O paradoxo do mercado de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh e a necessidade de moradias acessíveis.

Embora muitas pessoas reclamem da dificuldade em comprar um apartamento satisfatório no centro da cidade com 5 bilhões de VND, na realidade existem muitos apartamentos antigos ou em áreas suburbanas à venda por apenas 2 a 3 bilhões de VND, mas poucos se interessam. Esse cenário demonstra a grande discrepância entre as necessidades reais e a capacidade financeira dos compradores de imóveis, refletindo claramente a estratificação do mercado imobiliário urbano.

Não faltam apartamentos por 2 a 3 bilhões de VND.

Segundo a CBRE Vietnam, no segundo trimestre, o preço médio das casas geminadas na cidade de Ho Chi Minh atingiu entre 160 e 300 milhões de VND/m², um aumento de 9% em relação ao mesmo período do ano passado. O preço dos apartamentos oscilou entre 82 e 220 milhões de VND/m², um aumento de 29%. Nas áreas centrais, encontrar um apartamento com um orçamento de 5 bilhões de VND tornou-se difícil, mas pesquisas recentes mostraram que nos subúrbios ou em empreendimentos entregues há 10 a 20 anos, a oferta de apartamentos com preços abaixo de 3 bilhões de VND ainda era bastante grande. O problema reside no fato de que esses imóveis muitas vezes não atendem aos critérios cada vez mais rigorosos dos compradores.

O Sr. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) disse que publicou um anúncio procurando um apartamento na faixa de 2 bilhões de VND na cidade de Ho Chi Minh para que seu filho pudesse estudar na universidade, e imediatamente recebeu mensagens de dezenas de corretores oferecendo apartamentos novos e usados em bairros e comunas distantes do centro, com preços comuns variando de 2 a 3 bilhões de VND. Finalmente, ele optou por comprar um apartamento de quase 50 m² no Vinhomes Grand Park (bairro de Long Binh) por 2,6 bilhões de VND para maior comodidade do filho, que teria a faculdade perto da cidade.

Segundo uma pesquisa feita por um repórter do jornal Nguoi Lao Dong, atualmente existem muitos apartamentos secundários em empreendimentos distantes do centro, como Moonlight Boulevard (Distrito de An Lac); Green Town Binh Tan (Comuna de Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (Distrito de Tan Tao); Akari City (Distrito de An Lac); Westgate (Comuna de Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung)... sendo anunciados para venda por apenas 2 a 3 bilhões de VND, um valor bem menor do que muitos imaginam.

Nghịch lý thị trường căn hộ tại TP HCM và nhu cầu nhà ở giá rẻ - Ảnh 2. — O complexo de apartamentos Sunrise Riverside (comuna de Nha Be) está atualmente com preços entre 2,5 e 3 bilhões de VND por apartamento.

Mesmo na zona leste da Cidade de Ho Chi Minh, que tem sido um bairro valorizado há muitos anos, existem muitos apartamentos acessíveis, como o Vinhomes Central Park (bairro de Long Binh); o 9 View Apartment (bairro de Phuoc Long); o The Art Gia Hoa (bairro de Phuoc Long)... No entanto, nem sempre é fácil para os vendedores encontrarem compradores. A Sra. Hong (moradora do edifício Green River, bairro de Binh Dong) contou que anunciou seu apartamento de mais de 70 metros quadrados à venda por muitos meses antes de encontrar um comprador, mesmo com o preço de apenas 2,7 bilhões de VND. O principal motivo é que se trata de um apartamento de habitação social, então o comprador não pode transferir a propriedade imediatamente, o que torna a transação muito lenta, apesar da localização ser bastante próxima do centro e com muitas comodidades.

Vale ressaltar que, ao comparar os preços por metro quadrado, a diferença é muito clara. Novos empreendimentos próximos ao centro raramente custam menos de 50 milhões de VND/m², enquanto projetos entregues há mais de 10 anos estão na faixa de 31 a 37 milhões de VND/m². Por exemplo, no empreendimento Phu Hoang Anh (comuna de Nha Be), um apartamento de 129 m² está à venda por cerca de 4,5 bilhões de VND, o equivalente a 35 milhões de VND/m². No entanto, o interesse não é grande porque o empreendimento se deteriorou rapidamente, o projeto não é ideal e a área é muito grande em comparação com a demanda popular. Enquanto isso, empreendimentos vizinhos chegam a custar de 70 a 90 milhões de VND/m², apresentando uma valorização muito maior.

Descompasso entre necessidades e capacidade financeira

O Sr. Ta Trung Kien, Diretor da Imobiliária Viet A, afirmou que em apenas duas semanas vendeu 70 dos 100 apartamentos e escritórios restantes do projeto Sunrise Riverside (comuna de Nha Be). São apartamentos compactos, com área de apenas 50 a 55 m², com preços entre 2,5 e 3,3 bilhões de VND por unidade. Graças às comodidades completas, os compradores podem se mudar ou alugar imediatamente, além da facilidade de financiamento bancário, que exige um capital inicial de apenas 1,2 a 1,5 bilhão de VND. "Os clientes são principalmente casais jovens ou solteiros com carro, que buscam um lugar confortável e moderno para morar", compartilhou o Sr. Kien.

O maior problema, segundo o Sr. Kien, ainda é a discrepância entre a demanda e a capacidade financeira. "Os compradores geralmente querem apartamentos espaçosos, com 2 ou 3 quartos, localização central, documentação completa e financiamento bancário. Mas, com uma capacidade financeira de 3 bilhões de VND, é quase impossível atender a esses critérios", disse o Sr. Kien.

O Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral da DKRA Group Real Estate Services Company, também admitiu que não faltam apartamentos abaixo de 3 bilhões de VND na cidade de Ho Chi Minh, especialmente nos subúrbios ou na antiga província de Binh Duong . No entanto, esses empreendimentos costumam ficar longe do centro ou são prédios antigos que carecem de comodidades e serviços modernos. "Os jovens de hoje tendem a priorizar comodidades, ambiente de vida e gestão operacional, por isso muitas vezes 'não gostam' de apartamentos antigos, mesmo que sejam baratos. Além disso, fatores legais também têm um forte impacto nos preços de venda, porque empreendimentos com documentação regularizada e todas as comodidades são sempre 10% a 30% mais caros do que empreendimentos com menos transparência", explicou o Sr. Thang.

Ele analisou que, para comprar um apartamento de 2,5 bilhões de VND com financiamento, o comprador precisa ter entre 1 e 1,5 bilhão de VND disponíveis. O restante exige uma renda estável de 35 a 40 milhões de VND por mês durante 10 anos para quitar a dívida. No entanto, esse grupo de pessoas com renda geralmente não quer comprar apartamentos antigos e sem comodidades, mas sim empreendimentos de alto padrão, com preços entre 7 e 10 bilhões de VND no centro da cidade. Por outro lado, pessoas com renda média de 15 a 20 milhões de VND por mês dificilmente conseguirão economizar o suficiente para comprar um apartamento de 2 a 3 bilhões de VND. Portanto, o problema da habitação popular está sempre preso em um ciclo vicioso entre demanda e renda: quando os compradores estão dispostos a comprar, não há produtos satisfatórios disponíveis, e quando há, os produtos disponíveis excedem sua capacidade de pagamento!

Segundo especialistas, o mercado de apartamentos continuará a apresentar forte diferenciação nos próximos tempos. Os projetos de habitação social podem atender parcialmente às necessidades dos trabalhadores de baixa renda, mas, com uma renda de 10 a 15 milhões de VND por mês, comprar um apartamento não é fácil. "Mesmo grupos com renda superior a 20 milhões de VND por mês provavelmente não terão acesso à política de compra de habitação social. Isso demonstra que a lacuna entre a oferta e a demanda real persistirá, especialmente no contexto da escassez de terrenos e dos custos cada vez mais elevados de desenvolvimento de projetos", enfatizou o Sr. Thang.

Fonte: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm