Capacidade de pagamento do investidor

A VIS Rating prevê que a capacidade de pagamento da dívida das incorporadoras imobiliárias começará a melhorar, saindo do fraco nível de 2023-2024.

Expectativas de recuperação da solvência dos investidores imobiliários

A VIS Rating prevê que a capacidade de pagamento da dívida das incorporadoras imobiliárias começará a melhorar, saindo do fraco nível de 2023-2024.

O relatório do setor imobiliário residencial, baseado em dados das 30 maiores empresas do ramo em termos de receita, amplamente divulgado pela VIS Rating na tarde de ontem (28 de novembro), afirmou que as vendas de imóveis em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh no terceiro trimestre de 2024 aumentaram 48% em comparação com o trimestre anterior, o maior nível dos últimos quatro trimestres. A demanda por moradias permanece forte, refletida nas altas taxas de absorção e no forte crescimento dos financiamentos imobiliários, que atingiram 7%, contra apenas 1% no mesmo período do ano passado.

A expectativa de aumento nos preços dos imóveis, combinada com a redução dos valores de entrada, continuará impulsionando a forte demanda por parte dos compradores. Muitas construtoras, como VHM, NLG, KDH, AGG e HDC, registraram aumento nas vendas, principalmente nos segmentos de alto padrão. No entanto, a receita e o lucro das construtoras listadas no relatório, acumulados nos primeiros nove meses de 2024, diminuíram 20% e 43%, respectivamente, em comparação com o mesmo período do ano anterior, devido à menor entrega de unidades em função das vendas fracas em 2023. Como resultado, espera-se que mais de 60% das construtoras não atinjam suas metas de lucro para o ano de 2024.

Prevê-se que mais de 60% dos investidores não consigam atingir o seu plano de rentabilidade para todo o ano de 2024.

Diversas novas regulamentações imobiliárias foram recentemente promulgadas para impulsionar o desenvolvimento de projetos de venda em 2025 e nos anos seguintes. Mais de 20 decretos e circulares foram emitidos no terceiro trimestre de 2024 para apoiar a implementação da Lei de Terras, da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários revisadas. Os investidores terão orientações mais claras para conduzir os procedimentos e promover o desenvolvimento de novos projetos. Esses aspectos incluem avaliação de terrenos, aquisição de terras, taxas e muitos outros fatores.

Além disso, os esforços do Governo para acelerar as aprovações legais de importantes projetos imobiliários a partir do início de 2024 levaram a um aumento no número de projetos recém-licenciados e elegíveis para venda no terceiro trimestre de 2024.

Em 2025, a VIS Rating prevê que as incorporadoras aumentarão o número de novos projetos, contribuindo para a melhoria das vendas e do fluxo de caixa. A capacidade de pagamento da dívida do setor permanecerá fraca no terceiro trimestre de 2024, mas espera-se que a alavancagem seja controlada graças a novas regulamentações, e o fluxo de caixa das incorporadoras melhorará devido ao aumento das vendas.

No terceiro trimestre de 2024, mais da metade das incorporadoras monitoradas pela VIS Rating apresentavam perfis de alavancagem e serviço da dívida fracos. Isso se deveu principalmente à alavancagem excessiva para o desenvolvimento de projetos no período de 2021 a 2023 e ao estoque de projetos inacabados e imóveis não vendidos, em decorrência da deterioração do sentimento do mercado a partir de 2023.

Espera-se que a capacidade de pagamento da dívida dos investidores imobiliários comece a melhorar em relação ao fraco nível observado em 2023-2024.

Mas, à medida que o progresso das vendas melhora, a VIS Rating espera que a capacidade de pagamento da dívida das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar, saindo do fraco nível de 2023-2024.

Com perspectivas positivas para vendas de novos projetos e fluxo de caixa, espera-se que os índices de cobertura da dívida das incorporadoras melhorem gradualmente. Novas regulamentações emitidas em julho de 2024 limitarão o uso de dívida para novos projetos. Portanto, a VIS Rating prevê que o crescimento da dívida continue a desacelerar, partindo de um pico de 15% ao ano no período de 2022-2023.

Aproximadamente VND 22 trilhões em títulos emitidos por investidores vencerão no quarto trimestre de 2024, a maioria dos quais com atraso no pagamento do principal e dos juros em períodos anteriores. Cerca de VND 13 trilhões em títulos com vencimento no quarto trimestre de 2024 tiveram atraso no pagamento do principal e dos juros em 2023 e negociaram com sucesso com os detentores dos títulos a prorrogação do pagamento para o ano seguinte.

Cerca de 13 trilhões de VND em títulos vencem no quarto trimestre de 2024.

Esses títulos foram emitidos por empresas ligadas ao setor imobiliário , como Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh e Sunshine.

Os restantes 9 biliões de VND em obrigações foram emitidos por 11 empresas, incluindo 7 empresas com perfis de crédito fracos e de alto risco, principalmente empresas sem atividades comerciais relacionadas com o setor imobiliário , sem receitas operacionais e com muito poucos recursos financeiros.

Do lado positivo, as empresas imobiliárias melhoraram seu acesso a novo capital. Esses emissores de alto risco precisarão contar com o apoio de liquidez de empresas relacionadas ou buscar a aprovação dos detentores de títulos para prorrogações de pagamento, a fim de evitar atrasos nos pagamentos do principal e dos juros dos títulos.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html