O paradoxo do mercado de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh e a necessidade de habitação acessível

O problema da moradia acessível está sempre preso em um ciclo entre demanda e renda.

Embora muitas pessoas reclamem da dificuldade de comprar um apartamento satisfatório no centro da cidade com 5 bilhões de VND, na realidade, há muitos apartamentos antigos ou em áreas suburbanas à venda por apenas 2 a 3 bilhões de VND, mas poucas pessoas estão interessadas. Este cenário mostra a grande lacuna entre as necessidades reais e a capacidade financeira dos compradores de imóveis, refletindo claramente a estratificação do mercado imobiliário urbano.

Não há escassez de apartamentos por 2-3 bilhões de VND.

De acordo com a CBRE Vietnam, no segundo trimestre, o preço médio de casas geminadas na Cidade de Ho Chi Minh atingiu 160-300 milhões de VND/m², um aumento de 9% em relação ao mesmo período do ano passado. O preço dos apartamentos oscilou entre 82-220 milhões de VND/m², um aumento de 29%. Nas áreas centrais, encontrar um apartamento com um orçamento de 5 bilhões de VND tornou-se difícil, mas pesquisas reais mostraram que nos subúrbios ou com projetos entregues há 10 a 20 anos, a oferta de apartamentos com preços abaixo de 3 bilhões de VND ainda era bastante grande. O problema reside no fato de que esses produtos frequentemente não atendem aos critérios cada vez mais rigorosos dos compradores.

O Sr. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) disse que publicou um anúncio procurando um apartamento na faixa de preço de 2 bilhões de VND na Cidade de Ho Chi Minh para seu filho estudar na universidade e imediatamente recebeu mensagens de dezenas de corretores oferecendo apartamentos novos e antigos em bairros e comunas distantes do centro, com preços comuns variando de 2 a 3 bilhões de VND. Por fim, ele optou por comprar um apartamento de quase 50 m² no Vinhomes Grand Park (bairro de Long Binh) por 2,6 bilhões de VND para a conveniência de seu filho estudar nas proximidades.

De acordo com uma pesquisa feita por um repórter do jornal Nguoi Lao Dong, atualmente há muitos apartamentos secundários em projetos distantes do centro, como Moonlight Boulevard (bairro de An Lac); Green Town Binh Tan (comuna de Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (bairro de Tan Tao); Akari City (bairro de An Lac); Westgate (comuna de Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung)... sendo anunciados para venda por apenas 2 a 3 bilhões de VND, não tão alto quanto muitas pessoas pensam.

O complexo de apartamentos Sunrise Riverside (comuna de Nha Be) está atualmente avaliado em 2,5-3 bilhões de VND/apartamento.

Mesmo a região leste da Cidade de Ho Chi Minh, que tem sido um bairro badalado há muitos anos, conta com muitos apartamentos acessíveis, como o Vinhomes Central Park (bairro de Long Binh); o 9 View Apartment (bairro de Phuoc Long); o The Art Gia Hoa (bairro de Phuoc Long)... No entanto, nem sempre é fácil para os vendedores encontrarem compradores. A Sra. Hong (residente do prédio de apartamentos Green River, bairro de Binh Dong), disse que havia anunciado seu apartamento de mais de 70 metros quadrados à venda por muitos meses antes de encontrar um comprador, embora o preço fosse de apenas 2,7 bilhões de VND. O principal motivo é que se trata de um apartamento de habitação social, portanto, o comprador não pode transferir a propriedade imediatamente, o que torna a transação muito lenta, mesmo com a localização bem próxima do centro e as comodidades completas.

Vale ressaltar que, ao comparar os preços por metro quadrado, a diferença é bastante clara. Novos projetos, próximos ao centro, raramente custam menos de 50 milhões de VND/m², enquanto projetos entregues há mais de 10 anos custam apenas 31-37 milhões de VND/m². Por exemplo, no projeto Phu Hoang Anh (comuna de Nha Be), um apartamento de 129 m² está à venda por cerca de 4,5 bilhões de VND, o equivalente a 35 milhões de VND/m². No entanto, a atratividade não é alta, pois o projeto se deteriorou rapidamente, o design não é ideal e a área é muito grande em comparação com a demanda popular. Enquanto isso, projetos vizinhos custam até 70-90 milhões de VND/m², valorizando-se muito mais.

Descompasso entre necessidades e capacidade financeira

O Sr. Ta Trung Kien, Diretor da Viet A Real Estate Company, afirmou que, em apenas 2 semanas, vendeu 70/100 apartamentos e escritórios restantes do projeto Sunrise Riverside (comuna de Nha Be). São apartamentos pequenos, com área de apenas 50-55 m², com preços entre 2,5 e 3,3 bilhões de VND/apartamento. Graças às comodidades completas, os compradores podem se mudar ou alugar imediatamente, além da política de empréstimo bancário, precisando apenas de um capital inicial de cerca de 1,2 a 1,5 bilhão de VND. "Os clientes são principalmente casais jovens ou solteiros com carro, que procuram um lugar confortável e moderno para morar", compartilhou o Sr. Kien.

O maior problema, segundo o Sr. Kien, ainda é o descompasso entre demanda e capacidade financeira. "Os compradores geralmente querem apartamentos espaçosos, de 2 a 3 quartos, localização central, carteira rosa completa e suporte bancário para parcelamento. Mas com uma capacidade financeira de 3 bilhões de VND, é quase impossível atender a esses critérios", disse o Sr. Kien.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto da DKRA Group Real Estate Services Company, também admitiu que não há escassez de apartamentos abaixo de 3 bilhões de VND na Cidade de Ho Chi Minh, especialmente nos subúrbios ou na antiga província de Binh Duong . No entanto, esses projetos geralmente ficam longe do centro ou são apartamentos antigos, sem comodidades e serviços modernos. "Os jovens de hoje tendem a priorizar comodidades, ambiente de vida e gestão operacional, por isso muitas vezes 'não gostam' de apartamentos antigos, mesmo que sejam baratos. Além disso, fatores legais também têm um forte impacto nos preços de venda, pois projetos com livros rosa e comodidades completas são sempre 10% a 30% mais caros do que projetos com menos transparência", explicou o Sr. Thang.

Ele analisou que, para comprar um apartamento de 2,5 bilhões de VND com capital emprestado, o comprador precisa ter de 1 a 1,5 bilhão de VND disponíveis. Os demais precisam de uma renda estável de 35 a 40 milhões de VND/mês por 10 anos para quitar a dívida. Mas esse grupo de pessoas com renda geralmente não quer comprar apartamentos antigos e sem comodidades, mas busca projetos de alto padrão, com preços entre 7 e 10 bilhões de VND no centro da cidade. Por outro lado, pessoas com renda média de 15 a 20 milhões de VND/mês dificilmente conseguirão economizar o suficiente para comprar um apartamento de 2 a 3 bilhões de VND. Portanto, o problema da habitação de baixo custo está sempre preso em um ciclo entre demanda e renda: quando os compradores estão prontos, não há produtos satisfatórios e, quando os produtos disponíveis excedem sua capacidade de pagamento!

Segundo especialistas, o mercado de apartamentos continuará a apresentar forte diferenciação nos próximos anos. Projetos de habitação social podem atender parcialmente às necessidades de trabalhadores de baixa renda, mas com uma renda de 10 a 15 milhões de VND/mês, comprar um apartamento não é fácil. "Mesmo grupos com renda acima de 20 milhões de VND/mês dificilmente se beneficiarão da política de compra de habitação social. Isso mostra que a lacuna entre a oferta e a demanda real continuará, especialmente no contexto de escassez de recursos para terrenos e custos de desenvolvimento de projetos cada vez mais altos", enfatizou o Sr. Thang.

Fonte: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm