'O fogo testa o ouro', analisando o mercado em busca de um novo ciclo.

No final de 2023, o mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh havia enfrentado quase 3 anos de dificuldades e desafios, com queda na oferta e na demanda.

Muitas opiniões acreditam que o panorama geral, marcado por cores escuras, pode não desaparecer completamente, mas provavelmente continuará no próximo ano.

Continuar "testes de fogo ouro"

Ao comentar sobre o mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh em 2024, o Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que, no curto prazo, é improvável que o mercado apresente mudanças positivas, mas continuará o processo de "teste de fogo" para investidores, compradores e todas as partes envolvidas no mercado imobiliário.

Em 2024, o mercado imobiliário se desenvolverá de forma mais sustentável, segura e transparente.

A razão para a situação acima descrita é que as políticas e soluções legais precisam de tempo para serem "absorvidas" e não podem gerar muitas mudanças positivas a curto prazo, o que aumenta invisivelmente a pressão sobre a nova oferta no mercado.

O longo tempo de implementação do projeto contribui para o aumento dos custos financeiros, corroendo os lucros dos investidores e das empresas imobiliárias. Embora o preço de venda principal listado não flutue muito, os investidores ainda manterão "descontos" indiretamente por meio de políticas que oferecem períodos de carência para o principal/juros, estendem os prazos de pagamento ou estão dispostos a oferecer descontos de até 15% a 20% para clientes que pagam antecipadamente.

No mercado secundário, olhando para o mercado local, ainda haverá casos de imóveis à venda com redução de 10% a 20%, ou até mesmo superior a 30% do valor do contrato.

A maioria dessas transações concentra-se em compradores que utilizam alta alavancagem de empréstimos bancários, chegando a 70% a 80% do valor total do imóvel, mas que têm fluxo de caixa "bloqueado" após o término do período de carência de principal/juros, principalmente em projetos em áreas urbanas com grande número de unidades, localizados relativamente longe do centro.

Apesar dos ajustes contínuos para baixo nas taxas de juros, a incapacidade de restaurar a confiança dos compradores faz com que a maioria ainda opte por poupar em vez de investir em imóveis, pois a perspectiva de recuperação não é realmente clara.

No entanto, o final de 2024 pode ser visto como o início do próximo ciclo de crescimento do mercado imobiliário.

Espera-se que o segmento imobiliário residencial lidere a recuperação do mercado, especialmente em projetos localizados em grandes centros urbanos ou áreas vizinhas com sistemas de transporte regional integrados, alta densidade populacional e elevada demanda por moradia.

Normalmente, para o segmento de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh), prevê-se uma melhoria mais clara na oferta em 2024, que deverá atingir cerca de 12.000 unidades, concentradas principalmente nos mercados de Binh Duong e da cidade de Ho Chi Minh.

Além disso, quando as diretrizes legais entrarem em vigor, a taxa de desembolso de investimentos públicos aumentará e a taxa de juros de empréstimos/depósitos manterá uma tendência de queda... o que contribuirá para trazer perspectivas positivas notáveis ao mercado imobiliário.

Padronização jurídica no novo ciclo

A legalidade dos projetos é considerada um dos principais entraves do mercado imobiliário em geral, e do futuro da habitação em particular. Questões legais representam 70% dos problemas dos projetos no mercado atual.

Segundo estatísticas do Ministério da Construção , estima-se que somente em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh existam cerca de 400 projetos com dificuldades nos procedimentos de implementação. Esses entraves persistem há muitos anos, mas ainda não foram completamente resolvidos.

Em 2024, é improvável que o mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh apresente mudanças positivas.

Pelo motivo acima exposto, muitas empresas imobiliárias que atuam no mercado têm se disposto e estão dispostas a burlar a lei, lançando empreendimentos à venda quando o processo legal ainda não está concluído, causando diversos riscos e desvantagens potenciais tanto para os compradores quanto para as próprias empresas.

Com a aprovação da Lei da Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários (alterada), juntamente com a aplicação simultânea das políticas de regularização, pode-se afirmar que o status legal do projeto deixará de ser uma "condição necessária" e se tornará gradualmente uma "condição suficiente", um pré-requisito para que um projeto possa lançar seus produtos no mercado.

Isso ajudará o mercado a se tornar gradualmente mais transparente, evitar projetos suspensos e violações, e contribuirá para a proteção dos direitos dos compradores de imóveis.

Atualmente, o setor imobiliário sustentável tornou-se gradualmente uma tendência de desenvolvimento inevitável não só no Vietname, mas também em todo o mundo . Não se trata apenas de um padrão para o segmento residencial, mas também se aplica a muitos outros tipos de imóveis, como imóveis industriais, escritórios, resorts, etc.

Na COP26 (26ª Conferência das Nações Unidas sobre a Mudança do Clima), o Vietnã se comprometeu a se tornar um país com emissões líquidas de "0" até 2050, demonstrando assim a devida atenção do Estado à proteção ambiental. Consequentemente, a aplicação de padrões verdes no desenvolvimento imobiliário se tornará gradualmente um critério obrigatório na fase de desenvolvimento de um projeto imobiliário.

Acima de tudo, 2024 é o ano de triagem e resolução do atual acúmulo de projetos no mercado, visando preparar um novo ciclo de desenvolvimento para um mercado imobiliário mais sustentável, seguro e transparente.

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