05 bilhão de VND poderiam ser financiados pelo pacote de apoio. Até o momento, o preço adequado para imóveis comerciais pode ser determinado como inferior a 3 bilhões de VND.

Para esse tipo de moradia comercial, os investidores não precisam de mecanismos especiais sobre fundos imobiliários ou impostos, mas apenas de incentivos de crédito – semelhantes ao pacote de VND 145 bilhões que o Banco Estatal do Vietnã (SBV) está implementando para moradias sociais e reformas de apartamentos antigos. "Recomendamos a expansão deste pacote para incluir moradias comerciais acessíveis, com a taxa de juros de 5,9% a 6,1% que os bancos estão aplicando atualmente, o que é relativamente razoável", disse um representante do HORE.

No entanto, alguns especialistas acreditam que o mais importante é ter uma política de crédito para compradores, com taxas de juros razoáveis por um período de 20 a 25 anos. Assim, os jovens com alguns recursos financeiros, especialmente os que compram imóveis pela primeira vez, podem criar um lugar para morar. Só assim poderemos realmente resolver a demanda por moradia acessível.

De acordo com as informações mais recentes do Ministério da Construção, até agosto de 2025, os bancos desembolsaram cerca de 19,7 bilhões de VND do pacote de crédito para apoiar o desenvolvimento de moradias sociais. Além disso, a implementação de projetos também está sendo ativamente acelerada pelas localidades. A expectativa é que mais de 82.000 unidades sejam concluídas este ano, contribuindo para nos aproximarmos da meta de 100.000 unidades...

Reduzir as taxas de juros não é suficiente sem resolver a "raiz" do problema.

Segundo alguns especialistas econômicos, se a política de crédito se limitar a reduzir as taxas de juros, sem um mecanismo de apoio à implementação, é fácil cair em uma situação de dificuldade de acesso a capital. Além disso, é necessário resolver a causa raiz do problema pelo lado da oferta, para que as políticas de crédito preferencial sejam eficazes.

O Mestre Tran Trong Triet, do Banco Estatal do Vietnã, da Região 15, afirmou que existem atualmente três programas de crédito que apoiam o desenvolvimento de moradias sociais. O primeiro é o pacote de 120 bilhões de VND, com 9 bancos inscritos até o momento, com um limite total de 145 bilhões de VND. O segundo é o programa de empréstimos para moradias sociais para jovens com menos de 35 anos. O terceiro é o programa de crédito para moradias sociais, de acordo com o Decreto nº 100/2024/ND-CP, de 26 de julho de 2024, que detalha diversos artigos da Lei de Habitação sobre o desenvolvimento e a gestão de moradias sociais.

Com o pacote de crédito de VND120.000 bilhões, o Banco Estatal do Vietnã solicitou seis vezes que as instituições de crédito (CIs) reduzissem as taxas de juros de empréstimos, dos 8,7%/ano iniciais para 6,4%/ano para investidores e 5,9%/ano para compradores de imóveis, ainda mais baixas do que a taxa de empréstimo para famílias pobres (cerca de 6,6%/ano).

De acordo com o Banco Estatal do Vietnã (SBV), em 31 de julho, os empréstimos pendentes para os quatro programas de habitação social atingiram cerca de VND 30 trilhões, mas o progresso da implementação ainda é lento. O país concluiu apenas quase 60% da meta de construir 1 milhão de apartamentos até 2025, o que demonstra a necessidade de soluções mais robustas para atender à demanda real.

De acordo com o Ministério da Construção, nos primeiros 9 meses de 2025, o Vietnã concluiu 43.681 unidades (100.275 unidades, atingindo 43,6%). A previsão é de que, até o final de 2025, mais 39.245 unidades sejam concluídas (totalizando 82.926 unidades/100.275 unidades, atingindo 83%); 135.033 unidades estão sendo investidas na construção; das quais 69 projetos com uma escala de 54.362 unidades iniciaram a construção nos primeiros 9 meses deste ano.

Diante dessa situação, o Banco Estatal do Vietnã solicitou ao Ministério da Construção que implemente uma série de soluções para solucionar os problemas existentes no mercado, incluindo a promoção do desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis para atender às reais necessidades da população. Ao mesmo tempo, pesquise e proponha com urgência a publicação de um decreto que regule o Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

Junto com isso, os Comitês Populares das províncias e cidades precisam priorizar a alocação de terras para construção de moradias sociais, concentrando-se na implementação de soluções para completar as metas de moradia social definidas pelo Primeiro Ministro.

Para resolver a "sede", em setembro de 2025, em uma reunião com o Primeiro Ministro Pham Minh Chinh e o Comitê Central de Direção sobre política habitacional e mercado imobiliário, a HOREA propôs: Primeiro, para reduzir os preços, é necessário aumentar a oferta, a oferta de moradias adequadas e moradias acessíveis; segundo, para aumentar a oferta de moradias adequadas, é necessário remover obstáculos e dificuldades para projetos paralisados. (Atualmente, há 2.890 projetos paralisados que precisam ser removidos).

Além disso, é necessário criar condições para que as empresas acessem os fundos de terras de forma justa, por meio da implementação da Resolução 171 da Assembleia Nacional - sobre o teste piloto da permissão para receber a transferência de direitos de uso da terra para terras residenciais e terras que não sejam residenciais (ou terras com direitos de uso da terra que não sejam residenciais) para realizar projetos de habitação comercial.

Em relação à solução para ajudar a reduzir os preços dos imóveis, o Sr. Nguyen Trung Vu, Presidente do Conselho de Administração da Cen Land, afirmou que, em primeiro lugar, o Estado deve assumir a liderança na redução das taxas de uso do solo, especialmente em áreas urbanas remotas e áreas urbanas com orientação para o transporte público (TOD), a fim de ajudar a reduzir os preços dos imóveis, apoiar empresas e compradores de imóveis, e evitar a especulação. "Quando o Estado reduz as taxas de uso do solo e os aluguéis de terras, as pessoas podem comprar casas baratas com as políticas do Estado, e não com os investidores A e B", propôs o Sr. Nguyen Trung Vu.

Além disso, é necessário desenvolver infraestrutura, especialmente ferrovias de alta velocidade, para criar novos centros urbanos, evitando o desenvolvimento urbano sem infraestrutura, que leva a "cidades fantasmas". Ao mesmo tempo, na construção de casas, é necessário estabelecer a regra de "construir casas para morar" e "se não puder trazer as pessoas de volta, não poderá construir". Mesmo que a licença de construção seja concedida, o investidor deve vender de 50% a 70% dos produtos para poder construir.

O Sr. Nguyen Trung Vu também enfatizou: "O preço da moradia acessível deve ser de 2 bilhões de VND; os compradores podem pagar em parcelas ao longo de vários anos. Para isso, são necessários três fatores, especialmente capital, não apenas grande capital, mas também capital barato."

É impossível usar ordens administrativas ou impor a expectativa de "construir casas baratas a qualquer custo", pois nenhuma empresa consegue baixar preços, reduzir lucros e ainda assim se desenvolver. As empresas precisam ter uma motivação econômica clara; se forem forçadas a fazê-lo sem gerar lucro, não conseguirão manter, reinvestir ou se desenvolver. Os altos preços dos imóveis são resultado de muitos grupos de custos. O custo do terreno, por si só, representa de 30 a 40% do preço de venda, chegando, em alguns lugares, a 50%. Os custos de construção são relativamente estáveis, mas os custos processuais e de capital são a causa dos aumentos de preços. Muitos projetos são "arrasados" por 6 a 0 anos, fazendo com que os juros dos empréstimos e os custos de oportunidade aumentem muitas vezes.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm