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| Novidades do mercado imobiliário: Após um mês de "liberação" do parcelamento e desmembramento de terrenos, os lotes na periferia de Hanói começaram a atrair compradores interessados. (Foto: N.Le) |
Arrependidos do preço, os investidores ainda têm "medo" de apartamentos anunciados com prejuízo.
Recentemente, o mercado tem sido constantemente inundado com informações sobre a venda de apartamentos com prejuízo ou com preços reduzidos. Alguns apartamentos na área urbana de quase 300 hectares no antigo Distrito 9 (atual Cidade de Thu Duc) estão sendo oferecidos à venda a preços baixos. Um apartamento de dois quartos, com cerca de 54 metros quadrados, foi comprado pelo proprietário por mais de 3 bilhões de VND há mais de dois anos, mas agora ele pretende vendê-lo por cerca de 2,7 bilhões de VND. Já um apartamento na área de reassentamento do Distrito 2, com 80 metros quadrados, está sendo vendido por cerca de 2,5 bilhões de VND.
Muitas pessoas querem aproveitar esta oportunidade para adquirir um apartamento para alugar, criando uma fonte de renda a longo prazo. No entanto, o problema do fluxo de caixa e da eficiência do investimento as faz hesitar.
Segundo cálculos, ao comprar um apartamento por cerca de 2,7 bilhões de VND, após o período de carência para juros e principal, o investidor terá que pagar cerca de 22 a 23 milhões de VND por mês. Se comprar e alugar, o valor do aluguel será de apenas 5 a 6 milhões de VND por mês, o que não é suficiente para cobrir os juros. Isso faz com que muitas pessoas hesitem e hesitem na hora de tomar uma decisão.
O preço médio atual dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh gira em torno de 60 a 70 milhões de VND/m². Enquanto isso, o segmento de habitações populares e sociais apresenta baixa oferta. Os preços dos apartamentos estão subindo, enquanto os aluguéis estão apenas se recuperando, o que faz com que a margem de lucro desse tipo de moradia não tenha apresentado grandes melhorias nos últimos tempos.
Segundo uma pesquisa de mercado, a margem de lucro para aluguéis de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh atingiu apenas 4,4% ao ano no primeiro trimestre de 2023, bem abaixo dos 5,9% registrados em 2019. Afetada pela pandemia, nos últimos três anos (2020-2022), essa taxa caiu para 4,9% ao ano, mantendo-se em 4,1% posteriormente, e só recentemente voltou a subir.
As taxas de juros são uma das barreiras atuais no mercado imobiliário quando as pessoas decidem comprar um imóvel. Nos anos anteriores, as taxas de juros giravam em torno de 10% ao ano, agora estão em torno de 13-14% ao ano, mas as pessoas têm dificuldade em obter empréstimos.
O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que atualmente o mercado oferece apartamentos à venda a preços reduzidos, com prejuízo para muitos deles, e que os imóveis de segunda mão chegam a ter descontos de até 30%. No entanto, a oportunidade está nas mãos daqueles com potencial financeiro e fluxo de caixa disponível para aproveitar os grandes descontos, as boas localizações para locação e a crescente demanda do mercado imobiliário.
Para quem precisa recorrer a alavancagem financeira e empréstimos bancários, a situação é oposta. Atualmente, os preços dos aluguéis estão estáveis e tendem a subir, a margem de lucro média é de cerca de 4 a 5% ao ano, mas as taxas de juros bancárias chegam a 13 a 14% ao ano.
Obviamente, o valor obtido não é suficiente para cobrir os juros do empréstimo. Portanto, se os investidores utilizarem alavancagem financeira, comprar um apartamento para alugar não é atraente neste momento. Embora o apartamento possa ter a oportunidade de se valorizar no futuro, o ônus financeiro atual é muito grande.
Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor da Batdongsan.com na região Sul, analisou que, ao investir em apartamentos para alugar, os investidores precisam considerar o potencial de valorização anual do imóvel e a margem de lucro do aluguel em comparação com as taxas de juros bancárias. Em períodos de mercado favorável (2018-2020), os preços dos apartamentos podem subir de 10% a 15% ao ano. Entre 2021 e 2023, o aumento médio nos preços dos apartamentos deverá atingir apenas cerca de 8% ao ano, sem grandes oscilações. Para apartamentos usados, o aumento de preço será de apenas 3% a 4% ao ano.
De acordo com o Sr. Tuan, o mercado apresenta atualmente duas tendências distintas. Ou seja, os apartamentos novos estão tendo seus preços aumentados, enquanto os apartamentos usados estão sendo vendidos com prejuízo.
Os projetos de revenda ainda estão cotados em torno de 50 a 60 milhões de VND/m², mas frequentemente utilizam descontos e pagamentos rápidos para ajustar os preços de forma mais adequada. A taxa de lucro com aluguel desse grupo não atingiu o nível esperado (em torno de 6% ao ano), permanece inferior aos juros de empréstimos bancários e é onerada pelos juros do financiamento. Portanto, para investidores que compram apartamentos para locação, é difícil obter atratividade. "O mais difícil no mercado é conseguir capital para empréstimo, e acessar esse capital nesta fase é extremamente difícil", afirmou o Sr. Tuan.
Em conclusão, o Sr. Tuan afirmou que, para apartamentos já entregues e alugados, o preço do aluguel aumentará. Se os investidores comprarem para investir, devem considerar as questões de capital e juros.
Os terrenos suburbanos estão fervilhando de transações após a "liberação" do parcelamento e desmembramento de lotes.
Segundo o Vietnamnet , após um mês de "liberação" do parcelamento e desagregação de terrenos, os lotes na periferia de Hanói começaram a atrair compradores. Pesquisas mostram que a maioria dos interessados busca apenas terrenos com escritura definitiva, situação legal regularizada e preço entre 1 e 1,5 bilhão de VND.
O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), avaliou que a informação de que Hanói permite o redistribuição e parcelamento de terrenos terá um impacto positivo no mercado. Embora não seja significativo, será um impulso para a melhoria do mercado, especialmente no segmento de terrenos.
O mercado imobiliário está "doente" e não deve criar barreiras que o tornem ainda mais difícil. Dividido em lotes menores, atenderá às necessidades da maioria das pessoas com reais necessidades de moradia.
A partir daí, o setor imobiliário também terá um impacto mais positivo. Principalmente quando os terrenos forem divididos, o mercado terá transações e o Estado também arrecadará o imposto de transferência”, disse o Sr. Toan.
Segundo essa pessoa, áreas como Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... têm muita terra disponível para a população, então, quando os lotes forem divididos, isso criará uma boa oferta para o mercado.
Ao avaliar o impacto positivo no mercado imobiliário desde a retomada do parcelamento e desmembramento de terrenos em Hanói, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, afirmou que as transações foram retomadas no mercado suburbano.
“Comparado ao período anterior ao Tet, o mercado começou a atrair a atenção dos investidores, com algumas transações já concretizadas. Basicamente, o interesse está concentrado em áreas densamente povoadas com reais necessidades habitacionais. Áreas que atendem às necessidades de investimento a longo prazo voltadas para o desenvolvimento urbano, como Lang Hoa Lac…
O parcelamento e a separação de lotes também ajudam o mercado a se recuperar da perspectiva dos consumidores reais, criando valores adequados para mais pessoas. Ao mesmo tempo, isso também impulsiona e influencia a recuperação geral do mercado imobiliário”, disse o Sr. Chung.
Em um contexto de oferta fraca, em que os produtos do investidor são praticamente difíceis de vender, o Sr. Chung afirmou que o desmembramento e subdivisão dos terrenos criará mais fontes de mercadorias para o mercado. Com mais produtos no mercado, certamente haverá transações.
Em relação aos preços dos terrenos, o Sr. Chung afirmou que, na realidade, os preços de mercado ainda estão em queda em comparação com o pico, diminuindo cerca de 15 a 20%, e em algumas áreas em até 30%.
"Este é o momento em que a oferta e a procura realmente têm a oportunidade de encontrar bons produtos, a oportunidade de comprar para viver", acrescentou o Sr. Chung.
Ao comentar sobre o segmento imobiliário terrestre de agora até o final do ano, o Sr. Chung disse que é improvável que haja notícias "quentes" ou "irritantes" como antes.
O Sr. Le Dinh Hao, Diretor de Vendas da região Norte da Batdongsan.com.vn, avaliou que permitir novamente o desmembramento de terrenos seria um "pequeno raio de luz" para o mercado imobiliário de Hanói.
Segundo o Sr. Hao, para que o mercado imobiliário se desenvolva de forma mais sustentável, é necessário maior apoio, como o incentivo à realocação de centros administrativos, parques industriais, projetos e universidades para os arredores de Hanói.
Além disso, invista mais em áreas urbanas satélites no oeste, como Hoa Lac, Xuan Mai e ao norte do Rio Vermelho, como Me Linh, Soc Son, Dong Anh...
Em particular, o Sr. Hao afirmou que o mercado precisa de pacotes de empréstimos imobiliários com taxas de juros mais adequadas.
“As taxas de juros para empréstimos estão abaixo de 10%, em vez da média de 11% a 13%. Ao mesmo tempo, deve-se priorizar o financiamento de imóveis que entrem em produção e atividade comercial, gerando fluxo de caixa, em vez de imóveis especulativos”, declarou o Sr. Hao.
Khanh Hoa: Reivindicação oficial do terreno de 5 vilas no sítio arqueológico do Palácio Bao Dai.
O Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa decidiu recuperar o terreno onde se localizam 5 vilas históricas no projeto Bao Dai Luxury Resort, no bairro de Vinh Nguyen, cidade de Nha Trang.
Na Decisão nº 1125/QD-UBND, datada de 19 de maio de 2023, o Vice-Presidente do Comitê Popular da Província de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, assinou a revogação do arrendamento de 9.209,4 metros quadrados de terreno, referentes a 5 vilas históricas de Bao Dai, pertencentes à Khanh Ha Investment Joint Stock Company, para a construção do projeto Bao Dai Luxury Resort.
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| Vista panorâmica do sítio arqueológico do Palácio Bao Dai. (Foto: BXD) |
A área do terreno onde se situam essas 5 vilas antigas, após ser recuperada, será entregue ao Centro de Conservação de Monumentos de Khanh Hoa para gestão, de acordo com as disposições legais.
De acordo com a decisão de revogação de terras do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, o Escritório de Registro de Terras de Khanh Hoa é responsável pela revogação e reemissão do certificado de direito de uso da terra do projeto, para que a Khanh Ha Investment Joint Stock Company possa corrigir o dossiê do projeto de acordo com as disposições legais.
Sabe-se que o sítio arqueológico do Palácio Bao Dai está localizado na Baía de Nha Trang, sendo um ponto turístico nacional reconhecido pelo Ministério da Cultura e Informação em 2005.
Em 2013, o Comitê Popular da Província de Khanh Hoa emitiu uma decisão aprovando o planejamento detalhado na escala 1/500 e ajustando localmente o plano de uso do solo do sítio arqueológico do Palácio Bao Dai.
Posteriormente, a Khanh Ha Investment Joint Stock Company recebeu terrenos, incluindo o terreno do Sítio Histórico do Palácio Bao Dai, para implementar o projeto Bao Dai Nha Trang Resort.
O sítio arqueológico do Palácio Bao Dai tem mais de 12 hectares e foi construído pelos franceses na montanha Canh Long em 1923 para servir de residência para oceanógrafos . De 1940 a 1945, o Rei Bao Dai e a Rainha Nam Phuong costumavam vir aqui para relaxar, e o nome Palácio Bao Dai data dessa época.
Perfil da alteração de informações pessoais no livro vermelho
Segundo o jornal Construction Newspaper , as informações da Sra. Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) e de seu marido no Certificado de Direitos de Uso da Terra e Bens Vinculados à Terra constam no Cartão de Identificação do Cidadão. Atualmente, ambos já trocaram seus documentos e estão utilizando o Cartão de Identificação do Cidadão.
A Sra. Huyen perguntou se, para registrar uma hipoteca nas agências do Cartório de Registro de Imóveis, ela e o marido precisam corrigir as informações do Cartão de Identificação do Cidadão no Certificado de Direito de Uso da Terra. Caso seja necessário corrigir as informações do Cartão de Identificação do Cidadão, qual é o procedimento?
O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente respondeu a essa questão da seguinte forma:
A confirmação das alterações de informações sobre pessoas jurídicas, números de carteira de identidade, números de carteira de identidade de cidadão e endereços em certidões emitidas é realizada de acordo com as necessidades dos usuários da terra e proprietários de bens vinculados à terra, e é feita no Cartório de Registro de Imóveis ou em uma filial do Cartório de Registro de Imóveis.
O dossiê apresentado é elaborado de acordo com as disposições do inciso 16, artigo 9º da Circular nº 24/2014/TT-BTNMT, de 19 de maio de 2014, do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, que regulamenta os registros cadastrais (alterada e complementada pelo inciso 1, artigo 2º, da Circular nº 09/2021/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2021), incluindo:
"a) Pedido de registo de alterações de terrenos e bens a eles associados, de acordo com o Formulário n.º 09/DK;
b) Cópia original do certificado emitido;
c) Uma cópia do novo Cartão de Identidade ou do novo Cartão de Identidade Militar ou do novo Cartão de Identificação de Cidadão ou do livro de registo de agregado familiar, ou outros documentos que comprovem a alteração pessoal em caso de alteração das informações pessoais da pessoa cujo nome consta no Certificado".
O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente fornece informações para ela.
Fonte
![[Foto] O Secretário-Geral To Lam recebe o Diretor da Academia de Administração Pública e Economia Nacional junto à Presidência da Federação Russa.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F08%2F1765200203892_a1-bnd-0933-4198-jpg.webp&w=3840&q=75)
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