Desafios do mercado imobiliário de armazéns diante de uma onda de declínio no setor de logística

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Olhando para o potencial de longo prazo

De acordo com um relatório da Savills Vietnam, a demanda por espaço logístico no mundo registrou uma tendência de queda, em parte devido à queda nos pedidos globais e no volume de transações. Os consumidores estão restringindo seus gastos e a demanda é direcionada principalmente para produtos e serviços essenciais. Isso também leva a um baixo volume de produtos manufaturados e em trânsito, o que, por sua vez, gera um aumento na taxa de vacância em armazéns, especialmente em mercados com vantagens portuárias, como Los Angeles e Xangai.

Enquanto isso, a maioria dos mercados globais tem registrado uma desaceleração na demanda logística após o boom dos últimos anos. A diferença no cenário de demanda é vista como um fator importante para determinar a perspectiva de crescimento dos aluguéis nos próximos anos.

O relatório da Savills sobre o investimento global em logística no primeiro semestre de 2023 também mostra que muitos mercados registraram nova oferta logística nos últimos tempos. Por exemplo, nos EUA, cerca de 20 milhões de metros quadrados foram concluídos e entraram no mercado no primeiro semestre de 2023. O mercado de Madri deverá registrar mais de 1 milhão de metros quadrados de espaço de armazenamento em 2023, o equivalente a cerca de 9% da oferta atual. Espera-se que a nova oferta aumente a taxa de vacância.

No entanto, analisando mais profundamente esses fatores, percebe-se que a taxa de vacância ainda não atingiu um nível alarmante, visto que os indicadores ainda não atingiram níveis históricos. O relatório da Savills também mostra que os investidores ainda têm expectativas mais otimistas para o mercado de logística na Ásia- Pacífico .

desafios do armazém imobiliário artigo anterior onda de declínio na indústria de logística figura 1 — Os investidores continuam otimistas em relação ao mercado da Ásia- Pacífico .

Especificamente, enquanto o investimento total no segmento de logística no segundo trimestre de 2023 em todo o mercado europeu diminuiu 50% em comparação com o mesmo período do ano passado, na Ásia-Pacífico, o investimento total registrou apenas uma ligeira queda de cerca de 14%. Os investidores ainda mantêm forte interesse na Ásia, mercados que possuem fatores fundamentais que sustentam o crescimento de longo prazo e aproveitam a crescente demanda por imóveis logísticos e armazéns.

Por exemplo, no mercado japonês, a logística continua sendo um segmento que atrai investidores, especialmente estrangeiros que desejam entrar no Japão. Da mesma forma, o mercado indiano também está bastante ativo, com a taxa de absorção de novos suprimentos logísticos no segundo trimestre de 2023 atingindo 40-50%, graças a políticas de apoio às atividades de produção, como o Programa de Incentivo Vinculado à Produção (PLI). Isso fez com que os investidores mantivessem uma perspectiva otimista e buscassem mais oportunidades para expandir suas redes de distribuição em outras cidades do país.

Em geral, a sustentabilidade continua sendo um fator fundamental em qualquer negociação entre locador e inquilino, especialmente em mercados desenvolvidos. Instalações locadas para fins logísticos precisam atender aos requisitos de otimização energética, bem como garantir os compromissos ESG das empresas. Esses são considerados fatores fundamentais que tornam o projeto atraente e trazem vantagens competitivas em futuras decisões de locação.

O Vietname precisa aproveitar a oportunidade

No Vietnã, o setor de logística tem crescido fortemente graças ao crescimento do comércio eletrônico. O Relatório de Comércio Eletrônico do Vietnã de 2023, publicado pelo Departamento de Comércio Eletrônico e Economia Digital, mostra que a receita do comércio eletrônico no varejo no Vietnã em 2022 atingiu 16,4 bilhões de dólares, representando 7,5% do total das vendas no varejo de bens e serviços ao consumidor no país. Estima-se que a receita do comércio eletrônico do Vietnã em 2023 chegará a 20,5 bilhões de dólares, representando cerca de 8% do total das vendas no varejo de bens e serviços ao consumidor no país.

Apesar do forte desenvolvimento, a logística no Vietnã ainda se concentra principalmente em grandes mercados. Esta é uma oportunidade para investidores neste setor fornecerem uma fonte de suprimentos para atender à crescente demanda por logística.

Segundo o Sr. Thomas Rooney, Gerente Sênior de Serviços de Consultoria Imobiliária da Savills Hanoi, o mercado de logística ainda não explorou todo o seu potencial. A oferta não atendeu à demanda, exigindo flexibilidade dos investidores na introdução de novos modelos e na otimização do espaço disponível nos armazéns.

desafios do armazém imobiliário artigo anterior onda de declínio na indústria de logística figura 2 — Sr. Thomas Rooney, Gerente Sênior, Serviços de Consultoria Imobiliária, Savills Hanoi.

Analisando a demanda por logística, este especialista afirmou que o setor de e-commerce precisa de grandes espaços de armazenamento para armazenar diversos itens, bem como instalar sistemas para dar suporte às atividades de coleta e embalagem. Além disso, fabricantes internacionais com produtos de alto valor agregado esperam ter espaço de armazenamento para armazenar mercadorias após a produção.

De fato, a oferta de espaço para armazéns no mercado vietnamita, especialmente no Norte, ainda é pequena. Portanto, os investidores podem considerar armazéns em arranha-céus ou armazéns portuários inteligentes.

O Vietnã está emergindo como um dos principais polos industriais do mundo, com um ambiente de investimento cada vez melhor e importantes acordos comerciais assinados. Isso tornou o mercado industrial vietnamita mais atraente para as carteiras de investimento de grandes e renomadas empresas internacionais. O investimento em infraestrutura e sistemas logísticos fortalecerá simultaneamente a cadeia de suprimentos das empresas manufatureiras.

Junto com isso, a perspectiva positiva do setor de comércio eletrônico e o aumento contínuo na demanda por entrega rápida prometem ser a premissa para que o mercado de logística se desenvolva ainda mais no futuro, com modelos operacionais mais eficientes e otimizados", disse o Sr. Thomas Rooney.

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