Os rendimentos e os preços das casas em Hanói continuam “expandidos”

[anúncio_1]

Os preços continuam a “ancorar” em níveis elevados

De acordo com o Relatório de Mercado do Primeiro Semestre de 2023 da Savills Vietnam, no mercado de apartamentos, a oferta de novos imóveis aumentou 76% em relação ao trimestre anterior e 125% em relação ao ano anterior, atingindo 3.596 unidades. Dessas, o mercado primário recebeu 20.412 unidades, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior e de 14% em relação ao ano anterior.

Em contrapartida, o mercado de vilas e sobrados não registrou novos projetos no trimestre, com toda a nova oferta proveniente de 126 unidades de projetos existentes, um aumento de 334% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de -14% em relação ao ano anterior. A oferta primária foi de 797 unidades de 14 projetos, um aumento de 5% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de -20% em relação ao ano anterior.

Os apartamentos ainda são o produto que mais interessa às pessoas hoje em dia, porém o preço de venda ainda está "ancorado" em um nível alto.

No segundo trimestre de 2023, o preço médio de venda primária de apartamentos no mercado de Hanói atingiu VND 53 milhões/ ^m² , um aumento de 1% em relação ao trimestre anterior e de 17% em relação ao ano anterior. Esse preço aumentou por 18 trimestres consecutivos e é 73% superior ao do primeiro trimestre de 2019. A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi, comentou: "Devido aos altos preços dos terrenos e aos custos de construção, além da necessidade de investir na melhoria da qualidade dos produtos, da infraestrutura e dos serviços públicos do entorno, os projetos internos também levam a que os preços do mercado primário, ou preços de projetos recém-lançados, sejam sempre superiores ao nível geral do mercado de apartamentos à venda."

A Sra. Hoang Thanh Nhan, do distrito de Cau Giay, disse: "Minha família quer comprar um apartamento para nossos filhos morarem separadamente, mas o preço no centro da cidade é muito alto, enquanto o preço dos projetos nos subúrbios ainda é alto. Consultamos 6 a 7 projetos, mas ainda não decidimos, porque, se comprarmos, teremos que pegar mais dinheiro emprestado no banco. Embora nossa renda não seja alta, a pressão do pagamento de juros é a maior preocupação no momento."

Enquanto isso, para vilas e sobrados, os preços de alguns produtos de vilas e sobrados foram ajustados para baixo no segundo trimestre de 2023, em comparação com o trimestre anterior. Os produtos de sobrados não registraram nenhuma redução de preço. Especificamente, o preço primário das vilas caiu 10% em relação ao trimestre anterior, para VND 100 milhões/ ^m² de terreno não vendido no distrito de Me Linh, juntamente com a oferta primária adicional, causando excesso de oferta, enquanto a demanda dos clientes não aumentou significativamente. Os preços de sobrados caíram 7% em relação ao trimestre anterior. Em contrapartida, os preços de sobrados registraram um aumento de 4% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 173 milhões/ ^m² .

Com infraestrutura sincronizada, campus verde e preços razoáveis, o segmento imobiliário de alto padrão ainda atrai a atenção de muitas pessoas, mas as transações são lentas e sombrias.

Comentando sobre a evolução mista dos preços de imóveis e apartamentos de baixo padrão, a Sra. Do Thu Hang acrescentou: “Deve-se observar que a redução de preços no mercado de vilas e sobrados se deve ao fato de projetos distantes do centro serem lançados a preços razoáveis, o que causou a queda do nível de mercado. De fato, o preço do segmento de imóveis de baixo padrão ainda é alto, especialmente nas áreas adjacentes ao Anel Viário 2 e ao Anel Viário 3 de Hanói e em áreas desenvolvidas com planos de infraestrutura social, infraestrutura de tráfego estável e áreas com alta densidade populacional.”

O crescimento da renda permanece “estendido” com o crescimento dos preços

A demanda por moradias de longo prazo permanece alta devido à migração líquida positiva, ao crescimento populacional e às altas taxas de urbanização. Além disso, prevê-se que Hanói terá 157.000 domicílios adicionais entre 2023 e 2025. No entanto, a oferta futura incluirá apenas 59.000 apartamentos de todos os tipos, 9.000 casas baixas e 18.700 casas sociais com previsão de lançamento para venda. Há um déficit de 70.300 casas.

Diante da alta demanda por moradias, a questão é se a renda média da população de Hanói é suficiente para comprar uma casa. O relatório da Savills Vietnam também apontou que Hanói está se esforçando para atingir uma renda per capita média de 150 milhões de VND/pessoa/ano em 2023. Em comparação com 2019, a taxa média de crescimento da renda é de 6% ao ano. Enquanto isso, a taxa de crescimento dos preços dos apartamentos de 2019 até o primeiro semestre de 2023 é de 13% ao ano.

Hanói precisa dar mais atenção ao segmento de habitação social (baixa renda) para que os trabalhadores possam ter acesso à moradia e estabilizar suas vidas.

A Sra. Hang comentou: “É evidente que a realidade é que o crescimento da renda per capita em Hanói é menor do que o crescimento dos preços dos apartamentos. Este é um exemplo que mostra que as pessoas levarão mais tempo para comprar uma casa se essa diferença continuar a aumentar. Se esses dois números não se aproximarem, o processo se tornará mais longo e difícil para as pessoas em geral, tanto aquelas que vivem em Hanói quanto aquelas de outras províncias, que desejam comprar uma casa em Hanói para trabalhar ou para seus filhos. Sem mencionar os produtos habitacionais de baixo custo, quando o preço está alto, os compradores também considerarão a razoabilidade do preço, bem como se ele é adequado ao valor real do produto ou não. A partir daí, o processo de tomada de decisão dos compradores será mais lento e demorado.”

No entanto, no mercado de vilas e sobrados, produtos com preços razoáveis e projetos bem planejados ainda atraem compradores. Isso se reflete no fato de que as transações no segmento de imóveis baixos em Hanói melhoraram após um primeiro trimestre sombrio, com 106 unidades vendidas, um aumento de 20% em relação ao trimestre anterior.

Este é um dos sinais positivos registrados no final do segundo trimestre de 2023, quando o mercado contava com projetos de baixo custo com produtos oferecidos a preços em torno de 10 bilhões de VND/unidade. De acordo com os registros do segundo trimestre de 2023 em Hanói, projetos com preços iniciais abaixo de 10 bilhões de VND representaram 39% das transações, apartamentos de 10 a 20 bilhões de VND representaram 28% e apartamentos acima de 30 bilhões de VND representaram apenas 13%. Os dados mostram que quanto mais razoável o preço do produto, melhor a taxa de vendas”, comentou a Sra. Hang.

O Sr. Dinh Van Troi, Diretor de Vendas da Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, disse: A oferta primária é limitada, mas a vantagem para os compradores de imóveis no mercado de Hanói hoje é que eles podem escolher o mercado secundário - com muitos produtos que foram desenvolvidos com antecedência, são legalmente garantidos e têm preços mais razoáveis.

Nas condições atuais, os preços do mercado secundário ainda são competitivos em comparação com o mercado primário. De acordo com a Savills Vietnam, no segundo trimestre de 2023, os produtos de baixo custo no mercado secundário apresentaram um preço 20% menor do que os produtos primários. O mercado primário não oferece muitas opções, enquanto o mercado secundário oferece mais opções em termos de preço. Embora os produtos não sejam mais novos, os compradores podem estar prontos para uso ou usá-los imediatamente.

Em particular, recentemente, Hanói promoveu o desembolso de investimentos públicos. Este é um fator favorável para promover as atividades econômicas de Hanói em geral e outras atividades, incluindo o setor imobiliário em particular. Com o início da construção do Anel Viário 4, espera-se que ele promova o desenvolvimento em áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong e Thanh Oai... Quando o Anel Viário 4 for aberto ao tráfego em 2027, a previsão é de que a oferta de moradias nas áreas ao redor do Anel Viário 4 aumente em comparação com o atual.

Fonte