Capacidade de pagamento do investidor

A VIS Rating espera que a capacidade de pagamento de dívidas das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar em relação ao nível fraco de 2023-2024.

Expectativas de recuperação da solvência dos investidores imobiliários

A VIS Rating espera que a capacidade de pagamento de dívidas das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar em relação ao nível fraco de 2023-2024.

O relatório do setor imobiliário residencial, baseado em dados das 30 maiores empresas imobiliárias residenciais em termos de receita, amplamente divulgado pela VIS Rating na tarde de ontem (28 de novembro), declarou que as vendas de imóveis em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh no terceiro trimestre de 2024 aumentaram 48% em comparação com o trimestre anterior, o nível mais alto dos últimos quatro trimestres. A demanda por moradias permanece forte, refletida em altas taxas de absorção e forte crescimento nos empréstimos imobiliários, de 7% em comparação com o mesmo período do ano passado, que foi de apenas 1%.

A expectativa de alta nos preços dos imóveis, aliada à redução da entrada, continuará impulsionando a forte demanda por parte dos compradores. Muitas incorporadoras, como VHM, NLG, KDH, AGG e HDC, registraram aumento nas vendas, principalmente nos segmentos de alto padrão. No entanto, a receita e o lucro dos primeiros nove meses de 2024 das incorporadoras incluídas na lista de observação do relatório diminuíram 20% e 43%, respectivamente, em relação ao mesmo período do ano anterior, devido à menor entrega de imóveis devido à queda nas vendas em 2023. Como resultado, espera-se que mais de 60% das incorporadoras não atinjam suas metas de lucro para o ano inteiro de 2024.

Espera-se que mais de 60% dos investidores não concluam seu plano de lucro para todo o ano de 2024.

Diversas novas regulamentações imobiliárias foram recentemente emitidas para promover o desenvolvimento de projetos de venda a partir de 2025. Mais de 20 decretos e circulares foram emitidos no terceiro trimestre de 2024 para apoiar a implementação da Lei de Terras, da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários revisadas. Os investidores terão orientações mais claras para conduzir procedimentos e promover o desenvolvimento de novos projetos. Esses aspectos incluem avaliação de terrenos, aquisição de terrenos, taxas e muitos outros fatores.

Além disso, os esforços do Governo para acelerar as aprovações legais para projetos imobiliários importantes a partir do início de 2024 levaram a um aumento de novos projetos licenciados e qualificados para venda no terceiro trimestre de 2024.

Em 2025, a VIS Rating espera que as incorporadoras aumentem o número de novos projetos, ajudando a melhorar suas vendas e fluxo de caixa. A capacidade de serviço da dívida do setor permanecerá fraca no terceiro trimestre de 2024, mas a alavancagem deverá ser controlada graças às novas regulamentações e o fluxo de caixa das incorporadoras melhorará graças ao aumento das vendas.

No terceiro trimestre de 2024, mais da metade das incorporadoras monitoradas pela VIS Rating apresentavam perfis de alavancagem e serviço da dívida fracos. Isso se deveu principalmente à alavancagem excessiva para o desenvolvimento de projetos no período de 2021 a 2023 e ao estoque de projetos inacabados e não vendidos, à medida que o sentimento do mercado se deteriorava a partir de 2023.

Espera-se que a capacidade de pagamento da dívida dos investidores imobiliários comece a melhorar a partir do nível fraco de 2023-2024.

Mas, à medida que o progresso das vendas melhora, a VIS Rating espera que a capacidade de pagamento da dívida dos incorporadores imobiliários comece a melhorar em relação ao nível fraco de 2023-2024.

Com uma perspectiva positiva para as vendas de novos projetos e o fluxo de caixa, espera-se que os índices de cobertura da dívida das incorporadoras melhorem gradualmente. Novas regulamentações emitidas em julho de 2024 limitarão o uso de dívida para novos projetos. Portanto, a VIS Rating espera que o crescimento da dívida continue a desacelerar de uma alta de 15% ao ano no período de 2022-2023.

Cerca de VND 22 trilhões em títulos emitidos por investidores vencerão no quarto trimestre de 2024, a maioria dos quais com atraso no pagamento do principal e dos juros em períodos anteriores. Cerca de VND 13 trilhões em títulos com vencimento no quarto trimestre de 2024 com atraso no pagamento do principal e dos juros em 2023 e com negociações bem-sucedidas com os detentores dos títulos para estender o pagamento para o ano seguinte.

Cerca de 13.000 bilhões de VND em títulos vencem no quarto trimestre de 2024.

Esses títulos foram emitidos por empresas relacionadas a corporações imobiliárias como Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh e Sunshine.

Os VND9.000 bilhões restantes em títulos foram emitidos por 11 empresas, incluindo 7 empresas com perfis de crédito fracos e altos riscos, principalmente empresas sem atividades comerciais relacionadas a empresas imobiliárias , sem receita operacional e com poucos recursos de caixa.

Do lado positivo, as empresas imobiliárias melhoraram seu acesso a novo capital. Esses emissores de alto risco precisarão contar com o suporte de liquidez de empresas relacionadas ou buscar a aprovação dos detentores de títulos para extensões de pagamento, a fim de evitar atrasos no pagamento do principal e dos juros dos títulos.

A VIS Rating espera que a capacidade de pagamento de dívidas das incorporadoras imobiliárias comece a melhorar em relação ao nível fraco de 2023-2024.

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