'Pequeno raio de luz' em Hanói, recuperação de terras de 5 vilas em Khanh Hoa, preços de apartamentos caem, por que os investidores ainda estão hesitantes?

Os investidores ainda estão hesitantes, apesar da queda nos preços dos apartamentos, Khanh Hoa recupera terras para 5 vilas no local das relíquias do palácio Bao Dai, terras suburbanas estão em alta quando são divididas em lotes novamente... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Últimas notícias sobre imóveis: Após um mês de "liberação" de loteamentos e desmembramentos, terrenos nos arredores de Hanói começaram a atrair clientes interessados em comprar. (Foto: N.Le)

Lamentando o preço, investidores ainda estão "com medo" de apartamentos anunciados com prejuízo.

Ultimamente, o mercado tem sido constantemente inundado com informações sobre a venda de apartamentos com prejuízo ou preços reduzidos. Alguns apartamentos na área urbana de quase 300 hectares no antigo Distrito 9 (atual Cidade de Thu Duc) estão sendo oferecidos para venda a preços baixos. Um apartamento de 2 quartos, com uma área de cerca de 54 metros quadrados, foi comprado pelo proprietário por mais de 3 bilhões de VND há mais de 2 anos, mas agora pretende vendê-lo por cerca de 2,7 bilhões de VND. Ou, no caso de um apartamento na área de reassentamento do Distrito 2, o proprietário aceita oferecê-lo por cerca de 2,5 bilhões de VND por uma área de 80 metros quadrados.

Muitas pessoas querem aproveitar a oportunidade de ter um apartamento para alugar, criando uma fonte de renda a longo prazo. No entanto, o problema do fluxo de caixa e da eficiência do investimento as faz hesitar.

Segundo cálculos, ao comprar um apartamento por cerca de 2,7 bilhões de VND, após o término do período de carência para juros e principal, o investidor terá que pagar cerca de 22 a 23 milhões de VND por mês. Se comprar e alugar, o aluguel fica em torno de 5 a 6 milhões de VND/mês, o que não é suficiente para cobrir os juros. Isso faz com que muitas pessoas hesitem e hesitem na hora de tomar uma decisão.

O preço médio atual dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh é de cerca de 60 a 70 milhões de VND/m². Ao mesmo tempo, o segmento de moradias populares e sociais está com escassez de oferta. Os preços dos apartamentos estão subindo, enquanto os preços dos aluguéis estão apenas se recuperando, o que faz com que a margem de lucro desse tipo de moradia não tenha melhorado muito nos últimos tempos.

De acordo com uma pesquisa de uma unidade de pesquisa de mercado, a margem de lucro para aluguel de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh atingiu apenas 4,4%/ano no primeiro trimestre de 2023, muito abaixo dos 5,9% de 2019. Afetada pela pandemia, nos últimos 3 anos (2020-2022), essa taxa caiu para 4,9%/ano e depois permaneceu em 4,1%, e só recentemente aumentou.

As taxas de juros são uma das barreiras atuais no mercado quando as pessoas decidem comprar imóveis. Nos anos anteriores, as taxas de juros giravam em torno de 10% ao ano, agora estão em torno de 13-14% ao ano, mas as pessoas têm dificuldade em obter empréstimos.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que, atualmente, o mercado oferece apartamentos à venda com preços reduzidos, com prejuízo, e muitos produtos secundários estão com descontos de até 30%. No entanto, a oportunidade está disponível para aqueles com potencial financeiro e fluxo de caixa disponível para aproveitar imóveis com altos descontos, boas localizações para alugar e demanda crescente.

Para quem precisa recorrer à alavancagem financeira e a empréstimos bancários, a situação é oposta. Atualmente, os preços dos aluguéis estão estáveis e tendem a aumentar, a margem de lucro média é de cerca de 4% a 5% ao ano, mas as taxas de juros bancárias estão em 13% a 14% ao ano.

Obviamente, o valor arrecadado não é suficiente para cobrir os juros do empréstimo. Portanto, se os investidores recorrerem à alavancagem financeira, comprar um apartamento para alugar não é atrativo neste momento. Embora o apartamento possa ter a oportunidade de aumentar de preço no futuro, o ônus financeiro neste momento é muito grande.

Compartilhando a mesma visão, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com na região Sul, analisou que, ao investir em apartamentos para alugar, os investidores precisam considerar quanto o preço do apartamento pode aumentar anualmente e qual é a margem de lucro do aluguel em comparação com as taxas de juros bancárias. Em períodos de alta do mercado (2018-2020), os preços dos apartamentos podem aumentar de 10% a 15% ao ano. Entre 2021 e 2023, o aumento médio nos preços dos apartamentos atingirá apenas cerca de 8% ao ano e não oscilará muito. Para apartamentos secundários, o aumento de preço será de apenas 3% a 4% ao ano.

O mercado atualmente apresenta duas tendências distintas, segundo o Sr. Tuan. Ou seja, os apartamentos principais estão aumentando de preço, enquanto os apartamentos secundários estão sendo vendidos com prejuízo.

Projetos de negociação secundária ainda estão cotados em torno de VND 50-60 milhões/m², mas frequentemente utilizam medidas de desconto e pagamentos rápidos para ajustar os preços de forma mais adequada. A taxa de lucro do aluguel desse grupo não atingiu o nível esperado (cerca de 6% ao ano), ainda é inferior aos juros de empréstimos bancários e está sobrecarregada com os juros do empréstimo. Portanto, no caso de investidores que compram apartamentos para alugar, é difícil alcançar atratividade. "A coisa mais difícil no mercado é ter capital de empréstimo, e o acesso a capital de empréstimo neste estágio é extremamente difícil", disse o Sr. Tuan.

Concluindo, o Sr. Tuan afirmou que, para apartamentos que foram entregues e alugados, o preço do aluguel aumentará. Se os investidores comprarem para investimento, devem considerar as questões de capital e juros.

Terrenos suburbanos estão movimentados com transações após 'liberar' a subdivisão e a separação de lotes

De acordo com o Vietnamnet , após um mês de "liberação" da subdivisão e separação de lotes, terrenos nos arredores de Hanói começaram a atrair clientes interessados em comprar. Pesquisas mostram que a maioria dos clientes está interessada apenas em terrenos com registro na carteira, situação legal clara e uma faixa de preço entre 1 e 1,5 bilhão de VND.

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), avaliou que a informação de que Hanói permite a redistribuição e a divisão de terrenos terá um impacto positivo no mercado. Embora não seja forte, será um "empurrão" para que o mercado melhore, especialmente no segmento de terrenos.

O mercado imobiliário está "doente" e não deve criar barreiras para dificultar o mercado. Dividido em pequenos lotes, atenderá às necessidades da maioria das pessoas com necessidades reais de moradia.

A partir daí, os negócios imobiliários também terão um impacto mais positivo. Principalmente quando os lotes forem divididos, o mercado terá transações, e o Estado também arrecadará dinheiro do imposto de transferência", disse o Sr. Toan.

De acordo com essa pessoa, áreas como Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... têm muitas terras entre as pessoas, então quando os lotes forem divididos, isso criará uma boa oferta para o mercado.

Também avaliando o impacto positivo no mercado imobiliário desde que Hanói retomou a divisão e subdivisão de terras, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, disse que as transações foram retomadas no mercado suburbano.

Em comparação com o período anterior ao Tet, o mercado começou a receber atenção de investidores, com certas transações. Basicamente, ele se concentra em áreas densamente povoadas com necessidades reais de moradia. Áreas que atendem a necessidades de investimento de longo prazo na direção do desenvolvimento urbano, como Lang Hoa Lac…

"A subdivisão e a separação de lotes também ajudam o mercado a se recuperar da perspectiva de consumidores reais, criando valores adequados para mais pessoas. Ao mesmo tempo, também é a força motriz e o impacto geral na recuperação do mercado imobiliário", disse o Sr. Chung.

No contexto de oferta fraca, quando os produtos dos investidores estão quase difíceis de vender, o Sr. Chung afirmou que a divisão e subdivisão de lotes criará mais fontes de bens para o mercado. Quando o mercado tiver mais produtos, certamente haverá transações.

Em relação aos preços dos terrenos, o Sr. Chung disse que, na realidade, os preços de mercado ainda estão diminuindo em comparação ao pico, diminuindo cerca de 15-20% e, em algumas áreas, 30%.

"Este é o momento em que a oferta e a demanda realmente têm a oportunidade de encontrar bons produtos, a oportunidade de comprar para viver", acrescentou o Sr. Chung.

Comentando sobre o segmento de terras de agora até o final do ano, o Sr. Chung disse que é improvável que haja histórias "quentes" ou "febris" como antes.

O Sr. Le Dinh Hao, Diretor de Vendas da região Norte do Batdongsan.com.vn, avaliou que permitir a divisão de terras novamente seria um "pequeno raio de luz" para o mercado de terras de Hanói.

Segundo o Sr. Hao, para que o mercado de terras se desenvolva de forma mais sustentável, é necessário maior apoio, como a promoção da realocação de centros administrativos, parques industriais, projetos e universidades para os arredores de Hanói.

Junto com isso, invista mais em áreas urbanas satélites no Ocidente, como Hoa Lac, Xuan Mai e ao norte do Rio Vermelho, como Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

Em particular, o Sr. Hao disse que o mercado precisa de pacotes de empréstimos imobiliários com taxas de juros mais adequadas.

"As taxas de juros dos empréstimos estão abaixo de 10%, em vez da média de 11% a 13%. Ao mesmo tempo, a prioridade deve ser dada aos empréstimos para imóveis que são destinados à produção e ao comércio, gerando fluxo de caixa, em vez de imóveis especulativos", afirmou o Sr. Hao.

Khanh Hoa: Recuperação oficial de terras de 5 vilas no sítio arqueológico do Palácio Bao Dai

O Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa decidiu recuperar terras de cinco vilas antigas no projeto Bao Dai Luxury Resort, bairro de Vinh Nguyen, cidade de Nha Trang.

Na Decisão nº 1125/QD-UBND, datada de 19 de maio de 2023, o vice-presidente do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, assinou a revogação de 9.209,4 metros quadrados de terreno de 5 vilas relíquias de Bao Dai arrendadas pela Khanh Ha Investment Joint Stock Company para construir o projeto Bao Dai Luxury Resort.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Vista panorâmica do sítio arqueológico do Palácio Bao Dai. (Foto: BXD)

A área de terra dessas 5 vilas relíquias, após ser recuperada, será entregue ao Centro de Conservação de Monumentos Khanh Hoa para gestão de acordo com as disposições da lei.

De acordo com a decisão de revogação de terras do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, o Escritório de Registro de Terras de Khanh Hoa é responsável pela revogação e reemissão do certificado de direito de uso de terras do projeto para que a Khanh Ha Investment Joint Stock Company possa corrigir o dossiê do projeto de acordo com as disposições da lei.

Sabe-se que o sítio arqueológico do Palácio Bao Dai está localizado na Baía de Nha Trang, um local turístico nacional reconhecido pelo Ministério da Cultura e Informação em 2005.

Em 2013, o Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa emitiu uma decisão aprovando o planejamento detalhado de 1/500 e ajustando localmente o planejamento do uso do solo do sítio arqueológico no Palácio Bao Dai.

Posteriormente, a Khanh Ha Investment Joint Stock Company recebeu terras, incluindo as terras do Bao Dai Palace Relic Site, para implementar o projeto Bao Dai Nha Trang Resort.

O sítio arqueológico do Palácio Bao Dai tem mais de 12 hectares de extensão e foi construído pelos franceses na Montanha Canh Long em 1923 para servir de residência para oceanógrafos . De 1940 a 1945, o Rei Bao Dai e a Rainha Nam Phuong costumavam vir aqui para relaxar, daí o nome Palácio Bao Dai remontar a essa época.

Perfil de alteração de informações pessoais no livro vermelho

De acordo com o Jornal da Construção , as informações da Sra. Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) e de seu marido no Certificado de Direitos de Uso da Terra e Bens Anexados à Terra constam no Cartão de Identificação de Cidadão. Atualmente, ambos mudaram e estão usando o Cartão de Identificação de Cidadão.

A Sra. Huyen perguntou se, para registrar uma hipoteca nas Agências do Cartório de Registro de Imóveis, ela e o marido precisam corrigir as informações do Cartão de Identificação de Cidadão no Certificado de Direito de Uso da Terra. Se as informações do Cartão de Identificação de Cidadão precisarem ser corrigidas, qual é o procedimento?

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente respondeu a esta questão da seguinte forma:

A confirmação de alterações nas informações sobre pessoas jurídicas, números de carteira de identidade, números de carteira de identidade de cidadão e endereços nos Certificados emitidos é realizada de acordo com as necessidades dos usuários da terra e proprietários de bens vinculados à terra e é realizada no Cartório de Registro de Imóveis ou em uma Filial do Cartório de Registro de Imóveis.

O dossiê submetido é implementado de acordo com as disposições da Cláusula 16, Artigo 9 da Circular nº 24/2014/TT-BTNMT de 19 de maio de 2014 do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que regulamenta os registros cadastrais (alterado e complementado na Cláusula 1, Artigo 2 da Circular nº 09/2021/TT-BTNMT de 30 de junho de 2021), incluindo:

"a) Requerimento de registro de alterações em terrenos e bens vinculados a terrenos conforme o Formulário nº 09/DK;

b) Via original do Certificado emitido;

c) Cópia do novo Bilhete de Identidade ou novo Cartão de Identificação Militar ou novo Cartão de Identificação de Cidadão ou livro de registo de agregado familiar, outros documentos comprovativos de alteração pessoal em caso de alteração dos dados pessoais da pessoa inscrita no Certificado".

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente fornece informações para ela saber.

[anúncio_2]
Fonte