Em Hanói, a disparidade de preços entre renda e habitação continua a aumentar.

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

Os preços continuam "ancorados" em níveis elevados.

De acordo com o relatório de mercado do primeiro semestre de 2023 da Savills Vietnam, a oferta de novas unidades no mercado de apartamentos aumentou 76% em relação ao trimestre anterior e 125% em relação ao ano anterior, atingindo 3.596 unidades. Destas, 20.412 unidades foram comercializadas no mercado primário, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior e de 14% em relação ao ano anterior.

Em contrapartida, o mercado de moradias e casas geminadas não registrou o lançamento de novos projetos durante o trimestre; toda a nova oferta veio de 126 unidades de projetos existentes, um aumento de 334% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de 14% em relação ao ano anterior. A oferta primária compreendeu 797 unidades de 14 projetos, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de 20% em relação ao ano anterior.

Os apartamentos continuam sendo os imóveis mais procurados pelos consumidores atualmente, porém, os preços de venda ainda estão "fixados" em patamares elevados.

No segundo trimestre de 2023, o preço médio de venda de apartamentos no mercado de Hanói atingiu 53 milhões de VND/ ^m² , um aumento de 1% em relação ao trimestre anterior e de 17% em relação ao mesmo período do ano passado. Esse preço vem aumentando há 18 trimestres consecutivos e é 73% superior ao do primeiro trimestre de 2019. A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanói, comentou: "Isso se deve ao aumento expressivo dos preços dos terrenos e dos custos de construção. Além disso, a necessidade de investir na melhoria da qualidade do produto e na infraestrutura e comodidades do entorno do empreendimento também contribui para que os preços de mercado, ou seja, os preços de empreendimentos recém-lançados, sejam sempre superiores à média geral do mercado de apartamentos à venda."

A Sra. Hoang Thanh Nhan, residente no distrito de Cau Giay, declarou: "Minha família precisa comprar um apartamento para que nosso filho possa morar sozinho, mas os preços no centro da cidade estão muito altos, enquanto os preços nos empreendimentos suburbanos também continuam altos. Já visitamos de seis a sete empreendimentos, mas ainda não nos decidimos porque a compra exigiria um empréstimo bancário adicional e, com nossa baixa renda, a pressão dos juros é nossa maior preocupação no momento."

Entretanto, para moradias e casas geminadas, os preços no segundo trimestre de 2023, em comparação com os trimestres anteriores, apresentaram ajustes para baixo em alguns tipos de imóveis. As casas geminadas não registraram nenhuma redução de preço. Especificamente, os preços das moradias novas diminuíram 10% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 100 milhões/ ^m² de terrenos não vendidos no distrito de Me Linh, juntamente com o aumento da oferta de imóveis novos, criando uma situação de excesso de oferta, enquanto a demanda dos consumidores não aumentou significativamente. Os preços dos imóveis comerciais (shophouses) diminuíram 7% em relação ao trimestre anterior. Por outro lado, os preços das casas geminadas registraram um aumento de 4% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 173 milhões/ ^m² .

Com infraestrutura integrada, espaços verdes e preços razoáveis, o segmento imobiliário de alto padrão ainda atrai muitos compradores interessados; no entanto, as transações são lentas e demoradas.

Ao comentar sobre as tendências contrastantes nos preços de imóveis de baixa altura e apartamentos, a Sra. Do Thu Hang acrescentou: “Deve-se notar que a redução de preços no mercado de casas e sobrados se deve ao lançamento de projetos localizados longe do centro da cidade a preços razoáveis, o que causa uma queda no nível geral do mercado. Na realidade, os preços no segmento de baixa altura permanecem altos, especialmente em áreas próximas ao Anel Viário 2 e ao Anel Viário 3 de Hanói, em áreas desenvolvidas com planejamento estável de infraestrutura social e de transporte e em áreas com alta densidade populacional.”

O crescimento da renda continua a aumentar em linha com a taxa de aumento dos preços.

A demanda por moradias a longo prazo permanece alta devido às taxas positivas de migração líquida, ao crescimento populacional e aos altos índices de urbanização. Além disso, as previsões indicam que Hanói terá 157.000 domicílios adicionais entre 2023 e 2025. No entanto, a oferta futura inclui apenas 59.000 apartamentos de todas as categorias, 9.000 casas térreas e 18.700 unidades habitacionais sociais que deverão ser colocadas à venda. Persiste um déficit habitacional de 70.300 unidades.

Dada a alta demanda por moradia, surge a questão de se a renda média dos moradores de Hanói será suficiente para comprar uma casa. Um relatório da Savills Vietnam também indica que Hanói está se esforçando para atingir uma renda média per capita de 150 milhões de VND por pessoa por ano em 2023. Comparado a 2019, a taxa de crescimento da renda média é de 6% ao ano. Enquanto isso, a taxa de crescimento dos preços dos apartamentos de 2019 até o primeiro semestre de 2023 é de 13% ao ano.

Hanói precisa dar mais atenção ao segmento de habitação social (pessoas de baixa renda) para que os trabalhadores possam ter acesso à moradia e estabilizar suas vidas.

A Sra. Hang comentou: “É evidente que o crescimento da renda per capita em Hanói é inferior ao crescimento dos preços dos apartamentos. Este é um exemplo que demonstra que a aquisição de uma casa própria levará mais tempo para as pessoas se essa diferença aumentar. Se esses dois indicadores não se aproximarem, a aquisição de uma casa própria se tornará mais demorada e difícil para a população em geral, tanto para os moradores de Hanói quanto para aqueles de outras províncias que desejam ter uma casa em Hanói para trabalhar ou para seus filhos. Sem mencionar os imóveis de baixa altura, cujos preços são altos, os compradores também consideram a razoabilidade do preço e se ele corresponde ao valor real do imóvel. Isso leva a uma tomada de decisão mais lenta e demorada por parte dos compradores.”

Contudo, no mercado de moradias e casas geminadas, os produtos com preços razoáveis e projetos bem planejados ainda atraem compradores. Isso é comprovado pelo fato de que as transações no segmento de baixa altura em Hanói apresentaram uma melhora após um primeiro trimestre fraco, com 106 unidades vendidas, um aumento de 20% em relação ao trimestre anterior.

“Este é um dos sinais positivos registrados no final do segundo trimestre de 2023, quando o mercado viu projetos de baixa altura oferecendo unidades em torno de 10 bilhões de VND por unidade. De acordo com dados do segundo trimestre de 2023 em Hanói, projetos com preços iniciais abaixo de 10 bilhões de VND representaram 39% das transações, aqueles com preços entre 10 e 20 bilhões de VND representaram 28% e aqueles com preços acima de 30 bilhões de VND representaram apenas 13%. Os dados mostram que quanto mais acessível for o preço de um produto, melhor será sua taxa de vendas”, comentou a Sra. Hang.

Segundo o Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: Embora a oferta de imóveis novos seja limitada, um ponto positivo para os compradores de imóveis no mercado de Hanói hoje é a possibilidade de escolher entre os imóveis usados, que contam com muitos produtos já construídos, com garantia legal e preços mais acessíveis.

Atualmente, os preços no mercado secundário permanecem competitivos em comparação com o mercado primário. Por exemplo, segundo a Savills Vietnam, os imóveis de baixa altura apresentaram preços no mercado secundário 20% inferiores aos das unidades no mercado primário no segundo trimestre de 2023. O mercado primário oferece opções limitadas, enquanto o mercado secundário proporciona mais opções em termos de preço. Embora os imóveis possam não ser novos, os compradores podem se mudar ou utilizá-los imediatamente.

Em particular, Hanói acelerou recentemente o desembolso de investimentos públicos. Este é um fator favorável para impulsionar a atividade econômica de Hanói em geral e outras atividades, incluindo o setor imobiliário, em particular. Com o recente início da construção do Anel Viário 4, espera-se um aumento no desenvolvimento de áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, etc. Quando o Anel Viário 4 for inaugurado em 2027, prevê-se que a oferta de moradias nas áreas ao redor do Anel Viário 4 aumente significativamente em comparação com a situação atual.

Fonte