Restringir o investimento imobiliário "surfista"?

Segundo especialistas, a aplicação de um imposto de 20% sobre os lucros reais provenientes de transferências imobiliárias, ou a aplicação de uma taxa progressiva com base no tempo de posse, caso o preço de compra e os custos não possam ser determinados, ajudará a limitar as atividades de investimento especulativas.

Muitos especialistas acreditam que, com a aplicação da nova política de imposto de renda pessoal, conforme elaborada pelo Ministério das Finanças para consulta pública, a especulação imobiliária não terá mais espaço para sobreviver. - Foto: Q.DINH

Segundo especialistas, a aplicação de um imposto de 20% sobre os lucros reais provenientes de transferências imobiliárias, ou a aplicação de uma taxa progressiva com base no tempo de posse, caso o preço de compra e os custos não possam ser determinados, ajudará a limitar as atividades de investimento imobiliário especulativo.

Na proposta de lei sobre o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF - substituição), que está sendo submetida a consulta pública, o Ministério da Fazenda propõe a aplicação do imposto de renda sobre as transações imobiliárias realizadas por pessoas físicas, multiplicando-se a renda tributável pela alíquota de 20% para cada transação. Essa renda tributável é determinada pelo preço de venda menos o preço de compra e as despesas razoáveis ​​relacionadas à geração de renda com as transações imobiliárias.

Qual é uma taxa "aceitável" de imposto sobre a transmissão de bens imóveis?

Caso o preço de compra e os custos relacionados não sejam determinados, o imposto de renda será calculado multiplicando-se o preço de venda pela alíquota de imposto. A alíquota de imposto, neste caso, será calculada de acordo com o período de posse, com um máximo de 10% do preço de venda.

Especificamente, a taxa de imposto é de 10% sobre o preço de venda para imóveis com período de posse inferior a 2 anos. A taxa de imposto é de 6% sobre o preço de venda para imóveis com período de posse entre 2 e 5 anos.

A taxa de imposto é de 4% do preço de venda para imóveis mantidos por 5 a 10 anos... Para imóveis mantidos por 10 anos ou mais e imóveis herdados, a taxa de imposto é de 2% do preço de venda. Para imóveis herdados, o período de posse não é computado, mas a transferência estará sujeita a uma taxa de imposto de 2% do preço de venda.

O período de posse de um imóvel é calculado a partir do momento em que o indivíduo adquire o direito de possuir e usar o imóvel (a partir da data de entrada em vigor da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física) até o momento da transferência. Para imóveis provenientes de herança, a alíquota do imposto sobre a transmissão permanece a mesma, de 2% sobre o valor de venda, independentemente do período de posse.

Em entrevista ao Tuoi Tre , o Sr. Tran Khanh Quang, diretor da Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, afirmou que a alíquota de 20% do imposto de renda sobre os lucros da transferência de imóveis é aceitável.

Segundo o Sr. Quang, o pagamento de impostos sobre os lucros após a dedução das despesas não terá um grande impacto nas atividades de investimento e ajudará a tornar o mercado mais transparente.

"Se essa alíquota de imposto for aplicada, compradores e vendedores terão que calcular correta e integralmente os custos reais incorridos, como preço de compra, juros do financiamento, taxas de corretagem ou custos de reforma e reparo... para serem incluídos nos custos válidos excluídos antes do cálculo do imposto", disse o Sr. Quang, mas acredita que a alíquota de imposto de 2 a 10% sobre o preço de venda, de acordo com o período de posse, precisa esclarecer os princípios de aplicação.

É necessário esclarecer as normas relativas à determinação dos custos de insumos.

O projeto de lei também estipula que, nos casos em que o preço de compra e os custos não puderem ser determinados, o cálculo do imposto será baseado no período de posse. O período de posse é definido como o período de tempo a que a lei se refere, durante o qual um indivíduo tem o direito de possuir e usar o imóvel, desde a data de entrada em vigor da lei (por exemplo, a partir de 1º de janeiro de 2026) até o momento da transferência, ou seja, não retroativo, não calculado antes da data de entrada em vigor da lei que a substitui.

"Se o prazo for aplicado conforme descrito acima, haverá muitos pontos a esclarecer, pois as transações mostram claramente os custos, o preço de compra... O preço de venda também é claro, portanto, o órgão responsável pela elaboração da legislação precisa especificar melhor os casos para determinar se a alíquota de imposto será aplicada de acordo com o tempo de retenção", disse o Sr. Quang.

Entretanto, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da região sul de Batdongsan, afirmou que a proposta de aumentar os impostos de acordo com o período de posse, com a taxa máxima chegando a 10%, cinco vezes maior que a taxa atual, causará muitos impactos.

Uma pesquisa recente realizada por esta empresa mostrou que 59% dos participantes afirmaram ter comprado imóveis principalmente para fins de investimento, e não para moradia, e que uma grande parcela dos proprietários de imóveis pretende vendê-los no próximo ano.

Isso demonstra que os vietnamitas realmente gostam de investir em imóveis, mas o período de retenção é curto, eles tendem a "vender quando o preço está certo", redirecionando o fluxo de capital para outros ativos mais rentáveis ​​a cada momento.

Portanto, a proposta de tributação de acordo com o tempo de posse apertará o controle sobre os investidores de curto prazo, afetando diretamente os investidores de curto prazo e os "surfistas", que representam uma grande parcela da demanda de mercado.

"Esta é uma medida que demonstra claramente o objetivo de 'recompensar quem mantém e punir quem vende rapidamente', mas, ao mesmo tempo, também levanta muitas preocupações sobre o momento oportuno e os efeitos colaterais num contexto em que o mercado ainda não se recuperou", afirmou o Sr. Tuan.

Muitos pequenos investidores serão eliminados do mercado.

Segundo especialistas do setor imobiliário, a aplicação de taxas de imposto baseadas no tempo de posse afeta primeiro os segmentos de terrenos e apartamentos de alto padrão, já que os investidores costumam "sobreviver" aos lucros em um período de 6 a 18 meses, o que resulta na aplicação de uma alíquota de 10%.

"Com essa taxa de imposto, a margem de lucro dos investidores de curto prazo será significativamente reduzida, diminuindo a atratividade do investimento, e muitos pequenos investidores serão eliminados do mercado", disse um especialista.

NGOC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm