Alteração da Lei de Terras: Chegou ao fim a era da especulação imobiliária e da acumulação de terras para obter compensação?

Segundo especialistas, a alteração da Lei de Terras ajudará a evitar a especulação imobiliária com a compra de terrenos baratos na expectativa de altas indenizações futuras.

No projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras, recentemente submetido ao Governo pelo Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente , um dos pontos que chamou a atenção do público foi a proposta de ajustar os direitos dos usuários da terra nos casos em que as autoridades anunciaram a recuperação de terras, mas ainda não tomaram uma decisão.

Restringir as transações imobiliárias enquanto se aguarda a recuperação das áreas alagadas.

Na realidade, enquanto aguardam a aquisição de terras, os proprietários ainda podem transferir, doar ou contribuir com seus direitos de uso da terra (título de propriedade) como capital. No entanto, isso pode levar à compra e venda de terras na expectativa de indenização, com o objetivo de explorar a política para ganho pessoal.

Para solucionar isso, o Ministério propõe que aqueles que recebem direitos de uso da terra como transferência, doação ou contribuição de capital tenham direito apenas à indenização, ao apoio e ao reassentamento correspondentes àqueles cujas terras foram previamente expropriadas.

Segundo o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, o endurecimento das transações de terras durante o período de espera pela desapropriação irá conter a especulação e garantir a equidade nas políticas de indenização e desapropriação.

Existe uma situação em que muitas pessoas estão acumulando terras agrícolas, aguardando que elas sejam incluídas no plano diretor para que possam receber indenização. (Imagem ilustrativa)

Recentemente, após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, surgiu no mercado uma situação em que muitas pessoas estão "acumulando terras na expectativa de indenização", especialmente em áreas planejadas para infraestrutura, zonas industriais, rodovias, anéis viários, aeroportos, etc. Isso ocorre porque a nova lei altera a forma como os preços da terra são determinados, aproximando-os dos preços de mercado, e também adiciona muitas regulamentações sobre apoio ao reassentamento, indenização imobiliária e custos de investimento em terras.

O Sr. Pham Duc Toan, CEO da EZ Property Company, comentou que, mesmo antes da aplicação da Lei de Terras de 2024, o mercado imobiliário já havia observado indivíduos, grupos e organizações comprando terrenos em antecipação às mudanças trazidas pela nova lei.

O Sr. Toan mencionou que a Lei de Terras de 2024 aperfeiçoou os mecanismos e políticas para a gestão e utilização de terras agrícolas, ampliando o limite para o recebimento de transferências de direitos de uso de terras agrícolas para no máximo 15 vezes o limite de alocação de terras na localidade.

Assim que a maioria dos obstáculos foi removida, as terras agrícolas voltaram a ser procuradas. Tornou-se comum que muitas empresas comprassem esse tipo de terra em determinadas localidades para construir fazendas, modelos agrícolas de alta tecnologia ou modelos industriais. Alternativamente, muitos investidores compraram terras agrícolas na expectativa de desapropriação e indenização a preços elevados.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos da Universidade Nguyen Trai, também avaliou que, na realidade, ao longo dos anos, sempre que surgem informações sobre planejamento ou grandes projetos de infraestrutura, o mercado frequentemente presencia uma onda de especulação imobiliária de curto prazo para lucrar com as diferenças de indenização. Isso não apenas eleva rapidamente os preços dos terrenos em comparação com seu valor real, mas também aumenta os custos de desapropriação, afetando diretamente a eficiência do investimento público e o andamento dos projetos.

Mais importante ainda, se a especulação baseada em informações de planejamento continuar, o mercado desenvolverá gradualmente uma mentalidade de "investir com base em expectativas políticas" em vez de investir com base nas necessidades reais de uso da terra e no valor real de exploração da terra. Isso é prejudicial ao desenvolvimento estável da economia .

" Alterar a Lei de Terras, incluindo o ajuste dos direitos dos usuários da terra, ajudará a conter essa situação ", previu o Sr. Huy.

A compensação deve ser baseada nos preços dos terrenos na data em que o planejamento foi anunciado.

Se a especulação baseada em informações de planejamento continuar, o mercado desenvolverá gradualmente uma mentalidade de "investimento baseado em expectativas políticas" em vez de investir com base nas necessidades reais de uso da terra e no valor real de exploração da mesma. Isso é prejudicial ao desenvolvimento estável da economia.

Sr. Nguyen Quang Huy - Diretor Executivo da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai)

Ao comentar as alterações propostas à Lei de Terras, os especialistas consideram que, no contexto da entrada do mercado imobiliário numa fase de reestruturação rumo a uma maior transparência e desenvolvimento sustentável, as alterações planeadas à Lei de Terras, especialmente o conteúdo relativo ao controlo das transações imobiliárias durante o período de espera pela aquisição de terrenos, de forma a limitar a "compra e venda antecipada de indemnização", demonstram um esforço louvável da entidade gestora na melhoria do quadro institucional e na redução das distorções do mercado.

No entanto, segundo o Sr. Nguyen Quang Huy, para conter a especulação "antecipando indenizações", a abordagem deve se concentrar no controle dos benefícios que surgirem após o anúncio da aquisição do terreno, em vez de proibir totalmente as transações.

Primeiramente, é necessário estabelecer claramente um "prazo legal" a partir da data da notificação oficial de desapropriação ou do anúncio do plano. Após esse período, as transações ainda podem ser realizadas, mas o direito a indenização, apoio ou políticas de reassentamento deve ser determinado de acordo com o usuário original da terra. Essa abordagem mantém a transparência do mercado e reduz os incentivos à especulação de curto prazo.

Além disso, a transparência da informação é crucial. Quando a informação sobre planeamento não está disponível publicamente e de forma consistente, surgem frequentemente disparidades no acesso à informação, dando a um determinado grupo de especuladores uma vantagem sobre o mercado. Portanto, é necessário promover a digitalização dos dados fundiários, divulgar publicamente a informação sobre planeamento em tempo real e garantir que os cidadãos tenham igual acesso à informação.

Além das ferramentas administrativas, pesquisas adicionais devem ser conduzidas sobre ferramentas financeiras, como a imposição de altos impostos sobre transações de curto prazo ou sobre o valor agregado resultante de mudanças no planejamento. Essa é uma solução branda, porém eficaz a longo prazo, e está alinhada às tendências modernas de governança de muitos países.

No entanto, segundo o Sr. Huy, as medidas de controle precisam ser concebidas de forma harmoniosa, pois o direito de transferir terras continua sendo um direito de propriedade legítimo do povo. O objetivo deve ser limitar a exploração das políticas para benefício próprio, e não interromper transações civis legítimas.

Além disso, a proposta de que aqueles que recebem direitos de uso da terra como transferência, doação ou contribuição de capital tenham direito apenas à compensação, apoio e reassentamento correspondentes àqueles cujas terras foram previamente expropriadas é uma abordagem bastante razoável e viável.

Especialistas preveem que a alteração da Lei de Terras irá frear a especulação imobiliária e o acúmulo de terras em antecipação a indenizações.

O aspecto positivo é que esta proposta impacta diretamente os incentivos à especulação. Quando os benefícios da compensação deixarem de aumentar com a revenda de terrenos durante o período anterior à recuperação, a atratividade de "comprar na expectativa de receber compensação" diminuirá significativamente.

No entanto, para que a política seja plenamente eficaz, é necessário um sistema interligado de dados fundiários, regulamentações claras sobre os prazos de "finalização de direitos" e maior transparência e monitoramento de transações incomuns em áreas onde o terreno está sendo preparado para aquisição.

" Se implementada de forma abrangente, esta medida não só resolveria um fenômeno de mercado de curto prazo, como também contribuiria para a construção de um ambiente imobiliário mais transparente, reduzindo a especulação e direcionando os recursos fundiários para um desenvolvimento econômico mais substancial e sustentável a longo prazo ", enfatizou o Sr. Huy.

Um líder de uma empresa imobiliária em Hanói também sugeriu que, para conter a especulação imobiliária com a expectativa de indenização, a Lei de Terras deveria prever indenização apenas com base no uso atual do solo no momento do anúncio do projeto, e não incluir aumentos anormais de preços após a divulgação das informações do empreendimento. Ao mesmo tempo, aqueles que comprarem terrenos após o anúncio do projeto também deveriam ter seus direitos de indenização limitados.

Chau Anh

Fonte: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html