A infraestrutura de transporte cria impulso para promover o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário

A infraestrutura de transporte concluída não apenas atende às necessidades de viagem, mas também se torna uma solução para moldar o espaço urbano, criando impulso para projetos habitacionais e áreas urbanas satélites para se desenvolver e aumentar o valor da terra.

Motivação do modelo TOD

De acordo com o professor associado, Dr. Arquiteto Nguyen Vu Phuong, vice-diretor da Academia de Estratégia e Treinamento de Oficiais de Construção (Ministério da Construção), os atuais modelos de desenvolvimento urbano TOD (Desenvolvimento Orientado ao Trânsito) em muitos países, como Estados Unidos, França, Japão, China... todos demonstram uma relação bidirecional: a infraestrutura moderna promove o desenvolvimento imobiliário, enquanto o setor imobiliário cria recursos para reinvestimento em infraestrutura.

A infraestrutura de transporte cria impulso para promover o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

No Vietnã, a rápida taxa de urbanização impõe uma necessidade urgente de infraestrutura de transporte associada ao mercado imobiliário, em um contexto de recursos orçamentários limitados. O processo de fusão de localidades e a implementação de um modelo de governo de dois níveis levantam a questão de uma nova abordagem baseada em áreas funcionais, vinculando o planejamento de transportes ao desenvolvimento urbano e ao mercado imobiliário. Essa abordagem ajuda a explorar efetivamente o valor da terra, garantir a equidade habitacional e a adequação à capacidade de pagamento da população, por meio de uma alocação razoável de recursos fundiários para habitação comercial, habitação social (NOXH) e imóveis ecológicos.

De acordo com a revisão do Ministério da Construção, até agora, a rede de vias expressas do Vietnã expandiu-se rapidamente de cerca de 90 km (2010) para 1.700 km (2024), com previsão de atingir 3.000 km até 2025. O sistema de vias expressas criou um forte impulso para o mercado imobiliário, especialmente áreas urbanas satélites, zonas industriais e logísticas, resorts imobiliários e aumento dos preços dos terrenos ao longo das rotas de cintura e vias expressas. Além disso, as ferrovias urbanas, o núcleo do TOD e do desenvolvimento imobiliário, como em Hanói, exploraram duas rotas (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Estação Ferroviária de Hanói). A Cidade de Ho Chi Minh operou a linha de metrô nº 1 Ben Thanh - Suoi Tien, e espera-se que, até 2035, essas duas grandes cidades tenham mais de 600 km de ferrovias urbanas. Esta é a força motriz para a reestruturação espacial, formando áreas urbanas satélites e imóveis ao longo do corredor TOD.

Além disso, uma série de projetos de aeroportos e portos marítimos estão sendo rapidamente concluídos, como: Projeto do Aeroporto Internacional de Long Thanh, cluster marítimo Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... estão se tornando importantes portais internacionais, promovendo logística, indústria e serviços imobiliários - resorts, criando um forte "impulso" para o mercado imobiliário na direção de TOD, cidades satélites e novos corredores econômicos .

No entanto, a infraestrutura do Vietnã ainda enfrenta grandes desafios de falta de capital, limitações institucionais, recursos e capacidade de implementação; o mercado imobiliário frequentemente tem uma "febre virtual" devido a expectativas, especulação e gestão de mercado ineficaz; muitas áreas urbanas são desenvolvidas quando o tráfego ainda não está completo, levando à sobrecarga e falta de conectividade; o planejamento não está sincronizado; enquanto segmentos essenciais como habitação social, habitação para trabalhadores e dormitórios estudantis não receberam a devida atenção... Essa realidade representa uma necessidade urgente de uma estratégia abrangente, garantindo o equilíbrio de capital para o desenvolvimento de infraestrutura e vinculando-se estreitamente ao planejamento urbano e à orientação para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

Orientação para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário

Especialistas imobiliários acreditam que, com base na experiência de desenvolvimento de infraestrutura com mercados imobiliários bem-sucedidos em muitos países, o desenvolvimento do modelo TOD promove a economia, resolve problemas de moradia e controla os preços dos terrenos, e o Vietnã pode aplicá-lo com base em ajustes adequados às condições institucionais, recursos e características de cada área urbana. Este é um mecanismo financeiro eficaz que pode gerar capital para infraestrutura, explorar o valor do solo ao redor do metrô e das ferrovias e gerar receita para o desenvolvimento de moradias sociais, dormitórios estudantis, moradias para trabalhadores, etc.

O Professor Associado, Dr. Arquiteto Nguyen Vu Phuong, comentou que, para maximizar o papel da infraestrutura de transporte no mercado imobiliário, o Vietnã precisa implementar um sistema de orientações e soluções sincronizadas, com foco no planejamento integrado de transporte e uso do solo, garantindo que o TOD se torne o foco em torno do metrô, BRT, anel viário e rodovias. No âmbito do acesso ao transporte público, é necessário organizar harmoniosamente os tipos de moradia: moradias comerciais, moradias sociais, moradias para trabalhadores e dormitórios estudantis.

Além disso, desenvolver simultaneamente áreas de serviços comerciais para equilibrar oferta e demanda, promover justiça social, civilização e modernidade, especialmente alocando recursos para desenvolver moradias sociais, moradias populares, moradias para trabalhadores, dormitórios estudantis e conexão direta com metrô/BRT, porque este é o grupo que mais usará o transporte público; ao mesmo tempo, aplicar o mecanismo de coleta de valor agregado de terras, leilões de terras, fundos de desenvolvimento urbano, exploração de fundos de terras ao redor das estações e reinvestimento em infraestrutura.

Além disso, nas grandes cidades que se desenvolvem de acordo com o modelo urbano comprimido, modelo urbano de 15 minutos, reduzindo a dependência de veículos pessoais, promovendo o uso do transporte público, melhorando a qualidade de vida e aumentando a aplicação da tecnologia digital no gerenciamento de dados de tráfego para tornar as informações de planejamento, preços de terrenos, projetos transparentes...

Por meio de pesquisas, o Ministério da Construção está se concentrando na construção e, em breve, na conclusão de políticas de Desenvolvimento Urbano (DOT) em uma direção sustentável e equitativa. Em particular, estipula a taxa mínima de habitação social em DOT, exigindo que os investidores reservem pelo menos 20% a 30% do fundo de terra ou área construída em projetos de DOT para habitação social, moradias para trabalhadores e dormitórios estudantis, garantindo justiça e acessibilidade; testando um modelo de empresas operadoras de metrô participando da exploração de imóveis ao redor das estações e alocando uma parte da receita para reinvestir em infraestrutura e desenvolver habitação social; coordenando com as autoridades locais para planejar e manter proativamente os fundos de terra em cruzamentos importantes, a fim de evitar especulação, controlar os preços dos terrenos e garantir um arranjo razoável de habitação acessível...

"A infraestrutura de transporte não se resume apenas a estradas e pontes, mas também a uma ferramenta para moldar áreas urbanas e regular o mercado imobiliário. A aplicação efetiva do modelo TOD se tornará uma ferramenta para estabilizar os preços dos imóveis e garantir a equidade social e o acesso a moradias adequadas para milhões de pessoas", afirmou o Professor Associado, Dr. Arquiteto Nguyen Vu Phuong.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm