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| Últimas notícias sobre o mercado imobiliário: Após um mês de "liberação" do parcelamento e loteamento, terrenos nos arredores de Hanói começaram a atrair clientes interessados em comprar. (Foto: N.Le) |
Lamentando o preço, investidores ainda estão "com medo" de apartamentos anunciados com prejuízo.
Recentemente, o mercado tem sido inundado com informações sobre a venda de apartamentos com prejuízo ou preços reduzidos. Alguns apartamentos na área urbana de quase 300 hectares no antigo Distrito 9 (atual Cidade de Thu Duc) estão sendo oferecidos à venda a preços baixos. Um apartamento de 2 quartos com uma área de cerca de 54 metros quadrados foi comprado pelo proprietário por mais de 3 bilhões de VND há mais de 2 anos, mas agora pretende vendê-lo por cerca de 2,7 bilhões de VND. Ou, para um apartamento na área de reassentamento do Distrito 2, o proprietário aceita oferecê-lo por cerca de 2,5 bilhões de VND por uma área de 80 metros quadrados.
Muitas pessoas querem aproveitar a oportunidade de ter um apartamento para alugar, criando uma fonte de renda a longo prazo. No entanto, a questão do fluxo de caixa e da eficiência do investimento as faz hesitar.
Segundo cálculos, ao comprar um apartamento por cerca de 2,7 bilhões de VND, após o término do período de carência para juros e principal, o investidor terá que pagar cerca de 22 a 23 milhões de VND por mês. Ao comprar e alugar, o aluguel fica em torno de 5 a 6 milhões de VND/mês, o que não é suficiente para cobrir os juros. Isso faz com que muitas pessoas hesitem e hesitem na hora de tomar uma decisão.
O preço médio atual dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh gira em torno de 60 a 70 milhões de VND/m². Ao mesmo tempo, o segmento de moradias populares e sociais apresenta escassez de oferta. Os preços dos apartamentos estão subindo, enquanto os aluguéis estão apenas se recuperando, o que faz com que a margem de lucro desse tipo de moradia não tenha melhorado muito nos últimos tempos.
De acordo com uma pesquisa de uma unidade de pesquisa de mercado, a margem de lucro para aluguel de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh atingiu apenas 4,4%/ano no primeiro trimestre de 2023, muito abaixo dos 5,9% de 2019. Afetada pela pandemia, nos últimos 3 anos (2020-2022), essa taxa caiu para 4,9%/ano e depois permaneceu em 4,1%, e só recentemente aumentou.
As taxas de juros são uma das barreiras atuais no mercado quando as pessoas decidem comprar imóveis. Nos anos anteriores, as taxas de juros giravam em torno de 10% ao ano, agora estão em torno de 13-14% ao ano, mas as pessoas têm dificuldade em obter empréstimos.
O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que, atualmente, o mercado oferece apartamentos à venda com preços reduzidos, com prejuízo, e muitos produtos secundários estão com descontos de até 30%. No entanto, a oportunidade está disponível para aqueles com potencial financeiro e fluxo de caixa disponível para aproveitar imóveis com altos descontos, boas localizações para aluguel e demanda crescente.
Para quem precisa recorrer à alavancagem financeira e a empréstimos bancários, a situação é oposta. Atualmente, os preços dos aluguéis estão estáveis e tendem a aumentar, a margem de lucro média é de cerca de 4% a 5% ao ano, mas a taxa de juros bancária é de 13% a 14% ao ano.
Obviamente, o valor arrecadado não é suficiente para cobrir os juros do empréstimo. Portanto, se os investidores recorrerem à alavancagem financeira, comprar um apartamento para alugar não é atrativo neste momento. Embora o apartamento possa ter a oportunidade de aumentar de preço no futuro, o ônus financeiro neste momento é muito grande.
Compartilhando a mesma visão, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com na região Sul, analisou que, ao investir em apartamentos para alugar, os investidores precisam considerar quanto o preço do apartamento pode aumentar anualmente e qual é a margem de lucro do aluguel em comparação com as taxas de juros bancárias. Em períodos de alta do mercado (2018-2020), os preços dos apartamentos podem aumentar de 10% a 15% ao ano. Entre 2021 e 2023, o aumento médio nos preços dos apartamentos atingirá apenas cerca de 8% ao ano e não oscilará muito. Para apartamentos secundários, o aumento será de apenas 3% a 4% ao ano.
O mercado atualmente apresenta duas tendências distintas, segundo a avaliação do Sr. Tuan. Ou seja, os apartamentos principais estão aumentando de preço, enquanto os apartamentos secundários estão sendo vendidos com prejuízo.
Projetos de negociação secundária ainda estão cotados em torno de VND 50-60 milhões/m², mas descontos e medidas de pagamento rápido são frequentemente utilizadas para ajustar os preços de forma mais adequada. A margem de lucro de aluguel desse grupo não atingiu o nível esperado (cerca de 6% ao ano), ainda é inferior às taxas de juros de empréstimos bancários e está sobrecarregada pelas taxas de juros de empréstimos. Portanto, é difícil para os investidores obterem atratividade ao comprar apartamentos para alugar. "A maior dificuldade no mercado é ter capital emprestado, e o acesso a capital emprestado neste momento é extremamente difícil", disse o Sr. Tuan.
Concluindo, o Sr. Tuan afirmou que, para apartamentos entregues e alugados, o preço do aluguel aumentará. Se os investidores comprarem para investimento, devem considerar as questões de capital e juros.
Terrenos suburbanos estão movimentados com transações após 'libertar' subdivisão e separação de lotes
De acordo com o Vietnamnet , após um mês de "liberação" da subdivisão e separação de lotes, terrenos nos arredores de Hanói começaram a atrair clientes interessados em comprar. Pesquisas mostram que a maioria dos clientes está interessada apenas em terrenos com registro na carteira, situação legal regular e com preço entre 1 e 1,5 bilhão de VND.
O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), avaliou que a informação de que Hanói permite a subdivisão e a separação de lotes terá um impacto positivo no mercado. Embora não seja forte, será um "empurrão" para que o mercado melhore, especialmente no segmento de terrenos.
O mercado imobiliário está "doente" e não deve criar barreiras que dificultem o mercado. Dividido em pequenos lotes, ele atenderá às necessidades da maioria das pessoas com necessidades reais de moradia.
A partir daí, os negócios imobiliários também terão um impacto mais positivo. Principalmente quando os lotes forem divididos, o mercado terá transações, e o Estado também arrecadará dinheiro do imposto de transferência", disse o Sr. Toan.
De acordo com essa pessoa, áreas como Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... têm muitas terras entre as pessoas, então quando os lotes forem divididos, isso criará um bom suprimento para o mercado.
Também avaliando o impacto positivo no mercado imobiliário desde que Hanói retomou a divisão e subdivisão de terras, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, disse que as transações foram retomadas no mercado suburbano.
Em comparação com o período anterior ao Tet, o mercado começou a receber atenção de investidores, com certas transações. Basicamente, concentradas em áreas densamente povoadas com necessidades reais de moradia. Áreas que atendem a necessidades de investimento de longo prazo na direção do desenvolvimento urbano, como Lang Hoa Lac…
"A subdivisão e a separação de lotes também contribuem para a recuperação do mercado na perspectiva dos consumidores reais, criando valores adequados para mais pessoas. Ao mesmo tempo, também é a força motriz e o impacto geral na recuperação do mercado imobiliário", afirmou o Sr. Chung.
No contexto de oferta fraca, quando os produtos dos investidores estão quase difíceis de vender, o Sr. Chung acredita que dividir e subdividir terrenos criará mais fontes de bens para o mercado. Quando o mercado tiver mais produtos, certamente haverá transações.
Em relação aos preços da terra, o Sr. Chung disse que, na realidade, os preços de mercado ainda estão diminuindo em comparação ao pico, diminuindo cerca de 15-20%, em algumas áreas até 30%.
"Este é o momento em que a oferta e a demanda realmente têm a oportunidade de encontrar bons produtos, a oportunidade de comprar para viver", acrescentou o Sr. Chung.
Comentando sobre o segmento de terras de agora até o final do ano, o Sr. Chung disse que é improvável que haja histórias "quentes" ou "febris" como antes.
O Sr. Le Dinh Hao, Diretor de Vendas da região Norte do Batdongsan.com.vn, avaliou que permitir a subdivisão de terras novamente seria um "pequeno raio de luz" para o mercado de terras de Hanói.
Segundo o Sr. Hao, para que o mercado de terras se desenvolva de forma mais sustentável, é necessário maior apoio, como a promoção da realocação de centros administrativos, parques industriais, projetos e universidades para os arredores de Hanói.
Junto com isso, invista mais em áreas urbanas satélites no Ocidente, como Hoa Lac, Xuan Mai e ao norte do Rio Vermelho, como Me Linh, Soc Son, Dong Anh...
Em particular, o Sr. Hao disse que o mercado precisa de pacotes de empréstimos imobiliários com taxas de juros mais adequadas.
"A taxa de juros dos empréstimos está abaixo de 10%, em vez da média de 11% a 13%. Ao mesmo tempo, deve-se priorizar o crédito imobiliário para fins de produção e negócios, gerando fluxo de caixa, em vez de imóveis especulativos", afirmou o Sr. Hao.
Khanh Hoa: Recuperação oficial de terras de 5 vilas no sítio arqueológico do Palácio Bao Dai
O Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa decidiu recuperar terras de 5 vilas antigas no projeto Bao Dai Luxury Resort, bairro de Vinh Nguyen, cidade de Nha Trang.
Na Decisão nº 1125/QD-UBND datada de 19 de maio de 2023, o vice-presidente do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, assinou a recuperação de 9.209,4 metros quadrados de terra de 5 vilas antigas de Bao Dai arrendadas pela Khanh Ha Investment Joint Stock Company para construir o projeto Bao Dai Luxury Resort.
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| Vista panorâmica do sítio arqueológico do Palácio Bao Dai. (Foto: BXD) |
A área de terra dessas 5 vilas relíquias, após serem recuperadas, será entregue ao Centro de Conservação de Monumentos Khanh Hoa para administração de acordo com as disposições da lei.
De acordo com a decisão de recuperação de terras do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, o Escritório de Registro de Terras de Khanh Hoa é responsável por recuperar e reemitir o certificado de direito de uso da terra do projeto para que a Khanh Ha Investment Joint Stock Company possa ajustar os documentos do projeto de acordo com as disposições da lei.
Sabe-se que o sítio arqueológico do Palácio Bao Dai está localizado na Baía de Nha Trang, um local turístico nacional reconhecido pelo Ministério da Cultura e Informação em 2005.
Em 2013, o Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa emitiu uma decisão aprovando o planejamento detalhado 1/500 e ajustando localmente o planejamento do uso do solo do sítio de relíquias no palácio Bao Dai.
Depois disso, a Khanh Ha Investment Joint Stock Company recebeu terras, incluindo as terras do Bao Dai Palace Relic Site, para implementar o projeto Bao Dai Nha Trang Resort.
O sítio arqueológico do Palácio Bao Dai tem mais de 12 hectares de extensão e foi construído pelos franceses na Montanha Canh Long em 1923 para servir de residência para oceanógrafos . De 1940 a 1945, o Rei Bao Dai e a Rainha Nam Phuong costumavam vir aqui para relaxar, daí o nome Palácio Bao Dai remonta a essa época.
Perfil de alteração de informações pessoais no livro vermelho
De acordo com o Jornal da Construção , as informações da Sra. Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) e de seu marido no Certificado de Direitos de Uso da Terra e Bens Anexados ao terreno constam no Cartão de Identificação de Cidadão. Atualmente, ambos mudaram e estão usando o Cartão de Identificação de Cidadão.
A Sra. Huyen perguntou se, para registrar uma hipoteca nas Agências do Cartório de Registro de Imóveis, ela e o marido precisam corrigir as informações sobre a Identificação de Cidadão no Certificado de Direito de Uso da Terra. Se as informações de Identificação de Cidadão precisarem ser corrigidas, qual é o procedimento?
O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente respondeu a esta questão da seguinte forma:
A confirmação de alterações nas informações sobre pessoas jurídicas, números de carteira de identidade, números de carteira de identidade de cidadão e endereços no Certificado emitido é realizada de acordo com as necessidades dos usuários da terra e proprietários de bens vinculados à terra e é realizada no Cartório de Registro de Imóveis ou em uma Filial do Cartório de Registro de Imóveis.
O dossiê é submetido de acordo com as disposições da Cláusula 16, Artigo 9 da Circular nº 24/2014/TT-BTNMT de 19 de maio de 2014 do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente que regulamenta os registros cadastrais (alterado e complementado na Cláusula 1, Artigo 2 da Circular nº 09/2021/TT-BTNMT de 30 de junho de 2021), incluindo:
"a) Requerimento de registro de alterações em terrenos e bens vinculados a terrenos conforme o Formulário nº 09/DK;
b) Via original do Certificado emitido;
c) Cópia do novo Cartão de Identidade ou novo Cartão de Identidade Militar ou novo Cartão de Identidade de Cidadão ou livro de registro de domicílio, demais documentos comprobatórios de alteração pessoal em caso de alteração dos dados pessoais da pessoa constante do Certificado".
O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente fornece informações para você saber.
Fonte
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