Em meio a uma crise de quatro anos no mercado imobiliário chinês, uma história bizarra está circulando nas redes sociais. Enquanto milhões de proprietários enfrentam a perspectiva de "patrimônio líquido negativo" (o valor de suas casas caindo abaixo do saldo devedor da hipoteca) e o risco de perderem seus imóveis completamente, uma solução inesperada surgiu: mesmo que sua casa seja tomada pelo banco, você ainda pode legalmente manter a propriedade.
A curiosidade levou um repórter do Lianhe Zaobao a investigar. Poucos dias após comentar em uma publicação, ele recebeu mais de uma dúzia de mensagens de "especialistas", todos alegando que poderiam ajudar a "salvar a casa".
Esta é a porta de entrada para um negócio obscuro, um serviço único que nasceu do próprio desespero do mercado.
Em meio ao congelamento do mercado imobiliário chinês, um negócio obscuro de "salvação de imóveis" está lucrando bastante, já que proprietários com patrimônio líquido negativo buscam manter suas propriedades recomprando suas próprias dívidas incobráveis (Foto: Reuters).
táticas exclusivas de resgate doméstico
"Você não está apenas perdendo sua casa; você está ficando uma década para trás em comparação com os outros. Comprar uma casa nova será um sonho distante", alertou uma especialista por telefone, após passar meia hora analisando as graves consequências de interromper os pagamentos de dívidas.
Após deixar a cliente ansiosa, ela lançou sua primeira tática: reestruturar o empréstimo para reduzir o valor da prestação mensal, ajudando a proprietária a superar temporariamente o período difícil. "Aguente firme por mais alguns anos e os preços dos imóveis certamente voltarão a subir", disse ela com confiança.
Mas o verdadeiro segredo só é revelado quando o cliente demonstra hesitação. Esse processo é muito mais complexo e ousado.
Trata-se de um incumprimento deliberado. Nesse caso, o proprietário deixa de efetuar os pagamentos das prestações, permitindo que o banco tome posse do imóvel e o coloque em leilão.
É aí que os "parentes" entram em cena. Um parente ou amigo de confiança, com a ajuda de uma "empresa de recuperação de imóveis", participa do leilão e recompra a casa, geralmente por apenas metade do valor de mercado. No papel, a propriedade mudou, mas, na realidade, o antigo proprietário mantém todos os direitos de uso.
Isso também envolve a recompra da própria dívida. Devido ao baixo preço do leilão, a dívida com o banco permanece em aberto. O banco continuará a buscar o valor restante. No entanto, se o proprietário não tiver outros bens a serem penhorados, o banco "encerrará a execução" e venderá a dívida incobrável para uma empresa de gestão de ativos (AMC) com um desconto significativo, geralmente apenas 30% do valor original. Nesse ponto, por meio da empresa intermediária, o devedor pode recomprar sua própria dívida a um preço vantajoso.
O resultado foi o fim perfeito de um ciclo vicioso. O proprietário não só manteve sua casa, como também eliminou grande parte de suas dívidas. É claro que esse "milagre" não foi gratuito.
Serviços de "resgate doméstico" - lucrando com o sofrimento da falência.
O surgimento de "empresas de resgate doméstico" é a prova mais clara da lei da oferta e da procura, mesmo nas circunstâncias mais extremas. Quando milhões de pessoas enfrentam o mesmo problema, surge um novo setor de serviços para resolvê-lo.
O modelo de negócios deles se baseia na exploração de brechas legais e na falta de informação dos clientes. As taxas de serviço não são baratas, variando de 5% do valor inicial do empréstimo a 8% ou 20% do saldo devedor. Para hipotecas de milhões de yuans, isso representa uma quantia enorme.
"Não estamos pegando seu dinheiro. Estamos apenas cobrando o valor principal que você deve ao banco", explicou uma especialista. Esse argumento, embora um tanto falacioso, ressoou com aqueles em situação desesperadora: é melhor pagar uma taxa alta para preservar bens e reduzir dívidas do que perder tudo.
O tamanho desse mercado está se expandindo rapidamente. Na plataforma RedNote, o tópico "inadimplência hipotecária" atraiu quase 60 milhões de visualizações. As empresas se gabam de ter experiência em lidar com dívidas incobráveis de todos os tipos de ativos, de apartamentos e escritórios a hotéis e fábricas, e agora operam em todo o país.
As estatísticas também confirmam parcialmente isso. Os dados de Guoxida mostram que, somente em 2024, 658 mil imóveis foram colocados em leilão judicial, um aumento de 51,69% em relação ao ano anterior. Outros institutos de pesquisa relatam números ainda maiores, chegando a 1,6 milhão de imóveis.
No entanto, analistas alertam que os serviços de resgate de imóveis são apenas um paliativo temporário e não resolvem a causa principal do problema. Proprietários que participam desse processo se colocam em uma situação legal delicada, correndo o risco de se envolverem em litígios complexos e em uma crise de crédito ainda mais grave no futuro.
Em um nível macro, a forma como as dívidas incobráveis estão sendo "manipuladas" e transferidas equivale a plantar outra bomba-relógio no já frágil sistema financeiro da China.
Investidores internacionais estão mais uma vez vendendo freneticamente ativos no valor de US$ 140 bilhões com prejuízos recordes. Na imagem, dois lotes residenciais quase vazios em um empreendimento na cidade de Qidong, na China, controlado pela Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
Um êxodo devastador: US$ 140 bilhões em imóveis comerciais "desaparecem".
Em nítido contraste com os esforços dos cidadãos para preservar seus ativos, os investidores internacionais estão realizando um êxodo massivo e devastador. Os quase US$ 140 bilhões que investiram em prédios de escritórios, shoppings e armazéns na China nos últimos 15 anos estão se tornando um enorme fardo.
Grandes nomes do cenário financeiro global, como BlackRock, Carlyle Group, HSBC e Standard Chartered, estão explorando maneiras de sair do mercado, inclusive vendendo ativos com prejuízos significativos.
Segundo a Bloomberg Intelligence, o valor total das vendas de ativos em dificuldades na China atingiu US$ 16 bilhões entre 2023 e 2024, representando 22% do total de transações do ano passado – uma taxa sem precedentes. Banqueiros e investidores estimam que o valor de mercado de edifícios comerciais de alto padrão em Pequim e Xangai tenha evaporado em pelo menos 40% em comparação com o pico de 2019.
Os clássicos acordos de "abandono do barco" tornaram-se histórias amplamente divulgadas no mundo financeiro.
O "fracasso" da BlackRock: No final de 2024, após não conseguir vender dois edifícios de escritórios no complexo Waterfront Place (Xangai), o fundo da BlackRock decidiu abandonar os ativos, deixando o Standard Chartered Bank responsável pelo empréstimo de 780 milhões de yuans. Essa decisão fez com que seu investimento de 420 milhões de yuans em ações evaporasse completamente.
Negócio com prejuízo de 50% da Carlyle: Também em Xangai, o fundo do Carlyle Group vendeu o edifício The Crest por 826 milhões de yuans, apenas 57% do preço que pagou por ele durante quase uma década, e até menos do que o empréstimo hipotecário de 1 bilhão de yuans.
A "Veneza do Oriente" da Oaktree: Mesmo um fundo "abutre" especializado em encontrar ativos difíceis de achar, como a Oaktree Capital, está tendo dificuldades com o megaprojeto turístico Evergrande Venice, que eles tomaram da Evergrande. Os preços dos imóveis na região caíram mais da metade em relação ao pico.
Até mesmo o setor de logística, antes considerado um ponto forte graças ao boom do comércio eletrônico, não está imune à superoferta. A Blackstone, uma das maiores empresas do setor, estaria sendo obrigada a aceitar uma redução média de 25% nas taxas de aluguel para manter seus clientes.
A solução não pode ser simplesmente "salvar a casa" ou "vender" os bens.
O cenário se torna ainda mais sombrio ao analisarmos os dados macroeconômicos. O último relatório do Departamento Nacional de Estatísticas da China (NBS), divulgado em 20 de outubro, mostra que os preços de imóveis residenciais novos em setembro caíram 0,4% em comparação com o mês anterior – a maior queda mensal em 11 meses.
O declínio é generalizado, desde cidades de primeira linha como Pequim e Shenzhen até áreas urbanas de menor porte. O Goldman Sachs observa que as cidades menores enfrentam dificuldades agravadas devido a "fundamentos de crescimento fracos e grave excesso de oferta".
Para o setor imobiliário comercial, a situação é ainda pior. A taxa de vacância de escritórios em toda a China atingiu quase 25% em 2024, o nível mais alto da história. Os proprietários de edifícios foram pegos em uma acirrada "guerra de preços", fazendo com que os aluguéis médios caíssem 6,9% – a maior queda anual já registrada. A CBRE prevê que o mercado de Xangai não conseguirá absorver toda a nova oferta antes de 2028.
O alerta de uma "década perdida" para o mercado imobiliário comercial chinês está se tornando mais claro do que nunca (Foto: Getty).
As histórias contrastantes de cidadãos chineses tentando desesperadamente manter suas casas e de instituições financeiras internacionais vendendo ativos na China são sintomas do mesmo problema: um colapso da confiança e um grave desequilíbrio entre oferta e demanda.
Por mais engenhoso ou original que seja o plano de "resgate habitacional", trata-se apenas de uma solução temporária, uma forma de mascarar um problema grave em vez de o resolver. Não aborda a raiz do problema: os preços das casas caíram demasiado e o rendimento das pessoas já não é seguro.
Entretanto, a fuga de investidores estrangeiros é um claro voto de desconfiança nas perspectivas de recuperação do mercado. Eles já não acreditam na história de crescimento do setor imobiliário chinês.
O especialista em economia de Oxford, Nicholas Wilson, emitiu uma avaliação cautelosa: "Em 2030, o valor nominal dos edifícios poderá ser ainda menor do que em 2020". Segundo ele, a perspectiva de uma "década perdida" para o mercado imobiliário comercial chinês está gradualmente se tornando realidade.
Claramente, a solução para esta crise não pode estar em truques financeiros ou vendas em pânico. Ela exige uma solução mais abrangente, que parta da recuperação econômica , da estabilidade do emprego e, principalmente, da reconstrução da confiança tanto do público quanto dos investidores.
Fonte: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Comentário (0)