Aumento das taxas de juros dos empréstimos imobiliários: um novo teste para o mercado imobiliário.

É compreensível que os bancos aumentem as taxas de empréstimo em um contexto de maior demanda por crédito no final do ano e de um aumento lento nas taxas de juros dos depósitos.

Taxa de juros flutuante: Ajustada 3 vezes a cada dois meses.

O Sr. Dang Khac Truong, cliente do V. Bank, afirmou que, no último mês, a taxa de juros do seu financiamento imobiliário triplicou. Consequentemente, a taxa de juros variável para este financiamento é de 14,8% ao ano, um aumento de 2,4% em comparação com a taxa de juros aplicada em setembro de 2025 (12,4% ao ano).

“No início do ano passado, vendo as baixas taxas de juros, compramos um apartamento e pegamos um empréstimo de 3 bilhões de VND do banco. Durante o período de juros preferenciais, o empréstimo ainda era suportável, mas depois que o período preferencial terminou, o empréstimo realmente sufocou minha família. Com a taxa de juros atual, só os juros que minha família tem que pagar são quase 40 milhões de VND por mês. Somando o principal, a família tem que pagar mais de 60 milhões de VND por mês por este empréstimo”, disse o Sr. Truong.

Este ano, o crédito em todo o sistema aumentou cerca de 20%, enquanto a captação de capital cresceu lentamente. O relatório financeiro do terceiro trimestre de 2025 mostrou que até 8 bancos registraram queda na captação de depósitos, incluindo ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank e VPBank . A grande diferença entre crédito e captação obrigou os bancos a aumentarem as taxas de juros da poupança nos últimos meses para atrair capital; as taxas de juros dos empréstimos também aumentaram, sendo os compradores de imóveis os primeiros afetados.

O Sr. Phan Le Thanh Long, especialista em economia e CEO do Grupo AFA, afirmou que é compreensível que os bancos aumentem as taxas de juros dos empréstimos em função do aumento da demanda por crédito no final do ano e da lenta elevação das taxas de juros de mobilização. Os compradores de imóveis devem calcular cuidadosamente sua capacidade de pagamento da dívida para evitar o desequilíbrio financeiro. Para um empréstimo de 2 a 3 bilhões de VND para a compra de uma casa, o mutuário deve ter uma renda total de pelo menos 80 milhões de VND por mês para garantir a segurança financeira.

Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também alertou os compradores de imóveis para que sejam cautelosos com seus planos financeiros quando as taxas de juros dos empréstimos aumentarem, pois o aumento das taxas de juros reduzirá a liquidez do mercado. No período de 2023-2024, muitos investidores e bancos lançaram pacotes de empréstimos com taxas de juros de 5,5% ao ano, inclusive com isenção de juros e período de carência de até 5 anos. No entanto, quando o período preferencial terminar e o período de taxa de juros flutuante (10-14% ao ano) começar, a pressão para quitar a dívida aumentará drasticamente.

Quando a liquidez do mercado é baixa, a revenda de produtos para reduzir perdas torna-se difícil, aumentando o risco de inadimplência no sistema de crédito. Nesse contexto, a VARS recomenda que as pessoas não tomem empréstimos superiores a 50% do valor de seus ativos para evitar riscos em caso de aumento das taxas de juros e, ao mesmo tempo, optem por projetos com estrutura jurídica transparente.

Um teste para bancos, compradores de imóveis e o mercado imobiliário.

O Dr. Can Van Luc, economista-chefe do BIDV, destacou o fato de que mais de 80% dos compradores mantêm os imóveis por menos de um ano, comprando e vendendo rapidamente para obter lucro, o que significa que a taxa de especulação imobiliária é muito alta.

Segundo especialistas, a taxa de financiamento imobiliário com alavancagem no Vietnã é muito alta. Os compradores precisam pagar apenas 20-30% do valor do imóvel, sendo os 70-80% restantes financiados pelo banco. Normalmente, em empréstimos com prazo inferior a um ano, os compradores desfrutam de taxas de juros preferenciais ou o investidor paga os juros em seu nome. Quando o período preferencial termina e a liquidez diminui, enquanto as taxas de juros aumentam, os investidores enfrentam uma pressão repentina para quitar a dívida, correndo o risco de comprometer o planejamento financeiro e ter que vender o imóvel.

Pode-se afirmar que o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários colocará o mercado imobiliário diante de novos desafios. Consequentemente, os imóveis com alavancagem financeira enfrentarão grandes riscos. O aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários também representa uma oportunidade para o mercado diferenciar o segmento imobiliário do segmento especulativo.

Especialistas preveem que, com o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários, a especulação diminuirá gradualmente. A estagnação dos preços dos imóveis representa uma oportunidade para quem tem necessidades reais e recursos financeiros estáveis escolherem produtos adequados. Em particular, a oferta de moradias sociais deverá aumentar nos próximos tempos, tornando o mercado mais equilibrado.

O professor associado, Dr. Pham The Anh (Universidade Nacional de Economia), também avaliou que a liquidez do mercado imobiliário está diminuindo, especialmente no segmento de alto padrão, sendo fácil comprar, mas difícil vender.

Segundo especialistas, num contexto de liquidez de mercado reduzida e aumento das taxas de juro dos empréstimos, se não houver reforma do crédito e fiscal, reestruturação dos fluxos de capital e inovação nos modelos de desenvolvimento, o mercado imobiliário enfrentará riscos extremamente elevados.

Tenha cuidado com as taxas de juros preferenciais ao comprar uma casa.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) acaba de recomendar que os compradores de imóveis sejam cautelosos ao comprar casas com taxas de juros preferenciais.

Assim, nos últimos anos, para estimular o mercado, muitos investidores e bancos comerciais lançaram pacotes de crédito imobiliário com taxas de juros muito baixas. No entanto, o período preferencial é apenas temporário; ao entrar no período de taxa de juros flutuante, se a taxa de juros geral aumentar, a pressão para quitar a dívida aumentará drasticamente. Muitos clientes se viram em uma situação em que não pagaram nenhuma parcela do capital, mas os juros dobraram. Quando a liquidez do mercado está baixa, revender os produtos para minimizar as perdas torna-se difícil.

De acordo com a análise da VARS, com a característica de utilizar grande alavancagem financeira, o setor imobiliário é o canal de investimento mais direta e profundamente afetado pelas flutuações das taxas de juros. No passado, o mercado imobiliário vivenciou um ciclo de forte declínio entre 2011 e 2013, quando as taxas de juros para empréstimos ultrapassaram 18-20% ao ano. Muitas empresas e investidores foram obrigados a vender ativos para minimizar prejuízos, o que causou um congelamento prolongado do mercado. Os preços dos imóveis em muitas áreas, incluindo a região central, caíram entre 30% e 40%.

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