Restringir o investimento em 'surf' imobiliário?

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Muitos especialistas acreditam que, com a aplicação da nova política de imposto de renda de pessoa física, conforme elaborada pelo Ministério da Fazenda para comentários, a especulação imobiliária ficará sem espaço para sobreviver - Foto: Q.DINH

Segundo especialistas, aplicar um imposto de 20% sobre os lucros reais das transferências imobiliárias ou aplicar uma taxa de imposto progressiva com base no tempo de retenção se o preço de compra e os custos não puderem ser determinados ajudará a limitar as atividades de investimento imobiliário de "surfe".

No projeto de Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF - substituto), submetido a comentários, o Ministério das Finanças propõe aplicar o imposto de renda de pessoa física às transmissões de imóveis por pessoas físicas, multiplicando a renda tributável pela alíquota de 20% para cada transmissão. Essa renda tributável é determinada pelo preço de venda menos o preço de compra e as despesas razoáveis relacionadas à geração de renda com as transmissões de imóveis.

Qual é a taxa de imposto de transferência imobiliária "aceitável"?

Caso o preço de compra e os custos relacionados não sejam determinados, o imposto de renda pessoal será calculado multiplicando-se o preço de venda pela alíquota do imposto. A alíquota, neste caso, será calculada de acordo com o período de propriedade, com um máximo de 10% do preço de venda.

Especificamente, a alíquota do imposto é de 10%/preço de venda para imóveis com prazo de retenção inferior a 2 anos. A alíquota do imposto é de 6%/preço de venda para imóveis com prazo de retenção de 2 a 5 anos.

A alíquota do imposto é de 4%/preço de venda para imóveis mantidos por 5 a 10 anos. Para imóveis mantidos por 10 anos ou mais e imóveis provenientes de herança, a alíquota do imposto é de 2%/preço de venda. Para imóveis provenientes de herança, o período de posse não é calculado, mas a transferência estará sujeita a uma alíquota de 2%/preço de venda.

O período de detenção do imóvel é calculado a partir do momento em que o indivíduo adquire o direito de possuir e usar o imóvel (a partir da data de vigência da Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física) até o momento da transferência. Para imóveis originários de herança, a alíquota do imposto de transmissão permanece a mesma, de 2% do preço de venda, independentemente do período de detenção.

Em entrevista à Tuoi Tre , o Sr. Tran Khanh Quang, diretor da Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, disse que a alíquota de imposto de renda pessoal de 20% sobre lucros de transferência de imóveis é uma alíquota aceitável.

Segundo o Sr. Quang, pagar impostos sobre os lucros após a dedução das despesas não terá um grande impacto nas atividades de investimento e, ao mesmo tempo, ajudará a tornar o mercado mais transparente.

"Se essa taxa de imposto for aplicada, os compradores e vendedores terão que calcular correta e completamente os custos reais incorridos, como preço de compra, custos de juros, custos de corretagem ou custos de renovação e reparo... para serem incluídos nos custos válidos que são excluídos antes do cálculo do imposto", disse o Sr. Quang, mas ele acredita que a taxa de imposto de 2-10%/preço de venda de acordo com o período de detenção precisa esclarecer os princípios aplicáveis.

É necessário esclarecer os regulamentos sobre a determinação dos custos de entrada

O projeto também estipula que, nos casos em que o preço de compra e os custos não puderem ser determinados, o cálculo do imposto será baseado no período de retenção. O período de retenção é definido como o período a que a lei se refere quando um indivíduo tem o direito de possuir e usar o imóvel desde a data de vigência da lei (por exemplo, de 1º de janeiro de 2026) até o momento da transferência, ou seja, não retroativo, não calculado antes da data de vigência da lei substituta.

"Se o tempo for aplicado conforme acima, haverá muitas coisas a esclarecer porque as transações basicamente mostram claramente os custos, o preço de compra... O preço de venda é claro, então a agência de elaboração precisa declarar mais especificamente os casos para determinar se a taxa de imposto é aplicada de acordo com o tempo de retenção", disse o Sr. Quang.

Enquanto isso, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da região sul de Batdongsan, disse que a proposta de aumentar os impostos de acordo com o período de detenção, com a alíquota mais alta de até 10%, 5 vezes maior que a alíquota atual, causará muitos impactos.

Uma pesquisa recente desta empresa mostrou que 59% dos participantes disseram que compraram imóveis principalmente para fins de investimento e não para morar, e uma grande proporção dos que possuem imóveis pretendem vendê-los no próximo ano.

Isso mostra que os vietnamitas realmente gostam de investir em imóveis, mas o período de retenção é curto e eles tendem a "vender quando o preço está certo", transferindo flexivelmente o fluxo de capital para outros ativos mais lucrativos a cada momento.

Portanto, a proposta de tributar de acordo com o tempo de detenção vai apertar o cerco sobre os participantes de curto prazo, atingindo diretamente os investidores de curto prazo e os "surfistas", que respondem por uma grande parte da demanda do mercado.

"Esta é uma medida que demonstra claramente o objetivo de "recompensar aqueles que mantêm e punir aqueles que vendem rapidamente", mas, ao mesmo tempo, também levanta muitas preocupações sobre os efeitos pontuais e de contágio no contexto de um mercado que ainda não está se recuperando", levantou a questão o Sr. Tuan.

Muitos pequenos investidores serão eliminados do mercado.

Segundo especialistas imobiliários, a aplicação de alíquotas de imposto com base no tempo de retenção, os segmentos de terrenos e apartamentos de alto padrão são os primeiros a serem afetados por investidores que geralmente "surfam" dentro de 6 a 18 meses para maximizar os lucros, por isso a alíquota de 10% é aplicada.

"Com essa taxa de imposto, a margem de lucro dos investidores de curto prazo será significativamente reduzida, reduzindo a atratividade do investimento, e muitos pequenos investidores serão eliminados do jogo", comentou um especialista.

ONGC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm