A infraestrutura de transportes cria um impulso para promover o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

A infraestrutura de transporte concluída não apenas atende às necessidades de deslocamento, mas também se torna uma solução para moldar o espaço urbano, criando impulso para projetos habitacionais, desenvolvimento de áreas urbanas satélites e valorização imobiliária.

Motivação do modelo TOD

Segundo o Professor Associado e Arquiteto Dr. Nguyen Vu Phuong, Vice-Diretor da Academia de Estratégia e Treinamento de Funcionários da Construção (Ministério da Construção), os atuais modelos de desenvolvimento urbano TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) em muitos países, como Estados Unidos, França, Japão, China, etc., demonstram uma relação bidirecional: a infraestrutura moderna promove o desenvolvimento imobiliário, enquanto o mercado imobiliário gera recursos para reinvestimento em infraestrutura.

A infraestrutura de transportes cria o impulso necessário para promover o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

No Vietnã, a rápida urbanização impõe uma necessidade urgente de infraestrutura de transporte associada ao setor imobiliário, em um contexto de recursos orçamentários limitados. O processo de fusão de localidades e a implementação de um modelo de governo de dois níveis levantam a questão de uma nova abordagem baseada em áreas funcionais, que vincule o planejamento de transporte ao desenvolvimento urbano e ao mercado imobiliário. Essa abordagem ajuda a explorar efetivamente o valor da terra, garantindo a equidade habitacional e a adequação à capacidade de pagamento da população, por meio de uma alocação racional de recursos fundiários para habitação comercial, habitação social (NOXH) e imóveis ecológicos.

Segundo o relatório do Ministério da Construção, a rede de rodovias expressas do Vietnã expandiu-se rapidamente, passando de cerca de 90 km (2010) para 1.700 km (2024), com previsão de atingir 3.000 km em 2025. O sistema de rodovias expressas impulsionou fortemente o mercado imobiliário, especialmente áreas urbanas satélites, zonas industriais e logísticas, imóveis turísticos e valorização de terrenos ao longo dos principais corredores e rodovias. Além disso, o metrô, elemento central do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) e do desenvolvimento imobiliário, como em Hanói, com duas linhas em operação (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Estação Ferroviária de Hanói), e na Cidade de Ho Chi Minh, com a Linha 1 do metrô (Ben Thanh - Suoi Tien), estima-se que, até 2035, essas duas grandes cidades contarão com mais de 600 km de metrô. Essa expansão impulsiona a reestruturação espacial, formando áreas urbanas satélites e impulsionando o mercado imobiliário ao longo dos corredores do DOT.

Além disso, uma série de projetos aeroportuários e portuários estão sendo concluídos rapidamente, como o Projeto do Aeroporto Internacional de Long Thanh, o complexo marítimo Cai Mep - Thi Vai e Lach Huyen, entre outros, que estão se tornando importantes portões de entrada internacionais, impulsionando a logística, a indústria e o setor imobiliário de serviços e resorts, criando um forte impulso para o mercado imobiliário na direção do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), cidades satélite e novos corredores econômicos .

No entanto, a infraestrutura do Vietnã ainda enfrenta grandes desafios, como a falta de capital, limitações institucionais, recursos e capacidade de implementação; o mercado imobiliário frequentemente apresenta uma "febre virtual" devido a expectativas, especulação e gestão ineficaz; muitas áreas urbanas são desenvolvidas quando o trânsito ainda não está completo, levando à sobrecarga e à falta de conectividade; o planejamento não é sincronizado; e segmentos essenciais, como habitação social, moradias para trabalhadores e residências estudantis, não receberam a devida atenção... Essa realidade impõe uma necessidade urgente de uma estratégia abrangente, que assegure o equilíbrio de capital para o desenvolvimento da infraestrutura e esteja intimamente ligada ao planejamento urbano e à orientação para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

Orientação para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário

Especialistas do setor imobiliário acreditam que, com base na experiência de desenvolvimento de infraestrutura com mercados imobiliários bem-sucedidos em muitos países, o desenvolvimento do modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) impulsiona a economia, resolve problemas habitacionais e controla os preços dos terrenos. O Vietnã pode aplicá-lo mediante ajustes adequados às condições institucionais, aos recursos e às características de cada área urbana. Trata-se de um mecanismo financeiro eficaz que pode gerar capital para infraestrutura, explorar o valor dos terrenos ao redor do metrô e das ferrovias e gerar receita para o desenvolvimento de habitações sociais, residências estudantis, moradias para trabalhadores, etc.

O professor associado e arquiteto Dr. Nguyen Vu Phuong comentou que, para maximizar o papel da infraestrutura de transporte no mercado imobiliário, o Vietnã precisa implementar um sistema de orientações e soluções síncronas, com foco no planejamento integrado de transporte e uso do solo, garantindo que o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) se torne o foco em torno do metrô, BRT, anel viário e rodovias. No âmbito do acesso ao transporte público, é necessário organizar harmoniosamente os tipos de moradia: habitação comercial, habitação social, habitação para trabalhadores e residências estudantis.

Além disso, é fundamental desenvolver simultaneamente áreas de serviços comerciais para equilibrar oferta e demanda, promover justiça social, civilização e modernidade, especialmente alocando recursos para o desenvolvimento de habitações sociais, habitações acessíveis, moradias para trabalhadores, residências estudantis e conexão direta com metrô/BRT, pois esse é o grupo que mais utilizará o transporte público; ao mesmo tempo, deve-se aplicar o mecanismo de valorização imobiliária, por meio de leilões de terrenos, fundos de desenvolvimento urbano, exploração de terrenos próximos às estações e reinvestimento em infraestrutura.

Além disso, em grandes cidades que se desenvolvem segundo o modelo urbano comprimido, o modelo urbano de 15 minutos, a redução da dependência de veículos particulares, a promoção do uso do transporte público, a melhoria da qualidade de vida e o aumento da aplicação da tecnologia digital na gestão de dados de tráfego tornam transparentes as informações de planejamento, os preços dos terrenos e os projetos...

Por meio de pesquisas, o Ministério da Construção está se concentrando na elaboração e conclusão de políticas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) de forma sustentável e equitativa. Em particular, estipula a taxa mínima de habitação social em projetos de DOT, exigindo que os investidores reservem pelo menos 20-30% do terreno ou da área construída para habitação social, moradias para trabalhadores e residências estudantis, garantindo equidade e acessibilidade; implementa um modelo piloto em que as empresas operadoras de metrô participam da exploração imobiliária ao redor das estações e destinam parte da receita para reinvestir em infraestrutura e desenvolver habitação social; coordena-se com as autoridades locais para planejar e manter proativamente os terrenos em cruzamentos estratégicos, a fim de evitar a especulação, controlar os preços dos terrenos e garantir uma oferta razoável de moradias acessíveis.

"A infraestrutura de transporte não se resume apenas a estradas e pontes, mas também é uma ferramenta para moldar áreas urbanas e regular o mercado imobiliário. A aplicação eficaz do modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) se tornará uma ferramenta para estabilizar os preços dos imóveis e garantir equidade social e acesso a moradias adequadas para milhões de pessoas", compartilhou o Professor Associado e Arquiteto Dr. Nguyen Vu Phuong.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm