Difícil reduzir os preços da habitação: Intervir na raiz do problema é a chave.

Legenda da foto — Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

A redução dos preços da habitação está se tornando uma necessidade urgente, visto que o nível de preços continua a subir, muito além da capacidade de pagamento da maioria das pessoas. No entanto, esse problema não é simples quando a diferença entre os custos "no papel" e os custos reais ainda é grande. Além disso, as localidades estão se preparando para divulgar a tabela de preços de terrenos para 2026, com uma forte tendência de alta. O risco de uma nova "onda" de aumentos de preços torna o objetivo de reduzir os preços da habitação ainda mais distante. Os especialistas geralmente concordam que, para reduzir os preços da habitação, a intervenção na raiz do problema é fundamental.

Pressão do aumento dos preços dos terrenos e custos invisíveis

Muitas empresas do setor imobiliário apontam que o custo do terreno é o item mais pesado na estrutura de custos. Se o preço dos novos terrenos continuar subindo, as taxas de uso do solo, indenizações e custos de desapropriação podem elevar o investimento total para centenas ou até milhares de bilhões de VND. Nesse contexto, reduzir os preços dos imóveis residenciais torna-se muito difícil.

Não apenas as empresas, mas também as pessoas que precisam mudar a destinação do terreno estão preocupadas com o aumento acentuado das obrigações financeiras. Se for proposto um preço mais baixo, o grupo cuja terra será recuperada teme uma compensação insuficiente e injustiça. Os interesses conflitantes tornam o controle dos custos da terra cada vez mais difícil.

De acordo com as Normas de Avaliação do Vietnã (Circular 42/2024/TT-BTC), o custo total de desenvolvimento de um projeto inclui custos de construção, contingências, despesas comerciais, financeiras, impostos e lucros do investidor. Os custos de indenização e de desapropriação são discriminados para refletir com precisão o valor dos insumos. No entanto, os dados de levantamento topográfico em muitas localidades ainda carecem de atualizações, o que leva a cálculos de custos baseados em normas antigas, que não refletem os preços atuais de materiais e mão de obra.

O diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã (VIRES), Bui Van Doanh, comentou que os padrões são claros e transparentes, mas a implementação prática não tem acompanhado o ritmo. Essa lacuna dificulta o controle eficaz dos preços dos imóveis.

Do ponto de vista empresarial, o Sr. Nguyen Chi Thanh, Diretor Geral da Ho Tay International Building Company, afirmou que o custo de investimento em projetos habitacionais abrange dezenas de categorias, sendo o terreno e as questões legais os dois maiores "gargalos". Particularmente para apartamentos, o custo do terreno costuma representar de 30 a 40% do capital total; quanto mais "limpo" o terreno, maior o preço.

A construção representa de 35 a 40% do custo total, incluindo fundação, estrutura, instalações elétricas e mecânicas, além do paisagismo. No entanto, vale mencionar que muitos custos "indiretos", como projeto, serviços jurídicos, marketing, comissões de corretagem, etc., representam de 15 a 20% do custo, mas raramente são mencionados.

Ao mesmo tempo, os custos financeiros também representam um fardo. Com um projeto avaliado em vários bilhões de VND, as empresas são obrigadas a contrair empréstimos bancários com taxas de juros de 12 a 14% ao ano. Mas se os procedimentos se prolongarem por apenas mais um ano, os custos de capital aumentarão em centenas de bilhões de VND — compartilhou o Sr. Thanh.

Portanto, para reduzir os preços da habitação, segundo especialistas, o primeiro passo é tornar todos os componentes de custo transparentes, especialmente os custos com terrenos e os procedimentos administrativos. Quando os custos de insumos são claros, o órgão gestor terá uma base para regular por meio de impostos, coeficientes de preços de terrenos ou créditos, em vez de aplicar medidas administrativas rígidas.

Regule desde a raiz.

O Sr. Bui Van Doanh afirmou que a intervenção direta do Estado nos preços de venda é "muito difícil e quase impossível". Em vez disso, o Estado deveria regular os custos dos insumos e aplicar uma política tributária escalonada para que as empresas possam definir seus próprios preços.

É possível considerar um modelo de tributação de lucros segmentado. Por exemplo, imóveis comerciais de alto padrão estariam sujeitos a uma alíquota de imposto mais alta, pois atendem à classe de alta renda. Enquanto isso, imóveis comerciais populares e habitações sociais estariam sujeitos a uma alíquota de imposto mais baixa para reduzir os custos de produção e, consequentemente, os preços de venda. Esse modelo, proposto pelo Sr. Doanh, cria equidade e força as empresas a otimizarem custos se quiserem competir no segmento de imóveis populares — onde há a maior demanda do mercado.

Além disso, é necessário reduzir o tempo de aprovação de projetos, tornar os dados sobre preços de materiais transparentes e criar um mecanismo de crédito preferencial para habitação social. Quando as empresas reduzem os custos com terrenos, custos financeiros e procedimentos, os preços dos imóveis diminuem automaticamente, sem necessidade de ordens administrativas.

“O problema fundamental reside no planejamento e na forma de determinar os preços dos terrenos. Se um projeto for construído e a população local não tiver condições de arcar com os custos, então o planejamento é ineficaz”, afirmou o Sr. Nguyen Chi Thanh.

As localidades precisam investir em grandes áreas urbanas com infraestrutura completa em terrenos recém-desenvolvidos para tornar os custos da terra mais razoáveis. Atualmente, existe um "erro" comum de usar os altos preços de venda de projetos anteriores — capital gerado por grandes marcas — como base para calcular as taxas de uso da terra em projetos posteriores, o que faz com que os preços da terra subam de forma irrealista.

Para reduzir custos, o Sr. Thanh também propôs a aplicação de módulos de projeto padronizados para projetos de grande escala, o que ajuda a reduzir os custos de projeto e o tempo de implementação. Isso porque, com a redução dos custos de projeto, as empresas podem diminuir os preços sem comprometer a qualidade.

Recentemente, foi aberta a consulta pública a proposta de resolução sobre o mecanismo de controle e contenção dos preços imobiliários, com foco no aperto do crédito especulativo e na revisão das taxas de uso do solo. No entanto, especialistas avaliam que essa medida é apenas paliativa. Para reduzir os preços dos imóveis de forma sustentável, a política deve começar pela raiz, regulamentando o valor agregado da terra e reformando o sistema de tributação territorial.

A Dra. Thai Quynh Nhu, ex-diretora do Instituto de Pesquisa em Gestão de Terras, afirmou que sempre que há investimento público, abertura de estradas ou ajuste no planejamento urbano, os preços dos terrenos aumentam imediatamente e drasticamente, mas o Estado não arrecada esse valor adicional. Quando os preços dos terrenos são "impulsionados" por fatores não relacionados a investimentos por parte das empresas, os custos de insumos de projetos adjacentes aumentam proporcionalmente, causando uma escalada descontrolada nos preços dos imóveis.

Portanto, este especialista propôs separar dois tipos de renda fundiária. O primeiro é a renda fundiária diferencial criada pelo Estado e pela comunidade (planejamento, infraestrutura, etc.); o segundo é a renda fundiária diferencial decorrente do investimento empresarial. A renda fundiária diferencial criada pelo Estado e pela comunidade precisa ser recuperada pelo Estado a uma determinada taxa.

Por exemplo, em projetos de infraestrutura de transporte, o Estado pode arrecadar 40% do valor agregado; em projetos imobiliários, a taxa de arrecadação é de 50-50 entre o Estado e o investidor... Ou, em projetos industriais, o Estado arrecada cerca de 30% para incentivar o investimento na produção.

Esse mecanismo ajuda a evitar a perda de receita, limitar a especulação imobiliária perto de áreas de planejamento e reduzir os custos da terra — o fator que representa a maior parte dos preços dos imóveis. Ao mesmo tempo, é necessário construir um sistema de tributação imobiliária sincronizado, evitando a "taxa sobre taxa", sugerem especialistas. Isso porque, atualmente, os investidores imobiliários têm que arcar com uma série de obrigações financeiras. Se novos impostos forem impostos sem estratificação, os preços dos imóveis podem... aumentar ainda mais.

Muitos especialistas concordam que a redução dos preços dos imóveis não é algo que se resolve de um ou dois dias. Os preços dos imóveis só podem ser reduzidos quando todo o ecossistema — desde o planejamento, os procedimentos administrativos, a avaliação de terrenos, os impostos até o crédito — opera de forma transparente e consistente.

Isso significa que as empresas podem reduzir custos com terrenos, custos de capital e custos de tempo. O Estado pode regular de forma razoável o aumento do valor dos terrenos. Os especuladores não têm mais incentivo para "segurar terrenos e esperar o momento certo". Pessoas de renda média e baixa podem ter acesso a moradias acessíveis.

Se as soluções forem implementadas de forma sincronizada, o sonho da casa própria para milhões de pessoas estará mais próximo, não por meio de ordens administrativas, mas sim por um mecanismo de mercado transparente e justo.

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