Serviço de "resgate residencial" em meio à crise imobiliária na China

Em meio à crise imobiliária de quatro anos na China, uma história estranha está circulando nas redes sociais. Enquanto milhões de proprietários de imóveis enfrentam a perspectiva de "patrimônio líquido negativo" (o valor de sua casa é menor do que o valor que devem ao banco) e o risco de perder seus bens, surgiu uma solução surpreendente: mesmo que o banco apreenda sua casa, você ainda pode mantê-la legalmente.

A curiosidade levou um repórter de Lianhe Zaobao a investigar. Poucos dias depois de deixar um comentário em uma publicação, ele recebeu mais de uma dúzia de mensagens de "especialistas", todos determinados a ajudar a "salvar a casa".

Esta é uma janela para uma indústria paralela, um serviço único que nasceu do desespero do mercado.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — Com o mercado imobiliário chinês congelado, um negócio obscuro de resgate de imóveis está lucrando graças aos proprietários de imóveis com "patrimônio líquido negativo" que tentam manter suas propriedades comprando suas próprias dívidas incobráveis (Foto: Reuters).

Truques exclusivos para resgate em casa

"Você não só perderá sua casa, como também terá um atraso de uma década em relação aos outros. Comprar uma casa nova será muito difícil", alertou uma especialista por telefone, após passar meia hora analisando as terríveis consequências de não pagar sua dívida.

Depois de deixar seus clientes em pânico, ela começou a usar seu primeiro truque: reestruturar o empréstimo para reduzir a prestação mensal, ajudando o proprietário a sobreviver temporariamente ao período difícil. "Se você aguentar mais alguns anos, os preços dos imóveis certamente aumentarão novamente", disse ela, confiante.

Mas o verdadeiro segredo é revelado quando o cliente hesita. O processo é muito mais complexo e ousado.

Isso é falência ativa. Nesse momento, o proprietário para de pagar as parcelas, deixa o banco penhorar e levar o imóvel a leilão judicial.

É aí que entra o "parente". Um parente ou amigo de confiança, com a ajuda de uma "empresa de resgate de imóveis", fará uma oferta e comprará a casa de volta, geralmente pela metade do preço de mercado. No papel, a propriedade mudou, mas, na realidade, o antigo proprietário ainda detém plenos direitos de uso.

Trata-se também de uma recompra da própria dívida. Como o preço do leilão é baixo, a dívida bancária ainda não foi quitada. O banco continuará a cobrar o valor restante. No entanto, se o proprietário não tiver outros bens para penhorar, o banco "cessará a execução" e venderá a dívida inadimplente para uma empresa de gestão de ativos (AMC) com um grande desconto, geralmente de apenas 30% do valor original. Nesse momento, por meio de uma empresa intermediária, o inadimplente pode recomprar sua própria dívida a um preço baixo.

O resultado é um ciclo vicioso perfeitamente fechado. O proprietário não só mantém o teto sobre a cabeça, como também quita a maior parte de suas dívidas. É claro que esse "milagre" não vem de graça.

Serviço de "resgate residencial" - lucrando com a dor da falência

A ascensão das "empresas de resgate domiciliar" é uma demonstração clara da lei da oferta e da procura, mesmo nas circunstâncias mais extremas. Quando milhões de pessoas enfrentam o mesmo problema, surge uma nova indústria de serviços para resolvê-lo.

O modelo de negócios deles se baseia na exploração de brechas legais e na falta de informação dos clientes. As taxas de serviço não são baratas, variando de 5% do valor inicial do empréstimo ou de 8% a 20% do saldo remanescente. Com hipotecas na casa dos milhões de yuans, esse é um valor enorme.

"Não pegamos o seu dinheiro. Pegamos apenas o capital que você tem que pagar ao banco", explicou uma especialista. Esse argumento, embora um tanto falacioso, atinge a psicologia de quem está em apuros: é melhor pagar uma taxa alta para manter o imóvel e reduzir a dívida do que perder tudo.

O mercado está crescendo rapidamente. Na plataforma RedNote, o tópico "inadimplência hipotecária" atraiu quase 60 milhões de visualizações. As empresas se gabam de ter experiência em lidar com dívidas incobráveis para todos os tipos de ativos, de apartamentos e escritórios a hotéis e fábricas, e agora operam em todo o país.

As estatísticas também confirmam isso em certa medida. Dados do Guoxinda mostram que, somente em 2024, 658.000 imóveis foram colocados em leilão judicial, um aumento de 51,69% em relação ao ano anterior. Outros institutos de pesquisa estimam um número ainda maior, chegando a 1,6 milhão de unidades.

Mas analistas alertam que os serviços de resgate domiciliar são apenas um analgésico temporário, não uma cura para o problema subjacente. Proprietários que recorrem a esse processo se envolvem em uma confusão jurídica, arriscando-se a litígios complexos e a uma crise de crédito mais séria no futuro.

Em um nível macro, dívidas incobráveis "inventadas" e transferidas como essa são como plantar outra bomba-relógio no já frágil sistema financeiro da China.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — Investidores internacionais estão novamente correndo para vender ativos avaliados em US$ 140 bilhões, com prejuízos recordes. Na foto, dois terrenos residenciais quase vazios em um projeto na cidade de Qidong, na China, controlado pela Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

O êxodo brutal: US$ 140 bilhões em imóveis comerciais "evaporados"

Em nítido contraste com os esforços para reter a riqueza das pessoas, os investidores internacionais estão em uma corrida massiva e brutal. Os quase US$ 140 bilhões que investiram em prédios de escritórios, shoppings e armazéns chineses nos últimos 15 anos agora representam um fardo enorme.

Nomes famosos no mapa financeiro global, como BlackRock, Carlyle Group, HSBC e Standard Chartered, estão todos procurando maneiras de se retirar, incluindo a venda de ativos com grandes perdas.

As vendas de imóveis em dificuldades na China devem totalizar US$ 16 bilhões entre 2023 e 2024, um recorde de 22% das transações do ano passado, segundo a Bloomberg Intelligence. Banqueiros e investidores estimam que o valor de capital dos edifícios de escritórios de alto padrão em Pequim e Xangai tenha se reduzido em pelo menos 40% em relação ao pico de 2019.

Os clássicos acordos "descontrolados" se tornaram uma história que circula no mundo financeiro.

A "quebra" da BlackRock: No final de 2024, após não conseguir vender dois prédios de escritórios no complexo Waterfront Place (Xangai), o fundo da BlackRock decidiu abandonar os ativos, deixando o Standard Chartered Bank para administrar o empréstimo de 780 milhões de yuans. Essa decisão evaporou completamente seu investimento de capital de 420 milhões de yuans.

Perda de 50% do Carlyle: Também em Xangai, o fundo do Carlyle Group vendeu o edifício The Crest por 826 milhões de yuans, apenas 57% do que pagou por ele há quase uma década, menos ainda do que a hipoteca de 1 bilhão de yuans.

A "Veneza do Leste" da Oaktree: Até mesmo o fundo abutre que busca ativos problemáticos, como a Oaktree Capital, tem enfrentado dificuldades com o projeto do resort Evergrande Venice, que apreendeu da Evergrande. Os preços dos imóveis lá caíram mais da metade em relação ao pico.

Mesmo o setor de logística, antes visto como um ponto positivo graças ao boom do comércio eletrônico, não está imune ao excesso de oferta. A Blackstone, uma das maiores empresas do setor, teria que aceitar um corte médio de 25% no aluguel para reter clientes.

A solução não pode ser apenas "salvar a casa" ou "vendê-la".

O cenário é ainda mais sombrio quando analisamos os dados macroeconômicos. O último relatório do Departamento Nacional de Estatísticas da China (NBS), divulgado em 20 de outubro, mostrou que os preços de imóveis novos caíram 0,4% em setembro em relação ao mês anterior – a queda mensal mais rápida em 11 meses.

A desaceleração é generalizada, desde cidades de primeiro escalão, como Pequim e Shenzhen, até cidades de menor porte. O Goldman Sachs afirmou que cidades menores estão enfrentando dificuldades crescentes devido a "fundamentos de crescimento fracos e excesso de oferta grave".

No setor imobiliário comercial, a situação é ainda pior. A taxa de vacância de escritórios em toda a China em 2024 atingiu quase 25%, a maior já registrada. Os proprietários de imóveis foram pegos em uma acirrada "guerra de descontos", fazendo com que os aluguéis médios caíssem 6,9%, a maior queda anual já registrada. A CBRE prevê que o mercado de Xangai não conseguirá absorver toda a nova oferta antes de 2028.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — Os alertas de uma "década perdida" para o mercado imobiliário comercial da China estão mais evidentes do que nunca (Foto: Getty).

As histórias de pessoas tentando manter suas casas e de instituições financeiras internacionais vendendo ativos na China, embora opostas, são sintomas da mesma doença: um colapso de confiança e um grave desequilíbrio entre oferta e demanda.

Por mais inteligente e singular que seja o esquema de "resgate de casas", trata-se apenas de uma solução temporária, uma forma de encobrir a ferida purulenta em vez de curá-la. Não resolve a raiz do problema: os preços dos imóveis caíram demais e a renda das pessoas não é mais segura.

Enquanto isso, o êxodo de investidores estrangeiros é um claro voto de desconfiança nas perspectivas de recuperação do mercado. Eles não acreditam mais na história de crescimento do mercado imobiliário chinês.

“Até 2030, o valor nominal dos edifícios poderá ser menor do que em 2020”, alertou Nicholas Wilson, da Oxford Economics, acrescentando que a perspectiva de uma “década perdida” para o mercado imobiliário comercial da China está se tornando realidade.

Claramente, a solução para esta crise não pode residir em truques financeiros ou vendas de pânico. Ela requer uma solução mais abrangente, baseada na recuperação econômica , na estabilidade do emprego e, principalmente, na reconstrução da confiança entre cidadãos e investidores.

Fonte: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm