Redução do preço dos imóveis: questões legais resolvidas, oportunidades começam a surgir gradualmente.

A oferta de moradias acessíveis, adequadas para pessoas de renda média e baixa em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, está cada vez mais escassa, enquanto a oferta de moradias de alto padrão e superluxo está aumentando.

Área imobiliária em construção no Distrito 7 (Cidade de Ho Chi Minh) - Foto: QUANG DINH

O desequilíbrio entre oferta e procura está tornando o "sonho" de constituir família cada vez mais inatingível para muitas pessoas...

Para corrigir o desequilíbrio entre oferta e demanda, em uma reunião recente sobre a situação do mercado imobiliário, o Comitê Permanente do Governo solicitou ao Ministério da Construção , ao Banco Central e aos ministérios e localidades relevantes que implementassem uma série de soluções para remover obstáculos, como a criação de fundos imobiliários, a pesquisa de pacotes de crédito de médio prazo, taxas de juros estáveis ​​para projetos de habitação comercial com preços adequados e pacotes de crédito para jovens comprarem casas.

Ao mesmo tempo, devemos lidar rigorosamente com a inflação de preços e com a criação de uma euforia virtual para controlar os preços da habitação.

Os preços dos imóveis estão disparando.

Segundo o Ministério da Construção, nos primeiros meses de 2025, o mercado imobiliário apresentará muitas melhorias, com aumento da oferta e do volume de transações imobiliárias em comparação com o mesmo período de 2024.

No entanto, a oferta ainda é limitada, não atendendo à demanda do mercado; a estrutura de produtos não é equilibrada; há falta de moradias adequadas às necessidades de trabalhadores e jovens; existem muitas casas térreas e sobrados; o preço dos imóveis e da habitação não é acessível para quem precisa. A especulação, a manipulação, a inflação de preços e a desestruturação do mercado ainda persistem.

Na cidade de Ho Chi Minh, a maioria dos empreendimentos lançados para venda entre o final do ano passado e o segundo trimestre deste ano concentrou-se no segmento de apartamentos de alto padrão e luxo, com preços variando de 100 a 150 milhões de VND/m², sendo ainda mais elevados na área central.

Segundo uma pesquisa da Tuoi Tre na zona leste da cidade de Ho Chi Minh, apartamentos em novos empreendimentos no bairro de Thu Duc estão sendo oferecidos a compradores por preços acima de 100 milhões de VND/m². Há alguns projetos na área próxima ao cruzamento de An Phu (Thu Duc) que estão sendo anunciados por preços que chegam a 120-150 milhões de VND/m².

Na zona sul da cidade, nos distritos de Binh Chanh e Nha Be, os projetos estão sendo vendidos aos clientes a preços que variam de 64 a 80 milhões de VND/m².

Somente no Distrito 1, apenas alguns prédios de apartamentos ainda têm unidades disponíveis para venda, mas o preço varia de 200 a 300 milhões de VND/m², chegando em alguns lugares a 400 a 500 milhões de VND/m².

Não apenas no mercado primário, mas também no mercado de apartamentos antigos, os preços se mantêm altíssimos. Há até empreendimentos em operação há quase dez anos, mas o preço de venda dos apartamentos dobrou, chegando atualmente a 4-5 bilhões de VND por unidade.

Segundo institutos de pesquisa de mercado, o preço de apartamentos acessíveis nas áreas suburbanas da cidade de Ho Chi Minh varia entre 45 e 55 milhões de VND/m². A esse preço, um apartamento de 50m² custa cerca de 2,2 bilhões de VND.

Prédios de apartamentos ao longo da rua Vo Nguyen Giap, cidade de Thu Duc, cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Em Hanói , os preços dos imóveis residenciais aumentaram vertiginosamente desde o segundo semestre de 2024 até o momento, e apartamentos comerciais com preços abaixo de 50 milhões de VND/ ^m² praticamente desapareceram, mesmo em áreas fora do Anel Viário 3.

Num centro de negociação imobiliária na área de Nam Tu Liem (o investidor está lançando um projeto para venda em Hung Yen , Hanói, incluindo as áreas de Dong Anh, Gia Lam e Nam Tu Liem), apesar de ser dia de semana, o local está lotado de carros e motos de corretores e pessoas que vêm visitar a casa modelo.

Segundo um levantamento realizado na área de Nam Tu Liem, alguns projetos de apartamentos comerciais estão sendo colocados à venda por investidores a preços que variam de 120 a 160 milhões de VND/ ^m² .

A corretora de imóveis Minh Huong afirmou que na área de Nam Tu Liem não há mais apartamentos com preço inferior a 50 milhões de VND/m². Um empreendimento próximo à rua Le Quang Dao também oferece preços entre 120 e 150 milhões de VND/ ^m² , sem incluir o imposto sobre valor agregado (IVA) e as taxas de manutenção.

Para apartamentos com vista privilegiada, o preço gira em torno de 150 milhões de VND/ ^m² . Apartamentos de três quartos com cerca de 100m² também têm preços que variam de 13 a 15 bilhões de VND.

Além disso, alguns apartamentos que já estão em uso na área de Thanh Xuan (Hanói) estão sendo oferecidos para venda por corretores a 74 milhões de VND/ ^m² , e apartamentos no complexo comercial da rua Pham Van Dong (Bac Tu Liem) também estão sendo oferecidos a 67 milhões de VND/ ^m² .

Quando os preços dos terrenos são baixos, muitos tipos de imóveis surgem, como casas geminadas e apartamentos com preços acessíveis. Quando a oferta é abundante e diversificada, cria-se concorrência entre os diferentes tipos de moradia, o que força a queda dos preços dos apartamentos. Para que os preços das moradias sejam acessíveis, as políticas devem ser transparentes e claras, especialmente na concessão de alvarás de construção, na emissão de escrituras e no desmembramento de lotes.

Sr. Tran Khanh Quang (Diretor da Viet An Hoa Company)

Os preços dos imóveis aumentam devido a entraves processuais.

Em entrevista ao Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Hoang Minh, Vice-Diretor Geral da Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, afirmou que os preços dos imóveis em grandes cidades como Ho Chi Minh estão subindo demais, em parte devido à lentidão dos procedimentos administrativos.

Tomemos como exemplo um projeto empresarial que está em desenvolvimento desde 2018, mas que se encontra "preso" em etapas processuais, fazendo com que o preço esperado da habitação aumente pelo menos o dobro em comparação com o preço original.

O Sr. Minh mencionou que o projeto desta empresa no Distrito 8 foi inicialmente lançado no mercado a um preço de 26 a 28 milhões de VND/m² antes de 2020.

No entanto, devido a problemas legais, o projeto foi temporariamente suspenso até o momento, fazendo com que a empresa arcasse com juros bancários adicionais de mais de 51 bilhões de VND, sem mencionar muitos outros custos financeiros que também aumentaram.

Portanto, se o projeto for implementado e colocado à venda este ano, a área comercial também planeja recalcular o preço de venda para pelo menos o dobro, pois, além dos custos financeiros, outros custos também aumentarão, como materiais de construção, custos de construção, custos operacionais...

"Se os procedimentos não fossem complicados, teríamos construído e vendido rapidamente, e as pessoas teriam se estabelecido em 4 ou 5 anos. Mas o projeto está se desenvolvendo lentamente, de modo que as despesas financeiras acabarão sendo adicionadas ao custo de venda, que os compradores terão que arcar, fazendo com que o preço da casa não seja tão acessível quanto as pessoas e as empresas desejam", explicou o Sr. Minh.

Segundo a Sra. Duong Thanh Thuy, vice-presidente do Grupo Trung Thuy, em projetos de apartamentos, o preço do terreno representa apenas 30%, os custos financeiros representam 30% se o projeto for concluído em até três anos, e os custos de construção, que antes eram de apenas 15%, agora aumentaram para 20 a 25%.

Segundo ela, esses são custos "diretos", portanto, se o projeto for lento devido a procedimentos legais, causando atrasos, e se for prolongado por quatro anos, os custos financeiros aumentarão em 40% ou mais, o que significa que os custos financeiros também "incharão".

Não haverá moradias acessíveis se o custo dos terrenos for alto e os custos de financiamento aumentarem com o tempo, como está acontecendo em muitos projetos habitacionais.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Tran Khanh Quang, diretor da empresa Viet An Hoa, afirmou que o fator mais importante para que os preços dos imóveis sejam acessíveis é o baixo custo dos terrenos. O custo dos materiais de construção não afeta significativamente o preço final do imóvel.

Para um apartamento de 50m² avaliado em 5 bilhões de VND no centro da cidade de Ho Chi Minh, o custo do material é de apenas cerca de 1 bilhão de VND, representando uma pequena parcela de cerca de 15 a 20% do preço de venda.

Moradores concluem os procedimentos de construção de casas no distrito de Binh Thanh, cidade de Ho Chi Minh - Foto: HUU HANH

Precisa de ajuda para quem compra casa pela primeira vez?

Para superar a escassez, empresas e especialistas acreditam que são necessárias soluções para aumentar rapidamente a oferta de moradias, especialmente no segmento de habitação acessível.

Além disso, devem existir políticas de apoio a quem compra casa pela primeira vez, independentemente da idade, sendo a forma mais óbvia de apoio as políticas de taxas de juro.

Considerando a escassez de terrenos nas áreas centrais de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Vietnamita de Imobiliárias, afirmou ser necessário planejar e reservar terrenos nas áreas suburbanas das duas cidades para o desenvolvimento de moradias populares.

Num futuro próximo, deve ser dada prioridade aos terrenos com ligações de infraestruturas de transporte disponíveis aos centros das duas cidades para a construção de habitações acessíveis.

Para as áreas restantes, o planejamento de terrenos para habitação comercial a preços adequados precisa ser sincronizado com o investimento em infraestrutura de tráfego de ligação para criar um local onde as pessoas possam morar.

Além disso, para desenvolver habitações acessíveis, é necessária uma estratégia específica, na qual o Governo precisa se reunir com as localidades para planejar o desenvolvimento de moradias acessíveis para pessoas nas províncias vizinhas a Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Nguyen Hoang Minh afirmou que, se as agências estatais eliminarem rapidamente as dificuldades nos procedimentos legais, as empresas poderão construir em breve, os projetos terão custos financeiros menores e, consequentemente, custos mais baixos nos preços dos imóveis.

Entretanto, o vice-presidente do Grupo Trung Thuy afirmou que é necessário ajustar os custos da terra e os custos financeiros, sendo que o Estado pode ajustar os custos da terra para cerca de 20%, em vez dos atuais 30%.

Em particular, é possível promover medidas não financeiras (que são essencialmente soluções financeiras) acelerando os procedimentos, evitando que os projetos entrem em um estado de implementação lenta.

Por exemplo, em vez de custos financeiros no patamar de 30% durante três anos, o Estado deveria acompanhar as empresas para que elas pudessem lidar com as etapas em apenas um ano, reduzindo assim os custos financeiros para apenas 10%.

"Se conseguirmos fazer as duas coisas acima, é evidente que a redução acentuada nos custos de desenvolvimento de projetos impactará os preços das casas. Assim, as empresas manterão margens de lucro aceitáveis, enquanto os preços das casas restantes diminuirão e as pessoas terão acesso mais fácil à moradia", acrescentou a Sra. Thuy.

É necessário agilizar os procedimentos administrativos para reduzir os custos financeiros das empresas. Na foto: área imobiliária na Rua Nguyen Huu Tho (Nha Be, Cidade de Ho Chi Minh) - Foto: TU TRUNG

* Sr. Nguyen Quoc Hiep (Presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil):

O comprador recebe o que merece.

O mercado imobiliário está passando por uma situação em que "os preços dos terrenos acompanham os preços das casas e os preços das casas acompanham os preços dos terrenos", criando um ciclo vicioso de preços que acaba prejudicando os compradores. Parte da razão para essa situação reside na flutuação cambial, que faz com que os preços dos terrenos aumentem, com um alto risco de figurarem entre os mais altos do mundo.

No mesmo projeto, apenas alguns meses entre as decisões de alocação de terrenos anteriores e posteriores podem causar um aumento de 20% no preço, o que é irrazoável e fará com que o preço de venda das casas suba.

Portanto, é hora de as autoridades intervirem, gerirem e controlarem os preços dos terrenos de forma harmoniosa.

Além disso, procedimentos administrativos demorados, como a avaliação de terrenos, também acarretarão custos financeiros adicionais para as empresas, como juros de empréstimos ou custos adicionais de terrenos que podem chegar a dezenas ou mesmo centenas de bilhões de VND. Todos esses custos são adicionados ao preço de venda.

Para controlar os preços da habitação, é necessário implementar em breve um mecanismo estatal de gestão dos preços dos terrenos, evitar a atual situação de flutuação e resolver rapidamente os procedimentos administrativos para reduzir os custos financeiros para as empresas.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (Vice-Presidente e Secretário-Geral da Associação de Bancos do Vietname):

Os pacotes de empréstimo preferenciais devem ser liberados para os beneficiários corretos.

Adicionar um pacote de empréstimos de médio prazo com taxas de juros estáveis ​​para financiamento imobiliário acessível a jovens é a política correta.

Mas, para que esse pacote de empréstimos seja realmente eficaz, é necessário analisar se os compradores atuais estão comprando para morar ou para investir e especular.

A maioria das transações atuais envolve investidores comprando e vendendo para outros investidores. Se essa situação não for controlada, os empréstimos não chegarão às pessoas certas, que realmente precisam comprar uma casa.

Além disso, é necessário definir claramente os beneficiários do pacote de empréstimo, os critérios e padrões para a concessão do capital. Idealmente, esse pacote de empréstimo deveria ser destinado apenas a compradores de primeira habitação.

Imóveis comerciais com preços entre 35 e 40 milhões de VND/m² são adequados.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, imóveis comerciais acessíveis são aqueles que pessoas com renda média e baixa podem comprar. Portanto, o preço desses imóveis varia de 35 a 40 milhões de VND/m².

Segundo cálculos do Ministério da Construção, o preço unitário atual para a construção de 1m² de edifícios residenciais de vários andares é de cerca de 20 milhões de VND/m², portanto, com um preço de venda de 35 a 40 milhões de VND, os investidores obtiveram lucro.

Em relação aos custos do terreno na estrutura de preços atual dos apartamentos, eles geralmente representam de 20 a 25% do preço de venda em áreas fora do centro de Hanói. Para empreendimentos na área central, os custos do terreno podem chegar a 50% do preço total.

Mercado imobiliário de Hanói - Foto: NAM TRAN

Preocupação por não ter mais a oportunidade de comprar uma casa

O sonho de constituir família está se tornando cada vez mais distante para milhões de pessoas, especialmente jovens e pessoas de renda média em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

Os preços dos imóveis, que já eram altos, continuam a subir rapidamente, enquanto a renda dos trabalhadores permanece estagnada, frustrando os planos de muitos funcionários de escritório e servidores públicos de adquirir uma casa própria.

"Eu trabalho como oficial judicial na região, e minha esposa é tabeliã. Conseguimos economizar algum dinheiro, mas com os altos preços dos imóveis atualmente, não temos mais condições de comprar uma casa. Investimos o dinheiro que ganhamos e, por enquanto, nossa família ainda mora de aluguel", disse Hoang Van Minh (40 anos, de Thanh Hoa).

A Sra. Nguyen Thu Trang (34 anos, de Phu Tho) disse que, após mais de 10 anos economizando, conseguiu juntar algum dinheiro, mas, após fazer uma pesquisa, percebeu que ainda não era suficiente para comprar um apartamento de cerca de 30 metros quadrados.

"Sou solteira e quero comprar um apartamento, mas depois de ver os preços, um bom apartamento custaria cerca de 2 bilhões de VND. Tive que alugar porque um apartamento de 30m² em uma área urbana custa apenas cerca de 8 milhões de VND por mês", compartilhou Trang.

Segundo um especialista da Associação Imobiliária do Vietnã, o mercado imobiliário enfrenta uma escassez de apartamentos acessíveis, por isso os investidores estão oferecendo preços elevados por seus imóveis.

A maioria dos compradores de imóveis atualmente são investidores com a mentalidade de comprar casas e esperar que os preços subam para obter lucro, portanto, os preços dos imóveis no mercado não são reais.

Razões para o aumento na estrutura de preços de imóveis, como preço do terreno, preço do material de construção, juros de empréstimos - Foto: TU TRUNG

Reduzir procedimentos, reduzir custos de investimento em habitação

Uma das soluções importantes, segundo a conclusão do Comitê Permanente do Governo, para promover o desenvolvimento do mercado imobiliário de forma segura, saudável e sustentável, é aumentar a descentralização, delegar poderes e minimizar os procedimentos administrativos.

Paralelamente ao pedido de revisão e esclarecimento das causas do aumento da estrutura de preços imobiliários, como o preço do terreno, o preço dos materiais de construção, a taxa de juros dos empréstimos, etc., o Comitê Permanente do Governo também solicitou aos ministérios, departamentos e localidades que se concentrem em minimizar os procedimentos administrativos desnecessários e sobrepostos e que eliminem imediatamente a burocracia e os requisitos documentais complexos.

Garanta uma redução de pelo menos 30% no tempo de processamento e 30% nos custos administrativos de conformidade. Isso inclui estudar maneiras de simplificar os procedimentos de aprovação de investimentos, avaliação de projetos, projeto arquitetônico, especialmente os procedimentos de licenciamento de construção, inspeção de trabalhos aceitos, redução da pré-inspeção e fortalecimento da pós-inspeção.

Além disso, a solução passa por aumentar a oferta, reduzir os preços e desenvolver segmentos imobiliários diversificados para atender às reais necessidades de habitação, especialmente das pessoas com rendimentos baixos e médios.

Em particular, o Governo exige pesquisa e desenvolvimento de políticas para apoiar os jovens e aqueles com reais necessidades habitacionais, aumentar o acesso à habitação e contribuir para a concretização do direito à habitação, conforme previsto na Constituição.

O Banco Central deve concentrar seus esforços em orientar e incentivar os bancos a participarem do programa de crédito preferencial de 120 trilhões de VND. Além disso, ministérios e órgãos governamentais devem pesquisar e propor um modelo de "Centro de Transações Imobiliárias e de Direitos de Uso da Terra gerenciado pelo Estado" em plataforma eletrônica.

Este será um sistema que integrará todas as etapas, desde transações, autenticação, impostos, registro... semelhante à negociação de ações. Este modelo garantirá a transparência da informação, evitará a inflação de preços, a sonegação fiscal e a fraude de mercado.

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

Fonte: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm