Muitos gigantes do setor imobiliário de resorts estão enfrentando dificuldades.

O grandalhão está em apuros

Dados da Bolsa de Valores de Hanói (HNX) mostram que a situação comercial e a saúde financeira de muitas empresas com resorts no Vietnã são bastante precárias, em um contexto de baixa demanda econômica e altos custos financeiros.

A Thien Duong Bay Tourist Area Company Limited (Alma) acaba de anunciar um prejuízo de quase 832 bilhões de VND em 2022, valor superior ao prejuízo de mais de 701 bilhões de VND registrado em 2021, período afetado pela pandemia de Covid-19.

A situação financeira da Paradise Bay é muito preocupante. No final de 2022, a empresa apresentava um patrimônio líquido negativo de 1,575 trilhão de VND, valor superior aos mais de 663 bilhões de VND negativos registrados no ano anterior.

A Thien Duong Bay é a empresa responsável pela construção e operação do Alma Resort em Cam Ranh, Khanh Hoa . Alma é uma marca administrada pela Serenity Holding. A gigante americana Warburg Pincus e o fundo VinaCapital (listado no Reino Unido) detêm 100% do capital da Serenity Holding.

O Alma Resort é famoso por seu modelo de propriedade compartilhada de férias. Este negócio já vendeu pacotes de férias que valem centenas de milhões a bilhões de VND. Vários clientes podem se associar para usar um quarto do resort, seja um apartamento ou uma villa, e têm o direito de usar o espaço por um determinado período, de forma recorrente.

*O turismo de resort apresenta sinais de excedente.*

Não são apenas as marcas internacionais de imóveis turísticos no Vietnã que enfrentam dificuldades; muitos proprietários nacionais de resorts no país também têm enfrentado problemas nos últimos anos.

Segundo a HNX, a proprietária do Flamingo Dai Lai Resort, Flamingo Holding Group JSC (Flamingo), registrou uma queda de 82% no lucro em relação ao mesmo período do ano anterior, no primeiro semestre de 2023, para VND 25 bilhões, enquanto o passivo aumentou. O índice de endividamento subiu de 1,91 vezes para 1,99 vezes no final do segundo trimestre de 2023, o que equivale a um passivo de VND 4,94 trilhões.

O Flamingo Holding Group é investidor de vários projetos de resorts, como Flamingo Dai Lai (Vinh Phuc), Flamingo Cat Ba (Hai Phong), Flamingo Hai Tien (Thanh Hoa), Flamingo Linh Truong Khu B (Hoang Hoa, Thanh Hoa),...

De forma semelhante, a Ninh Van Bay Tourism Real Estate JSC (NVT), proprietária do resort de luxo Six Senses Ninh Van Bay, registrou prejuízo no primeiro semestre de 2023. O lucro atingiu mais de 7 bilhões de VND, um valor muito modesto se comparado ao capital social de mais de 900 bilhões de VND da empresa. Além disso, o lucro líquido da NVT, após impostos, no final de junho de 2023, ainda era negativo em mais de 710 bilhões de VND. As ações da NVT foram colocadas na lista de alerta.

Entretanto, a Crystal Bay JSC continuou a reportar um prejuízo de quase 136 bilhões de VND no primeiro semestre do ano, um resultado ainda mais alarmante do que o prejuízo de mais de 17 bilhões de VND no mesmo período do ano anterior. A Crystal Bay possui diversos resorts nas províncias centrais, como o Ninh Chu Sailing Bay, o unBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuan) e o Crystal Marina Bay (Khanh Hoa).

A Eurowindow Nha Trang Tourism Investment Joint Stock Company também sofreu um prejuízo líquido de quase 124 bilhões de VND no primeiro semestre de 2023, enquanto no mesmo período a empresa registrou um prejuízo de mais de 290 bilhões de VND. A Eurowindow Nha Trang é investidora do Radisson Blu Resort Cam Ranh, do Movenpick Resort Cam Ranh (22,3 hectares),...

A Van Huong Investment and Tourism JSC e a Sunbay Ninh Thuan JSC também registraram prejuízos no primeiro semestre de 2023. A Van Huong Tourism é a investidora do projeto Dragon Ocean Do Son International Tourist Area, em Hai Phong. A Sunbay Ninh Thuan é a investidora do complexo SunBay Park Hotel & Resort.

Imóveis de resort difíceis

Os segmentos de imóveis turísticos e de resorts registraram um cenário sombrio devido ao forte impacto da pandemia de Covid-19. De fato, no Sudeste Asiático, Singapura e Tailândia apresentaram uma boa recuperação do setor hoteleiro. Enquanto isso, esse segmento ainda enfrenta dificuldades no Vietnã. Muitas áreas registraram falta de visitantes, com baixa ocupação hoteleira e preços reduzidos.

A falta de hóspedes é evidente nos resorts de todo o país. Em Phu Quoc, a situação é bastante grave. Na internet, é possível encontrar pacotes turísticos para Phu Quoc com duração de 4 dias e 3 noites, incluindo passagens aéreas de ida e volta e hospedagem em hotéis 3 estrelas, por menos de 3 milhões de VND por pessoa. Em Sapa, diversos hotéis ainda apresentam muitos quartos vazios, mesmo em um sábado, dia das comemorações do 120º aniversário do turismo em Sapa, com diversas atividades, incluindo um longo espetáculo de fogos de artifício em grandes altitudes.

Assim como o mercado imobiliário em geral, muitos projetos imobiliários em resorts em diversas localidades estão paralisados há anos, sem serem desenvolvidos devido à falta de compradores. Vilas, casas comerciais e outros empreendimentos em grandes resorts estão abandonados. Além da baixa demanda e da queda na renda, há também uma diminuição da confiança no mercado imobiliário de resorts e na situação legal de muitos projetos.

O Sr. Mauro Gasparotti, Diretor da Savills Hotels, comentou que, a curto prazo, a ausência de turistas chineses, que representaram 32% do total de visitantes internacionais ao Vietname (em 2019), traz muitos desafios para o setor turístico.

Além disso, o custo dos voos de longa distância aumentou, afetando a recuperação de alguns mercados, como o de turistas europeus. Comparado ao mesmo período de 2019, o número total de visitantes europeus no Vietnã ainda é cerca de 38% menor do que o nível pré-pandemia.

Da mesma forma, nos primeiros oito meses de 2023, o mercado turístico asiático também apresentou queda de 32% em relação aos níveis pré-pandemia. A Coreia do Sul é atualmente o maior mercado emissor de turistas internacionais para o Vietnã, mas o número total de visitantes ainda é inferior ao de 2019.

Além da lenta recuperação da demanda, a situação de excesso de oferta contribui para o aumento dos desafios para o setor hoteleiro.

Entretanto, uma série de grandes empresas imobiliárias no Vietnã estão envolvidas principalmente no setor de imóveis turísticos. Recentemente, o presidente do Conselho de Administração e diretor-geral da Ton Hoa Sen, Le Phuoc Vu, enviou uma solicitação à província de Lam Dong para a construção de um resort em um terreno destinado à educação no distrito de Da Huoai.

Anteriormente, os investidores sabiam que o Sr. Nguyen Ngoc Thuy (Tubarão Thuy) estava enfrentando dificuldades após seu período de destaque no setor imobiliário, incluindo empreendimentos de resorts. Ou ainda, após o colapso da Novaland, presidida pelo Sr. Bui Thanh Nhon.

Apesar das dificuldades, as perspectivas para a indústria do turismo no Vietnã e o turismo doméstico continuam sendo os principais fatores que impulsionam os negócios em resorts. No entanto, os gastos dos turistas domésticos costumam ser baixos.

Segundo o GSO, nos primeiros 9 meses do ano, estima-se que o país recebeu 8,9 milhões de visitantes internacionais, 4,7 vezes mais do que no mesmo período do ano passado, mas ainda apenas 69% em comparação com o mesmo período de 2019 - um ano antes da epidemia de Covid-19.

Ainda segundo o GSO, a receita proveniente de serviços de alojamento e restauração é estimada em 500,1 biliões de VND, um aumento de 16%; a receita do turismo é estimada em 26,5 biliões de VND, um aumento de 47,7%; e a receita de outros serviços é estimada em 469,1 biliões de VND, um aumento de 11,5%.

Com uma população de 100 milhões e uma crescente demanda por viagens, isso é considerado um fator de crescimento para a indústria do turismo a médio e longo prazo.

Vilas de resort: De grandes compromissos de lucro a cortes de prejuízos e fuga. Há muitos anos, o mercado imobiliário de resorts surgiu em massa, especialistas alertaram sobre os riscos, mas parece que os investidores continuaram a ignorá-los.

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